erbbaurechtsgeber droht mit vorkaufsrecht wenn keine Erhöhung des Erbbauzins erfolgt obwohl er das Urteil des OLG Hamm kennt, dass die Erhöhung nur im Rahmen des bestehenden Vertrages zulässt.
Also wenn keine Verdoppelung des Zins, dann Vorkaufsrecht.
So geschehen im Aug. 2013. Kaufvertrag mit Eintritt in alle Rechte und Pflichten - Ergebnis Vorkaufsrecht.
Welche Rechte bleiben dem ehem. Käufer.
Welche Rechte bleiben dem ehem. Käufer.
Dem kann dieser Vorgang doch egal sein. Er kann seine Immobilie verkaufen. Wer der neue Käufer ist, kann ihm doch egal sein.
Hallo Grußloser,
Welche Rechte bleiben dem ehem. Käufer.
hier wird wohl Bezug genommen auf den Kauf des auf dem Grundstück stehenden Gebäudes.
Das Grundstück wird für eine bestimmte Zeit von XX Jahren verpachtet, also nicht verkauft.
Nach Ablauf dieser Zeit hat der Erbbaupachtgeber die Möglichkeit das Haus zu übernehmen gegen einen Ausgleich.
Darüber müsste man eine Vereinbarung im Erbbaupachtvertrag finden.
Alternativ besteht die Möglichkeit den Pachtvertrag zu verlängern.
Dann wird allerdings meist der Pachtzins neu geregelt.
Genauso verhält es sich auch beim Verkauf des Gebäudes.
Hier muss zuerst der evt. Käufer mit dem Erbpachtgeber verhandeln und den neuen Pachtzins erfragen.
Welches Gerichtsurteil des OLG Hamm meinst Du, das eine Erhöhung des Erbbauzinses verbietet ?
Ich habe nur ein Urteil gefunden, das die Erhöhung des Erbbauzinses erlaubt:
http://reinberg.de/2012/01/berechtigung-zur-erhohung…
Gruß Merger
Wie soll denn dies möglich sein ?
Es handelt sich hier um ein gepachtetes Grundstück !
Hallo und danke für die Antwort. Das Urteil des OLG Hamm ist unter der Nummer OLG Hamm, Beschl. v. 3.11.2005 - 15 W 337/05 im Internet zu finden.
MfG
Ich denke, da wurde nicht richtig gelesen. Der Käufer will ein Haus kaufen und nicht verkaufen. Vorkaufsrecht wird ausgeübt vom Erbbaurechtsgeber. Dieser bestimmt : „entweder von Gesetz nicht gedeckte Erhöhung des Erbbauzins oder er nimmt dem Käufer das Recht das Haus auf seinem Erbbaugrundstück zu erwerben und tritt selbst in den Kauf ein“.
Der Käufer steht nach monatelangem Verhandeln dann ohne Rechte da.
MfG
Der Rechtegeber lässt sich im Grundbuch für den Verkaufsfall ein Vorkaufsrecht eintragen. (ist üblich bei Erbpachtverträgen)
Mit diesem Vorkaufsrecht stellt er die unberechtigte Forderung „Doppelter Erbbauzins oder wir kaufen dir das Haus vor der Nase weg“.
MfG
Ich denke, da wurde nicht richtig gelesen. Der Käufer will ein
In der Tat hatte ich die Ausgangsschilderung anders verstanden.
Vorkaufsrecht wird ausgeübt vom Erbbaurechtsgeber.
Das darf er.
Der Käufer steht nach monatelangem Verhandeln dann ohne Rechte da.
Ja. Welche Rechte sollte er denn haben ? Man stelle sich vor, es hätte noch ein oder zwei Kaufwillige gegeben. Welche Rechte sollten die Interessenten haben, die nicht zum Zuge kommen ?
Das Vorkaufsrecht des Erbpachtgebers hat einen Sinn. Der Käufer sollte von Anfang an von dem Vorkausrecht gewußt haben, und sich darauf eingestellt haben.
Mit diesem Vorkaufsrecht stellt er die unberechtigte Forderung
Dreh es doch einmal um: Wir nehmen das Vorkaufsrecht wahr. Wenn Du Kaufinteressent das verhindern willst, laß Dir etwas einfallen (-> doppelter Pachtzins).
Ich weiß nicht, was daran unberechtigt sein sollte.
Wie soll denn dies möglich sein ?
Guckst Du hier:
http://de.wikipedia.org/wiki/Erbpacht
Es handelt sich hier um ein gepachtetes Grundstück !
Stimmt.
Wie soll denn dies möglich sein ?
Guckst Du hier:
Obiger Link ist falsch - richtig wäre --> http://de.wikipedia.org/wiki/Erbbaurecht
ist so geschehen!!! Vorkaufsrecht ist Vorkaufsrecht
Hallo und danke für die Antwort. Das Urteil des OLG Hamm ist
unter der Nummer OLG Hamm, Beschl. v. 3.11.2005 - 15 W 337/05
im Internet zu finden.
Wobei man beachten muss, dass hier das OLG sich auf den bestehenden Erbbaurechtsvertrag bezieht.
Und dieser kann bei jedem Objekt bzw. Erbbaurechtsträger anders sein.
