Hallo ich hab mal eine Frage. Ich möchte mir ein Grundstück mit Haus kaufen. Wir haben auch eins gefunden welches uns absolut zusagt. Es gibt bloß ein Problem!! Das Haus ist vermietet seit 15 Jahren. Das heißt ich werde den Mieter wohl mit kaufen. In einem Gespräch gab de r Mieter zu verstehen, das er nicht vorhat auszuziehen. Selbst eine recht hohe Abstandszahlung würde ihn nicht dazu bewegen freiwillig auszuziehen. Er erwähnte auch noch das für den Fall der Fälle eine Mietrechtsschutzversicherung hat. So nun zu meiner Frage. Ich habe ja die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung. Ich habe ja auch vor das Grundstück selber zu nutzen und brauche es dann auch. Nun meine Fragen: a.)Was würde im günstigsten Fall an Zeit vergehen bis ihn einen widerspenstigen Mieter mit einer Eigenbedarfsklage raus habe? b.)Was würde im UNGÜNSTIGSTEN Fall an Zeit vergehen bis ich das Grundstück selber nutzen kann? c:smile: Was könnte mir alles Passieren d.h. gäbe es gute Chancen das mir der jetzige Mieter nach dem Kauf einen Strich durch die Rechnung macht und ich meinen Eigenbedarf nicht durchsetzen kann? d:smile: könnte es irgendwelche Überraschungen geben, die sich der Mieter eventuell einfallen lassen kann? e:smile: was würde bei so etwas finanziell auf mich zukommen bzw. wer muss so einen Rechtsstreit bezahlen? Bitte keine Moralischen Bewertungen, es ist zwar nicht nett, ich weiß aber wir brauchen dieses Grundstück. Danke schon einmal im Voraus für die Antworten
Hallo,
Sie haben die Frage schon bei gutefragenet gestellt. Ich sehe die Sache problematisch und würde die Finger von der Immobilie lassen, da hier die Risiken sehr groß sind, dass Sie es zu einem jahrelangen Rechtsstreit kommt.
MfG
Jens Gause
a.)Was würde im günstigsten
Fall an Zeit vergehen bis ihn einen widerspenstigen Mieter mit
einer Eigenbedarfsklage raus habe?
Im günstigsten Fall gehst du zum Anwalt…der setzt eine Eigenbedarfskündigung auf. Der Mieter bekommt diese, bekommt nen Schreck geht auch zum Anwalt und glaubt ihm, wenn der ihm erklärt, dass er früher oder später raus muss.
Der Mieter knickt ein, und fängt an neue Wohnung zu suchen. Nimmt den Abstand und zieht aus.Dauer: 2 Monate
b.)Was würde im
UNGÜNSTIGSTEN Fall an Zeit vergehen bis ich das Grundstück
selber nutzen kann?
Der Mieter wartet die Kündigungsfrist von 9 Monaten ab und widerspricht kurz vor Ende der Frist.
(3-6 Monate): 1. Instanz Ergebnis unerheblich, egal wer verliert geht in die nächste Rund
(3-6 Monate): Landgericht: „vor Gericht und auf hoher See…“
Der Mieter hat alles verloren, zieht trotzdem nicht aus. Du läßt räumen. (du musst Kostenvorschuss leisten) 1-2Monate
Er beantragt Räumungsschutz…(1-2Monate)
Dann Räumung
c:smile: Was könnte mir alles Passieren d.h.
gäbe es gute Chancen das mir der jetzige Mieter nach dem Kauf
einen Strich durch die Rechnung macht und ich meinen
Eigenbedarf nicht durchsetzen kann?
wenn er alt und krank ist…behindert, ein behindertes Kind hat…psychisch attestiert so labil ist, dass er suizid gefährdet ist…usw.
d:smile: könnte es irgendwelche
Überraschungen geben, die sich der Mieter eventuell einfallen
lassen kann? e:smile: was würde bei so etwas finanziell auf mich
zukommen bzw. wer muss so einen Rechtsstreit bezahlen?
