Hauskauf und Kredite

Geld & Sparen Immobilien
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Und dann wieder der Punkt Autokreidt läuft noch kann ja nur
noch billiger werden, der soll ja weg darum geht es doch! Ob
ich das Arbeitnehmer Darlehen für so etwas nehmen kann!
Das ist ein kredit den ein Arbeitnehmer bekommt zur
Unterstützung wenn er ein Haus kauft!

Das fragst du am Besten den Kreditgeber.

Also es geht um 2 Fragen einmal stand drin ob jede Bank mit
1.300 € rechnet und dieses ist beantwortet!Das zweite ist die
frage mit dem Darlehen!

Ich denke die Sparkasse hat schon zugesagt? Weitere Ausführungen sind dann doch wohl nicht erforderlich, oder?

Frage mich wie heutzutage ein normaler Arbeiter ein Haus hat,
wenn man manches mal so liest! Ich denke mal das ich schon zu
denen gehört die etwas mehr verdienen!

Sparen, Sparen, Sparen. Eigenkapital ist das Zauberwort.

vnA

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Frage mich wie heutzutage ein normaler Arbeiter ein Haus hat,
wenn man manches mal so liest! Ich denke mal das ich schon zu
denen gehört die etwas mehr verdienen!

z.Bsp. mit Nebenjobs! Vor allem, woher weisst Du wieviel wer verdient und wie die Ihr Haus bezahlen?
Vor allem… wenn Du heute ein Haus kaufst, aber nur die Hälfte des Kaufpreises finanzieren musst, weil Du gespart, geerbt oder im Lotto gewonnen hast, dann hat eine Bank wenig Probleme dir auch bei unzureichendem Einkommen noch ein Darlehen zu geben.

Aber, wenn Du halt alles finanzierst braucht die Bank Sicherheit. Und da zählt halt nur die Bonität!

Und zu den Fragen mit der letzten Abrechnung stehen nur 1.900€
nein gott sei dank stehen da dank Urlaubsgeld etwas mehr :smile:!

Hmm… und in der vorletzten, und der davor? es werden häufig die 3 letzten Abrechnungen auf den Tiefstwert geprüft!

Egal… versuche es bei den Banken… … die Machbarste Möglichkeit habe ich schon geschrieben…

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ACHSO… @VnA

Ich weiss, Deutsche Bank, Ing DiBa, MHB, DSL … alles
Verbrecher, weil die ja 100% Darlehen vergeben! Und… ich
kenne einen Weg, 100% Kaufpreis mit Kfw-WEP und 30 Jahre fest
für z.B. 4,3% zu bekommen!!!

Was lamentierst Du über 100% Finanzierungen! 60%
Finanzierungen zu 6% sind somit auch „untragbar“? Frag mal
Deine Eltern…!

Achso … @Ralf
wer lesen kann ist doch im Vorteil:
Wie hatte ich geschrieben: ‚dass ohne weitere Sicherheiten
i.d.R. nur 80% beliehen werden‘
Dazu passt folgender Links:
http://www.kredit-magazin.com/baufinanzierung-beleih…
http://www.hypothek-lexikon.de/lexikonhypothek/bwieb…
http://www.monetos.de/finanzierung/baufinanzierung/k…
und noch tausende weitere die bei Google zu finden sind.
Von einer Bank erhältst du sogar für eine Urlaubsreise, die in
keiner Art beleihbar ist, einen Kredit. Voraussetzung: es sind
irgendwelche Sicherheiten vorhanden.
Bei Immobilien verhält sich das genau so. Du erhältst auf das
Objekt 60-max.80% Der Rest ist anderweitig abzudecken:
Lebensversicherung, Bürgschaft, gesichertes Einkommen, kfW,
oder, oder.

