Fristlose Kündigung und Klageerwiderung, was tun?

[stone_berlin]

Hallo,
kurz der fiktive Sachverhalt: nehmen wir an, A habe zum 31.1. seine Wohnung fristlos gekündigt, aus wichtigem Grung (extreme Schimmelbildung und nicht beheizbarer Flur, teilweise nur 6 Grad im Flur, also extreme Gesundheitsrisiken, Frist zur Beseitigung der Mängel wurde gesetzt, aber von der Hausverwaltung wurde klar gemacht, dass A für den Schimmel verantwortlich wäre)

am 3.2. war Schlüsselübergabe, was sich A auch schriftlich bestätigen lassen hat.

Es bestanden zum Zeitpunkt der Kündigung noch offene Forderungen der Hausverwaltung gegen den A in Höhe von ca. 800€. Die gezahlte Kaution betrug 850 €.

am 31.3. bekommt A einen Brief, in welchem steht, dass dass zum 1.4. ein Nachmiter gefunden wurde und dadurch das Mietverhältnis mit A erst zum 31.3. endet, außerdem sei die Kaution mit den Mieten für Februar und März verrechnet worden und es seien jetzt noch die 800€ offen.

am 10.5. erklär der A, dass er die Mieten für Februar und März nicht zu zahlen habe, da er fristlos gekündig habe und die Schlüßel schließlich schon am 3.2. übergeben wurden, und die offenen Forderungen mit der Kaution zu verrechnen seien und der Restbetrag auf A^s Konto zu überweisen sei.

Am 18.05. bekommt A ein Schreiben vom Amtsgericht, dass ein schriftliches Vorverfahren eröffnet wurde, samt Anspruchsbegründung und Kopien vom Mietvertrag und Schriftwechsel.

Nun sollte A doch zunächst durch eine Verteidigungsanzeige erklären, dass er sich verteitigen möchte, richtig?

Nun müsste A eine Klageerwiderung schreiben.

Könnte A in die Klageerwiederung den Sachverhalt nennen, also das mit der fristlosgen Kündigung, von welcher in der Anspruchsbegründung nie die Rede war. In der Begründung steht, dass das Mietverhältnis bis zum 31.3. lief.

Reicht das alles schon, um die Unbegründetheit der Klage festzustellen?

Müsste A dann beweisen, dass seine fristlose Kündigung gerechtfertig war, oder müsste die Hausverwaltung das Gegenteil beweisen?

Das Problem, welches A sieht, ist, dass die geforderten Beträge tatsächlich offen wären, wenn die Mieten Februar und März tatsächlich gezahlt werden müssten.
Also kann man soetwas überhaupt in einer Klageerwiderung fordern oder müsste man selber (A) klagen, dass die Verrechnung der Kaution mit den Mieten für Februar und März nicht rechtes sei?

Ich hoffe, Sie verstehen den Sachverhalt und können unserem fiktiven A helfen.

[WildAlf]

Hallo Stone,

es ist jedenfalls offensichtlich, dass A keinerlei Ahnung hat, worauf er sich da einläßt. Demzufolge wäre es nur ratsam, dass A sich durch einen Anwalt vertreten läßt.

Gruß!

Horst

[cmd_dea]

Hallo,

er Tip mit dem Anwalt war der richtige. Dennoch kurz zu den Fragen.

Nun sollte A doch zunächst durch eine Verteidigungsanzeige
erklären, dass er sich verteitigen möchte, richtig?

Ja, sonst ergeht Versäumnisurteil.

Nun müsste A eine Klageerwiderung schreiben.

Könnte A in die Klageerwiederung den Sachverhalt nennen, also
das mit der fristlosgen Kündigung, von welcher in der
Anspruchsbegründung nie die Rede war. In der Begründung steht,
dass das Mietverhältnis bis zum 31.3. lief.

Das sollte A, denn darin könnte der Grund liegen, nach dem 31.12. keine Miete mehr zahlen zu müssen.

Reicht das alles schon, um die Unbegründetheit der Klage
festzustellen?

Müsste A dann beweisen, dass seine fristlose Kündigung
gerechtfertig war, oder müsste die Hausverwaltung das
Gegenteil beweisen?

