Garagen - Mietvertrag

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Liebe/-r Experte/-in,

ich habe voriges Jahr eine Garage gemietet, auf unbestimmte Zeit, mit 3 Monate Kündigungsfrist.
Zum 1. 8. 2010 wurden die Garagen verkauft und das Mietverhältnis ging auf die neue Besitzerin über.
Gerade wird der Garagehof befestigt und die Garagenfassade und Tore neu gestrichen.
Ich vermute, daß in Kürze uns eine Mieterhöhung ins Haus steht.
Was muß ich da beachten?
Beispiel: Habe ich oder die Eigentümerin eine außerordentliches Kündigungsrecht, wenn ich die Mieterhöhung nicht zustimme?
Muß ich während der Kündigungsfrist die erhöhte Miete zahlen oder nur die alte Miethöhe?

Andererseits sind das nur Reparaturarbeiten gewesen und keine Modernisierungen etc…

Danke für Ihre Antwort und Mühe im Voraus.

Gruß
Jörg

#2

Hallo, Jörg
Sofern das Garagentor gestrichen wird handelt es sich um Instandsetzung, die der Vermieter zu tragen hat.
Was den Gargenhof betrift, kann es sich ebenfalls nur um eine Instandsetzungarbeit haneln, wenn die Befestigung/Belag des Garagenhofes Schäden aufwies und nun wieder instand gesetzt werden musste. Auch hier hat der Vermieter seinen Anteil zu tragen.
Unter diesen Voraussetzungen kann die Garagenmite nicht erhöht werden.
Mit freundlichen Grüßen
Willi

#3

Garagenmietverträge unterliegen nicht dem Miet-, sondern dem Zivilrecht. also kann die Miete nur dann erhöht werden, wenn diese Möglichkeit im MV vereinbahrt wurde. Sehen Sie in Ihnen MV. Solche Regeln wie z.B. bei einer Modernisierung usw. gleten alle nicht, nur das, was im MV steht.

#4

Hallo Jörg,

wenn du nur die Garage gemietet hast, ist die Sache ganz einfach: Um die Miete zu
erhöhen, muss die Vermieterin den Mietvertrag kündigen. Bis zum Ablauf der
Kündigungsfrist gilt der alte Vertrag und somit auch die alte Miete. Sie kann dir
dann einen neuen Vertrag mit höherer Miete anbieten. Gehst du darauf ein, gilt die
neue Miete ab dem Beginn des neuen Vertrages.

Es gibt kein Zustimmungsverfahren wie bei einer Wohnung. Das ersetzt dort die
gesetzlich ausgeschlossene Möglichkeit, den Mietvertrag zum Zwecke der
Mieterhöhung zu kündigen.

Ob es nur Reparaturen waren oder auch Modernisierungen, spielt bei einem
Garagenmietvertrag keine Rolle. Da gilt nur der Markt. Wenn es genug Nachfrage
gibt, kann sie die Miete auch dann erhöhen, wenn sie gar nichts gemacht hat.

Grüße aus Berlin

Stefan Pfeiffer

#5

Hallo Jörg,
zunächst gibt es ein Grundsatzurteil, was besagt:
Kauf bricht nicht Miete, bedeutet im Klartext, dass die Miete durch den Kauf nicht verändert werden darf.
Was die „Modernisierung“ betrifft, können Sie-falls es zu einer Mieterhöhung kommt, diese unter der Begründung ablehnen, dass alle Arbeiten zur WERTERHALTUNG dienten, und somit keine Modernisierung darstellt. Ist allerdings der Garagenweg/platz ein Schotterplatz, wo man z.B. bei Regen im Schlamm versinkt, über Pfützen springen muss o.ä., und die Vermieterin befestigt ihn mit Gehwegplatten/Steinen usw., dann ist das schon eine Modernisierung, die man akzeptieren muß. Dabei gilt jedoch auch, die Aufwandsumme muß prozentual erfaßt werden(bei80000€uro z.B.50%Werterhaltung-da es den Platz ja shcon ewig gibt/50%Modernisierung). Dann dürften nur 40000€ als Mod.-Umlage erfaßt werden, die durch alle m² geteilt werden, die auf dem Platz angemietet sind. Diesen Einzelbetrag dann durch 12Mon.x11Prozent, das wäre der Umlagebetrag.
Vorfristige Kündigung (Sonderkündigungsrecht)sind möglich lt.Pararaph 561 BGB.
Es ist erstaunlich, dass eine Kündigungsfrist von 3 Monaten für Garage festgelegt wurde per Vertrag, denn Garage ist kein Wohnraum und normalerweise gibt es hier generell kein Vertragsrecht.
Ich hoffe, ich konnte etwas helfen.
MfG
Waldi64

#6

Hallo Jörg.

Zunächst ist zu sagen, dass bei der bloßen Anmietung einer Garage kein Kündigungsschutz besteht. Die Eigentümerin kann also nach Belieben die Miete erhöhen und bei Bedarf innerhalb der vertraglichen Kündigungsfrist eine Kündigung aussprechen.

