Immobilie in Bauphase weiterverkaufen

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,
hat jemand eine Idee, wie der folgende Fall am geschicktesten zu lösen ist:

Ich habe vor einem halben Jahr eine ETW gekauft und muss sie aus beruflichen Gründen (Umzug) schnellstmöglich wieder weiterverkaufen.
Besonderheit: Die Wohnanlage befindet sich noch in der Bauphase und ich habe die Wohnung noch nicht komplett bezahlt (ca. 40 Prozent noch ausstehend).
Die Auflassungsvormerkung besteht noch, im Grundbuch bin ich noch nicht als Eigentümer eingetragen, da sie eben noch nicht komplett bezahlt ist.

Gibt es eine Möglichkeit, den Verkauf evlt. über eine Vertragsergänzung meines eigenen Kaufvertrags durchzuführen? (Bsp: Ergänzend zum Kaufvertrag vom… tritt Hr./Fr. als Käufer ein), sodass ich im Grundbuch erst gar nicht als Eigentümer eingetragen werde?

Vielen Dank für eure Vorschläge!!

#2

Hallo,

also ich denke schon, dass es möglich ist, dass man eine Kaufvertragsänderung dahingehend macht, dass jetzt Herr/Frau XY die Wohnung kauft. Bin mir aber nicht sicher, da ja schon die Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten im Grundbuch steht. Von daher kann es sein, dass Sie die Wohnung in einem extra Kaufvertrag verkaufen müssen. Frage ist ja dann auch die, ob die Wohnung für das gleiche Geld verkauft wird und wie das dann mit der Zahlung des Kaufpreises ist, weil Sie ja auch schon einen Teil des Geldes bezahlt haben, so müsste dann also der neue Käufer den Betrag an Sie zahlen und den Rest an den Bauträger, das alles müsste im neuen Kaufvertrag aufgenommen werden. Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch gelöscht werden und für den neuen Käufer wieder eine eingetragen werden. Das kostet dann auch wieder. Also ich würde sagen, Kosten sparen Sie sich nicht, wenn Sie eine Änderung vom Kaufvertrag machen. Ich würde einen neuen Kaufvertrag machen wo drin steht, dass Sie an den neuen Käufer verkaufen, wahrscheinlich müsste es dann auch so sein, dass evtl. Ihr Verkäufer auch noch kommen muss, wegen des Restbetrages.
Also ehrlich gesagt wäre es am besten, wenn Sie sich mit dem Notar in Verbindung setzen, welcher die Wohnung protokolliert hat.

Ich hoffe Ihnen etwas weitergeholfen zu haben.

Viele Grüße
M. Rettig

#3

Hallo,
Nein, Ihr ursprünglicher Kaufvertrag sieht eine solche Zusatzklausel nicht vor, kann also dafür nicht mehr herhalten. Ein Weiterverkauf ist erst dann möglich, wenn Sie Eigentümer sind und das sind Sie erst mit Eintragung im Grundbuch.
Hier sehe ich nur die eine Möglichkeit, den ursprünglichen Kaufvertrag rückgängig zu machen. Ist allerdings erfahrungsgemäß sehr sehr schierig und sie bleiben auf ner Menge Kosten sitzen.
Vielleicht können sie die Wohnung übergangsweise als Sicherheit anbieten, bis sie verkauft ist.
MfG
r.-a.

#4

Lieber Mopedman,
die Sache ist wohl am leichtesten im Einvernehmen mit dem Bauherrn zu lösen, welcher vermutlich derzeit als Eigentümer im Grundbuch steht.
Wenn Du für die Wohnung einen Käufer an Deiner Stelle einbringst, dann wirst Du wohl für neue Verträge einstehen, aber die Eintragung im Grundbuch geht zu Lasten des neuen und endgültigen Eigentümers.
Das alles wird wohl eine Frage sein, wie gut und attraktiv Du als Verkäufer auftrittst.
Alle weiteren Einzelheiten würde ich bei Notar, Anwalt bzw. dem Bauherrn der Wohnung erfragen bzw. festlegen. Dort wird man Dir auch sagen, wie lange Du dafür Zeit haben wirst, und was es Dich kostet, wenn Du es nicht zeitgerecht schaffst und Du daher im Grundbuch stehst und danach verkaufen möchtest…

#5

Die Möglichkeit der Vertragsgestaltung kann Ihnen ein Notar mitteilen, wobei eine Vertragsergänzung normalerweise nicht möglich sein wird. Sprechen Sie mit dem Bauträger über den Verkauf, denn dieser wird dem Vertrag auch zustimmen müssen und eventuell hat er auch noch einen Kaufinteressenten.

