Einseitige kündigung des gartenanteils ?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

hallo

angenommen ein mieter mietet ein altes 2 famillienhaus im EG an ( vermieter mit im haus im OG ).

die wohnung wird NUR genommen weil der mieter einen großen gartenanteil erhält ( laut mietvertrag : gartenfreisitz zur mitbenutzung )

ohne den gartenanteil wäre die miete dem mieter zu hoch gewessen.

nun, nach knapp über 2 jahren kündigt der vermieter einfach so den gartenanteil ( gartenfreisitz wird wegen selbstbenutzung gekündigt )

im mietvertrag steht er aber mit drin !?

kann er dies einfach so tun ? einseitig ? oder müsste er nicht dazu den gesammten mietvertrag kündigen ?

wer weiss was ?

#2

Hallo!

was steht denn genau drin ?
Es steht „Gartenfreisitz Mitbenutzung“.  Ein Freisitz ist eine Art kleine Terrasse mit Sitzgelegenheit.
Von Gartennutzung/-mitbenutzung im allgemeinen steht da nichts. Man darf weder auf dem Rasen spielen noch Blumenbeete anlegen . 

Und der Vermieter kann diese Mitbenutzung auch ändern/streichen.

Und VM unter einem Dach bedeutet, er kann mit verdoppelter Kündigungsfrist ohne Begründung kündigen. Also seinen Garten bekäme er immer zurück.

mfG
duck313

#3

Es steht „Gartenfreisitz Mitbenutzung“.  Ein Freisitz ist eine
Art kleine Terrasse mit Sitzgelegenheit.

vom wohnzimmer des mieters kommt man auf ein kleines betoniertes viereck ( 2x2m ). von da wiederrum kommt man in den garten ( den der mieter seit 2 jahren auch mitbenutzt. der VM hat dies so entschieden und es war auch ein mietkriterium um die wohnung zu nehmen )

im mietvertrag steht wortwörtlich : gartenfreisitz zur mitbenutzung im mietvertrag enthalten.

Von Gartennutzung/-mitbenutzung im allgemeinen steht da
nichts. Man darf weder auf dem Rasen spielen noch Blumenbeete
anlegen . 

seit 2 jahren aber ohne probleme. siehe oben.

Und der Vermieter kann diese Mitbenutzung auch
ändern/streichen.

einfach so ? es ist ja mietvertraginhalt.

Und VM unter einem Dach bedeutet, er kann mit verdoppelter
Kündigungsfrist ohne Begründung kündigen. Also seinen Garten
bekäme er immer zurück.

er will ja nicht das mietverhältnis kündigen, sondern nur den gartenanteil.

frage zusatz : was wäre wenn der VM trotzdem dauerhaft den garten mitbenutzt ?

#4

seit 2 jahren aber ohne probleme. siehe oben.

Und der Vermieter kann diese Mitbenutzung auch
ändern/streichen.

einfach so ? es ist ja mietvertraginhalt.

Selbstverständlich nicht.

Und VM unter einem Dach bedeutet, er kann mit verdoppelter
Kündigungsfrist ohne Begründung kündigen. Also seinen Garten
bekäme er immer zurück.

er will ja nicht das mietverhältnis kündigen, sondern nur den
gartenanteil.

Außerdem muss sich der Mieter auch unter diesen besonderen Kündigungsbedingungen nicht alles bieten lassen.

frage zusatz : was wäre wenn der VM trotzdem dauerhaft den
garten mitbenutzt ?

Das ergäbe wohl neben einem ekligen Rechtsstreit keine besonders erholsame Gartennutzung. Man sollte so schnell wie möglich die Fronten klären. Bei Uneinsichtigkeit Anwalt einschalten.

#5

hallo,

also grundsätzlich gibt es ausserhalb des Arbeitsrechtes kein Recht auf Änderungskündigung.

Heisst, man kann nicht einfach Teile eines Mietvertrages weg kündigen.
Dies gilt selbstverständlich für beide Vertragspartner.

Eine Mitbenutzung, wie es im Vertrag steht, kann also der Vermieter nicht unterbinden.
Auch das Eigentumsrecht greifft hier nach meiner Einschätzung nicht solange keine wesentlichen Störungen stattfinden, die vertraglich nicht gedeckt sind.
Eine weitere Möglichkeit wäre, das Grundstück würde bebaut. Dann ist es eine schwierige rechtliche Lage, weil dann die Frage Vertragsrecht gegen Eigentumsrecht steht. In den meisten Fällen wurde im Sinne des Eigentums entschieden.

Mehr dazu sagt Dir ein Anwalt für Mietrecht oder der örtliche Mieterverein.