Wie bei den meisten Rechtsstreiten: der Verlierer zahlt alles,
bei Vergleichen anteilig.
Aber das ist worst case - und eher unwahrscheinlich. Meine allerdings subjektiven Erfahrungen: falls der Mieter ansprechbar ist, handelt er eher nicht irrational.
gruß n.
Das Mietverhältnis kaufen Sie mit, denn Kauf bricht Miete nicht. Somit haben Sie einen Mieter und können dann zwar auf Eigenbedarf kündigen, aber der Mieter möchte nicht ausziehen und wird dieser Kündigung somit widersprechen. Aufgrund der langen Mietdauer werden Sie wahrscheinlich auch bei Gericht keine Kündigung erwirken können und noch dazu hätten Sie sich auch ein Haus ohne Mieter kaufen können. Sollten Sie weiterhin die Absicht haben das Haus zu kaufen, dann lassen Sie sich bei einem Rechtsanwalt beraten. Diesen benötigen Sie dann sowieso.
MfG Roland Ritt
Hallo,
tut mir Leid, da kann ich Dir leider nicht weiterhelfen. Bin dahingegen kein Experte!
Gruß
Manni K.
Hallo. Grundsätzlich haben Sie das Recht auf Eigennutzung zu bestehen. Hierfür müssen Sie eigentlich nicht klagen. Sicher müßte man zu einer genauen Beurteilung auch noch den Inhalt des Mietvertrages kennen. Hierzu gibt es gesetzliche Regelungen. In jedem Fall sollten Sie heirzu einen Anwalt oder Notar befragen, wenn Sie eine Kopie des Mietvertrages haben. Wenn der Mieter trotz rechtskräftiger Kündigung nicht auszieht, wird es problematisch. Dann müssen Sie eine Zwangsräumung durchsetzen. Und das kann dauern. Noch einmal die Empfehlung, lassen Sie sich fachkundig beraten. Alles andere kann schiefgehen.
Hallo Reiner,
wie du und Mieter ja schon erkannt haben, Kauf bricht nicht Miete. Insoweit muss die gesetzl. Kündigungsfrist, hier wohl 9 Monate, eingehalten werden. Die Kündigung muss unter Angabe des Grundes erfolgen (Eigenbedarf > für wen usw.)
a = gesetzl. Kündigungsfrist. Du kannst aber erst wirksam kündigen, wenn du als Eigentümer im GB stehst.
b = du klagst ja zunächst nicht, sondern kündigst fristgerecht. Sollte der Mieter dann widersprechen ist m.W. erst Klage angesagt. Wenns gut läuft solltest du die innerhalb der ohnehin bestehenden Kündigungsfrist durch bekommen - gelegentlich kanns aber auch länger dauern, kommt bisweilen ein wenig auf die Auslastung des Gerichtes an.
c = Ich denke nicht. Er kann allenfalls versuchen das Verfahren verzögern/verschleppen
d = das weiß man nie, doch letztendlich setzen sich Mieter mit soetwas nur weiterins Unrecht
e = RA fragen, aber ich denke mal, dass der Unterlegene zahlen muss - wie immer
Moralisch ist das nicht zu bewerten, weil letztendlich doch dein gutes Recht 
Vllt. noch einen Tipp: Mach so etwas nicht ohne einen spez. Anwalt. Biete mit der Kündigung noch einmal schriftl. eine Abfindung an, falls er früher gehen sollte - u.U. nach Quartalen gestaffelt (Umzugskosten und vllt. noch ein Bisschen on Top. Mach deutlich, dass es sonst am Ende, das zweifellos kommen wird (!) nüscht gibt
Hallo,
zunächst einmal irritiert es mich, daß es einen Mieter eines Gebäudes gibt, in Deinem Text aber immer nur vom Grundstück die Rede ist.