Viel Erfolg. Roland Ritt

#6

Das ist grundsätzlich möglich. Wenn Sie einen Käufer haben, kann dies abgewickelt werden.
Da es sich bei dieser Thematik um meinen Beruf handelt und ich in diesem Forum nur grundsätzliche Antworten und Basiswissen gebe, kann ich Ihnen in dieser Sache nur kostenpflichtig helfen.
Dieses Thema wickle ich nur im persönlichen Einsatz ab, damit meine Auftraggeber ohne Blessuren aus diesem Dilemma kommen können.
Mit freundlichen Grüssen
Friedrich Pausch

#7

Theoretisch ist es möglich, dass Sie Ihren Eigentumsverschaffungsanspruch an den „Ersatz-Käufer“ abtreten. Problematisch wird es z.B. für den Fall, dass im Vertrag ein Abtretungsverbot enthalten ist. Das Ziel scheint zu sein, dass Sie Ihre Eigentumseintragung vermeiden möchten. Sie sparen dadurch nur die 10/10-Gebühr (282 € bei 150 Td. Kaufpreis) des Gerichts. Dagegen entstehen Ihnen und dem Notar einige Mühen (Notargebühren !!), um die „Kehrtwende“ einigermaßen zu regeln…
Noch Fragen? Schreiben Sie gern erneut.
Mit freundlichen Grüßen aus der Lüneburger Heide
H.Gintemann

#8

Vielen Dank Ihnen allen für die Antworten!!

Einen Käufer habe ich in der Tat schon gefunden.

Dann hoffe ich, dass der Notar einen geeigneten Lösungsvorschlag findet, sodass ich die Wohnung zum
momentanen Baufortschritt abgeben kann und die Auflassungsvormerkung an den Käufer abgegeben wird.

Weiß zufällig noch jemand, ob mir der Notar Extrakosten in Rechnung stellen kann für die Ausarbeitung dieses wohl besonders individuellen Vertrags?

Danke und viele Grüße

#9

Vielen Dank auch Ihnen, Herr Gintemann.

Gerade habe ich an einen vorherigen Post eine weitere kleine Frage angehängt, die sich Ihrer Antwort in gewisser Weise anschließt (Thema Notargebühren).

Sie rechnen also mit weiteren Gebühren für die Ausarbeitung des neuen Vertrags. Darüber hinaus hat sicherlich der Käufer ohnehin die gemeinhin gültigen Notarkosten für einen Immobilienkauf zu tragen, oder?

Dem Käufer ist es wichtig, als erster im Grundbuch zu stehen, da er in diesem Fall als Ersterwerber gilt und öffentliche Fördermittel (Effizienz-70-Bau) beantragen kann.

Ein Abtretungsverbot habe ich in meinem Kaufvertrag nicht gefunden. Muss der Bauherr dennoch der Abgabe des Eigentumsverschaffungsanspruchs an den neuen Käufer zustimmmen?
Ich gehe davon aus, dass es die einfachste Lösung wäre, wenn der Käufer mir den Betrag als Kaufpreis zahlt, der der Summe aller bisher von mir geleisteten Zahlungen an den Bauherren entspricht. Die weiteren Raten entrichtet der neue Käufer dann direkt an den Bauherrn.
Halten Sie das für plausibel?

Gewinn will ich übrigens mit dieser Aktion nicht machen, ich wäre schon überglücklich, wenn ich die Kosten wieder reinholen kann und die Vertragsverpflichtungen schnellstmöglich abtreten kann.

Herzlichen Dank!

#10

Die Kosten für den Notarvertrag, Grundbucheintragung und Grundsteuer, übernimmt im Normalfall der Käufer. Nur die Kosten der Lastenfreistellung (für das Austragen der Grundschuld) werden immer vom Verkäufer übernommen.