Ob Du da  allerdings besonders glücklich wirst, das ist eine andere Frage…

Gruß

#6

Nicht alles, was in einem Mietvertrg steht, ist auch mitvermietet :frowning:

Tasächlich scheint es sich dem Wortlaut nach eher um eine Duldung der Nutzung des Freisitzes, nicht des „großen Gartenateils“ zu handeln.

Und diese Erlaubnis ist wirksam widerrufen worden.

Wenn man denn ohne diese Gelegenheit, draußen sitzen zu können um sich an dem Ausblick auf den Garten erfreuen zu können, die Miete für überhöht hält, kann man jederzeit „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats“ ordentlich kündigen.

Bei einem Streit über diese Nutzung zöge man allerdings den Kürzeren: Vielmehr darf der Vermieter seinerzeit jederzeit ohne Begründung mit einer um drei Monate verlängerten Frist kündigen :frowning:

G imager761

#7

Und VM unter einem Dach bedeutet, er kann mit verdoppelter
Kündigungsfrist ohne Begründung kündigen.

Diese Verdoppelung gälte nur bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren. Tatsächlich verlängert sich die Kündigungsfrist bei erleichterter Kündigung um 3 Monate.

#8

im mietvertrag steht wortwörtlich : gartenfreisitz zur
mitbenutzung im mietvertrag enthalten.

Was ist an dieser Formulierung eigentlich nicht zu verstehen?

  1. Ist hier ausdrücklich nur der Freisitz, nicht der sich daran anschließende Garten beschrieben.

  2. Bedeutet Mit benutzung unstreitig, dass auch andere Parteien des Hauses dieses Nutzungsrecht haben.

  3. Meint „Mitbenutzung im Mietvertrag enthalten“ gerade nicht"als Mietsache mitvermietet".

Demnach hat dir der im Haus lebende Vermieter jahrelang die alleinige Benutzung des Freisetzes gewährt, ohne sein Mitnutzungsrecht zu beanspruchen und sogar Aufenthalt im Garten geduldet, was überhaupt nicht so geregelt wurde.

Darüber gibt es kein Gewohnheitsrecht noch einen Duldungsanspruch!

Tatsächlich ist mit Widderruf der gewährten Duldung dein „Alleinanspruch“ am Freisitz wirksam beendet.

#9

Tatsächlich ist mit Widderruf der gewährten Duldung dein
„Alleinanspruch“ am Freisitz wirksam beendet.

Hast Du für diese Behauptung eine Quelle? Ein Urteil? Ein Gesetzeszitat? Woraus ergibt sich das Recht des Vermieters, einen Teil eines Mietverttrages einfach so zu ‚widerrufen‘? Wo steht hier was von ‚Alleinnutzung‘?

Zumindest der Mieterverein Hamburg siehst es jedenfalls anders als Du:
http://www.mhmhamburg.de/Mietrecht_Gartennutzung/zei…
oder auch:
http://www.mieterverein-hamburg.de/mieterrechte-miet…
Zitat: „Eine vertraglich vereinbarte Gartennutzung kann vom Vermieter nicht einseitig gekündigt oder eingeschränkt werden. Konnte ein Mieter mehr als 18 Jahre lang den vor der Wohnung liegenden Garten unbeanstandet und vorbehaltlos nutzen, so kann hieraus auf eine stillschweigend vereinbarte Erstreckung des Mietgebrauchs geschlossen werden (LG Hamburg 307 S 45/02, Urteil vom 25.6.2002, MieterJournal 3/2002 S. 9). Nach einer Entscheidung des LG Hamburg kann die stillschweigende Gestattung der Gartennutzung aber bei Vorliegen eines sachlichen Grundes widerrufen werden (316 S 8/09, Urteil vom 12.5.2009).“

#10

Nicht alles, was in einem Mietvertrg steht, ist auch
mitvermietet :frowning:

und umgekehrt: was dtrin steht IST mitvermietet.

Und diese Erlaubnis ist wirksam widerrufen worden.

Behauptest Du. Allein die Grundlage dieser Behauptung fehlt.

#11

Woraus ergibt sich das Recht des Vermieters,
einen Teil eines Mietverttrages einfach so zu ‚widerrufen‘?

Aus der Tatsache, dass mit der (wortwörtlichen) Regelung "gartenfreisitz zur mit benutzung im mietvertrag enthalten … mehr auf http://w-w-w.ms/a5euxt ausdrüpcklich kein Teil des Mietgegenstandes gemeint ist :smile:

Vielmehr ist diese Gemeinschaftsfläche - ähnlich einem Fahrradkeller oder Dachboden zur Wäschetrocknung - widerruflich geduldet zur Nutzung mit überlassen, keinesfalls (entgeltich) allein vermietet.

