Grundschuld+insolventer Miteigentümer

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo zusammen,

mich beschäftigt gerade eine Situation und leider komme ich zu keiner Lösung. Vielleicht könnt ihr mir helfen.

Ein Haus wurde verkauft. Die Käufer sind nicht verheiratet, stehe aber beide im Kaufvertrag. Im Mai diesen Jahres ging beim Grundbuchamt der Antrag auf Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch ein.

Mittlerweile ist einer der Miteigentümer im Insolvenzverfahren, so dass die Eintragung nur am Miteigentumsanteil des anderen Miteigentümers möglich ist (was im Antrag vom Notar auch geändert wurde).

Eine Kostenvorschussrechnung wurde dem nicht-insolventen Miteigentümer im Juni zugesandt, aber nicht bezahlt.

Meine Fragen:

Wieso ist nur eine Eintragung Am Miteigentumsanteil des nicht-insolventen Miteigentümers möglich?

Ist eine Eintragung des insolventen Miteigentümers nachträglich möglich?

Könnte man sich den Betrag der Kostenvorschussrechnung vom nicht-insolventen Miteigentümer zurückholen, wenn man darauf bezahlt hat, um seine Forderungen zu sichern?

Würde mich über Anregungen freuen.

Danke!

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so ganz verstehe ich jetzt nicht. Das Haus wurde verkauft und steht auf beide Namen eines nicht verheirateten Paares. Die stehen also beide im Grundbuch drin? Und jetzt soll die Grundschuld da eingetragen werden? Hat man das Geld für das Haus denn bekommen, oder nur den Anteil von einem? Was für eine Vorschussrechnung ist gemeint? Wofür soll der Vorschuss sein?
Gruss

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Dazu kann ich leider nichts sagen…

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so ganz verstehe ich jetzt nicht. Das Haus wurde verkauft und steht auf beide Namen eines nicht verheirateten Paares. Die stehen also beide im Grundbuch drin? Und jetzt soll die Grundschuld da eingetragen werden?

Leider habe ich auch keine genauen Angaben, aber ich nehme mal stark an, dass die Eintragung noch nicht volzogen wurde, da nur ein Antrag durch den Notar gestellt wurde und jetzt eine Zwischenverfügung des Grundbuchamtes erging, die besagt, dass der Antrag zurückweisungsreif ist, weil das Geld für die Eintragung nicht bezahlt wurde.

Hat man das Geld für das Haus denn bekommen, oder nur den Anteil von einem?

Bei dem Kaufvertrag handelt es sich um einen Mietkauf mit einer monatlichen Zahlung.

Was für eine Vorschussrechnung ist gemeint? Wofür soll der Vorschuss sein?

Mit Vorschuss ist die Rechnung des Grundbuchamtes gemeint. Diese bezeichnen ihre Rechnung als „Kostenvorschussrechnung“.

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das hört sich ganz danach an, dass kein Kaufvertrag zustande gekommen ist. Der Eigentümer ist der alte geblieben. Ohne das eine Eintragung im Grundbuch vorliegt ist kein Kaufvertrag gültig. Dann soll man froh sein das es so gekommen ist. Wären die Eintragungen erledigt stände der alte Eigentümer nicht mehr drin und bleibt auf seinem Geld sitzen. Der im Grundbuch steht, ist der Eigentümer. So wie es aus sieht, wurde hier ja schon die Rechnung für das Gericht nicht bezahlt, um den neuen Eigentümer ein zu tragen. Dann ist kein Kaufvertrag zustande gekommen.
Gruss
Agnes

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hallo,
ich bin überfragt, kann mir aber vorstellen dass ein insolventer miteigentümer im insolvenzverfahren keine grundschulden machen darf - bzw dort im verfahren und danach sowieso nix zu holen ist. beide eigentümer treten nach außen hin als gesamtschuldner auf, so daß in jedem falle der nicht-insolvente für alle schulden in gänze aufkommen muß. wenn einer der miteigentümer in die insolvenz geht, der andere jedoch nicht, so wird der insolvente mit seinem miteigentumsanateil am ende der insolvenz restschuldbefreit. somit kann ein darlehensgeber nach abschluß der insolvenz auch keine ansprüche mehr gegen den insolventen stellen. die finanzierende bank wird also den gesamtbetrag bei dem nichtinsolventen eintreiben.

nach abschluß des insolvenzverfahrens kann auf den miteigentumsanteil die grundschuld ausgeweitet werden - aber eben nicht während der insolvenz. dem nicht insolventen kann überdies die zwangsversteigerung der immobilie drohen, wenn ein erzielbarer verkaufspreis oberhalb der eingetragenen schulden liegt. die dann drohende Zwangsversteigerung kann aus dem grund verlangt werden zur auflösung der gemeinschaft zur realisierung der erzielbaren gewinne, um die gläubiger zu bedienen. es bleibt zu überlegen, ob mann den insolventen miteigentümer nicht besser ganz aus dem kaufvertrag heraushält und erst nach abschluß des insolvenzverfahren in die miteigentumsgemeinschaft aufnimmt.