Nur für den ursprünglichen Fragesteller:

Lass Dich nicht verunsichern von solchen Falschaussagen …
Bei Immobilien verhält sich das genau so. Du erhältst auf das
Objekt 60-max.80% Der Rest ist anderweitig abzudecken:
Lebensversicherung, Bürgschaft, gesichertes Einkommen, kfW,
oder, oder.
@VnA
Mannomannnn, … Wenn Du vom Fach wärst wüsstest Du dass das FALSCH ist!!! Es braucht keine Zusatzsicherheit, außer ein gepflegtes Einkommen das ausreicht den Kapitaldienst und die pers. Lebenshaltungskosten zu tragen!!

Um es klar zu sagen: Wenn die Bonität ausreichend ist, vergibt zum Beispiel die ING 100% des Kaufpreises OHNE zusätzliche Hinterlegung von Sicherheiten und das seit Jahren. Nicht umsonast gehört diese Bank zu den größten Finanzierern in Deutschland. Dito. Deutsche Bank…

Nurmal zum lernen: Die oft genannten 80% vom Beleihungswert sind historisch generierte Werte die häufig undiffernziert von Laien übernommen werden. Nicht zuletzt weil die meisten Konditionestableaus nur Werte bis 80% ausweisen. Warum?.. weil eben die 100% nicht Werbewirksam eingesetzt werden und man nicht von vornherein den Eindruck erwecken möchte: „Kommt - wir finanzieren alles“
Die Bestimmungen, ob ein Institut mehr oder weniger als Darlehen vergeben will (ohne weitere Stellung von Sicherheiten), liegen rein im Ermessen der Bank (interne Beleihungsrichtlinien!).

Wenn die Bank von nofear80 Ihm die Bonität negativ auslegt hat das noch nix mit der Möglichkeit der Darlehensvergabe von 100% (oder mehr) des Beleihungswertes zu tun.

*EDIT*

@VnA

Hab ich eben erst wahrgenommen… Du schreibst als Sicherheit „gesichertes Einkommen“ … das hat nix mit Beleihung zu tun, sondern ist so oder so Grundvoraussetzung zur Darlehensgewährung!!!

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Nur mal als Beispiel unsere eigene Finanzierung:

Haus 150k
Renov 80k

Summe 230k

(+Nebenkosten 30k = 260k)

Wir hatten 40k Eigenkapital und haben 220k (95% !) als Finanzierung erhalten (Kfw 121 60k + Kfw151 80k + Bankdarlehen 80k, insg. 3,59% eff.) erhalten.

Das soll den OP aber keinesfalls ermuntern! Er hat einfach viel zu wenig EK und Einnahmen und ist IMHo auch viel zu jung, um eine Immobilie zu kaufen.

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achja, an dem Beispiel sieht man, dass Renovierungskosten in gewissem Maße (wenn sie den Wert der Immobilie nachhaltig erhöhen, bspw. Dachausbau, neue Bäder, Heizung, …) eben doch mit als Wert berücksichtigt werden!

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achja, an dem Beispiel sieht man, dass Renovierungskosten in
gewissem Maße (wenn sie den Wert der Immobilie nachhaltig
erhöhen, bspw. Dachausbau, neue Bäder, Heizung, …) eben doch
mit als Wert berücksichtigt werden!

Jepp… stimmt! Allerdings sollten das wirklich Substanzverbessernde Maßnahmen sein. Nix Tapete, Laminat, oder Farbe.

Das ist aber auch eine Sache des Bankberaters, ob Wille da ist oder nicht.

… Sollte ja auch nicht zur Ermutigung dienen,… nur mal etwas die Praxis beleuchten.

Wir hatten 40k Eigenkapital und haben 220k (95% !) als Finanzierung :erhalten (Kfw 121 60k + Kfw151 80k + Bankdarlehen 80k, insg. 3,59% :eff.) erhalten.

Das geht wenn die Bonität stimmt, da ja bei der Kfw entsprechend höhere Tilgungen einzuplanen sind.

