Eigentumswohnung mieter kündigung steuerfrei verkaufen

Geld & Sparen Immobilien
#1

Guten Tag
Ich habe vor, eine Eigentumswohnung zu erwerben,nehmen wir mal als fiktives Datum 01.12.13.
Die Wohnung ist noch vermietet,wenn ich die Wohnung kaufe und neuer Eigentümer bin,habe ich ja das Recht eine Kündigung mit der Frist von 3 Monaten auszusprechen zwecks Eigenbedarfs,richtig?

Gibt es eine Möglichkeit, dass der jetzige Eigentümer den Mietern kündigt zwecks Eigentümerwechsel,wenn ein Notar Vertrag oder ähnliches vorliegt?

Der Hintergrund der Frage ist,dass wenn ich die Wohnung nicht vermiete, dort selber 2jahre gemeldet bin und dort wohne diese dann steuerfrei verkaufen darf,ich habe also Angst dass wenn ich der Eigentümer bin und eine Kündigung ausspreche ,dass ich die Wohnung dann nicht mehr steuerfrei verkaufen darf,ist das der Fall?

Ich hoffe mal, dass dieser Sachverhalt nicht als Mietverhältnis ausgelegt wird,da ich ja sofort eine Kündigung aussprechen würde und ich dieses Mietverhältnis ja nicht will/gewollt habe.

#2

Hallo, bitte beachten:

  • die Eigenbedarfskündigung muss zulässig sein. In vielen Fällen, z.B. wenn Mieter sehr alt ist oder schon sehr lange in der Wohnung wohnt oder behindert oder berufsunfähig ist, kann der Mieter nicht ohne weiteres gekündigt werden. Bevor Wohnung gekauft wird, sollte in jedem Fall geklärt werden, dass der Mieter die Kündigung mit der Frist akzeptiert.
    Achtung Finanzamt: steuerfreier Wiederverkauf der Wohnung wird bei Selbstnutzern auch nicht immer anerkannt. Z.B. wenn das Finanzamt Gewinnerzielungsabsicht unterstellen kann. Das Finanzamt schaut z.B. ob Wiederholungstäter am Werk sind oder ein erheblicher Veräußerungsgewinn erzielt wurde.
#3

Hallo!

Eigenbedarfskündigungen bedürfen eines Grundes nach § 573 BGB (Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat). Das schließt den Verkäufer als Kündigenden aus.

Wenn Du selbst oder ein hinreichend naher Verwandter einziehen möchte, ist eine Kündigung durch Dich möglich, aber erst nach Übergang der Recht und Pflichten aus dem Notarvertrag. Das Datum teilt der Notar mit. Das ist immer einiges später, als der Notartermin selbst.

Der Mieter hat aber auch Rechte, gegen die Eigenbedarfskündigung vorzugehen. Das kann lange dauern - auch mehrere Jahre.

Besser man einigt sich und hebt den Mietvertrag in gegenseitigem Einverständnis auf. Daran haben Mieter aber nicht unbedingt ein Interesse. Das läge also an deinem Verhandlungsgeschick, Interesse zu wecken.

Zu den steuerlichen Aspekten kann ich leider nichts sagen.

Herzliche Grüße Momo

#4

Ihre Frage geht stark in den Bereich einer steuerlichen Beratung. Diese darf und kann ich nicht abgeben. Ich würde Ihnen hinsichtlich der Spekulationsfrist raten mit einem Steuerberater zu reden. An Ihrer Stelle würde ich bereits in den Kaufvertrag hinein formulieren lassen, dass Sie die Wohnung für Eigennutzung erwerben und der Verkäufer Ihnen Kraft Vollmacht des Notarvertrages mit Unterzeichnung Vollmacht zur Kündigung erteilt, so dass Sie noch am Tage der Beurkundung kündigen können. Zudem würde ich vereinbaren, dass Nutzen und Lasten der Wohnung erst mit Auszug des Mieters auf Sie übergehen. Da die rechtliche Abwicklung des Notarvertrages ohnehin einige Wochen dauert, dürfte das kein allzu großes Problem sein. Somit wären Sie selbst zu keiner Zeit Vermieter. Der Verkäufer hat allerdings das Risiko, dass er, wenn Sie den Kaufpreis nicht bezahlen oder mangels Finanzierung nicht bezahlen können rückabwickeln muss und keinen Mieter mehr hat. Viel Erfolg.