dies ist eine private Ansicht, ich bin nicht zur rechtsberatung berechtigt und empfehle in jedem falle einen zugelassenen rechtsanwalt im insolvenzrecht zu kontaktieren.

freundlicher gruß
michael technau

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das hört sich ganz danach an, dass kein Kaufvertrag zustande gekommen ist. Der Eigentümer ist der alte geblieben. Ohne das eine Eintragung im Grundbuch vorliegt ist kein Kaufvertrag gültig. Dann soll man froh sein das es so gekommen ist. Wären die Eintragungen erledigt stände der alte Eigentümer nicht
mehr drin und bleibt auf seinem Geld sitzen.

Oh je. Ich habe ja total vergessen, dass für ein Grundstückserwerb Einigung und Eintragung erforderlich sind. Ein absoluter Denkfehler von mir. Danke für den Hinweis.

Der im Grundbuch steht, ist der Eigentümer. So wie es aus sieht, wurde hier ja schon die Rechnung für das Gericht nicht bezahlt, um den neuen Eigentümer ein zu tragen.

Das ist richtig. Die Rechnung wurde nicht bezahlt und deshalb ist das Grundbuchamt an denjenigen rangetreten, der die Forderungssicherung eingetragen haben möchte.

Dann ist kein Kaufvertrag zustande gekommen.

Was mich jetzt aber verwirrt: die Parteien sind doch an die Einigung gebunden, da diese notariell beurkundet wurde. Also doch Kaufvertrag, oder?!

Grüße

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Hallo Michael,

ich bin überfragt, kann mir aber vorstellen dass ein insolventer miteigentümer im insolvenzverfahren keine grundschulden machen darf - bzw dort im verfahren und danach sowieso nix zu holen ist. beide eigentümer treten nach außen hin als gesamtschuldner auf, so daß in jedem falle der nicht-insolvente für alle schulden in gänze aufkommen muß.

Dass beide gesamtschuldnerisch haften, ist mir bewusst. Auch wenn ich nicht genau weiß, wie der Mietkaufvertrag ausgestaltet ist.

wenn einer der miteigentümer in die insolvenz geht, der andere jedoch nicht, so wird der insolvente mit seinem miteigentumsanateil am ende der insolvenz restschuldbefreit.

Bedeutet also, er muss für seinen Hausanteil nicht mehr aufkommen?

somit kann ein darlehensgeber nach abschluß der insolvenz auch keine ansprüche mehr gegen den insolventen stellen. die finanzierende bank wird also den gesamtbetrag bei dem nichtinsolventen eintreiben.

Soweit ich weiß, soll kein Darlehen gesichert werden, sondern einfach die Kaufpreiszahlung.

nach abschluß des insolvenzverfahrens kann auf den miteigentumsanteil die grundschuld ausgeweitet werden - aber eben nicht während der insolvenz.

Muss dazu erneut ein Antrag oder ähnliches gestellt werden?

dem nicht insolventen kann überdies die zwangsversteigerung der immobilie drohen, wenn ein erzielbarer verkaufspreis oberhalb der eingetragenen schulden liegt. die dann drohende Zwangsversteigerung kann aus dem grund verlangt werden zur auflösung der gemeinschaft zur realisierung der erzielbaren gewinne, um die gläubiger zu bedienen. es bleibt zu überlegen, ob mann den insolventen miteigentümer nicht besser ganz aus dem kaufvertrag heraushält und erst nach abschluß des insolvenzverfahren in die miteigentumsgemeinschaft aufnimmt.

Bei Abschluss des Kaufvertrages war von einer Insolvenz einer der Käufer nichts bekannt. Im guten Glauben wurden also beide in den Vertrag übernommen. Könnte man dahingehend nachträglich was ändern?

dies ist eine private Ansicht, ich bin nicht zur rechtsberatung berechtigt und empfehle in jedem falle einen zugelassenen rechtsanwalt im insolvenzrecht zu kontaktieren.

Das ist mir bewusst. Es werden ja auch nur Denkanstösse benötigt und keine konkrete Rechtsberatung.

freundlicher gruß
michael technau

Vielen Dank!

