Formulierung Grundstück im notarieller Vereinbarung

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Hallo,
angenommen in einer notariellen Vereinbarung wird geregelt, dass zwei künftige Erben (A u. B) eines Grundstücks mit Haus sich folgendermaßen einigen:
Der Nachlass soll A allein zufallen. A verpflichtet sich an B als Ausgleich einen Betrag zu zahlen, der dem Wert des Erbteils von B entspricht, wobei als Berechnungsgrundlage dieses Erbteils der durchschnitt. Marktpreis des entsprechenden Grundstücksanteils, höchstens jedoch EUR xxx,- je qm dienen soll. Die Erbauseinandersetzung des übrigen Nachlasses ist gesondert hiervon vorzunehmen.

Auf dem Grundstück steht ein baufälliges Kleinhaus mit erstmal undefinierbarem Wert (erscheint vom Aussehen, Größe und Zustand ohnehin eher wertmindernd)

Frage:
Müsste im Erbfall A aufgrund des Wortlauts der Vereinbarung, nur den durchschnittlichen Marktpreis eines Grundstücks ohne Haus zahlen oder muss zwingend der Wert des Althauses begutachtet und berücksichtigt werden?
Ein Haus gehört doch zum Grundstück (weil untrennbar verbunden) und ist somit kein „übriger Nachlass“, oder?

Danke im voraus!

Beste Grüße
rakete

#2

Huhu,

Bei einer Grundstückbewertung wird das Grundstück mit all seinen Bestandteilen begutachtet. Dazu gehört auch die Bebauung, je nach art ist diese Werterhöhend oder Mindernd.

Den Wert des Grundstückes ist durch ein Sachverständigen zu ermitteln, nur so kann der Wert rechtsicher ermittelt werden, falls sich die Erben bis aufs Gericht streiten.

#3

Das jst eindeutig und muss eigentlich nicht näher begründet werden.
A erbt alles, Haus, Grund und alles weitere, Hausrat, Sachwerte, Sparguthaben usw. A ist Alleinerbe.

B erbt nix !
Dafür bekommt er (auch zur Abgeltung des Pflichtteilsanspruches) einen Anteil am Grundstück/Hauswert.

Sonst müsste man anders formulieren und vereinbaren:

Haus/Grund an A, B bekommt vom Wert den halben Anteil X (Mindestens aber Y)

Sonstiger Nachlass wird zw. A und B geteilt.

MfG
duck313

#4

Das wird also auch nicht durch den Wortlaut der notariellen Vereinbarung abbedungen ?

Gruß
rakete

#5

Ich habe nicht erwähnt, dass neben dieser Vereinbarung zwischen A und B ja das eigentliche „Berliner Testament“ des Erblassers besteht. Darin ist geregelt, dass A und B zu gleichen Teilen erben.
Hintergrund der späteren notariellen Vereinbarung zwischen A und B ist, dass B noch zu Lebzeiten des Erblassers bereits eine Hälfte des Grundstücks mit einem zweiten Haus bebauen durfte und B einen Kapitalausgleich an A zahlte (B steht für diese Haus im Grundbuch) . Die notariellen Vereinbarung regelt nur noch das spätere Erbe bzw. den Vermögensausgleich für die zweite Hälfte auf dem sich das Althaus des Erblassers befindet.
Ändert das was? Tut mir leid, wenn ich mich so unklar ausgedrückt habe.

Gruß
rakete

#6

Eigentlich nicht.
Das Grundstück wurde bereits geteilt und auf neuer Hälfte bebaut.
Die Sache ist erledigt, dafür hat B den Ausgleich an A doch bereits bezahlt.

Beim kommenden Erbfall geht es „nur“ noch um das halbe Grundstück mit altem Haus und um den sonstigen Nachlass.

Und wenn hier immer noch A der Alleinerbe ist, dann gilt das was ich sagte.
Es geht nur um Haus und Grund, nicht um alles andere. Das erbt nur A.

Am einfachsten wäre, man bewertet das halbe Grundstück mit oder ohne den Altbau. Und nimmt das als Berechnungsgrundlage für den Ausgleich den B noch von A bekommt.

Das Ganze ist etwas seltsam, denn warum hat B bereits an A Geld gezahlt ?
Man hätte das doch auch später beim Erbfall ausgleichen können.
Etwa auch in der Art und Weise, das B das halbe Grundstück umsonst bekam und dafür auf seinen Erbteil verzichtet.
Einfacher ginge es nicht. Denn was soll da noch an Mehrwert zu erwarten gewesen sein ? Wären die Grundstücksflächen so unterschiedlich ?
Egal, jetzt muss man es eben anders machen.

1 Like
#7

Wenn im UP steht:

dann ist mir ein Rätsel, wie man erstens zu dieser Aussage:

und zweitens zu dieser Aussage:

kommen kann und
drittens auch noch meint, dieses:

erwähnen zu müssen.

Viertens:

Davon hat der Fragesteller rein gar nichts berichtet.
.

1 Like
#8

Das geschieht viele Jahr vor dem dem Erbfall. Der spätere Erblasser gibt B den einen Teil zur Bebauung und lässt A für diesen Teil abfinden (B braucht Grundstück, A braucht Geld).
Damit viele Jahre später A auch die Möglichkeit bekommt, zu bauen, soll die Regelung für den Althausteil später erfolgen (nach Tod Erblassers) . Alle drei gehen zum Notar und regeln dieses und auch die „Deckelung“ des Abfindungspreises.

