Hallo August!
Vermutlich bin ich für Dich keine große Hilfe.
Gibt es hierfür entsprechende Urteile?
Das weiß ich auch nicht ohne Recherche und wenn ich entsprechende Infos mir aus dem Internet suchen kann, dann kannst Du das auch selbst.
Welche Lösungsansätze gibt es…
Du kannst nicht einfach Vermutungen als Tatsachen voraussetzen. So ist ganz und gar nicht sicher, ob das Grundstück nicht ohne entsprechende Pflege vermietet werden könnte. Ich kenne viele Mietparteien, die ein Grundstück gemietet haben, damit sie etwas zu pflegen haben. Außerdem steht die Bemühung etwas zu vermieten immer in unmittelbarem Kontext zum Bedarf, etwas vermieten zu müssen. Aus wirtschaftlicher Sicht muss sich niemand um den Zustand einer anscheinenden Mietsache kümmern, wenn a) diese anscheinende nicht auch im Vertrag als Mietsache definiert ist, b) wenn der Mieter aus persönlichem Wohlempfinden sich um einen Zustand einer nicht ausdrücklich vermieteten Sache kümmert, c) die Mietsache zu regulären Preisen vermietet ist und es weder Grund zu Überlegungen einer Neuvermietung oder eines durch Qualitätsverbesserung gesteigerten Mietertrages gibt.
Wie würde man mit der Sache umgehen, wenn es keine Selbstnutzung gäbe? Das muss der Ansatz jeder Überlegung sein.
Wenn man also davon ausgeht, dass Partei A nicht selbst Mieter wäre, sondern es stattdessen eine Partei C gäbe, die sich in Beziehung der Mietnutzung nur so verhält wie Partei A, dann würde Partei B doch vollkommen richtig im wirtschaftlichen Verhalten liegen. Wozu Aufwand betreiben, wenn alles läuft?
Würde sich die Partei C aufregen, dass nichts getan wird, würde man Partei C vermutlich sagen, dass die von Partei C genannten Problem nicht Gegenstand des Mietvertrages sind. Außerdem würde man sich überlegen, ob man die Mietsache nicht deutlich effizienter vermieten könnte, wenn man abwartet, bis Partei C kündigt und man erst dann mit Verbesserungen anfängt, so dass man hochpreisiger an eine Partei D vermieten könnte.
Außerdem, und das ist aus meiner Sicht die Kernfrage: Warum hat nur Partei A Interesse am Erhalt des Grundstücks und nicht auch Partei B? Offensichtlich scheint der Partei A durch die Selbstnutzung ein extrem deutlicher Vorteil als Partei B durch anteilige Vermietung zu entstehen. Wenn dem so ist, wäre es menschlich sehr gut nachzuvollziehen, dass Partei B nicht auch noch finanziell die Vorteile der Partei A vergrößert.
Mein Vorschlag wäre, dass Partei A einfach mal beginnt, Mieter zu sein. Und da es einen Interessenkonflikt gäbe, wenn Partei A die Mietangelegenheit auch noch als Sachbearbeiter der Hausverwaltung (Partei A und B) regeln würde, müsste Partei B als Sachbearbeiter der Hausverwaltung (für Partei A und B) sich gegen den Mieter (Partei A) durchsetzen. Das kann zu zwei Ergebnissen führen: a) Partei A erkennt die Grenzen, an denen ein Mieter nichts mehr zu melden hat und Partei B erkennt die Pflichten, die einem Vermieter obliegen, oder es kommt b) zum juristischen Streit, weil sich Partei A als Mieter und Partei B als Vermieter nicht einig werden und dann kann man neu überlegen, welche Erfolgsaussichten es jeweils gibt.
Entscheidend ist dabei, dass die Partei A primär aus der Sicht des Mieters zu urteilen scheint, als ihre Nutzungsqualtiät am Objekt gemindert sieht, statt die Wirtschaftlichkeit des Objekts durch Vermietung mittels einem Kosten-/Nutzenfaktor zu beurteilen. Diese emotional einseitige Betrachtungsweise kann man nur schwer mit rationalem Denken in ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Hingegen scheint die Partei B - sofern es nicht familiär bedingt einen Grundstreit gibt - keinerlei Probleme durch zwei mögliche Sichtweisen zu haben. Daher muss die Partei A in meinen Augen eine Objektivität herstellen. In meinem Denken wäre die Partei A gut beraten, wenn sie allein sich auf die Position als Mieter konzentrieren würde und für die Position als Vermieter einen Rechtsanwalt beauftragt, der nicht etwa gegen die Partei B vorgeht, sondern zusammen mit der Partei B, stellvertretend für die nicht objektive Partei A, die Verwaltung erledigt. Gleichzeitig ist es natürlich in einer Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter unangenehm, wenn man als Mieter gegen eine Verwaltung angehen muss, die aus 50 Prozent durch den eigenen Rechtsanwalt gestellt wird. So sollte Partei A auch für die Position als Mietpartei einen Rechtsanwalt beauftragen. Natürlich einen anderen. Nun stellt sich die Frage, ob nicht 100 Stunden Pflegearbeiten am eigenen Objekt viel wirtschaftlicher sind, zumal die 100 Stunden auch noch dem eigenen Wohlbefinden als Mieter zugute kommen.
