Liebe/-r Experte/-in, ist bei einem beabsichtigten Verkauf einer Immobilie (Grundstück plus Bebauung) die Anwendung des § 33 GrStG zum Grundsteuereerlass per se ausgeschlossen?
Hallo Herr Meitzner,
§ 33 GrStG ist hier nachzulesen:
http://www.jusline.de/index.php?cpid=f92f99b766343e0…
Aus Ihrer Frage ist nicht ersichtlich, weshalb das Grundstück keinen Ertrag mehr bringt.
Der Verkauf ist für eine Ertraglosigkeit kein Grund! Denn ab dem Zeitpunkt von Übergang Nutzen und Lasten fließt der (Miet)ertrag dem Käufer zu und ab dem nächsten Jahr schuldet er die Grundsteuer.
Es bleibt dem Verkäufer darüber hinaus unbenommen, die Grundsteuer vertraglich auf den Käufer abzuwälzen („ab Übergang Nutzen und Lasten schuldet der Käufer die vierteljährlich zu entrichtende Grundsteuer“).
Im Übrigen s. § 11 Abs. 2 GrStG
http://www.jusline.de/index.php?cpid=ba688068a8c8a95…
Liebe Grüße
Gunnar
Liebe/-r Experte/-in, ist bei einem beabsichtigten Verkauf
einer Immobilie (Grundstück plus Bebauung) die Anwendung des §
33 GrStG zum Grundsteuereerlass per se ausgeschlossen?
Guten Abend,
ich verstehe die Frage nicht ganz. Vielleicht ist sie auch nicht vollständig gestellt. Aus welchem Grund sollte denn ggf. der Erlass zur Anwendung kommen?
Wenn das Grundstück verkauft ist, fällt ja grundsätzlich für den Veräußerer nach Übergang von Nutzen und Lasten keine Grundsteuer mehr an.
Wird evtl. nur ein Teil des Grundstücks veräußert? Dann wäre der Einheitswert neu festzustellen, was ebenfalls wieder eine Minderung der Grundsteuer zur Folge hätte.
Vielleich tnoch mal die Frage konkretisieren, dann melde ich mich noch mal.
Micha
Liebe/-r Experte/-in, ist bei einem beabsichtigten Verkauf
einer Immobilie (Grundstück plus Bebauung) die Anwendung des §
33 GrStG zum Grundsteuereerlass per se ausgeschlossen?
Sehr geehrter Herr Meitzner,
leider kann ich Ihnen hierzu keine Antwort geben - mein Arbeitsgebiet ist Spanien.
Bitte wenden Sie sich an jemanden der im deutschen Raum entsprechend tätig ist.
Mit freundlichen Grüßen,
E. G. Janzen
Liebe/-r Experte/-in, ist bei einem beabsichtigten Verkauf
einer Immobilie (Grundstück plus Bebauung) die Anwendung des §
33 GrStG zum Grundsteuereerlass per se ausgeschlossen?
Es tut mir leid, aber dies ist alles andere als mein Spezialgebiet. Damit kann ich leider nicht helfen.
Viele Grüße
Wolfgang
Entschuldigen Sie die Nachfrage, aber mir ist aufgrund der wenigen Informationen nicht klar was der Verkauf einer bebauten Immobilie mit § 33 GrStG zu tun haben soll? Könnten Sie mir kurz auf die Sprünge helfen, damit ich Ihre Frage evtl. beantworten kann.
Beim Verkauf einer Immobilie fällt Grunderwerbsteuer an. Evtl. haben Sie da was verwechselt?
Hallo,
da ich Experte für österr. Steuerrecht bin, kann ich dazu leider nichts sagen (da das öst GrStG lediglich 32 Paragraphen hat, nehme ich an, es geht um deutsches Recht).