) … der Zins ist Top! …

PS: Heute sind die ReFi’s das erste mal bei 2,59% für 10J… *schauder*

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Nun ja, wenn ich falsch liegen sollte und mit mir die 11.800 Quellen bei Google und die entsprechenden gesetzlichen Vorschriften, dann soll es so sein.
Seit Jahren erwerbe ich Immobilien aus Zwangsversteigerungen. Ich wünsche dem UP, dass er im Rahmen seiner Finanzierung auf Menschen trifft die nicht wie du hier vermitteln möchtest: ‚alles möglich‘ machen, sonst könnte es sein, dass ich ihn irgendwann treffe.

vnA

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PS: Heute sind die ReFi’s das erste mal bei 2,59% für 10J…
*schauder*

Da darf man erstmal 10 Jahre nicht mehr hinsehen, wenn man frisch finanziert hat (wir im Dez 2009) :smile:

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entsprechenden gesetzlichen Vorschriften,

Bitte gib mit eine Gesetzesquelle! Es gibt keine die sagt, eine Bank darf ohne Zusatzsicherheit nur bis 80% beleihen!!! Es gibt nur Eigenkapitalrichtlinien (z.B. nach Basel 2) , wonach eine Bank mit erhöhtem Risiko erhöhte Rücklagen bilden muss und entsprechend ihr eigenes Rating für andere Institute verschlechtert. Aber das ist Heine rein hauspolitische Entscheidung!

Ich bin seit Jahren für verschiedene Darlehensgeber im Backoffice tätig… nicht im Verkauf.

Und eine Immo aus eine ZV heraus zu finanzieren hat einen ganz anderen Ansatz als einen Standardkauf abzuwickeln! Und ob jemand Risikobereit ist oder nicht… das ist seine eigene Einstellung.

Wenn jemand nach einer Möglichkeit fragt, ob etwas geht, dann werde ich der Wahrheit entsprechend antworten. Wenn Du meine Beiträge wahrnimmst, würdest Du auch sehen dass ich in den meisten Fällen abrate (So auch hier).

Nochmal: Ich sage nicht, dass alles verkehrt ist was Du sagt… nur der Punkt 100% Finanzierungen gehen nicht ohne weitere Sicherheit… der ist definitiv verkehrt… Und Google… naja… da findest Du rd. 71.800 Treffer zu Elvis lebt … soviel dazu.

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Hi,
also meine Erfahrung mit Banken (ebenfalls 100% Hypothekardarlehen + Nebenkosten; Vollfinanzierung) habe ich mir erworben, indem ich Vorgespräche bei Banken führte, bei denen ich gar nicht vorhatte zu finanzieren.
herauskam: Banker rechnen nicht alle gleich, legen auf Unterschiedliche Dinge wert,
Und es kommt sogar soweit dass die einen Gut finden was die anderen Schlecht finden… zB. Kundenstruktur.
Eines aber habe ich gemerkt, fast alle sind sehr einfach gestrickt und wären ganz leicht, entsprechend zu manipulieren, aber das sieht man ja ohnehin an den ganzen Meldungen über geplatzte Kredite.

So, das Problem ist aber jetzt nicht, den Banker zu „überzeugen“ sonder die Gefahr ist, dass du Du Dich selbst dabei über den Tisch ziehst, und für Dich sind die Folgen fataler als für die Bank.
Die lässt dich erst einmal zahlen und zahlen was geht, meist geht das bei knappem Budget, ja einige Jahre auch gut, da du frisch motiviert bist, du tilgst dabei kaum, aber die Bank hat im Pfändungsfall genug verdient, dass Sie Positiv aussteigt.
Das Problem ist ja, dass irgendwann während der Laufzeit, vielleicht nach 10 Jahren, länger krank, arbeitslos etc. wirst.
Irgendsoein Schicksalsschlag trifft in 20 Jahren fast jeden einmal.
Hast du dann nicht genügend Reserve, dann hast DU ein Problem, nicht die Bank.
Also höre Dir die Bedenken der Banken an, entscheide Du ob Du dann noch einen Kredit willst.
Wenn ja, mache ein ordentliches Konzept, schön gebunden mit richtigen Zahlen die Gefallen finden untertrieben bei steigenden zu erwartenden Einnahmen , übertrieben bei den steigenden Ausgaben, und du wirst sehen, wie Banker sind.
Ja und vergiss nicht, kostenlose vorzeitige Tilgung zu vereinbaren, (falls die Kosten für Zinsen plötzlich um 50% steigen)
Ein neues Pfandrecht im Grundbuch kostet nicht die Welt, und die Bank weiss wie sie dran ist.