Zumindest der Mieterverein Hamburg siehst es jedenfalls anders
als Du:
http://www.mhmhamburg.de/Mietrecht_Gartennutzung/zei…
oder auch:
http://www.mieterverein-hamburg.de/mieterrechte-miet…
Zitat: "Eine vertraglich vereinbarte Gartennutzung kann vom
Vermieter nicht einseitig gekündigt oder eingeschränkt werden.

Wo steht denn bitte irgendein Wort über Gartennutzung? Die ist hier überhaupt kein Thema :open_mouth:

1 Like
#12

Hallo,

Woraus ergibt sich das Recht des Vermieters,
einen Teil eines Mietverttrages einfach so zu ‚widerrufen‘?

Aus der Tatsache, dass mit der (wortwörtlichen) Regelung
"gartenfreisitz zur mit benutzung im mietvertrag enthalten …
mehr auf http://w-w-w.ms/a5euxt ausdrüpcklich kein Teil des
Mietgegenstandes gemeint ist :smile:

Das ist falsch. Aus diesem Satz ergibt, sich, dass eine Mitbenutzung mitvermietet ist. Und diese Mitbenutzung ist damit selbstverständlich Teil des Mietgegenstandes.

Vielmehr ist diese Gemeinschaftsfläche - ähnlich einem
Fahrradkeller oder Dachboden zur Wäschetrocknung -
widerruflich geduldet zur Nutzung mit überlassen, keinesfalls
(entgeltich) allein vermietet.

Es hat niemand behauptet, dass es zur alleinigen Nutzung vermietet wurde. Ich verstehe nicht, wieso Du permanent darauf herumreitest. Und wo Du das ‚widerruflich‘ herhaben willst, solltest Du jetzt endlich mal belegen. Egal, ob Garten, Fahrradkeller oder Dachboden.

Zumindest der Mieterverein Hamburg siehst es jedenfalls anders
als Du:
http://www.mhmhamburg.de/Mietrecht_Gartennutzung/zei…
oder auch:
http://www.mieterverein-hamburg.de/mieterrechte-miet…
Zitat: "Eine vertraglich vereinbarte Gartennutzung kann vom
Vermieter nicht einseitig gekündigt oder eingeschränkt werden.

Wo steht denn bitte irgendein Wort über Gartennutzung? Die ist
hier überhaupt kein Thema :open_mouth:

Wenn ein Vermieter nicht mal die Nutzung eines Gartens widerrufen kann, wieso kann er dann Deiner Meinung nach die ausdrücklich mietvertraglich zugesicherte Nutzung des Freisitzes in diesem Garten widerrufen?

Ich warte immer noch auf Deine Belege.
Gruß
Rübe

#13

Hallo,

es geht in dem geschilderten fiktiven Fall um die Mitbenutzung des Freisitzes. Dieser und nur dieser ist im Mietvertrag überhaupt erwähnt.
Die Gartenbenutzung ist dagegen nicht Bestandteil des Mietvertrages.
Da kann eine etwaige zuvor erfolgte Gestattung also durchaus widerrufen werden.

Ob der genaue Wortlaut im Mietvertrag nun wirklich eine Vereinbarung über die entgeltliche Nutzung (also im Mietzins enthalten) oder nur die Erwähnung einer Gebrauchsüberlassung darstellt, müsste ggfs ein Fachmann prüfen.

Anhaltspunkte dafür erfährt man zB hier:
http://www.frag-einen-anwalt.de/Wann-ist-ein-Widerru…
http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?..

Grüße
Mau

#14

Moin,

alle von dir zitierten Urteile drehen sich aber nur um nicht im Mietvertarg vereinbarte Nutzungen. Wenn eine mietvertragliche Vereinbarung einseitig widerrufen werden könnte, würde es doch auch völlig nutzlos sein, sie zu vereinbaren. Auch Imager hat bis heute keinen Beleg dafür gebracht, dass diese Vereinbarungen einfach so widderufen werden können.

Gruß

TET

#15

Moin,

Genau, denn ich habe geantwortet, weil ich den Eindruck habe, mein Vorschreiber setzt die Mitbenutzung des Freisitzes (der ja im MV erwähnt wird) und die des Gartens gleich. (Er schreibt zumindest häufig von der Gartennutzung).

Dem ist aber nicht so. Die Garten(mit)benutzung ist zumindest in diesem fiktiven MV überhaupt nicht geregelt.

