Laut Teilungserklärung sollten die Kellerabstellräume mit Sondernutzungsrechten durch grundbuchmäßige Eintragung zugeordnet werden. Das ist aber nicht geschehen, also keine Grundbucheinträge. TE wurde auch nicht geändert. Die Kellerräme sind aber zugeordnet und werden seit 17 Jahren von WEG genutzt.
Eine von Wonungen steht zum Verkauf (inkl. Kellerraum). Welche Konsequenzen hat die fehlende Grundbucheintragung für potenziellen Erwerber? Kann diese Tatsache zu Preis/Wertminderung führen?
Ein Notar würde einen solchen Kaufvertrag wohl nicht beglaubigen.
Es kann ja nur gekauft werden, was im Grundbuch eingetragen ist.
Ein Kellerraum, der nicht verkauft werden kann, würde selbstver-ständlich den Preis reduzieren.
Peter
Hallo,
grundsätzlich kauft man den Inhalt eines Grundbuchs, tritt aber in die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum nach dem WEG mit ein (und dazu gehört der Keller dann wohl erst einmal, wobei es da schon sehr auf die genaue Formulierung und das „Zustandekommen der Nichteintragung“ ankommen kann).
Zwar wird die TE mängelbehaftet sein, die Zuordnung der Kellerräume kann man aber grundsätzlich auch per Eigentümerversammlung regeln (hat dann aber kein Eigentum bzw. Sondernutzungsrecht, sondern eher sowas wie eine Überlassung). Ist dieser Beschluss (über die Zuordnung der Keller gemäß TE) eindeutig und wird nicht angefochten, ist das also schon mal „ganz gut“. Ggf. kann der Verkäufer auch provisorisch vorab so einen Beschluss herbeiführen, der eine Rechtsnachfolge auf den neuen Käufer bzw. einen Hinweis auf den Verkauf enthält.
Ein Grund für einen Notar, so einen Kaufvertrag nicht zu beurkunden, ist das Beschriebene sicher nicht! (Den Notar kann man das auch einfach mal fragen 
)
Gruß vom
Schnabel
Der Notar wurde drauf aufmerksam gemacht und er hat es bestätigt, dass der Kellerraum laut aktuellen Kaufvertrag und heutigen Stand der Dinge nicht mit verkauft wird.
Die WEG-Beschlüsse über die Zuordnung kann Verkäufer nicht finden.
Man hat zwar angeboten bis zur grundbuchmäßege Eintragung von Sondernutzungsrechten abzuwarten (1 Monat), aber die Preisminderung wird auch nicht ausgeschlossen.
Witzig ist, dass der Makler (der mich quasi angeloggen hat) vom Erwerber die Reservierungspfand trotzdem zu kriegen versucht, obwohl er (Erwerber) der Kauf von angebotenen Immobilien (nur) unter o.g. Bedingungen akzeptiert.
Ganze Situation kann man auch mit anderem Beispiel vergleichen:
Es wird eine Wohnung mit einem Stellplatz verkauft, der eigentlich ein Teil des öffentlichen Parkplatzes ist.
Ganze Situation kann man auch mit anderem Beispiel
vergleichen:
Es wird eine Wohnung mit einem Stellplatz verkauft, der
eigentlich ein Teil des öffentlichen Parkplatzes ist.
So möchte ich das nicht stehen lassen, sondern so:
…, der eigentlich ein Teil des Gemeinschaftseigentums ist.
Nachteile bei einberaumten Sondernutzungsrechten sehe ich nicht. Bei Gartennutzungen ist das so und so der einzig mögliche Weg.
Welche Nachteile bestehen deiner Ansicht nach bei einem Kellerraum mit Sondernutzung?
vnA
…, der eigentlich ein Teil des Gemeinschaftseigentums ist.
… genau so wie Wasch-Trockenraum, Fahrradabstellraum etc. wo man keine Sondernutzungsrechte hat.
Nachteile bei einberaumten Sondernutzungsrechten sehe ich
nicht.