Gruß Merger
weil die Drohung mit einem Unheil oder Verlust eine Erhöhung durchzusetzen versucht, die rechtlich nicht durchzusetzen ist. (vergl. Nötigung bzw. verwerflich handeln)
Dieser Beurteilung liegt die gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung zugrunde, dass das Zustimmungserfordernis nicht dazu dient, etwaigen Ansprüchen des Grundstückseigentümers auf eine Erbbauzinserhöhung, mögen sie begründet sein oder nicht, Nachdruck zu verleihen (BayObLG NJW- RR 1987, 459, 462; OLG Frankfurt, RPfleger 1979, 24; Senat, OLGZ 1976, 260, NJW-RR 1993, 1106 sowie NJWE-MietR 1996, 58).
Ich denke, wir reden hier um den Brei herum. Es ist sicher gestellt, dass der Vertrag keine Erhöhung hergibt (Fakt). DieDrohung mit einem Unheil oder Verlust (wir werden sonst unser Vorkaufsrecht ausüben) zur durchsetzung einer nicht gerechtfertigten Forderung ist verwerflich. Verwerflich ist die Voraussetzung für eine Nötigung.
Dieser Beurteilung liegt die gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung zugrunde, dass das Zustimmungserfordernis nicht dazu dient, etwaigen Ansprüchen des Grundstückseigentümers auf eine Erbbauzinserhöhung, mögen sie begründet sein oder nicht, Nachdruck zu verleihen (BayObLG NJW- RR 1987, 459, 462; OLG Frankfurt, RPfleger 1979, 24; Senat, OLGZ 1976, 260, NJW-RR 1993, 1106 sowie NJWE-MietR 1996, 58).
Aber alles hilft nicht. Das Haus ist weg. Die Frage ist nur, was jetzt.
ist so geschehen!!! Vorkaufsrecht ist Vorkaufsrecht
Habe ich auch nie anders behauptet.
Alternativ wäre die Möglichkeit gewesen, den erhöhten Erbbauzins anzuerkennen.
Beispiel dazu: in unmittelbarer Nähe hat eine Stadt Gründstücke im Jahr 1940 verpachtet und diese mit einem Erbbauzins von jährlich 48 DM belegt. (99 Jahre lang)
Beim Verkauf eines dieser Grundstücke im Jahr 2005 wurde der Erbbauzins neu geregelt.
Jährlicher Erbbauzins 3 % des Grundstückwertes von 1.200 €.
Die Nachbarn zahlen weiterhin bis ins Jahr 2039 - 48 DM.
Wobei man aber noch beachten muss, der neue Gebäudeeigentümer hätte auch die Möglichkeit gehabt, das Grundstück von der Stadt zu erwerben.
Nur dieser Betrag war ihm zu hoch und vermutlich hätte er sich die Finanzierung dann auch nicht leisten können.
Gruß Merger
ich frage mich dann nur, warum gibt es denn die Rechtssprechung die ja sagt, eine Erhöhung ist nicht rechtens wenn ich die Rechtssprechung mit dem Vorkaufsrecht ja doch wieder aushebeln kann und ich ungestraft nötigen darf.
Ich kann doch auch nicht sagen entweder du zahlst mir eine Fantasieforderung oder ich brenne dein Haus ab.
Damit soll aber genug sein. ir kommen hier nicht weiter.
ich frage mich dann nur, warum gibt es denn die
Rechtssprechung die ja sagt, eine Erhöhung ist nicht rechtens
wenn ich die Rechtssprechung mit dem Vorkaufsrecht ja doch
wieder aushebeln kann und ich ungestraft nötigen darf.
Wieso ? Das Vorkaufsrecht besteht doch nur, wenn der Pachtvertrag (meistens nach 99 Jahren) abläuft, oder bei Verkauf des Gebäudes.
Ich kann doch auch nicht sagen entweder du zahlst mir eine
Fantasieforderung oder ich brenne dein Haus ab.
Der Erbbauzins liegt meist zwischen 3 - 5 % des Grundstückwertes und dies ist zeitgemäß,
also keine Fantasieforderung.
Und außerdem gibt es ja auch noch das Erbbaurechtsgesetz
Ich wiederhole es noch einmal, es kommt auf den Erbbaurechtsvertrag an.
z.B. stand darin - der Beitrag beträgt 100 DM, kann man ihn nach Ablauf oder Verkauf an die derzeitigen Grundstückswerte anpassen.
Stand darin - zu zahlen sind 4 % des jeweiligen Grundstückwertes - ist lt. dem von dir geschilderten OLG Urteil - keine Erhöhung bzw. Änderung des Vertrages erfoderlich.
Eine weitere Antwort ist nicht möglich, da uns der damals abgeschlossene Erbbaurechtsvertrag nicht vorliegt.
Also kann höchstens ein Anwalt weiter helfen.
Gruß Merger
noch einmal und klar und unmißverständlich. Es ist rechtlich geklärt, der Vertrag gibt keine Erhöhung her. Das wird auch vom Rechtegeber anerkannt. Trotzdem verlangte er eine Erhöhung im zugegebenen Wissen dass diese Erhöhung rechtlich nicht durchzusetzen ist und droht gleichzeitig damit, andernfalls vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen.
Nachdem der Vertrag geschlossen wurde hat der Rechtegeber von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht und hebelt damit das bestehende Recht auf Erwerb des Hauses auf obwohl der Erwerber bereit ist in alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Vertrag einzutreten und es auch sonst keinen Grund gibt die Person abzulehnen.