Wenn der VM diese bisher gestattet hatte, zusätzlich zu der Vereinbarung der Mitbenutzung des Freisitzes, dann kann der zumindest diese Gestattung widerrufen.
Es stellt sich also nur die Frage:
Ist die genannte Klausel über die Mitbenutzung Freisitzes (nicht des kompletten Gartens!) nun eine kostenlose Gebrauchsüberlassung (ähnlich Gemeinschaftsräume zB), oder entgeltlich vermieteter Bestandteil des MV (nicht alleine kündbar). Das könnte man mal von einem Fachmann prüfen lassen, der dann den kompletten fiktiven MV vorliegen hätte.

Grüße
Mau

#16

Moin,

Es stellt sich also nur die Frage:
Ist die genannte Klausel über die Mitbenutzung Freisitzes
(nicht des kompletten Gartens!) nun eine kostenlose
Gebrauchsüberlassung (ähnlich Gemeinschaftsräume zB), oder
entgeltlich vermieteter Bestandteil des MV (nicht alleine
kündbar).

Wie sollte denn eine kostenlose Gebrauchsüberlassung im Mietvertrag vereinbart werden, so dass si jederzeit widerrufbar ist?

Gruß

TET

#17

Mahlzeit,

was sollte der hypothetische Mieter Deiner Meinung nach tun, bzw. welche rechtlichen Möglichkeiten hat er?

Grüße
Mau

#18

Hallo,

es geht in dem geschilderten fiktiven Fall um die Mitbenutzung
des Freisitzes. Dieser und nur dieser ist im Mietvertrag
überhaupt erwähnt.
Die Gartenbenutzung ist dagegen nicht Bestandteil des
Mietvertrages.

Habe ich auch nicht behauptet. Vielleicht liest Du noch mal den vorletzten Satz des Postings, auf das Du geantwortet hast? Und vielleicht liest Du auch die Frage nochmal, in der ganz deutlich gesagt wird, dass die Mitbenutzung im Mietvertrag steht?

Da kann eine etwaige zuvor erfolgte Gestattung also durchaus
widerrufen werden

Der nächste.
WIE KOMMST DU DA DRAUF???

Ob der genaue Wortlaut im Mietvertrag nun wirklich eine
Vereinbarung über die entgeltliche Nutzung (also im Mietzins
enthalten) oder nur die Erwähnung einer Gebrauchsüberlassung
darstellt, müsste ggfs ein Fachmann prüfen.

Und wozu genau?

Deine Links bestätigen übrigens meine und nicht Deine Behauptung: Widerruf ist nicht möglich. Zitat aus dem ersten:
„Zum einen ist denkbar, dass die Gartenmitbenutzung bereits im Mietvertrag gelegelt ist. Dann liegt ein entgeltlicher Gebrauchsüberlassungsvertrag vor, da davon auszugehen ist, dass die Gartenmitbenutzung bei der Höhe des Mietzinses Berücksichtigung gefunden hat. Dann diese Benutzungsbefugnis nicht widerrufen werden, sondern sie würde erst durch Kündigung und Beendigung des Mietverhältnisses enden. Dann könnte der Mieter allenfalls vertragsgemäße Nutzung verlangen, falls beispielsweise durch die Gartennutzung eine für andere Mieter nicht hinnehmbare Lärmbelästigung o.ä. entstehen würde.“
Und sie beziehen sich auf Gartennutzung (was Du grad oben kritisiert hast).
Und nun?
Gruß
Rübe.

#19

Ich versuche es nochmal anders.
Wenn überhaupt dann wurde die Mitbenutzung des Freisitzes vereinbart, nicht aber die Gartenbenutzung.

Beide Links beziehen sich auf eine nicht vertraglich vereinbarte Gartennutzung, weil ich davon ausging, dass Du meintest der Mieter benutze Beides.
Freisitz UND Garten.
Un eine Gartennutzung ist hier nunmal nicht vereinbart.

1 Like
#20

Hallo,

Ich versuche es nochmal anders.
Wenn überhaupt dann wurde die Mitbenutzung des Freisitzes
vereinbart, nicht aber die Gartenbenutzung.

Nun, das ist aber nicht anders, Du wiederholst erneut etwas, was niemand abgestritten hat.

Beide Links beziehen sich auf eine nicht vertraglich
vereinbarte Gartennutzung, weil ich davon ausging, dass Du
meintest der Mieter benutze Beides.
Freisitz UND Garten.
Un eine Gartennutzung ist hier nunmal nicht vereinbart.

Wie wäre es mit einer Wiederholung des Lesens der Fragestellung? Und, nochmal: lies bitte, was ich geschrieben habe!

Dass Du immer noch die Begründung schuldig bist, warum der Vermieter eine mietvertragliche Vereinbarung einfach widerrufen kann, ist Dir bewusst?

Gruß
Rübe