Damit A nicht ein Mehrfaches des alten Grundstückspreises bezahlen muss, was ihn vielleicht finanzieell übeffordern könnte (z.B. Bauboom, Wohnungsmangel etc.).
Gruß
rakete

#9

Eine Bebauung ist fest mit den Grundstück verbunden und gehört daher zum Grundstück.
siehe dazu klick

1 Like
#10

Das ändert doch nichts daran, daß man als relevanten Wert den Marktpreis ohne Haus zugrunde legen kann.

#11

Hallo,

nein, muß er nicht. Grundsätzlich herrscht Vertragsfreiheit in Deutschland und ich kann nicht erkennen, daß irgendetwas gegen die vorgesehene Wertermittlung spricht. Dafür spricht übrigens, daß niemand weiß, wie sich der Wert des Hauses bis zum Erbfall entwickelt. Je nachdem, wie lange das Ereignis aus sich warten läßt und was der Bewohner an dem Haus macht, kann aus dem schönen alten Haus auch eine unbewohnbare Ruine geworden sein.

Gruß
C.

#12

aha wie kommst du darauf, dass der Wert eines Grundstückes ohne die Bebauung bewertet wird, da diese ja eine Starke wertsteigerung oder Minderung sein kann? laut WertV wird in Vergelich- und Ertragswertverfahren zwar der Wert des Grundstückes und der Bebauung seperat bewertet, am Schluss werden aber beide Werte Kumuliert.

#13

Das ändert nichts daran, daß ich unter Vertragsparteien ein Grundstück zunächst einmal bewerten kann wie ich will (sofern der Wert nicht so absurd niedrig ist, daß die Finanzverwaltung ein Problem damit bekommt).

Die BelWertV kommt nur zwingend ins Spiel, wenn man sich im Dunstkreis der gewerblichen Immobilienfinanzierung (gepaart mit der Absicht, die fragliche Immobilie in einen Pfandbrief einzubringen) bewegt.

#14

ja, aber wie ist diese?
a. Grundstückswert ohne Bebauung
b Grundstückwert abzüglich Abriss
c. Grundstückswert zuzüglich „Schrottwert“

Gruß
rakete

#15

und was hat man dann von diesen Fantasiewert, vor allen wenn die Geld erhaltente partei damit nicht einverstanden ist? Vor allen ist extra festgehalten worden

und wie der Marktpreis gebildet wird steht in der WertV, und nur dieser Wert ist im Zweifelsfall mit einen gutachten Gerichtsfest.

Die Frage war

Die Antowrt kann nur nein sein, Haus ist zu Berücksichtigen, da dieses zum Grundstück gehört.

1 Like
#16

Die Rechtsfrage war doch - wenn ich das richtig verstanden habe -, ob man die Formulierung, die Du erwähntest, in den Vertrag aufnehmen kann und ob diese rechtlich haltbar ist. Die Frage habe ich beantwortet.

Der Marktwert (und das ist der Begriff, der im Text steht) ist der Wert, der sich am Markt erzielen läßt. Wie hoch der ist, läßt sich erst herausfinden, wenn man entweder den Markt nach vergleichbaren Objekten durchsucht oder wenn man das fragliche Objekt an den Markt bringt oder wenn man den nackten Grundstückspreis je qm (nach Boris oder so) mit der Fläche des Grundstückes multipliziert.

Wenn man statt des Marktwertes lieber den Verkehrswert gem. BelWertV zugrunde legen möchte, dann sollte man den Text ändern und zum fraglichen Zeitpunkt eine Wertermittlung durchführen lassen.

Ganz grundsätzlich ist der Marktwert eines Grundstücks mit einer unbrauchbaren Immobilie aber der Grundstückswert minus Abrißkosten.

#17

Was genau meinst Du denn mit WertV? Die alte Wertermittlungsverordnung ist nämlich seit gut sechs Jahren außer Kraft. Ich könnte die von mir bereits erwähnte BelWertV anbieten, die aber - genauso wenig übrigens wie die WertV - nicht zur Ermittlung des Marktwertes führt, sondern zur Ermittlung des Beleihungswertes. Ein ganz erheblicher Unterschied.

Im übrigen: wenn die Herrschaften im Vertrag vereinbaren, daß das Haus nicht berücksichtigt werden soll, dann ist das halt so geregelt. Da spielt es auch keine Rolle, daß das Haus wesentlicher Bestandteil des Grundstückes ist.

2 Like
#18

Besten Dank für Eure Einschätzungen.

Gruß
rakete

#19

stimmt heisst nun richtigerweise immowertV die Sache mit den Beleihungswert (BelWertV) ist ne andere, wenn auch Artverwandte Baustelle inhaltlich hat sich da nur wenig geändert dort findest du nun im § 6 den entschiedenten Hinweis zur Bewerteung:

§ 6, 5
Bei bebauten Grundstücken sind dies zusätzlich insbesondere die
Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und
Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften, das
Baujahr und die Restnutzungsdauer.

#20

Die ImmoWertV kommt zur Anwendung, wo es entweder vorgeschrieben ist oder vertraglich vereinbart wurde. Das ändert aber nichts daran, daß Vertragsparteien den Kaufpreis für eine Immobilie mit der bereits genannten Einschränkung so festlegen können, wie sie das möchten. Insofern unterscheiden sich Immobilien nicht von Autos oder Briefmarken.

1 Like