OL

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Du schreibst aber auch sowas von wirr…

Das kann ich nur unterschreiben. Sternchen für diese wunderbare Bemerkung.

Grüße Tanja

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Ich habe regelmäßig mit Bänkern zu tun. Ich erlebe die Arroganz. Ich erlebe aber auch in nicht unwesentlichem Maß die Unfähigkeit und Einfältigkeit der Mitarbeiter. Das ist erschreckend.
Ich erlebe aber auch bei den von mir erworbenen Objekten diejenigen, die von solchen Bänkern falsch beraten und letztendlich ‚abgezockt‘ wurden.

Ich behaupte weiterhin, dass es keine Bank in Deutschland gibt die eine 100%ige Beleihung der Immobilie als ALLEINIGE Sicherheit für eine 100%ige Auszahlung akzeptieren würde.
Eine Renditeimmobilie im Wert von 100’ ,mit 5%+1%=6’Annuität bekomme ich bei einer Monatsmiete von 500€ (x12=6’)ohne weitere Sicherheit nirgends finanziert (Kaufnebenkosten sollen als bezahlt gelten)
Da bei selbstgenutzten Immobilien die fiktive Mieteinnahme als Lebenshaltungskosten angesehen werden, besteht hier bei der Finanzierung kein Unterschied.
Also nochmal: nenne mir eine Bank die eine wirkliche 100% Finanzierung durchführt und nicht nur das was du für 100% hälst.

vnA

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… Ich habe Dir oben schon einige Banken genannt.

Und mal was am Rande… von Renditeimmobilien wurde hier nirgends gesprochen.

100% Finanzierung = voller Kaufpreis ohne Nebenkosten !!!
(Vorausgesetzt der Kaufpreis ist reell, und Einkommen NACHHALTIG)

ING DiBA , Deutsche Bank, DSL-Bank, Münchener Hypothekenbank, BW-Bank…

und einige mehr… *bewiesenermaßen*

… Und wo sind Deine Gesetzesquellen?

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ich meinte Basel II, das mir immer als das absolute Maß der Dinge genannt wird. Ich bin kein Jurist, der die Verpflichtungen der Banken zu diesem Thema überprüfen könnte. Nach dem Platzen der Immobilienspekulationsblase in USA mit all ihren Auswirkungen auch auf den Euroraum erinnere ich mich an einschlägige Interviews die zum Inhalt hatten, dass genau dieses bei uns nicht passieren kann. Nun gut, du glaubst es so und so nicht.

Zum Renditeobjekt: Ich hatte dieses Beispiel gewählt, weil es auch für dich nachvollziehbar sein sollte. Der direkte Bezug zum selbstgenutzen Objekt folgte im daran anschließenden Satz. Nun gut, du hast es nicht verstanden, oder willst es nicht verstehen.
Also noch ein letztes mal:
Harz4= 359€ als gesetzlich festgelegter mindest Lebensunterhalt

  • 100€/mon Nebenkosten
  • 500€/mon (5%+1% von 100’)
    = 959€/mon Verdienst und der Annahme, dass die Kaufnebenkosten als Eigenkapital vorhanden sind.
    Keine weiteren Werte, keine Depots, keine anderen Immobilien, keine Lebensversicherungen, nichts als zusätzliche Sicherheit.

Ich bin selbst Kunde 2 der von dir genannten Banken. Lass es dir gesagt sein, es wird nicht klappen. Aber gehe auf die einschlägigen Hompages der Institute, lass es dir ausrechnen und beweise mir das Gegenteil.