Ich gehe also davon aus, daß es zwar um die Kündigung einer Wohnung oder Haus geht, aber im Vordergrund ein Grundstück steht?
Das ist wichtig, denn daraus könnten sich nicht unerhebliche Kosten entwickeln.
Also grundsätzlich hast Du natürlich das Recht wegen Eigenbedarf zu kündigen. Wenn der alte Vertrag nichts anderes sagt oder evtl. sittenwidrig bzw. die Regelungen nicht gültig sind, gilt das aktuelle Gesetz.
Damit wäre die Kündigungsfrist 9 Monate.
Aber das ist zu prüfen.
So, da es sich um Eigenbedarf handelt müßtest Du dem Mieter eine Alternative anbieten. Vielleicht schaust Du Dich mal nach vergleichbaren Mietangeboten um und bietest ihm das an. Wenn es vergleichbare Angebote gibt, kommt kein Ersatzanspruch in Frage. Der Mieter könnte zu gleichen Bedingungen in der neuen Wohnung wohnen. Über eine Beteiligung an den Umzugskosten könnte man sprechen. Soweit ich mich erinnere, gibt es dazu aber keinen Rechtsanspruch. Sicherheitshalber solltest Du aber eine kleine Summe als Beteiligung anbieten.
Was ist mit Einbauten oder neuen Renovierungen?
Wenn es da etwas gibt, müßten diese -sofern sie eine Werterhöhung für Dich bedeuten- ggf. vergütet werden. Es gilt der Zeitwert bzw. der Restwert.
Ist es keine Werterhöhung kannst Du auf Ausbau bzw. Rückbau bestehen.
Jetzt die Risiken:
Sollte sich später herausstellen, daß Du die Wohneinheit gar nicht wirklich selber bewohnst, dann war der Kündigungsgrund nur vorgetäuscht.
Daraus würde ich dem Mieter eine wunderbare Grundlage zur Schadensersatzklage basteln!
Sämtliche Kosten für Umzug, Renovierung, ggf. Mehrkosten der neuen Wohnung, etc. wären einklagbar!
Deshalb VORSICHT. Wenn es Dir nur um das Grundstück geht, kann es teuer werden!!!
Finanzielles Risiko:
Die Kündigung kostet Dich wahrscheinlich nichts.
Wenn diese rechtlich in Ordnung ist, also alle Fristen eingehalten sind, muß der Mieter in der gesetzten Zeit ausziehen. Tut er das nicht, kannst Du eine Räumungsklage stellen. Erfahrungsgemäß kostet diese so um die 1.200,- Euro und kann locker ein Jahr dauern.
Sollte der Mieter das Sozialamt einschalten, weil er z.B. keine andere, bezahlbare bzw. vergleichbare Wohnung gefunden hat, setzt Dir das Sozialamt den Mieter wieder rein. Das bedeutet, er muß gar nicht erst ausziehen. Dann kann es sehr lange dauern, bis die Wohnung dann wirklich frei wird.
Fazit:
Um genauere Aussagen zu treffen, müßte man in die Unterlagen einsteigen und tiefer prüfen.
Das Recht ist grundsätzlich auf Deiner Seite. Du kannst kündigen, wenn Du tatsächlich Eigenbedarf hast und dort einziehst!
Ist der nur vorgeschoben, kann es sehr teuer werden.
Wenn alles glatt läuft, ist der Mieter frühestens in neun Monaten ab Kündigung raus.
Gibt es Schwierigkeiten und es muß eine Räumungsklage nachgeschoben werden, dauert es mindestens 15 bis 21 Monate.
Ihr solltest Euch also in jedem Falle gütlich einigen.
Also deutlich machen, daß in jedem Falle gekündigt wird und bei Auszug innerhalb einer kürzeren Zeit eine Abstandssumme von Dir gezahlt wird. Deutlich machen, daß er in jedem Falle ausziehen muß und das Geld nur kommt, wenn er früher geht.