Danke, Gunnar. Die Ertraglosigkeit der Gewerbeimmobilie (Altenwohnheim) ist eingetreten, weil der Betreiber, der sie gepachtet hatte, unverschuldet durch den Eigentümer, gekündigt hatte. Dadurch hat das Haus den an den Betreiber gebundenen Bestandsschutz verloren. In diesem Zustand danach war es ohne Bestandsschutz und entsprach für einen weiteren Betrieb durch einen neuen Betreiber nicht mehr den Anforderungen der Heimmindestbau-Verordnung. Eine Weitervermietung war deshalb nicht möglich, weil dem zu hohe Investitionen, die für den Weiterbetrieb nötig gewesen wären, im Wege standen und von potentiellen Mietern nicht aufgebracht werden wollten oder konnten. Der Nachteil nach einem Umbau und Sanierung entsprechend den Forderungen der HMBV war ausserdem, dass die zuvor vorhandenen 54 Bettenplätze auf max. 34 beschränkt worden wären, sodass sich das Heim danach wirtschaftlich nicht mehr betreiben ließ. Nach der Kündigung durch den ehemaligen Betreiber trat also schlagartig ein unverschuldeter Ertragsverlust von 100% ein. Deshalb wurde auf Anwendung des § 33 GrStG geklagt, was lt. FA a n g e b l i c h wegen der Verkaufsabsicht, die sich mittlerweile wegen der Unvermietbarkeit eingestellt hatte, von vorneherein ausgeschlossen sei.
Die Immobilie wurde letztlich nach 5 Jahren Leerstand im Oktober 2006 verkauft. Geklagt wurde 2004, jetzt im März 2010 wird in Cottbus das erste Mal vor dem für Berlin zuständigen Finanzgericht verhandelt. Ich hoffe, diese Anmerkungen konnten die Frage etwas verständlicher machen.
Siegbert Meitzner, Tel. 030-805 806 44
Re^2: Grundsteuererlass nach § 33 GrStG
Hallo, Micha,
Danke erst einmal für Ihre Antwort.
Die Ertraglosigkeit der Gewerbeimmobilie (Altenwohnheim) ist eingetreten, weil der Betreiber, der sie gepachtet hatte, unverschuldet durch den Eigentümer, gekündigt hatte. Dadurch hat das Haus den an den Betreiber gebundenen Bestandsschutz verloren. In diesem Zustand danach war es ohne Bestandsschutz und entsprach für einen weiteren Betrieb durch einen neuen Betreiber nicht mehr den Anforderungen der Heimmindestbau-Verordnung. Eine Weitervermietung war deshalb trotz immenser Verkaufsbemühungen unter Hilfe von ca. 100 verschiedenen Maklern nicht möglich, weil dem zu hohe Investitionen, die für den Weiterbetrieb nötig gewesen wären, im Wege standen und von potentiellen Mietern nicht aufgebracht werden wollten oder konnten. Der Nachteil nach einem Umbau und Sanierung entsprechend den Forderungen der HMBV war ausserdem, dass die zuvor vorhandenen 54 Bettenplätze auf max. 34 beschränkt worden wären, sodass sich das Heim danach wirtschaftlich nicht mehr betreiben ließ. Nach der Kündigung durch den ehemaligen Betreiber trat also schlagartig ein unverschuldeter Ertragsverlust von 100% ein. Deshalb wurde auf Anwendung des § 33 GrStG geklagt, was lt. FA a n g e b l i c h wegen der Verkaufsabsicht, die sich mittlerweile wegen der Unvermietbarkeit eingestellt hatte, von vorneherein ausgeschlossen sei.
Die Immobilie wurde letztlich nach 5 Jahren Leerstand im Oktober 2006 verkauft. Geklagt wurde 2004, jetzt im März 2010 wird in Cottbus das erste Mal vor dem für Berlin zuständigen Finanzgericht verhandelt. Ich hoffe, diese Anmerkungen konnten die Frage etwas verständlicher machen.
Siegbert Meitzner, Tel. 030-805 806 44
Hallo Barbara,
zur Erläuterung:
Danke erst einmal für Ihre Antwort.
Die Ertraglosigkeit der Gewerbeimmobilie (Altenwohnheim) ist eingetreten, weil der Betreiber, der sie gepachtet hatte, unverschuldet durch den Eigentümer, gekündigt hatte. Dadurch hat das Haus den an den Betreiber gebundenen Bestandsschutz verloren. In diesem Zustand danach war es ohne Bestandsschutz und entsprach für einen weiteren Betrieb durch einen neuen Betreiber nicht mehr den Anforderungen der Heimmindestbau-Verordnung. Eine Weitervermietung war deshalb trotz immenser Verkaufsbemühungen unter Hilfe von ca. 100 verschiedenen Maklern nicht möglich, weil dem zu hohe Investitionen, die für den Weiterbetrieb nötig gewesen wären, im Wege standen und von potentiellen Mietern nicht aufgebracht werden wollten oder konnten. Der Nachteil nach einem Umbau und Sanierung entsprechend den Forderungen der HMBV war ausserdem, dass die zuvor vorhandenen 54 Bettenplätze auf max. 34 beschränkt worden wären, sodass sich das Heim danach wirtschaftlich nicht mehr betreiben ließ. Nach der Kündigung durch den ehemaligen Betreiber trat also schlagartig ein unverschuldeter Ertragsverlust von 100% ein. Deshalb wurde auf Anwendung des § 33 GrStG geklagt, was lt. FA a n g e b l i c h wegen der Verkaufsabsicht, die sich mittlerweile wegen der Unvermietbarkeit eingestellt hatte, von vorneherein ausgeschlossen sei.