Wir sind jetzt lange genug OT unterwegs gewesen und mir scheint, dass sich diese Diskussion zu einem Zwiegespräch entwickelt hat. Dafür ist dieses Forum nicht da. Daher mache ich hier für mich jetzt mal so lange Schluss, bis von dir das Dokument der finanzierenden Bank eingestellt wird.

vnA

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Jetzt muss ich Dich auslachen!!!

Wer sagt denn dass Harz4 ein nachhaltiges Einkommen ist?! Du etwa? Na super… dann würde ich Dir auch kein Geld leihen!

Einkommen!!! Nicht Sozialleistungen!!!

VnA… was Hänschen nicht lernt, lernt Hans nimmermehr! Glaub es mir, oder auch nicht… ich bin vom Fach und mehr als subjektive Meinungsbekundungen kannst Du anscheinend nicht bringen!

Harz4= 359€ als gesetzlich festgelegter mindest Lebensunterhalt

  • 100€/mon Nebenkosten
  • 500€/mon (5%+1% von 100’)
    = 959€/mon Verdienst und der Annahme, dass die Kaufnebenkosten als :Eigenkapital vorhanden sind.

Einkommen 1.300 € (aus normalen Arbeitsverhältnis)
550 € Basis für Lebenshaltungskosten
200 € Bewirtschaftung
500 € Kapitaldienst für 100000€ Darlehen (Deine Zahlen)

50€ Überschuß

Die Finanzierung läuft ohne Deine Zusatzanforderungen *Real mit einem Zins für 4,65% auf 15 Jahre!

Ohhhmannnn… ist OK…

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den Faden wegen OT bitte zu machen
Ich bemühe mich seit einigen Posts deine persönlichen Beleidigungen zu übergehen. Aber auch bei mir ist irgendwann einmal Sschluss. Du verstehst nicht was du nicht verstehen willst. Gegen Internetseiten mit Sachinformationen, die du dir offensichtlich nicht angesehen hast setzt du unqualifizierte Meinungsmache (Elvis), wenn du keine Sachnachweise für deine gebehtsmühlenartig wiederholte Behauptung anbringen kannst (es geht doch) kommen persönliche Diffamierungen, wenn dargebrachte Inhalte nicht deiner Meinung entsprechen sind sie am Thema vorbei.

Zur Sache: alles was das gesetzlich festgelegte Existenzminnimum übersteigt ist ‚zusätzliche Sicherheit‘. Aber auch das wirst du nicht akzeptieren, da es dir nicht in deine Meinung passt.

Und damit ist für mich hiermit endgültig Schluss, meine Zeit ist mir zu schade um sie mit solchen beratungsresistenten anmaßenden Menschen, wie dir zu vergeuden.

vnA

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Eigentlich Schade, denn ich hätte als Mitleser gerne gewusst, wer nun recht hat:

Hypothese: Banken finanzieren auch 100% des Hauswertes (Kaufpreis + wertsteigernde Umbauten) ohne weitere Sicherheiten.

Wenn ich vnA richtig verstehe, wertest Du das Einkommen als „zusätzliche Sicherheit“ wohingegen Ralf sich rein auf den Immobilienwert bezieht.

hab ich das richtig verstanden?

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Hi Birk,

ja, so meine ich das.

Es gibt immer 2 Sicherheitsaspekte , die die Bank prüft:

1.Die Beleihung
(bezieht sich immer „nur“ auf die Immobilie und deren nachhaltige Wiederveräusserbarkeit)

  • Ein Kaufpreis stellt für viele Banken den Verkehrswert dar (Der Markt hat ja einen Käufer generiert). Verkehrswert ist aber nicht gleich Beleihungswert, obwohl einige Banken diese Werte gleichsetzen. Andere sagen VK-Wert minus Sicherheitsabschlag (z.Bsp.10%) ist der Beleihungswert.

Modernisierungen werden ja nach Art und Umfang wertsteigernd berücksichtigt (keine Renovierungen oder Einbauküchen, sondern eher Bäder, Elektrik, Dach, Fenster usw.). Allerdings nur selten zu vollen 100%. Wenn das aber der Fall ist (Banken- / und Umfangabhängig) kann auch die Finanzierung über diese Kosten voll erfolgen.

