Insolvenzrecht

Geld & Sparen Immobilien
#1

Liebe/-r Experte/-in,

Fallbeispiel .: man erwirbt 1996 bei einem Bauträger
2 Häuser ohne Auflassungssicherung , welche in einem kompletten Baufeld ( Reihenhausanlage ) 1998 per
Besitzübergabe übergeben werden. 2001 geht der Bauträger in insolvenz und bleibt Eigentümer der Häuser
im Grundbuch der Insolvenz auch der Insolvenzverwalter
überschreibt von 2001-2010 die Häuser nicht an den Besitzer im Grundbuch.
Die Häuser wurden dann mangels masse zurückgegeben an
den Bauträger.
Während der Insolvenz sind Mietzahlungen geflossen von
beiden Häusern an den Besitzer. Der Bauträger steht
immernoch im Grundbuch.
Was ist mit den Mieten ?
Wem gehören die Häuser ?

Vielen Dank

#2

Hallo, tut mir Leid, aber in „Sachen Bauträger“ etc. kenne ich mich nicht aus. Sorry. Franz

#3

Sehr geehrter Fragesteller,
wer hat Ihnen einen solchen blöden Notarvertrag emofohlen (Haftung des Notars evtl. prüfen?)
Wenn nach wie vor der Bauträger im GB steht und der Insoverwalter die Grundstücke aus dem Beschlag freigab, dann vermutlich, weil die bis über den Kragen mit Grundschulden beladen sind? Daher werden die Mieten wohl an die Bank abgetreten sein. Das alles müßte aufgeklärt werden. Zu erwägen wäre ggf. ein Schadenersatzanspruch gegen den Bauträger (Geschäftsführer) aus unerlaubter Handlung (10 Jahre Verjährung)Einen schönen Tag wünsscht RA Streich

#4

Tut mir leid; der Sachverhalt ist unklar und widersprüchlich.
Grundsätzlich:
Wurde die Eröffnung der InsO abgelehnt, können Sie gegen den Bauträger weiterhin per Zwangsvollstreckung vorgehen.

#5

die inso war von2001-2010/2011 der barträger hat mangels masse die häuser zurückbekommen

Tut mir leid; der Sachverhalt ist unklar und widersprüchlich.
Grundsätzlich:
Wurde die Eröffnung der InsO abgelehnt, können Sie gegen den
Bauträger weiterhin per Zwangsvollstreckung vorgehen.

#6

dann ist doch aber die besitzübergabe hinfällig und die mieten hätten an den insoverwalter fließen müssen,
ist der besitz verloren gegangen und müßten die mieten
notfalls nachgezahlt werden ?

#7

Aufgrund der unvollständigen Informationen kann ich da keine genauere Auskunft geben. Wenn es um eine rechtliche Beratung geht, können wir die nicht unentgeltlich durchführen wegen unserer damit verbundenen Haftung, wir sind aber stets zu kulanten Vergütungsvereinbarungen bereit.

#8

Hallo Loriotpolitik,

ich kriege den Ablauf des Verkaufes der Häuser und den Besitzübergang mit der Insolvenz nicht ganz auf die Reihe.
Sie haben im Jahr 1998 die Häuser per Besitzübergabe übernommen ohne die üblichen notariellen Verfahren mit der obligatorischen Grundbucheintragung.

Wenn dem so ist, bleibt der vorherige Besitzer mit Grundbucheintrag Eigentümer und kann mit dem Grundstück sowie mit dem bebauten Teil anstellen was er will.

Aus Ihrem Bericht ist nicht zu sehen ob der Bauträger der Eigentümer im Grundbuch war, oder ob das Grundstück der Bauträgerfirma ( GmbH oder ähnliches ) gehört hat.

Nun geht der Bauträger in die Inso ( 2001 )

Waren besagte Grundstücke mit Haus Teil der Insolvenzmasse, wovon auszugehen ist, da der IV diese ja irgendwann freigegeben hat, so hätten Sie als sogenannter Besitzer mit Beginn der Insolvenz einen Absonderungsantrag stellen müssen und Ihre Rechte nachweisen sollen.
Damit hätten Sie die Grundbücher berichtigen lassen können.
Waren die vermieteten Häuser während der Laufzeit der Insolvenz in Verwaltung des IV und im Besitz der Bauträgerfirma, so hat der IV die Mieten zur Insolvenzmasse eingestrichen.