Wenn der Vermieter den Vortrag nicht bestreiten würde, würde dieser ausreichen, das ist allerdings nicht zu erwarten. Und für die Beweislast kommt es jetzt auf Folgendes an.

Bestreitet der Vermieter, dass überhaupt Schimmel vorhanden ist/war, ist der Mieter hierfür beweisbelastet.

Ist unstreitig oder bewiesen, dass Schimmel da war, ist der Vermieter zunächst beweisbelastet, dass dieser keine Ursache in bausubstanzlichen Mängeln hat.

Das Problem, welches A sieht, ist, dass die geforderten
Beträge tatsächlich offen wären, wenn die Mieten Februar und
März tatsächlich gezahlt werden müssten.

Ja, aber darauf kommt es in dem Prozess ja gerade an.

Also kann man soetwas überhaupt in einer Klageerwiderung
fordern oder müsste man selber (A) klagen, dass die
Verrechnung der Kaution mit den Mieten für Februar und März
nicht rechtes sei?

IdR. wird hier, wenn man die Kaution zurückfordern kann (wegen der Prüffrist des Vermieters) Widerklage auf Rückzahlung der Kaution erhoben.

Ich hoffe, Sie verstehen den Sachverhalt und können unserem
fiktiven A helfen.

Ja, ich verstehe ihn, es ist Alltag vor dem Amtsgericht. Man sollte aber wie schon gesagt wurde unbedingt einen Anwalt einschalten.

Gruß
Dea

[stone_berlin]

Hallo Dea,
ob A einen Anwalt einschaltet steht noch nicht fest, da er viele Fotos, Zeugenaussagen und Schriftwechsel mit der Hausverwaltung habe, in welcher diese bestätigt, dass Schimmel vorhanden sei, aber der A dafür verantwortlich wäre. Es gab ein Treffen in der Wohnung zwischen A und den drei hohen Tieren der Hausverwaltung, in welcher festgestellt wurde, dass nur die eine Seite des Flurs, welche vom Schimmel betroffen war, extrem feucht war (voller Ausschlag auf dem Gerät). Auf der anderen Seite war keine Feuchte vorhanden, also kein Aussschlag auf den Gerät, die betroffene Seite ist zudem eine Außenwand ohne angrenzende Häuser (Ostseite).

Trotzdem beharre die Hausverwaltung auf dem Standpunkt, dass A durch unzureichendes Heizen und falsches Lüften für den Zustand verantwortlich sei.

Der Flur habe keine Fenster und in einem Beiblatt zum Mietvertrag, in welchem es um „Richtiges Lüften und Heizen“ geht, steht, dass man die Türen zwischen beheizbaren und nicht beheizbaren, sprich zwischen allen anderen Zimmern und dem Flur geschlossen zu halten habe, dies habe A natürlich getan.

Die Hausverwaltung habe erst zum 31.3. erklärt, dass sie die fristlose Kündigung nicht akzeptiere, also ganze zwei Monate nach der Schlüßelübergabe.

Darf die Hausverwaltung einfach so die Mieten von Februar und März mit der Kaution berechnen oder müsste sie zuerst die älteren Forderungen gegenrechnen?

Natürlich hat die HV es clever gemacht und klag auf den Betrag, der in ihren Augen sowieso noch offen ist und krallen sich die Miete für die Monat, in welcher in der Wohnung Arbeiten stattfunden und der Mieter keinen Zugang mehr hatte.

Sehen Sie eine Chance, dass der A da heil herauskommt, vielleicht sogar ohne anwaltliche Hilfe?

Vielen Dank!

[stone_berlin]

Noch eine Frage,

müsste nicht die Hausverwaltung darauf klagen, dass die fristlose Kündigung unberechtig wäre und dann die Mieten für Februar und April einfordern, nachdem sie die Kaution mit den offenen Forderungen verrechnet haben?

Darum geht es ja schließlich, um die zwei Monate nach Schlüßelübergabe und die Gültigkeit der Kündigung.

In der Anspruchsbegründung sei niemals die Rede von der Kündigung und es stehe klar geschrieben, dass das Mietverhältnis zum 31.3. endete.

Ist A nun trotzdem in der Beweispflicht, dass das Mietverhältnis schon vorher endete?

Danke!