Eine günstigere Lösung, als das Problem auf der Ebene von Zuständigkeiten bei der Verwaltung zu regeln, wäre eine Pflege durch Dritte. Als Vermieter müsste man eben Handwerker und Gartenpflegedienste beauftragen. Wenn durch diese Unterhaltungskosten, die angeblich ja für das Objekt dringend erforderlich sind, die Wirtschaftlichkeit der Vermietung uninteressant wird, muss man a) die Miete erhöhen, b) die Kündigung der Mietpartei in Kauf nehmen oder c) das Objekt verkaufen.
Wie man deutlich sehen kann, ist die Partei A immer die Partei, die den größten Schaden bei jeder Art der Lösung davon trägt. Die einzige Schlussfolgerung kann sein, dass die Partei am derzeitigen Zustand, selbst mit 100 Stunden Zeitaufwand für die Pflege des Objekts, noch immer gegenüber der Partei B im Vorteil zu sein scheint. Ist das recht? Ist das die Grundlage, auf der hier ein Streit entsteht? Kann man nicht vielleicht Partei B voll und ganz verstehen, ohne dass man dazu einen Juristen braucht oder nach vergleichbaren Urteilen sucht? Und damit komme ich nochmals auf die erste Frage zurück, ob es vergleichbare Urteile gibt? Vermutlich gibt es solche Urteile, doch will man wirklich nachlesen, wie geurteilt wurde, nachdem sich zwei Parteien völlig überflüssig gestritten haben?
Warum nicht als Erbengemeinschaft einfach das Objekt verkaufen und dann ganz in Ruhe und Frieden leben, ohne sich langfristig mit Partnern streiten zu müssen. Oder eine Partei kauft den Anteil von der anderen Partei, damit nur noch eine Partei das Sagen hat. Ich will mal raten: weil sich bei jeder Art Kauf oder Verkauf wieder die Partei A benachteiligt fühlt?
Wenn in einem Streit der Vorwurf gemacht wird, eine Streitpartei würde sich nicht um etwas kümmern oder etwas vernachlässigen, so ist meistens damit gemeint, dass diese Streitpartei nicht zu Gunsten der anderen Streitpartei genau das tut, was die andere Streitpartei will. Aber gleichzeitig bedeutet dies auch, dass eine der Streitparteien schon in einem zumindest emotionalen Vorteil ist, den die andere Streitpartei durch Zwang auch noch zu vergrößern helfen soll.
Nur eine Vermutung und somit auch nur als Anregung zum Nachdenken gedacht: Ist das hier nicht auch so? Hat hier nicht schon Partei A den Vorteil, dass Partei 50 % Eigentum an einer Sache zugefallen ist, die deren Heimat und das Zuhause bedeutet? Und ist Partei B nicht ein Objekt zugefallen, an dem Partei B kein wirkliches Interesse, außer einer kleinen Mieteinnahme hat, die auch kaum einen größeren Aufwand rechtfertigt, da der Aufwand der Verwaltung und besonders der Aufwand mit Streitigkeiten in der Erbengemeinschaft jeden Spaß am Objekt vernichtet hat? Vermutlich hat in der Vergangenheit die Partei B schon mehrfach vorgeschlagen, das Objekt zu verkaufen. Und vermutlich hat Partei B auch schon mehrfach der Partei A angeboten, den Anteil zu kaufen. Nur hat vermutlich sich Partei A jedesmal gegen solche Bestrebungen ausgesprochen, denn Partei A hat - vielleicht nur aus sentimentalen Gründen - selbst dann noch Vorteile, wenn 100 Stunden Pfegearbeit zu erledigen sind und sogar der Streit in der Erbengemeinschaft übel wird.
Mit freundlichem Gruß,
Peter Ralf Lipka
ActualVision ZILL-Fenster GmbH, Berlin/Deutschland