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der Vertrag ist ungültig, nur der Notar wird sein Geld haben wollen. Ich denke allerdings nicht, dass er sich bei einer Insolvenz eintragen lässt. Das sind hohe Kosten und bringen doch nichts. Das Gesetz der Insolvenz ist ja schön und gut und jeder sollte eine zweite Chance bekommen. Nur habe ich die Erfahrug machen müssen, dass diese Leute total geschützt werden, können lügen und betrügen. Die Gläubiger gehen allerdings leer aus. Nach 6 Jahren ist der Insolvente schuldenfrei, der Gläubiger steht da aber mächtig blöd. Dann bekommt man noch die Antworten, geh doch auch ins Insolvenz, ich habe nämlich jetzt seine Schulden am A…! Das ich aber für mein Haus kämpfe und die Schulden abbezahle, da wird man nur für ausgelacht. Trauriges Deutschland!
Gruss
Agnes

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Ich muss dir absolut Recht geben. Jeder hat eine zweite Chance verdient, doch viele nutzen die Möglichkeit einer Insolvenz im Negativen aus und die Gläubiger gucken in die Röhre. Traurig, aber wahr. Eigentlich sollte dafür mal eine Lösung gefunden werden.

Grüße

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sorry, da kann ich nicht weiter helfen

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Nochmal genauer!
2 kaufen, beide sind gesamtschuldner, jeder muß fürs ganze in gänze aufkommen !
einer ist insolvent, der nicht-insolvente kommt fürs ganze auf und kann sich dann an den insolventen nach abschluß der insolvenz wenden, aber rechtlich hat er keinen anspruch auf eine forderung, denn der wurde über die restschuldbefreiung von allen schulden befreit.
der insolvente könnte seinen miteigentumsanteil dem nicht insolventen überschreiben - oder der nichtinsolvente versucht den insolventen herauszudrängen mit dem ziel der übernahme von dessen miteigentumsanteil. der nicht insolvente kommt für alle schulden aus dem objekt in gänze auf.

inwieweit er dann einen anspruch gegenüber dem insolventen erwirbt kann ich nicht beantworten.
freundlicher gruß
m.technau

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Huii, kann ich leider nicht beantworten und drücke dir die Daumen, dass sich andere hier äußern können.

Viel Glück!

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Guten Morgen,

Nochmal genauer!
2 kaufen, beide sind gesamtschuldner, jeder muß fürs ganze in
gänze aufkommen !
einer ist insolvent, der nicht-insolvente kommt fürs ganze auf

Jetzt habe ich es verstanden. Sind ja die einfachen Regeln des BGB. Dennoch sehe ich ein Problem hinsichtlich Gesamtschuld bzw. Eintragung des Insolventen ins Grundbuch.

und kann sich dann an den insolventen nach abschluß der
insolvenz wenden, aber rechtlich hat er keinen anspruch auf
eine forderung, denn der wurde über die restschuldbefreiung
von allen schulden befreit.
der insolvente könnte seinen miteigentumsanteil dem nicht
insolventen überschreiben - oder der nichtinsolvente versucht
den insolventen herauszudrängen mit dem ziel der übernahme von
dessen miteigentumsanteil. der nicht insolvente kommt für alle
schulden aus dem objekt in gänze auf.

inwieweit er dann einen anspruch gegenüber dem insolventen
erwirbt kann ich nicht beantworten.
freundlicher gruß
m.technau

Meine Lösung sieht im Moment wie folgt aus:

Auflassung bzw. Einigung hat stattgefunden. Für wirksamen Grundstückskaufvertrag muss es auch zur Eintragung kommen, an der es mangelt. Somit wäre Grundstückskaufvertrag nicht entstanden. Aber: Auflassung wurde notariell beurkundet, wodurch beide Parteien an die Auflassung gebunden sind. Es fehlt somit nur noch an der Eintragung, was als Heilung für den Grundstückskaufvertrag gesehen werden kann. Im Moment ist das Grundbuch unrichtig, denn ein bestehendes Recht ist nicht eingetragen. Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten:

  1. Grundbuchberichtigung
  2. Eintragung eines Widerspruchs

So sieht erstmal die Lösung zum Kaufvertrag und der Grundbuchsache aus. Eventuell wird man den Notar noch in die Haftung nehmen müssen, da dieser ja für den Vollzug des Kaufvertrags und somit auch für die ordnungsgemäße Eintragung verantwortlich war. Dieser hat sich jedoch „aus dem Staub gemacht“.

Was den Insolventen angeht, so fehlen mir entscheidende Daten für eine weitere Überlegung. Zum einen weiß ich nicht, wann der Kaufvertrag geschlossen wurde und wann die Insolvenz angemeldet wurde. Eventuell könnte man nämlich hier mit einer Gläuberbenachteiligungsabsicht argumentieren?! Dann müsste man noch wissen, wann die Eintragung beantragt wurde und wie man an die Nicht-Insolvente rankommt, weil sie für die Eintragung nicht gezahlt hat und die Eintragung deshalb nicht erfolgte.