[cmd_dea]

ob A einen Anwalt einschaltet steht noch nicht fest, da er
viele Fotos, Zeugenaussagen und Schriftwechsel mit der
Hausverwaltung habe, in welcher diese bestätigt, dass Schimmel
vorhanden sei, aber der A dafür verantwortlich wäre. Es gab
ein Treffen in der Wohnung zwischen A und den drei hohen
Tieren der Hausverwaltung, in welcher festgestellt wurde, dass
nur die eine Seite des Flurs, welche vom Schimmel betroffen
war, extrem feucht war (voller Ausschlag auf dem Gerät). Auf
der anderen Seite war keine Feuchte vorhanden, also kein
Aussschlag auf den Gerät, die betroffene Seite ist zudem eine
Außenwand ohne angrenzende Häuser (Ostseite).

Selbst eine gute Beweislage bedeutet nicht, dass man gewinnt Die Rechtsverfolgung und -Verteidigung ist doch etwas komplizierter und man kann sehr viele Fehler machen und dann doch alles verlieren.

Trotzdem beharre die Hausverwaltung auf dem Standpunkt, dass A
durch unzureichendes Heizen und falsches Lüften für den
Zustand verantwortlich sei.

Ja, das ist immer so…Alltag vor Gericht.

Der Flur habe keine Fenster und in einem Beiblatt zum
Mietvertrag, in welchem es um „Richtiges Lüften und Heizen“
geht, steht, dass man die Türen zwischen beheizbaren und nicht
beheizbaren, sprich zwischen allen anderen Zimmern und dem
Flur geschlossen zu halten habe, dies habe A natürlich getan.

Wie gesagt, keiner kann hier sagen, wie eine Beweisaufnahme, bzw. der Prozess ausgeht.

Die Hausverwaltung habe erst zum 31.3. erklärt, dass sie die
fristlose Kündigung nicht akzeptiere, also ganze zwei Monate
nach der Schlüßelübergabe.

Man muss Kündigungen nicht akzeptieren oder ablehnen.

Darf die Hausverwaltung einfach so die Mieten von Februar und
März mit der Kaution berechnen oder müsste sie zuerst die
älteren Forderungen gegenrechnen?

Das ist primär ihre Sache.

Sehen Sie eine Chance, dass der A da heil herauskommt,
vielleicht sogar ohne anwaltliche Hilfe?

Wer vor Gericht ohne anwaltliche Hilfe auftritt, ist selbst schuld.

Gruß
Dea

[cmd_dea]

Noch eine Frage,

müsste nicht die Hausverwaltung darauf klagen, dass die
fristlose Kündigung unberechtig wäre

Nein, wer etwas geltend macht, der muss es auch darlegen und beweisen. Hier also der Kündigende die Voraussetzungen, bzw. Rechtmäßigkeit der Kündigung.

und dann die Mieten für
Februar und April einfordern, nachdem sie die Kaution mit den
offenen Forderungen verrechnet haben?

Siehe oben.

In der Anspruchsbegründung sei niemals die Rede von der
Kündigung und es stehe klar geschrieben, dass das
Mietverhältnis zum 31.3. endete.

Das muss der Vermieter auch garnicht sagen. Er hat dem Gericht nur das mitzuteilen, was seinen Anspruch stützt. Ob der Gegner andere Einwände erhebt, ist seine Sache, bzw. Aufgabe.

Warum soll die HV denn eine Kündigung vortragen, die sie für unwirksam und damit rechtlich gänzlich unerheblich hält?

Ist A nun trotzdem in der Beweispflicht, dass das
Mietverhältnis schon vorher endete?

Ja, weil der Vermieter das seiners notwendige, ein Mietverhältnis bis zum 31.03., zunächst einmal schlüssig darlegegt hat. Will der Mieter geltend machen, dass es vorher endete, muss er das entsprechend darlegen und beweisen.

Gruß
Dea

[Leopold_a13ea4]

Nur so am Rande: Ob ein nicht beheizbarer Flur und Schimmelbildung im Flur überhaupt zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt, wage ich doch sehr stark zu bezweifeln.

Im Flur muss garantiert keine Wohnraumtemperatur herrschen.

[stone_berlin]

Nur so am Rande: Ob ein nicht beheizbarer Flur und
Schimmelbildung im Flur überhaupt zu einer außerordentlichen
Kündigung berechtigt, wage ich doch sehr stark zu bezweifeln.