Die Immobilie wurde letztlich nach 5 Jahren Leerstand im Oktober 2006 verkauft. Geklagt wurde 2004, jetzt im März 2010 wird in Cottbus das erste Mal vor dem für Berlin zuständigen Finanzgericht verhandelt. Ich hoffe, diese Anmerkungen konnten die Frage etwas verständlicher machen.
Siegbert Meitzner, Tel. 030-805 806 44
Hallo Siegbert,
aha!
Bi einem Blick ins Gesetz (also konkret zu § 33 GrStG) ergibt sich zunächst nirgends, dass eine Verkaufsabsicht einem Grundsteuererlass entgegen steht. Allerdings zielt § 33 GrStG auf den Rohertrag ab und ich denke mal, dass das FA den Verkaufserlös hier hinzugerechnet hat. Sehe ich richtig, oder? Und dann sieht die Sache natürlich anders aus. Das Finanzgericht wird sich nun wohl mit der Frage herumschlagen müssen, was bei Gewerbeimmobilien alles zum Rohertrag zählt oder nicht.
Alles in Allem aber eine sehr spezielle Frage, die Ihnen sicherlich nur ein ausgesprochener Experte in Sachen GrStG beantworten kann. Und das bin ich nun auch nicht.
Viele Grüße
Barbara
Hallo Barbara, danke erneut.
Zu Deinem Antwort-Text: Nein, der Verkaufserlös konnte bei der Sache überhaupt keine Rolle spielen, da ja im März 2004, wo die Klage eingereicht wurde, erstmal nur eine Verkaufs- a b s i c h t erkennbar wurde, weil’s mit der Weitervermietung par tout nicht klappen wollte. Verkauft wurde ja dann nach 5 Jahre langem Leerstand erst im Oktober 2006.
Vielleicht fällt Ihnen dazu noch etwas ein? Jedenfalls weigert sich das FA mit den fadenscheinigsten und unangebrachtesten „Argumenten“, all meine zutreffenden und tatsächlichen Argumente total ignorierend nach allen Regeln der „??Kunst“ dagegen, den § 33 GrStG zur Anwendung kommen zu lassen, obwohl der eigentlich genau für mich maßgeschneidert schien. Und das über 6 nervige Jahre lang!!
Mit herzlichen Grüßen
Siegbert Meitzner
Das Finanzgericht Cottbus wird unter Abwägung aller Umstände zum richtigen Urteil finden.
Viel Erfolg.
Gunnar
Liebe/-r Experte/-in, ist bei einem beabsichtigten Verkauf
einer Immobilie (Grundstück plus Bebauung) die Anwendung des §
33 GrStG zum Grundsteuereerlass per se ausgeschlossen?
Moin,
§ 33 GrStG verlangt eine atypische oder zumindest struktureklle Minderung der Mieterträge. Liegt diese vor, kann im gleichen Verhältnis der Mietminderung die Grundsteuer gemindert werden.
Liegt dagegen keine Vermietungsabsicht vor, ist diese Minderung der Miete nicht strukturell, sondern in der Veräußerungsabsicht begründet. Damit würde ein Erlass nach § 33 GrStG ausscheiden.
Bei klarer Veräußerungsabsicht würde meiner Meinung nach § 33 GrStG ausscheiden.
Hallo yeti,
Danke erst einmal für Ihre Antwort.
