Strucki: Der Genotec Mietkauf ist teurer als eine Bankfinanzierung, in jedem Fall bei den derzeitigen Darlehenszinsen. (Aber: Eine Berechnung mit den derzeit aktuellen Konditionen von 4% auf 10 Jahre, anschließend 8% bringt dasselbe Ergebnis).
Janssen: Rein auf die Zinskonditionen für 25 Jahre betrachtet ist es tatsächlich in etwa das selbe Ergebnis.
Jedoch muß man beachten, dass der Genotec-Mietkauf mit folgenden Förderungen bedacht ist: Eigenheimzulage, Baukindergeld, Wohnungsbauprämie und beide Arbeitnehmersparzulagen.
Desweiteren erhält der Mietkäufer auf seine Genossenschaftsanteile eine jährliche Dividende, auf die zweckgebundene Ansparung Guthabenzinsen und auf die private, zweite Ansparung eine gute Rendite, je nach Anlage.
Eine Bank gibt auf die Tilgung, logischerweise, keinerlei Guthabenzinsen.
Strucki: Abschlusskosten für den Eintritt in eine Genossenschaft sind in dieser Höhe sehr ungewöhnlich (1,6% von der Investitionssumme). Sie sind wohl für den Vertrieb erforderlich.
Janssen: Die Abschlusskosten betragen als „Sparer“ 1,6% und als „Soforteinzahler“ 1,4 % von der Investitionssumme.
Von den Abschlusskosten, die einmalig fällig sind, werden Verwaltungskosten, Personalkosten, Vertriebskosten etc. bezahlt. Meines erachtens also keine besonders hohe Gebühr. Im übrigen sind die prozentualen Abschlusskosten bei einem Bausparvertrag ähnlich.
Strucki: Es ist nirgendwo ersichtlich, wie die Kosten für die Verwaltung der Immobilien, Zahlungen, Instandhaltung, Reparaturen etc., aufgebracht werden. Die Immobilie gehört, rechtlich gesehen, Genotec (Aber: Wer ist in den 25 Jahren für Instandhaltung und Reparaturen zuständig?).
Janssen: Diese Kosten werden auf den Mietkäufer umgeschlagen, denn der Mietkäufer wird von Anfang an wie ein Eigentümer behandelt. Besitzer ist er ja bereits und er ist im Grundbuch bestmöglichst abgesichert mit einer Auflassungsvormerkung.
Bei einer Bankfinanzierung wird der Schuldner ja direkt Eigentümer und hat somit auch alle anfallenden Nebenkosten und eventuelle Reparaturarbeiten selbst zu tragen.
Strucki: Der Kaufpreis der Immobilie ist von Anfang an festgelegt (Aber: Genotec erhält nach 25 Jahren nur den Nominalwert, nicht den realen, durch Inflation erhöhten Wert).
Janssen: Das ist vollkommen richtig! Und ich finde das absolut fair. Wer würde jemanden heute eine Immobilie zum Preis von 1980 anbieten?? Ich denke niemand und daher ist das absolut okay!
Strucki: Der Genossenschaftsanteil ist niedriger als das Eigenkapital bei einer Bankfinanzierung (!!!Aber: Es ist ungeklärt, woher aus den relativ niedrigen Genossenschaftsanteilen, ca. 10-15% der späteren Investitionssummen, die Immobilien finanziert werden sollen. Es ist davon auszugehen, dass ein stark progressives Mitgliederwachstum erforderlich ist!!! ).
Janssen: Der Genossenschaftsanteil ist tatsächlich sehr niedrig in Bezug zum Kaufpreis. Jedoch muß man einer Bankfinanzierung zu Gute halten, dass diese bei guter Bonität usw. auch Finanzierungen ohne Eigenkapital darstellen können. Dies ist aber in den seltensten Fällen so.
Die Immobilien werden aus verschiedenen Einnahmen bezahlt. Zuerst möchte ich jedoch anmerken, dass keinerlei Kredite seitens der Genossenschaft aufgenommen werden, um die Immobilien zu bezahlen.
Einerseits macht die Genotec Einnahmen aus der Einzahlung von Genossenschaftsanteilen, desweiteren hat Sie die Einnahmen aus dem 5%igen Mietzins, und weiterhin hat Sie Einnahmen aus dem Rückerwerb der Immobilien durch den Mietkäufer.