Im Flur muss garantiert keine Wohnraumtemperatur herrschen.

Natürlich nicht, jedoch fiel die Temperatur teilweise bis auf 6 Grad, was auch von mehreren Personen bezeugt werden kann.Durchschnittlich waren im Flur 11-14 Grad, obwohl in den anderen Räumen geheizt wurde.

Was würde den A ein Anwalt kosten, da er leider zu dem Zeitpunkt noch keine Rechtsschutzversicherung hatte.

Bekäme ein Student ohne Einkommen, außer Kindergeld und Unterhalt vom Vater, mit ca 1000 € auf der Bank denn ohne weiteres Beratungskostenbeihilfe bzw. Prozesskostenbeihilfe?

vielen Dank!

[Leopold_a13ea4]

Fakt ist doch, dass gar kein Heizkörper im Vorraum / Flur vorhanden ist. Dieser Umstand war bei Anmietung auch bekannt. Wie soll der Vermieter also für eine bestimmte Raumtemperatur sorgen (können), wenn der Raum erst gar nicht beheizt werden kann?

Nach wie vor sehe ich hier - auch unter dem Gesichtspunkt des § 536b BGB keine Möglichkeit, die Miete zu mindern oder aus diesem Grund gar fristlos zu kündigen.

Prozesskostenhilfe dürfte bei einem Studenten mit einem niedrigeren Einkommen gewährt werden. Allerdings muss beachtet werden, dass die Prozesskostenhilfe nur die Kosten der eigenen Rechtsverfolgung umfasst. Verliert man, muss man die Kosten des Gegners also aus eigener Tasche zahlen.

Auch bedeutet Prozesskostenhilfe meist nicht, dass die Staatskasse dir das Geld „schenkt“ - die Prozesskostenhilfe übernimmt nur - je nach dem einzusetzendem Einkommen - deine Gerichts- und Anwaltskosten, die du dann in monatlichen Raten an die Staatskasse zurückerstatten musst. Ergibt sich zum Beispiel ein einsetzbares Einkommen von monatlich 300 Euro, dann müsstest du die gewährte Prozesskostenhilfe in monatlichen Raten von 95,00 zurückzahlen (es sind allerdngs maximal 48 Monatsraten vom Antragsteller zu zahlen).

[cmd_dea]

Fakt ist doch, dass gar kein Heizkörper im Vorraum / Flur
vorhanden ist. Dieser Umstand war bei Anmietung auch bekannt.
Wie soll der Vermieter also für eine bestimmte Raumtemperatur
sorgen (können), wenn der Raum erst gar nicht beheizt werden
kann?

Selbstverständlich ist im Wohnraummietrecht eine ausreichende Beheizbarkeit aller zu der Wohnung gehörigen Räume geschuldet. Ob das über einen Heizkörper im Flur oder andere geschieht, ist egal.

Nach wie vor sehe ich hier - auch unter dem Gesichtspunkt des
§ 536b BGB keine Möglichkeit, die Miete zu mindern oder aus
diesem Grund gar fristlos zu kündigen.

Wenn Teile der Wohnung nicht ausreichend beheizbar sind und die Wohnung gesundheitsschädlichen Schimmel dadurch aufweist (wobei letzteres durch ein Sachverständigengutachten zu klären sein wird), ist das ein Mangel und berechtigt zur Minderung. Ob es auch zur fristlosen Kündigung berechtigt, ist eine Frage des Einzelfalls.

Gruß
Dea

[Frau_Weber_c70ac0]

Das stimmt nicht in dieser verallgemeinernden Form. Gerade im Altbau findet man sehr oft Wohnungen, wo kleinere Räume, Vorräume oder die Flure nicht beheizbar sind, ohne dass der Mieter hieraus irgendeinen Anspruch herleiten könnte. Eine fehlende Heizung in einem Raum der Wohnung berechtigt auch nicht zu einer Mietminderung, wie z.B. das LG Berlin entschieden hat: Die fehlende Heizmöglichkeit in der Küche der Wohnung stellt für sich allein noch keinen Mangel der Mietsache dar. LG Berlin, Beschluss vom 05.06.1989 - 61 S 189/89, MDR 1990, S. 56 = WM 1990, S. 16 = ZMR 1990, S. 58. Zumal hier der Mieter die Wohnung auch so angemietet hat, der Minderungsanspruch also schon gesetzlich ausgeschlossen ist.