Die Ertraglosigkeit der Gewerbeimmobilie (Altenwohnheim) ist eingetreten, weil der Betreiber, der sie gepachtet hatte, gekündigt hatte, woran der Verpächter (Eigentümer) keine Schuld trug, denn der Betreiber hatte sich inzwischen ein eigenes Altenheim gebaut. Dadurch hat das Haus den an den Betreiber gebundenen Bestandsschutz verloren. In diesem Zustand danach war es ohne Bestandsschutz und entsprach für einen weiteren Betrieb durch einen neuen Betreiber nicht mehr den Anforderungen der Heimmindestbau-Verordnung. Eine Weitervermietung war deshalb trotz immenser Verkaufsbemühungen unter tätiger Hilfe von über 100 verschiedenen Maklern nicht möglich, weil dem zu hohe Investitionen, die für den Weiterbetrieb nötig gewesen wären, im Wege standen und von potentiellen Mietern nicht aufgebracht werden wollten oder konnten. Der Nachteil nach einem Umbau und Sanierung entsprechend den Forderungen der HMBV war ausserdem, dass die zuvor vorhandenen 54 Bettenplätze auf max. 34 beschränkt worden wären, sodass sich das Heim danach wirtschaftlich nicht mehr betreiben ließ, einfach nicht „rechnen“ konnte.
Nach der Kündigung durch den ehemaligen Betreiber trat also schlagartig ein unverschuldeter Ertragsverlust von 100% ein. Deshalb wurde auf Anwendung des § 33 GrStG geklagt, was lt. Finanzamt a n g e b l i c h wegen der V e r k a u f s a b s i c h t, die sich mittlerweile wegen der Unvermietbarkeit eingestellt hatte, von vorneherein ausgeschlossen sei.
Die Immobilie wurde letztlich nach 5 Jahren Leerstand im Oktober 2006 verkauft. Geklagt wurde 2004, jetzt im März 2010 wird in Cottbus das erste Mal vor dem für Berlin zuständigen Finanzgericht verhandelt. Ich hoffe, diese Anmerkungen konnten die Frage etwas verständlicher machen. Wie bitte beurteilen Sie diese Situation?
Mit freundlichen Grüßen
Siegbert Meitzner, Tel. 030-805 806 44
Liebe/-r Experte/-in, ist bei einem beabsichtigten Verkauf
einer Immobilie (Grundstück plus Bebauung) die Anwendung des §
33 GrStG zum Grundsteuereerlass per se ausgeschlossen?
Natürlich nicht. Der Erlass ist für die Vergangenheit möglich, wenn der normale Rohertrag - gemessen an der üblichen Miete - um mindestens 50,1 Prozent gemindert war. Das ist völlig unabhängig vom Verkauf und dem dabei etwa erzielten Erlös.
Guten Abend,
also, da muss ich wirklich passen, tut mir leid.
In den Bereich der Grundsteuer müsste ich mich für diesen Vorgang komplett einlesen, da es nicht zu meinem Tagesgeschäft gehört.
Da die Angelegenheit ja jetzt schon vor Gericht ist, scheint im Vorfeld ja schon alles unternommen worden zu sein, um einen Erlass der Grundsteuer zu bewirken. Wurde dem Finanzamt denn seinerzeit die Entwicklung der Angelegenheit konkret dargelegt? Wurden Nachweise für die Vermietungsabsicht erbracht?
Leider kann ichauch Ihre Erfolgsaussichten vor Gericht nicht einschätzen - viel Erfolg jedenfalls!
MfG
Micha
Liebe/-r Experte/-in, ist bei einem beabsichtigten Verkauf
einer Immobilie (Grundstück plus Bebauung) die Anwendung des §
33 GrStG zum Grundsteuereerlass per se ausgeschlossen?
Guten Tag, Es tut mir sehr leid, aber ich kann Ihnen dazu leider nichts sagen.
Liebe/-r Experte/-in, ist bei einem beabsichtigten Verkauf
einer Immobilie (Grundstück plus Bebauung) die Anwendung des §
33 GrStG zum Grundsteuereerlass per se ausgeschlossen?
Guten Tag, Es tut mir sehr leid, aber ich kann Ihnen dazu leider nichts sagen.
.
Sehr geehrter Herr Meitzner,
wir sind leider spezialisiert auf Zypern, und nicht auf
Deutschland.
MfG
Stefan Nolte
Shanda Consult Ltd.
Liebe/-r Experte/-in, ist bei einem beabsichtigten
Verkauf
einer Immobilie (Grundstück plus Bebauung) die
Anwendung des §
33 GrStG zum Grundsteuereerlass per se ausgeschlossen?