Ich sehe bei Sondernutzungsrechten auch keine Nachteile, wenn ich sie habe.
Welche Nachteile bestehen deiner Ansicht nach bei einem
Kellerraum mit Sondernutzung?
Es geht darum, dass Sondernutzungsrechte nicht im Grundbuch eingetragen sind.
„Es geht darum, dass Sondernutzungsrechte nicht im Grundbuch eingetragen sind.“
Falsche Vermutung. Sondernutzungsrechte müssen, um gültig zu sein, in der notariellen Teilungserklärung festgelegt sein. Diese wiederum ist Grundlage für die Teilung beim Grundbuch. somit werden Sondernutzungsrechte natürlich eingetragen. http://bundesrecht.juris.de/woeigvfg/__3.html
Natürlich wirken sich derartige Rechte auch Wertsteigernd, oder -mindernd aus.
vnA
Hallo,
der Keller ist Teil des Gemeinschaftseigentums und *wird* in dieser Form mitverkauft. Der Käufer hat nur kein Sondernutzungsrecht daran (alle anderen WEG-Miteigentümer aber anscheinend ja auch nicht …).
Was bitte ist ein „Reservierungspfand“? 
Die Courtage wird bei Abschluss des Kaufvertrages fällig (sofern man keinen Unsinn beim Makler unterschrieben hat, was mich bei einigen Maklern leider nicht wundern würde …)
Im übrigen: Dein Beispiel „hinkt“: eine öffentlich gewidmete Fläche kann zwar Gemeinschaftseigentum einer privaten WEG-Gemeinschaft sein, die ist dann aber von ihren Eigentumsrechten (weitestgehend) ausgeschlossen hier sind die Keller durchaus von ihnen benutz- und abschliessbar.
Widmungsakte sind öffentliches Recht = (ganz) andere „Baustelle“
Gruß vom
Schnabel
Natürlich wirken sich derartige Rechte auch Wertsteigernd,
oder -mindernd aus.
Absolut richtig erkannt! Und nicht nur das. Aus meiner Sicht ändert das auch das ursprunglichen Angebot, oder?
Selbst bei der Besichtigung wurde der Kellerraum als Bestandteil des Angebotes präsentiert. Ich verstehe, dass der Makler sich nur auf vom Verkäufer gekriegten Information gestützt hat, aber warum soll der potenzielle Käufer dies Irrtumer bezahlen?!
Falsch verstanden: Ich meinte Sondernutzungsrechte an Teilen eines (ausbaubaren) Dachraumes, Stellplatzes oder Gartenanteiles. Bei einem Kellerraum ist es völlig gleichgültig, ob Sondernutzungsrecht oder Zugehörigkeit zu einem Sondereigentum. Bei keiner Wertermittlung die ich je gesehen oder selbst gemacht habe, hatte der Kellerraum einen irgendwie wertsteigernden Einfluss. Ausnahme natürlich wenn der Kellerraum als Hobbyraum, Sauna, Gästezimmer etc. ausbaubar wäre oder ausgebaut ist.
vnA
Bei einem Kellerraum ist es völlig gleichgültig, ob :Sondernutzungsrecht oder Zugehörigkeit zu einem Sondereigentum.
Es existiert weder eines, noch anderes …
Bei keiner Wertermittlung die ich je
gesehen oder selbst gemacht habe, hatte der Kellerraum einen
irgendwie wertsteigernden Einfluss.
Es geht in diesem Fall um Wertminderung.
Hier ist das Zitat aus TE:
„Sondernutzungsrechte an Kellerräumen für Wohnungen:
diese werden vom Eigentümer spätestens bei der Übergabe vergeben und durch grundbuchmäßige Erklärung zugeordnet.“
In Grundbuch steht kein Wort über Kellerräume und deren Zuordnung. Aus welchen Grund kann dann Verkäufer der Kellerraum als Teil des Angebotes anbieten? Darf er das überhaupt?
Ich habe interessanten Artikel gefunden, der die Folgen zeigt:
/t/gewohnheitsrecht–4/5324577