Auf einem anderen Blatt steht der Schimmel, aber da könnte sich der Vermieter auf ein Verschulden des Mieters berufen.

[cmd_dea]

Das stimmt nicht in dieser verallgemeinernden Form.

Doch, es stimmt als Grundsatz im Mietrecht. Dass es von jedem Grundsatz in besonderen Fällen auch Ausnahmen gibt, ist ebenso offensichtlich. Man sollte jedoch auf eine normale Anfrage den Grundsatz und nicht die Ausnahme nennen (wenn es diese hier so überhaupt gibt, s.u.).

Gerade im
Altbau findet man sehr oft Wohnungen, wo kleinere Räume,
Vorräume oder die Flure nicht beheizbar sind, ohne dass der
Mieter hieraus irgendeinen Anspruch herleiten könnte.

Man findet in den wohl allermeisten Mietwohnungen Räume, bzw. wie hier Flure, die keinen eigenen Heizkörper haben. Die Frage ist aber diejenige der vertragsgemäßen Nutzung und nicht diejenige, ob überall Heizkörper sein müssen.

Eine
fehlende Heizung in einem Raum der Wohnung berechtigt auch
nicht zu einer Mietminderung, wie z.B. das LG Berlin
entschieden hat: Die fehlende Heizmöglichkeit in der Küche der
Wohnung stellt für sich allein noch keinen Mangel der
Mietsache dar. LG Berlin, Beschluss vom 05.06.1989 - 61 S
189/89, MDR 1990, S. 56 = WM 1990, S. 16 = ZMR 1990, S. 58.

Das ergibt sich so aus dem Urteil nicht und das Urteil hat auch mit diesem Fall nichts zu tun. Denn in dem dortigen Verfahren wurde als Mangel allein die Tatsache geltend gemacht, dass ein Heizkörper in der Küche nicht vorhanden war. Dass es aber allein darauf nicht ankommt, ist unstreitig. Entscheidend ist, so auch das LG Berlin, ob dennoch der vertragsgemäße Gebrauch dadurch hergestellt werden kann, dass eine für eine Wohnung zu erwartende Temperatur hergestellt werden kann (wie auch immer, idR. über die übrigen Heizkörper).

Daher das LG in der genannten Entscheidung:

„Ein Mangel i. S. d. §§ 536 ff. BGB liegt erst vor, wenn die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht geeignet ist. Dazu trägt die Klägerin nichts vor. Sie behauptet nicht, daß sie sich im Winter in ihrer Küche nicht aufhalten könne.“

Der Mangel wurde also deshalb abgelehnt, weil der Mieter selbst nicht die mangelnde Beheizbarkeit und damit Möglichkeit des vertragsgemäßen Gebrauchs vorgetragen hat. Das Fehlen des Heizkörpers allein kann dies wie schon gesagt nicht begründen.

Hier trägt der Fragsteller aber eben das vor, so dass die Entscheidungsgründe des LG Berlin nicht mehr einschlägig sind.

Zumal hier der Mieter die Wohnung auch so angemietet hat, der
Minderungsanspruch also schon gesetzlich ausgeschlossen ist.

Nein. Denn der Mangel liegt nicht in dem Fehlen des Heizkörpers, das kann der Mieter bei Vertragsschluss erkennen, sondern darin, dass eine zu erwartende Temperatur in der Heizperiode nicht zu erreichen ist. Das könnte der Mieter aber nur feststellen, wenn er die Wohnung auch in der Heizperiode besichtigt und die fehlende Temperartur erkennen konnte (der Vermieter oder die Vormieter also nicht bei der Besichtigung zB. durch die Nutzung von Heizstrahlern oder übermäßiges Beheizen der anderen Heizkörper auch das entsprechende Zimmer mitgeheizt haben). Das ist nur im konkreten Einzelfall zu klären und es muss vom Vermieter vorgetragen werden, dass der Mieter bei der Besichtigung erkannt hatte, dass der Raum nicht ausreichend beheizbar ist.

Auf einem anderen Blatt steht der Schimmel, aber da könnte
sich der Vermieter auf ein Verschulden des Mieters berufen.