Sie selbst haben bei einer Mieterhöhung ein vertragliches und ein gesetzliches Kündigungsrecht.

#7

Hallo aus Bernburg,

erst mal abwarten ob was kommt! Keine schlafenden Hunde wecken! Klar kann aller 2 Jahre oder bei Investitionen uvm. eine Garagenmiete erhöht werden.
NEIN wenn die Mieterhöhung nicht zugestimmt wird braucht sie nicht bezahlt werden!

LG aus Bernburg

#8

Für Fragen der Mieterhöhung und Kündigung ist entscheidend, ob die Garage unabhängig von der Wohnung angemietet wurde oder ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht.
Im ersten Fall sind die Regeln für Gewerberaummietrecht anzuwenden. Das heißt, es kommt in erster Linie auf die Vereinbarungen im Mietvertrag an. Fehlen hier konkrete Regelungen, gilt: Kündigungen – egal ob von Mieter oder Vermieter – sind ohne Angabe von Gründen möglich. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Die Miethöhe oder auch Erhöhungen können frei vereinbart werden.

#9

Bei einer Vertragsänderung steht Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht zu dem Zeitpunkt zu, zu dem eine Vertragsbedingung einseitig durch den Vermieter verändert werden soll.

#10

Hallo Willi,

danke für die schnelle Antwort.

Dann werde ich im Fall einer Mieterhöhung nicht zustimmen.
Wenn die Eigentümerin dann ordentlich kündigt, muß ich dann für die restliche Zeit doch die erhöhte Miete zahlen???
Ich denke nicht, aber stimmt das auch rechtlich?

Gruß
Jörg

#11

Hallo,

danke für Ihre Antwort.

Im Mietvertag(Vordruck vom Landesverband Haus&Grund Niedersachsen e.V. für Garagen…) steht überhaupt nichts von Mieterhöhung o.ä… Nur die beidseitige Kündigungsfrist von 3 Monate und auch Verhaltensregeln sind aufgeführt.

Deswegen weiß ich auch nicht gena, wie ich mich im Falle einer Mieterhöhung verhalten soll.

Gruß
Jörg

Garagenmietverträge unterliegen nicht dem Miet-, sondern dem
Zivilrecht. also kann die Miete nur dann erhöht werden, wenn
diese Möglichkeit im MV vereinbahrt wurde. Sehen Sie in Ihnen
MV. Solche Regeln wie z.B. bei einer Modernisierung usw.
gleten alle nicht, nur das, was im MV steht.

#12

Hallo Stefan,

danke für Deine schnelle Antwort.

So sieht die Sache ganz anders und einfach aus.
Mir ist die derzeitige Miete von 40€ ohne Strom usw. meine Obergrenze(habe noch eine andere Garage für unseren Erstwagen für 25€ mit Strom).

Dann werde ich im Falle einer Mieterhöhung nicht zustimmen bzw. Kündigung darauf achten, daß die 3 Monate eingehalten werden.
Zählen die 3 Monate wie bei Wohnungsmietverträgen auch die ersten 3 Werktage mit??

Gruß
Jörg

#13

Hallo Waldi64,

danke für Deine Antwort.

Der Garagenhof wurde nur planiert und vom Unkraut befreit. Keinerlei Pflasterarbeiten etc…

Gruß
Jörg

#14

Hallo Tom,

danke für Deine Antwort.

Die Garage ist separat gemietet und ist etwas entfernt von meiner Wohnung. Der Wohnungsvermieter und Garagenvermieterin sind nicht identisch!

Gruß
Jörg

#15

Hallo,
Dda eineMieterhöhung auch gesetzlich angekündigt werden muss, würde es sich nur einen Monat überschneiden, wenn ordnungsgemäß gekündigtwird.Die erhöhte Miete muss nicht gezahlt werden, da Sieja nicht zustimmen

#16

Hallo verehrter User,
Vorbemerkung: Jegliche Kommunikation bei allen Rechtsgeschäften immer nur per Einschreiben + Rückschein ! Niemals in die „Telefonitis“ verfallen ! Niemals mündlich verbindliche Erklärungen abgeben ! –
Meine Stellungnahme:
Sie brauchen bei Mietobjekten (dazu zählen auch Garagen) nur dann eine erhöhte Miete zahlen, wenn es sich bei der „Modernisierung“ um eine echte „Wohnwert-Verbesserung“ handelt – z.B. eine Garagenhof-Befestigung (Sicherheitsaspekt).
„Garagenfassade und Tore neu streichen“ rechtfertigt aber keine Mieterhöhung.
Wenn Sie einer teilweisen (angemessenen) Mieterhöhung wegen der Garagenhof-Befestigung nicht zustimmen, kann der Vermieter mit der Dreimonats-Frist den Garagenmietvertrag kündigen.
Während der Kündigungsfrist brauchen Sie nur die alte Miete zahlen !
Hinweis: Reguläre Reparaturarbeiten im und am Mietobjekt gehören zu den „Instandhaltungsmaßnahmen“ und sind generell vom Vermieter allein zu tragen.
„Modernisierungskosten“ sind nur dann anteilig vom Mieter mitzutragen, wenn es sich um eine echte „Wohnwert-Verbesserung“ handelt.