Viel Erfolg Roland Ritt

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#11

Eine wichtige Ergänzung zur Frage vom 28.07., 19:59

Liege ich überhaupt richtig in meinen Annahmen, dass „der Käufer mir den Betrag als Kaufpreis zahlt, der der Summe aller bisher von mir geleisteten Zahlungen an den Bauherren entspricht und die weiteren, noch ausstehenden Raten vom neuen Käufer dann direkt an den Bauherrn gezahlt werden“?
Oder läuft diese Sache dann so ab, dass ich mit dem Käufer einen Kaufpreis vereinbare, der der Summe aller bisher von mir geleisteten Zahlungen sowie der weiteren, noch ausstehenden Raten entspricht und ich dann diese weiteren Raten, wie bisher üblich, weiterhin an den Bauherren entrichte?
Denn der Bauherr hat ja eigentlich einen Vertrag mit mir, d.h. ich habe mich verpflichtet die Zahlungen an ihn zu leisten, sodass ich nicht über meine Pflichten ihm gegenüber verfügen kann, sondern nur über die Ansprüche, die ich ihm gegenüber habe?

#12

Hallo. Ja, Sie können die Wohnung weiterverkaufen. Wir haben das als Vermittler vor kurzem in Berlin praktiziert. Sie kommen jedoch nicht an der doppelten Grunderwerbsteuer vorbei. Sie bestimmen einen Kaufpreis der Ihre Grunderwerbsteuer beinhaltet und vielleicht sogar noch einen Aufwandsaufschlag. Der Käufer zahlt an Sie einen Betrag abzüglich der noch an den Bauträger zu leistenden Kosten. Der Bauträger muss aleerdings auch zustimmen. Ein Notar wird für Sie den erforderlichen Vertrag vorbereiten. Viel Erfolg.

#13

Vielen Dank!

Wissen Sie auch, ob die Zustimmung des Bauherren (zu meiner Abtretung meiner Ansprüche an den neuen Käufer) formfrei erfolgen kann? Dann könnte ich dieses Schreiben zum Notar einfach mitnehmen und vorzeigen, oder?

Oder muss der Bauherr sogar mit zum Notar, wenn ich die Wohnung an den neuen Käufer weiterverkaufe?

Danke und viele Grüße!

#14

Vorweg: Die Antwort von O. Schmidt ist f a l s c h ! In jeder Phase des Kaufvorganges kann sowohl der Verkäufer als auch der Käufer seine Ansprüche an einen Dritten abtreten (abgesehen von dem Bestehen eines vertraglichen Abtretungsverbots). Die Eigentumseintragung ist lediglich der Vollzug des dinglichen Teiles des Kaufvorganges.

Zur letzten Frage: Der neue Käufer sollte jetzt den Notar beauftragen, den nun erforderlichen 2. Vertrag (nämlichen den zwischen Ihnen und ihm) zu beurkunden. Dazu benötigt der Notar Ihre Infos über z.B. Ihre Kaufpreis-Teilleistungen und zwischenzeitlichen Kosten, die Sie ja wieder reinholen wollen. Juristisch wäre die Mitwirkung des Bauherren nicht nötig, aber dennoch zweckmäßig. Die Vertragskosten und z.B. die neue Grunderw.steuer muss der neue Käufer tragen. Gegenüber dem Verkäufer bleiben Sie weiterhin in der Pflicht, falls der neue Käufer nicht zahlen sollte, es sei denn, der Verkäufer wirkt in dem neuen Vertrag mit und stellt Sie hiervon frei.

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#15

Hallo,
ja, das geht.
Man geht mit dem Käufer zum Notar, der beurkundet einen Kaufvertrag bzw. eine Abtretung und alles wird gut :smile:

Grüße von der Blonden

#16

Hallo. Es ist nur eine notarielle Bestätigung des Bauträgers möglich, da der neue Käufer in die Verträge mit dem Bauträger einsteigen muss. Im Umkehrschluss muss der Bauträger natürlich auch den Käufer akzeptieren, bzw. er muss die Sicherheit haben, dass die Restzahlungen geleistet werden. Viel Erfolg.

#17

Ein Dritter kann in notarieller Form in den Kaufvertrag eintreten.

#18

Hallo Mopedman,

könntest du hier vielleicht kurz schildern, wie der Fall ausgegangen ist?
War eine Weiterveräußerung möglich und welche Kosten sind entstanden?
Ich stehe gerade vor einem ähnlichen Problem und wäre über eine kurze Schilderung ihrer Erfahrungen sehr dankbar!

Viele Grüße,
Fuji