Das tut er auch meistens, allerdings trägt bei unstreitig vorhandem Mangel der Vermieter die Beweistlast dafür, dass die Schimmelbildung nicht durch bausubstanzliche Fehler verursacht wurde. Erst, wenn das durch ein Sachverständigengutachten (wenn dies aktuell überhaupt noch erstellt werden kann) ausgeschlossen wurde, ist zu vermuten, dass ein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters ursächlich ist.

Gruß
Dea

[Christian_Schulz_Giesdorf_c5a5]

Wenn man …
sich die Artikel durchliest, kann man eigentlich nur sagen, so schlampig und amateurhaft die Kündigung der Wohnung vorbereitet und durchgeführt wurde, genau so schlampig und lax wird nun die Klageerwiderung vor Gericht betrieben.

M.E. nach ist hier anwaltliche Hilfe unumgänglich, denn sonst nimmt die Geschichte ein ganz bösen Ausgang.

Christian

[Leopold_a13ea4]

gähn … Theorie. Der Mieter hat die Wohnung gemietet wie besichtigt. Will er Luxus, muss er Luxus zahlen. Wenn ein Mieter meint, er kann Jahre später wegen eines Umstandes, den er bei der Anmietung kannte, fristlos kündigen, dann fällt er damit garantiert auf die Nase. Und wenn der Flur keinen Heizkörper hat und der Mieter erkennt, dass sich deswegen Schimmel bildet, dann muss er halt selbst einen Heizlüfter aufstellen.

[budew_9db048]

Leider herrscht oft die Vorstellung, dass man ohne weiteres einen Vertrag fristlos kündigen kann… Es ist jedoch so, dass die Beeinträchtigung durch den Mangel erheblich und die Fortsetzung des Vertrages und sogar das Abwarten der regulären Kündigungsfrist unzumutbar sein muss. Ob das bei dem geschilderten Sachverhalt der Fall ist, kommt auf den Grad des Schimmelbefalls und die sonstigen Umstände des Einzelfalls an. Ohne diese zu kennen, würde ich zumindest in Betracht ziehen, die Februar- und März-Miete zu bezahlen und damit das Thema zu beenden, bevor ich das Risiko trage, Gerichtskosten und Anwaltskosten (inkl. Kosten der Gegenseite) zu übernehmen… Auf jeden Fall sollte A sich anwaltlich beraten lassen, am besten von einem Fachanwalt für Mietrecht […].

_{[Team: gemäß AGB editiert]}

[Mc_Leo]

Hallo

Auf einem anderen Blatt steht der Schimmel, aber da könnte
sich der Vermieter auf ein Verschulden des Mieters berufen.

Das tut er auch meistens, allerdings trägt bei unstreitig
vorhandem Mangel der Vermieter die Beweistlast dafür, dass die
Schimmelbildung nicht durch bausubstanzliche Fehler verursacht
wurde. Erst, wenn das durch ein Sachverständigengutachten
(wenn dies aktuell überhaupt noch erstellt werden kann)
ausgeschlossen wurde, ist zu vermuten, dass ein fehlerhaftes
Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters ursächlich ist.

Hmm, wer trägt die Kosten für das Gutachten, wer tritt in Vorleistung?

Was wäre, wenn der Schimmel als ungefährdend eingestuft würde?

Ab welcher Befallgröße (Fläche etc.) würde überhaupt von einem Schimmelproblem auszugehen sein und damit ein Gutachten benötigt werden?

Was wäre, wenn das Gutachten (zB über die Bausubstanz) nach der Schimmelbeseitigung erstellt wird?

Darf ein M den Schimmel selber ohne Zustimmung des VM entfernen?

Merci und

vlg MC

[cmd_dea]

Hmm, wer trägt die Kosten für das Gutachten, wer tritt in
Vorleistung?

Derjenige, der beweisbelastet ist, also der Vermieter.

Was wäre, wenn der Schimmel als ungefährdend eingestuft würde?

Hab ich noch nie gehabt und nie gehört. Aber selbst wenn, ist Schimmel eben Schimmel und daher ein Mangel. Ob er dann zur fristlosen Kündigung berechtigen würde, könnte bezweifelt werden, zur ordentlichen aber schon.