Strucki: Es gibt staatliche Förderungen für Genossenschaftsanteile (Aber: Damit wurden schon in den 90er Jahren im VL-Bereich unbedarfte Anleger zu zweifelhaften Anlagen überredet)
Janssen: Der Erwerb von Eigentum, und das mit einer so großen Sicherheit, und mit sehr vielen Vorteilen, und einer sehr großen Flexibilität, ist sicherlich keine zweifelhafte Anlage.
Jedoch ist eine kritische Haltung gegenüber eines neuen Konzeptes immer angebracht, da gebe ich Ihnen recht.
Strucki: Da keine Finanzierung erfolgt, ist keine Schufa-Auskunft erforderlich (Aber: Wer schützt Genotec vor schlechten Zahlern?)
Janssen: Das ist richtig, dass keine Schufa-Auskunft notwendig ist.
Sofern ein Mietkäufer seine monatliche Belastung nicht mehr vollständig tragen kann, wird die Differenz aus der zweckgebundenen Ansparung entnommen. Somit muss der Mietkäufer nicht aus seiner Immobilie ausziehen und hat eine Überbrückung, die man bei einer Bankfinanzierung nicht erhält.
Sollte auch die zweckgebundene Ansparung verbraucht sein, muss der Mietkäufer allerdings ausziehen. Er bekommt jedoch seine Genossenschaftsanteile zuzüglich Dividenden ausbezahlt.
Entweder wird für diese Immobilie ein neuer Mietkäufer gesucht, vorrangig innerhalb der Genossenschaft, oder die Immobilie wird verkauft.
Strucki: Personen, die Schwierigkeiten haben, eine Bankfinanzierung zu erhalten, können Immobilieneigentum erwerben (Aber: Können die sich dann den Genotec Mietkauf überhaupt leisten?)
Janssen: Wer sich den Genotec-Mietkauf nicht leisten kann, sollte besser gar nicht an Immobilien-Eigentum denken.
Es wird im übrigen im Vorfeld eines Mietkaufes eine Liquiditätsberechnung gemacht. Somit wird geprüft, ob sich jemand diesen Mietkauf leisten kann.
Es gibt aber auch Menschen, die gut verdienen und trotzdem keine Bankfinanzierung erhalten. Zum Beispiel Selbständige. Die haben große Schwierigkeiten bei Banken ein Darlehen zu erhalten.
Oder Leute, die aus irgendeinem Grund mal einen negativen Eintrag in der Schufa bekommen haben. Das ist ein K.O.-Kriterium bei Banken.
Strucki: Da dem Mietkäufer die Immobilie nicht gehört, ist eine Zwangsversteigerung ausgeschlossen (Aber: Was passiert, wenn Genotec insolvent wird?)
Janssen: Die Genossenschaft kann nicht insolvent werden, da Sie keine Zahlungverpflichtungen gegenüber Banken hat. Wie vorhin erwähnt nimmt Sie ja keine Kredite auf. Desweiteren gibt es Kontrollorgane, wie z.B. Aufsichtsrat, die alle Vorgänge der Genossenschaft überblickt.
Strucki: Schutz vor Vermögensverwertung nach Hartz IV. (Aber: Zahlt das Arbeitsamt auch die Ansparleistungen? Wohl eher nicht).
Janssen: Erstmal ist es überhaupt sensationell, dass sowohl die Genossenschaftsanteile, als auch die zweckgebundene Ansparung vor dem Staat geschützt ist. Zum Beispiel bei Harz IV und auch Insolvenz!
Sofern die Immobilie, des in Harz IV geratenen Mietkäufers, sich innerhalb des Kostenbewilligungsrahmens der Arbeitsagentur bewegt, leistet die Arbeitsagentur die 5%ige Miete, da rechtlich gesehen der Mietkäufer als Mieter zu sehen ist. Die Ansparleistung übernimmt Arbeitsagentur natürlich nicht. Die muss der Mietkäufer selbst tragen oder er kann die Überbrückungsmöglichkeit, die ich vorhin erwähnt habe, nutzen.
Lieber Struckischreck!
Ich hoffe meine Aussagen konnten auch dir weiterhelfen. Ich merke, du hast dich schon etwas mit der Genotec eG / Genotrade eK beschäftigt. Falls du weitere Fragen hast kannst du mich gerne kontaktieren.
Lg, Andy Janssen