Rechtsprechung:
Abgrenzung von Instandhaltung bzw. -setzung von Modernisierung…
Instandhaltung und Instandsetzung zielen auf die Erhaltung der Mietsache ab, während es bei der Modernisierung um die Verbesserung der Mietsache gehen kann.

  1. Instandhaltung / Instandsetzung - §§ 536, 541a BGB
    Aus § 536 BGB ergibt sich die Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, d.h., er muss den ursprünglichen wirtschaftlichen Bestand erhalten.
    Bei der *Instandsetzung* geht es um die Behebung von Mängeln oder Schäden, die insbesondere durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstanden sind.
    Die *Instandhaltung* betrifft dagegen vorbeugende Maßnahmen, die der Vermeidung von Schäden dienen sowie die ständige Beaufsichtigung und Überprüfung einer Sache auf drohende Verschlechterungen ihres Zustandes und ihrer Gebrauchstauglichkeit.
  2. Modernisierung - § 541 b BGB
    Unter den Begriff Modernisierung fallen dagegen solche Maßnahmen, die der Verbesserung der gemieteten Räume, des Gebäudes selbst oder der Schaffung neuen Wohnraumes dienen.
    Eine Verbesserung liegt nur vor, wenn sich der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, sich die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die Maßnahmen eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken.
  3. Wichtig:
    Fallen Instandsetzung und Modernisierung zusammen (z.B. bei Ersatz verrotteter einfachverglaster Fenster durch Isolierglasfenster) müssen die Kosten für die fällige Instandsetzung von den Gesamtkosten abgezogen werden. In diesem Fall muss jede einzelne Maßnahme, die auf die Miete umgelegt werden soll, als Wertverbesserung oder energiesparende Maßnahme nachgewiesen werden. Der Vermieter muss dazu genau auflisten, welche Kosten für welche Maßnahme auf die Instandhaltung /-setzung und welche auf die Modernisierung entfallen. –

Beachten Sie bitte, daß jegliche Stellungnahmen von mir bzw. meine Hinweise nur auf meinen persönlichen Erfahrungen und Kenntnissen beruhen und in keinem Falle eine sogenannte Rechtsbesorgung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes darstellen.
Salvo errore et omissione…
Eine Gewähr oder Haftung für die Richtigkeit meiner Ausführungen wird nicht übernommen.
Beste Grüße USKO

#17

Hallo,
ein Garagenmietvertrag wird nach dem Gewerbemietrecht behandelt, eine Mieterhöhung bis zur Ortsüblichkeit bedarf keiner Begründung (wie Modernisierung o.Ä.)und ist immer möglich zum Ersten des übernächsten Monats.

Bei einer 3-monatigen Kündigungsfrist können Sie auch bei außerordentlicher Kündigung, außer fristlos mit entsprechender Begründung, ohnehin nur mit dieser 3-monatigen Frist kündigen. Auch der Vermieter kann jederzeit mit dieser Frist kündigen. Ein Kündigungsschutz besteht nicht, wenn nicht explizit vereinbart.
Gruß suver

#18

Hallo Jörg,

eine Garagenmiete ist keine Wohnraummiete und unterliegt daher nicht den Bestimmungen über Mieterhöhungen für Wohnungen.

Dein Vermieter kann mit der im Mietvertrag angegebenen Frist kündigen und dir dann die Garage zu einem höheren Preis anbieten.

Schönen Gruß
Lendzy

#19

Hallo,
als erstes muß Ihnen Ihr neuer Vermieter einmal mitteilen, daß er das Mietverhältnis übernommen hat. Weiter muß er Ihnen eine Mieterhöhung schriftlich vor in Kraft treten rechtzeitig ankündigen.
Dann haben Sie die Möglichkeit die Mieterhöhung anzunehmen oder aber Sie widersprechen dieser. Dann zahlen Sie ganz normal die alte Miete weiter. Der Vermieter kann sich dann entscheiden, wie er sich in Sachen Mieterhöhugn weiter verhalten will, meistens muß eine Mieterhöhung per Gericht eingeklagt werden. Sie können sich in der Zeit fachkundig bei einem Anwalt oder dem Mieterbund schlau machen, ob die Mieterhöhung berchtigt ist und in wie weit Sie die Mieterhöhung in Zukunft tragen wollen.
Sind Sie sich sicher, daß die Mieterhöhung für Sie nicht in Frage kommt, dann haben Sie ein außerordentliches Kündigungsrecht. Somit können Sie auch frsitlos kündigen.

Wir hoffen wir konnten helfen.

#20

Hallo verehrter User,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Ich werde mich an Ihr Hinweise halten.

Gruß
Jörg