Ab welcher Befallgröße (Fläche etc.) würde überhaupt von einem
Schimmelproblem auszugehen sein und damit ein Gutachten
benötigt werden?

Ich glaube kaum, dass es da wirklich Untergrenzen gibt. In der Praxis ist jedenfalls kaum denkbar.

Was wäre, wenn das Gutachten (zB über die Bausubstanz) nach
der Schimmelbeseitigung erstellt wird?

Dann hat der Vermieter ein Problem, weshalb er häufig zuvor ein Beweissicherungsverfahren vor dem AG durchführt.

Darf ein M den Schimmel selber ohne Zustimmung des VM
entfernen?

Hmm, alles Fragen, die nie oder selten in der Praxis vorkommen, aber egal: Grundsätzlich nein, da er zunächst den Vermieter zur Mangelbeseitigung auffordern muss. Ob das in Extremfällen (die bei Schimmelbildung, die ja schrittweise verläuft, schwer vorstellbar sind) denkbar wäre und dann über GoA laufen würde, möglich ist, ist eine andere Frage.

Gruß
Dea

[cmd_dea]

gähn … Theorie.

Ich kann Ihnen versichern, dass das grundlegende Praxis meines Mietrechtsdezernates ist. Woher beziehen Sie ihre Kenntnisse (außer: „Einge Erfahrungen im Mietrecht“, was immer das heißen soll)?

Der Mieter hat die Wohnung gemietet wie
besichtigt. Will er Luxus, muss er Luxus zahlen.

Da sollte man sich dann vielleicht doch einige Grundkenntnisse des Mietrechts aneignen, wie zB. die Tatsache, dass es den Grundsatz gemietet wie besichtigt, nur eingeschänkt gibt und § 536b BGB nur für erkennbare Mängel gilt.

Wenn Sie im Übrigen eine angemessen beheizbare Mietwohnung als Luxus bezeichnen, sollten Sie sich vielleicht mit dem, was als vertragsgemäßer Gebrauch iRd. § 535 BGB definiert wird, etwas näher auseinander setzen (als Einstieg: Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 535, Rn 64 m. w. N.; aus der Rechtsprechung als Beispiele für die notwenige Mindesttemperatur in der Mietsache: OLG Dresden, Urteil vom 31.07.2007, Aktenzeichen: 5 U 284/07, 5 U 0284/07; AG Fürstenwalde, Urteil vom 23.06.2005, Aktenzeichen: 12 C 481/04; AG Görlitz, Urteil vom 03.11.1997, Aktenzeichen: 1 C 1320/96 und Urteil vom 15.05.1997, Aktenzeichen: 3 C 1347/96; AG Hamburg, Urteil vom 08.03.1995, Aktenzeichen: 41a C 1371/93; LG Berlin, Urteil vom 05.11.1991, Aktenzeichen: 65 S 9/91, wobei weder zwischen einzelnen Räumen, noch dahingehend differenziert wird, ob und wo Heizkörper vorhanden sind).

Wenn ein
Mieter meint, er kann Jahre später wegen eines Umstandes, den
er bei der Anmietung kannte,

Haben Sie meine Ausführungen eigentlich nicht gelesen oder liegt ihre Argumentationsweise grundsätzlich darin, eigene Behauptungen regelmäßig zu wiederholen?

Ich hatte Ihnen bereits gesagt, dass der Mieter die fehlende ausreichende Beheizbarbeit der Wohnung, die sich gerade nicht daraus ergibt, dass in einem bestimmten Zimmer ein Heizkörper befindet, nur kennen kann, wenn er diese in der Heizperiode anmietet, bzw. besichtigt, und dazu der Mangel erkennbar war. Da die Beweislast hierfür bei dem Vermieter liegt (dieser muss beweisen, dass der Mieter „positive Kenntnis“ hatte), sollte hierzu etwas konkreter vorgetragen werden. Die alleinige Behauptung, der Mieter kannte den Mangel, ist weder substantiiert, noch inhaltlich geeignet, den Ausschluss zu begründen. Insbesondere nicht mit dem Argument, es würde in einem Zimmer ein Heizkörper fehlen, denn, noch einmal, wie der Vermieter insgesamt die ausreichene Beheizbarkeit der gesamten Mietsache herstellt und über welche Heizkörper, ist seine Sache.

fristlos kündigen, dann fällt er
damit garantiert auf die Nase.