Somit kann ein Haus auch 100.000 € und die Modernisierung/Sanierung nochmals 25.000 € zusätzlich kosten.

Einige Banken sagen dann ggf. 125.000 € ist der neue Verkehrs- und somit Beleihungswert. Dieser Wert kann dann zu 100%, sprich 125.000 € als Darlehen vergeben werden.

2. Die Bonität

Damit muss das Einkommen reichen den Kapitaldienst des Darlehens neben den sonstigen Zahlungsverpflichtungen und Lebenshaltungskosten zu tragen.

Hier gilt im groben die folgende Rechnung:
Einkommen (AUS NACHHALTIGER ARBEIT)
minus Lebenshaltungskosten die werden von der Bank bestimmt anhand fester Regelsätze (Kopfkosten, oder % vom Einkommen)
minus Bewirtschaftungskosten der Immobilie i.d.R zwischen 1 und 2,5€ je qm Wohnfläche
minus weitere Zahlungs verpflichtungen z.B. Unterhalt, Kreditraten ect.

Das Ergebnis muss auf alle Fälle größer sein als der Kapitaldienst aus dem neuen Darlehen. Je mehr nach Abzug der neuen Kreditrate übrigbleibt, desto lieber ist das der Bank, wobei in normalen Fällen schon ein Überschuß von 10 Euro die Finanzierung darstellbar werden lässt.

Eines ist aber klar: Die Finanzierung von den obigen 100% + evtl Modernisierungskosten wird kaum mit einem Überschuß von 10 € zustandekommen. Aber wenn es denn 200 € sind, dann wird das gemacht! Und das nicht von einer „Feld, Wald oder Wiesenbank“.

Weitere Sicherheiten werden aber nicht benötigt! Wäre schön wenn vorhanden, aber nicht Voraussetzung.

Grüße
Ralf

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So, das Problem ist aber jetzt nicht, den Banker zu
„überzeugen“ sonder die Gefahr ist, dass du Du Dich selbst
dabei über den Tisch ziehst, und für Dich sind die Folgen
fataler als für die Bank.

Top !

letztlich steht der Kunde „in der Kreide“ und muss sehen wie er sich im Falle eines Falles da raus rettet.

Das Problem ist ja, dass irgendwann während der Laufzeit,
vielleicht nach 10 Jahren, länger krank, arbeitslos etc.
wirst.
Irgendsoein Schicksalsschlag trifft in 20 Jahren fast jeden
einmal.
Hast du dann nicht genügend Reserve, dann hast DU ein Problem,
nicht die Bank.

Allerdings hat Erfahrungsgemäß kaum ein Darlehensnehmer genügend Reserven wenn nach 10 Jahren etwas gravierendes passiert!
Nur leider sind viele angehende Immo.-besitzer noch nicht mal in der Lage, kleinere Dinge abzufangen (Auto defekt, Heizung erneuern und und und - ganz zu schweigen auch nach 5 Jahren mal wieder in den Urlaub zu fliegen *ich kenne einige die das aufeinmal nach Jahren "auf Pump machen*

Also höre Dir die Bedenken der Banken an, entscheide Du ob Du
dann noch einen Kredit willst.

Vor allem sollte man sich nicht nur mal etwas in den Kopf setzen, nur um den eigenen „Status quo“ zu erhöhen, sondern auch ernsthaft rechnen. Auch dabei mal diesen „was wäre wenn“ Gedanken durchspielen.

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Weitere Ausführungen zu der von mir geäußerten Sichtweise findest du hier
http://de.wikipedia.org/wiki/Beleihungswert
http://de.wikipedia.org/wiki/Beleihungsgrenze

Wobei mE schon der Gedanke an die Vermittlung von 100’€ Krediten an jemand der außer 1.300€ Einkommen im Monat nichts hat, schon kriminelle Züge trägt. Aber ich bin mir weiterhin sicher, dass er den Kredit nicht bekommen würde.

vnA