#5

Hallo, bin kein Experte auf dem Gebiet. Es hört sich für mich aber nach einer Frage für den Steuerberater an. Viel Glück

#6

Die Kündigung kann der jetzige Eigentümer nicht aussprechen. Das können Sie erst dann tun, wenn Sie Eigentümer sind. Steuerlich kenne ich mich nicht aus.

#7

Hallo!
Warum solltest du die Wohnung nach 2 Jahren steuerfrei wieder verkaufen können? Das höre ich ehrlich gesagt zum ersten mal!
Was solltest du als Verkäufer denn auch eigentlich zahlen? Der Käufer trägt eh die Kosten wie Grunderwerbssteuer. Diese sind bei Kauf fällig. Also zahlst du diese jetzt auch.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kannst (für mein Verständnis) nur du aussprechen.
Wenn schon ein Notar Vertrag besteht, kündige den Mietern doch einfach mit Hinweis auf diesen Vertrag.

Gruß
Thomas

#8

Die Kündigung können Sie erst rechtlich aussprechen, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. d.h. nach Kaufpreiszahlung nach ca. 3 Monaten.
Den Mieter zewcks Eigentümerwechsel zu kündigen geht nicht, außer der Mieter stimmt zu und macht mit dem jetztigen Eigentümer einen Aufhebungsvertrag zum Mietvertrag. Dann könnte der Eigentümer die Wohnung auch im freien Zustand verkaufen.
Wenn Sie die Wohnung nicht im freien Zustand kaufen und das Mietverhältnis auch nur für einen Tag besteht, müssen Sie einen eventuellen Gewinn erst nach 10 Jahren nicht mehr versteuern.
MfG Roland Ritt

#9

Hallo,
grundsätzlich würde ich in solch einer Sache einen RA der auf WEG und Mietrecht spezialisiert ist konsultieren um mir eine rechtssichere Auskunft einzuholen. Besonders was die Kündigung der Bestandsmieter anbelangt.
Hier sind dem RA jedoch alle Daten wie alter Mietvertrag, alter der Mieter, wie groß ist die Familie etc. mitbringen.
Grund:
Meines Wissens nach ist die Gesamtsituation bei Eigenbedarf zu berücksichtigen.
Beispiel: ist in der Wohnung eine Gehbehinderte Frau die so schnell keine geeignete Wohnung bekommt oder eine Familie mit Kindern etc. etc. so musst Du erstmal nachweisen das Du die Wohnung notwendiger brauchst als diese. Wie lang besteht der Mietvertrag > 5 Jahre?, > 10, 15 oder xx Jahre? dann wird es umso schwerer. Eigenbedarf ist nicht gleich Eigenbedarf.
Selbst wenn Du das Recht hättest diese Mieter zu kündigen und auch dies Erfolg verspricht so müsstets Du im schlimmsten Fall bei einer Räumungsklage mit 2 Jahren Räumungsklage-Zeit rechnen.
Beispiel_2: ist es eine Sozialfamilie dann steht schon das Amt hinter der Familie besonders dann wenn die Wohnung günstig ist.
Versuche also alle Daten zu sammeln die Du bekommst und gehe dann zum RA. Das kostet Dich ca. 150,-€ an Beratungsstunde die sollten gut angelegt sein meiner Meinung nach. Spreche den schlimmsten anzunehmenden Fall durch… dann weisst du auch was max auf Dich zukommen kann.
Das mit dem Steuerfrei und der Miete kannst müsstest Du aber bei einem versierten Steuerberater ansprechen.
Ich kenne Fälle da konnte die Wohnung schon nach 6 Monaten steuerfrei wieder verkauft werden. Und ob das von der Vermietung etc. abhängt kann ich mir fast nicht vorstellen.
Ein Durchscnittssteuerberater wird Dir schon sagen das Du 2 Jahre warten musst… ein richtig guter der damit Erfahrung hat wird Dir sagen dass Du die Wohnung schon nach 6 Monaten verkaufen kannst… je länger Du sie in Deinen Händen hast und auch im Eigennutz hattest, dies auch nachweisen kannst desto leichter wird es sein dies beim Finanzamt zu begründen.
Bitte, schreibe mal hier das Ergebnis rein deines RA Besuchs. Das würde mich auch interessieren.

Viele Grüße A aus N