Ich kann Ihnen garantieren, dass das keinesfalls „garantiert“ ist.

Und wenn der Flur keinen
Heizkörper hat und der Mieter erkennt, dass sich deswegen
Schimmel bildet, dann muss er halt selbst einen Heizlüfter
aufstellen.

Diese Ansicht ist einfach nur falsch. Mehr gibt es dazu nicht zu sagen.

Gruß
Dea

[Mc_Leo]

Hallo

Hmm, wer trägt die Kosten für das Gutachten, wer tritt in
Vorleistung?

Derjenige, der beweisbelastet ist, also der Vermieter.

Hmm, diese Auffassung wird nicht von jedem geteilt.
Gibt es dazu eine Quelle?

Was wäre, wenn der Schimmel als ungefährdend eingestuft würde?

Hab ich noch nie gehabt und nie gehört.

BGH VIII ZR 182/06 = NJW 2007, 2177
Entscheindend wäre hier nicht die Abmahnpflicht des sondern der Nachweis der erheblichen Gefährung des Schimmels…
…Schimmel ist aber keineswegs immer gefährden, schon sehr weit seltener wenn man den Schimmel nicht ißt.

Aber selbst wenn, ist
Schimmel eben Schimmel und daher ein Mangel.

Hmm, in ca. 99,9 % ein optischer…
… zB Camenbert sieht auch gut aus und schmeckt.

btw:
Der meiste (nach Stückzahl) Schimmelbefund findet sich auf Lebensmitteln. Nur bei Genuß - kann - (nicht muß) da etwas gefährden.

Ob er dann zur
fristlosen Kündigung berechtigen würde, könnte bezweifelt
werden, zur ordentlichen aber schon.

ordentlich geht immer

Ab welcher Befallgröße (Fläche etc.) würde überhaupt von einem
Schimmelproblem auszugehen sein und damit ein Gutachten
benötigt werden?

Ich glaube kaum, dass es da wirklich Untergrenzen gibt. In der
Praxis ist jedenfalls kaum denkbar.

Hier mal die Fachlektüre eines zugelassen Gutachters:
Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, Urte Falk, Haufe, 2009,
978-3-448-09169-4

Was wäre, wenn das Gutachten (zB über die Bausubstanz) nach
der Schimmelbeseitigung erstellt wird?

Dann hat der Vermieter ein Problem, weshalb er häufig zuvor
ein Beweissicherungsverfahren vor dem AG durchführt.

Klar, für jede Schimmelschleifspur egal auf Obst oder Tapete oder Silikonnaht.
Man kann auch aus Bagatellen einen großen Kostenpunkt machen, koste es was es wolle…

… wenn der M dies bezahlen kann wäre es ja gut, aber ein Selbstbehalt eines M kann das ganze doch in eine ungleichen Maßstab enden.

btw:
Nach Studien sind ca. 80% aller Schimmelfeuchteschäden auf Wänden vom M verurssacht. Es bleiben also noch ca. 20% für die Bausubstanz.

Darf ein M den Schimmel selber ohne Zustimmung des VM
entfernen?

Hmm, alles Fragen, die nie oder selten in der Praxis
vorkommen,

Nein, das ist als VM der Alltag. Nur weil diese Dinge nie von Gericht kommen, wäre sie wohl doch vorhanden.

aber egal: Grundsätzlich nein, da er zunächst den
Vermieter zur Mangelbeseitigung auffordern muss.

genau

Ob das in
Extremfällen (die bei Schimmelbildung, die ja schrittweise
verläuft, schwer vorstellbar sind) denkbar wäre und dann über
GoA laufen würde, möglich ist, ist eine andere Frage.

Schwere Fälle können nur auftreten, wenn der M nicht, oder viel zu spät meldet (dann trifft den M eine erhebliche Mitschuld) oder der VM reagiert nicht sofort bei der ersten Mangelmeldung.

Meines Wissens (Buchtipp oben) fangen schwere Fälle ab 0,5 m² pro Stelle an. Der M hat also genügend Fläche vorher sich den neuen Fleck genau anzusehen und vorsorglich zu melden.

So gesehen dürfte es schwere Fälle ohne Versäumnis gar nicht geben.

Gruß
Dea

Danke, für die Einblicke

vlg MC