Das ist alles ein wenig verwirrend, aber ich danke euch für die zahlreichen Erklärungshilfen und Denkanstösse.

Für weitere bin ich natürlich immernoch offen :wink:

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Dazu kann ich leider nichts sagen…

Trotzdem danke für’s Durchlesen :smile:

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sorry, da kann ich nicht weiter helfen

Trotzdem danke für’s Durchlesen :smile:

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Hallo,
ich weiss nicht, wer Sie da „beraten“ hat aber derjenige hat bestimmt keine Ahnung.
Der Insolvenzverwalter kann den Anteil des Eigentümers beschlagnahmen und diesen zu Geld machen; sprich zwangsversteigern.

Wenn Sie nun eine Eintragung ins Grundbuch machen möchten (so habe ich die Frage verstanden) dann können Sie das nur in den Anteil des nicht Insolventen, da der Anteil des Insolventen nicht mehr verfügbar ist, da er unter der alleinigen Verfügungsgewalt des IV steht.

+++ist eine Eintragung des insolventen Miteigentümers nachträglich möglich? +++
Nein…

Desweiteren verstehe ich nicht ganz was die Zielsetzung ist und was erreicht werden soll?
Es ist etwas verwirrend.

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Guten Morgen,

danke für die Antwort, aber wie bereits oben geschrieben, sind noch einige Dinge offen:

Hallo,
ich weiss nicht, wer Sie da „beraten“ hat aber derjenige hat
bestimmt keine Ahnung.

Auf was genau beziehen Sie sich?

Der Insolvenzverwalter kann den Anteil des Eigentümers
beschlagnahmen und diesen zu Geld machen; sprich
zwangsversteigern.

Fraglich ist ja immernoch, ob der Käufer Eigentümer geworden ist, da keine Eintragung ins Grundbuch erfolgte, obwohl diese Voraussetzung für einen Eigentümerwechsel ist.

Dazu sollte man wissen, dass der Kaufvertrag als Mietkauf vereinbart wurde.

Wenn Sie nun eine Eintragung ins Grundbuch machen möchten (so
habe ich die Frage verstanden) dann können Sie das nur in den
Anteil des nicht Insolventen, da der Anteil des Insolventen
nicht mehr verfügbar ist, da er unter der alleinigen
Verfügungsgewalt des IV steht.

Der Gedanke kam mir auch schon.

+++ist eine Eintragung des insolventen Miteigentümers
nachträglich möglich? +++
Nein…

Selbst dann nicht, wenn der Antrag auf Eintragung vor Insolvenz beim Gericht eingegangen ist und nur nicht vollzogen wurde, weil die Käufer die Kosten nicht gezahlt haben?

Desweiteren verstehe ich nicht ganz was die Zielsetzung ist
und was erreicht werden soll?
Es ist etwas verwirrend.

Es tut mir leid. Mir ist bewusst, dass das alles verwirrend ist, denn den Sachverhalt musste ich mir auch erst zusammenpuzzeln und dennoch fehlen wichtige Angaben.
Zur Zielsetzung kann ich sagen, dass das Haus und Grundstück, um was es sich handelt, nicht an den Verkäufer zurückgehen soll geschweige denn versteigert werden soll. Der Verkäufer möchte nur, dass er eine Sicherheit hinsichtlich der Kaufsumme hat. Grund dafür ist, dass der Verkäufer wohl noch ein anderes Haus besitzt, welches er bewohnt und das verkaufte Haus eine Belastung darstellen würde.

Viele Grüße

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Hallo,
bei dieser Frage kann ich leider nicht weiterhelfen!
Noch viel Erfolg!
Gruss
FürGerecht

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Fraglich ist ja immernoch, ob der Käufer Eigentümer geworden
ist, da keine Eintragung ins Grundbuch erfolgte, obwohl diese
Voraussetzung für einen Eigentümerwechsel ist.

Dazu sollte man wissen, dass der Kaufvertrag als Mietkauf
vereinbart wurde.

Oh Mann…hier scheint was gänzlich falsch gelaufen zu sein und es bräuchte eine Generalberatung.
Mietkauf *kopfschüttel*
http://www.schuldnerakuthilfe.com/mietkauf-ist-toll…

+++ist eine Eintragung des insolventen Miteigentümers
nachträglich möglich? +++
Nein…

Selbst dann nicht, wenn der Antrag auf Eintragung vor
Insolvenz beim Gericht eingegangen ist und nur nicht vollzogen
wurde, weil die Käufer die Kosten nicht gezahlt haben?

Um dieses seriös beantworten zu können müsste man die Verträge sehen.