Nach meiner Erfahrung wirkt das immer - nach einer kurzen Bedenkzeit.
Viel Erfolg - Gruß Uwe
Wenn Sie wegen Eigenbedarf dem Mieter kündigen, müssen Sie wegen der langen Mietdauer eine neunmonatige Kündigungsfrist berücksichtigen. D.h., sie kündigen z.B. bis zum dritten Werktag eines Monats (03.01.)und neun Monate später (30.09.) muss der Mieter ausziehen. Das wäre der günstigste Fall.
Wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht, müssen Sie eine Räumungsklage einreichen und sich notfalls durch 2 Instanzen klagen (kann über 1 Jahr dauern). Nach gewonnener Klage und wenn der Mieter immer noch nicht freiwillig auszieht, müssen Sie die Zwangsvollstreckung (Zwangsräumung) beantragen.
Dagegen kann der Mieter Vollstreckungsschutz beantragen, falls er z.B. psychisch erkrankt ist und suizidgefährdet wäre, würde man ihn zwingen, auszuziehen.
Wenn ihm kein Vollstreckungschutz gewährt wird, erfolgt die Zwangsräumung des Hauses durch einen Gerichtsvollzieher.
Wie lange das Ganze dauert, ist unterschiedlich. Kommt auch darauf an, wann die Gerichte Ferien haben, etc. Wegen der Kosten müssten Sie bei einem Rechtsanwalt nachfragen.
Hallo,
zu a) und b) diese Frage lässt sich nicht beantworten, da sie davon abhängig ist, wie schnell die Gerichte arbeiten und durch wie viele Instanzen das Verfahren betrieben wird.
zu c) Du musst zunächst vernünftige und nachvollziehbare Gründe wie z.B. Heirat , Familiengründung mit Nachwuchs haben, der bloße Wunsch in das neu gekaufte Haus einzuziehen, ist nicht ausreichend. Aber selbst dann kann der Mieter widersprechen, wenn die Kündigung für ihn oder andere Haushaltsangehörige eine besondere Härte darstellen würde. OB diese dann tatsächlich vorliegt, wir sich dann auch nur im Prozess klären lassen. Wenn Du kündigst und der Mieter nicht auszieht, musst Du Klage erheben und damit auch zunächst Deinen Anwalt und einen Gerichtskostenvorschuss bezahlen. Die Gebühren des RA und des Gerichts richten sich nach dem Streitwert (1 Jahresmiete). Näheres dazu in der Gebührenordnung für Rechtanwälte und im Gerichtskostengesetz. Bezahlen muss am Ende wer den Prozess verliert.
Ich würde , da der Mieter schon mit Mietrechtsschutz gedroht hat und auf eine Abstandszahlung nicht eingeht, das vermietete Grundstück nicht kaufen. Es kann sehr lange (mehrere Jahre) dauern und am Ende kannst Du möglicherweise nicht in Dein Haus einziehen.
die Frage kann nur ein ortsansässiger Anwalt beantworten, der die Rechtsprechung und Terminierungen des Amtsgerichts des belegenen Grundstücks kennt.Am besten zu Haus und Grund gehen, die einem einen fachkundigen Rechtsanwalt benennen.Jede andere Antwort auf Ihre Frage wäre unlauter.
Hallo,
zuerst im Voraus, der Mieter wird ausziehen müssen, aber, und dies würde ich mir gut überlegen. Minimum 1 Jahr, du bekommst die Miete und kannst an Reparaturen nur etwas machen, was der Erhaltung und nicht der Verbessung entspricht. Zieht der Mieter nach der Zeit nicht aus, welche als Kündigung angesehen werden muss ( Alter Vertrag, lange Kündigung für den Vermieter) so wird dies nochmals 6 bis 9 Monate dauern. Bezahlen wird der Mieter müssen, aber Achtung, dies erfordert einen Anwalt für Mieterecht, andere machen dies auch, aber ich habe damit schlechte Erfahrung.
So nun los und die Hände davon,
Gruß tummle
Also soweit ich weiß, besteht der Mietvertrag selbstverständlich genauso weiter wie bisher.
Eine Eigenbedarfsankündigung ist natürlich möglich, aber nicht unbedingt auch 100%ig durchsetzbar. Wenn der Mieter jetzt schwer krank wird, würde eine Kündigung für ihn einen Härtefall bedeuten, so dass du ihn nicht los wirst (erstmal).
Außerdem besteht das Mietverhältnis schon seit über 10 Jahren, da musst du, meine ich, mindestens ein Jahr KüFrist einhalten. Und solange natürlich (und eben im Zweifel auch länger) die eigene Miete zahlen, neben den Kreditraten.
Ich würd das lassen. Es stehen so viel Häuser leer, so viele Leute wollen verkaufen, da findet sich bestimmt auch ein anderes Grundstück, wo derartiger Ärger nicht ins Haus steht!
Hallo,
nun Eigenbedarfskündigungen sind absolut legitim !
Natürlich hat der Mieter eine Kündigungszeit, die abhängig von seiner Mietdauer ist ( er wird bei 15 Jahren sicher die max. Kündigungszeit in Anspruch nehmen können. Aber ausziehen wird er schon müssen!
Ich denke es soll genau dieses Haus sein !? Sonst würde ich von dem Kauf Abstand nehmen ! Wenn es aber genau dieses Haus sein soll, muss sich dieses Problem im Kaufpreis bemerkbar machen. Dieser Mieter ist nun mal Kaufpreismindernd und zwar um die Summe des zu erwartenden Aufwandes incl. der finanziellen Nutzungsausfälle (Zeit) die man eingeht.
Ob man das Grundstück eventuell separat vorher nutzen kann und ab wann, ist auch abhängig vom Mietvertrag. Ist die Grundstücksnutzung Bestandteil, dann muss auch die gekündigt werden. Ganz wichtig ist also ein genaues Studium des bestehenden Mietvertrages. Was gebau wurde vereinbart ? Nutzung / Mietdauer / Kündigungszeit / Instandhaltungen / Nebenkosten / Betriebskosten / Heizkostenabrechnungen / Ein- und Umbauten (event. Rückbauverpflichtungen etc)/ Verkehrssicherung (Schnee etc) Gartenpflege / usw.- usw.- WICHTIG !
Alles in Allem wird das eine Duststrecke. Aber gegen eine ordentliche und fristgerechte Kündigung auf wirklichen Eigenbedarf gibt es auch für Mieter nicht viele Mittel. Wenn es zu einem Rechtsstreit kommt, wird der Unterlegene zahlen müssen, darum ist es wichtig, dass die Kündigung Hand und Fuß hat und keine Formfehler beinhaltet ! Gegen die korrekte Kündigung kommt der Mieter nicht an. Gegen Formfehler und „Nebenkriegsschauplätze“ kann man lustig und oft lange und erfolgreich prozessieren. Also schon zur Kündigung alles richtig machen und vor allem diese Preisminderung beim Kauf in Anrechnung bringen !
Das wäre mein Tip !
Übrigens was für Mieter der Mieterschutzbund ist, ist für Hausbesitzer der ortsansässige Haus- und Grundeigentümerverein. Hier gibts für kleines Geld, für Mitglieder, auch Rechtshilfe . Dachverband in Berlin , Ortsverbände sicher im Internet auffindbar und dann sofort Mitglied werden !
Viel Erfolg !
sorry, dass ich nicht gleich geantwortet habe. Hier ist aber eher ein Anwalt der richtige Ansprechpartner.
VG J. Göhler
Hallo ich hab mal eine Frage. Ich möchte mir ein Grundstück