Scheinbar wurde die Bauträgerfirma innerhalb der Insolvenzlaufzeit unwirtschaftlich und der Inso beendet die Insolvenz mangels Masse.

Der Aufwand zur Betreuung der vermieteten Häuser stand
unwirtschaftlich im Verhältnis zu den Mieteinnahmen und sonstigen Einnahmen der insolventen Firma.
Der IV liquidiert die Firma und gibt das unrentable
Objekt an den Besitzer zurück.
Somit gehören die Objekte wieder dem Bauträger.

Natürlich muß der IV dazu den Gläubigerausschuß befragen, um wirtschaftlich keinen Verlust auf Kosten der Gläubiger zu erzielen.

Was ich nicht verstehe ist, die Mieten flossen an den Besitzer ? Für mich ist der Besitzer der Bauträger und sein Inso.

Flossen die Mieten zu Ihnen, wurde seitens des IV Ihr Besitzrecht eingeräumt und dem Gläubigerausschuß als solches verkauft. Somit kein Nachteil für die Gläubiger.

Nachdem nun im Jahr 2013 immer noch der Bauträger im Grundbuch steht, sollten Sie sich vielleicht einmal erkundigen ob der Bauträger nicht auf Ihre Kosten eine neue Existenz durch eine großzügige Grundschuldbeleihung
angestrebt hat.
Wenn Sie dann nähmlich die Grundbücher auf Ihr Besitzrecht ändern, haben Sie die Grundschulden an der Backe.

mfg

#9

vielen dank für die geniale antwort.

der bauträger wurde vom inso als liquidator benannt.
was ich auch nicht verstehe ist, der inso hätte doch während der inolvenz die auflassung ins grundbuch machen können, warum das nicht erfolgt ist verstehe ich nicht ebenso, weshalb die mieten nicht an den inso geflossen sind denn der gesammt besitz ist ja in der insolvenz gewesen also ist ja die besitzübergabe laut ihrer antwort eigentlich hinfällig oder ?
im grundbuch steht immer noch der bauträger.

danke für die nächste antwort

#10

Hallo Loriotpolitik

Ich kann nur weiter mutmaßen, da ich ja den genauen Sachverhalt nicht kenne.

Also, der Bauträger ist und war niemals der Liquidator.

Es ist üblich, einen GF oder leitenden Angestellten der insolventen Firma wärend der Weiterführung der z. B . GmbH i. I. zu beschäftigen, wenn die Firma produktiv ist und nur aus Liquiditätsgründen oder individueller Fehler konkurs geht.
Das hängt von den Entscheidungen des IV ab.
Solange Geld erwirtschaftet wird und die neuen Rechnungen bezahlt werden können ist es theoretisch möglich eine Firma innerhalb der Insolvenz zu sanieren.
Für die Gläubiger wird dann in der Zeit der Insolvenz ein Tilgungsplan erstellt. Wird dieser vor der Gläubigerversammlung abgenickt, läuft alles seinen Gang.

In Ihrem Fall scheint es, Sie hätten, ebenso wie alle anderen Investoren der Häuser bei bekanntwerden der Inso des Bauträgers Ihre Forderungen anmelden müssen,
nicht nur auf den Grundbucheintrag sondern auch auf die
versteckten Sachmängel also Gewährleistungsansprüche
aus möglichen Baumängeln.
Also den Inso zwingen müssen, als Geschäftsführer der Firma des Bauunternehmers in die Gewährleistung einzutreten.
Damit hätte dieser die Immos nicht unberücksichtigt neben der Insolvenzmasse liegen lassen können.
Der Insolvenzverwalter hat vielleicht so argumentiert,
Per Kaufübergabe und damit verbundenen Belegen ( Kaufvertrag/ Rechnung / Abnahmeprotokoll gehören die Häuser nicht mehr dem Bauträger. Allerdings wären noch die Grundbücher für alle Objekte zu Gunsten des Insolventen, und dieses muß per Gesetz nicht geändert werden, wenn der Käufer nicht darauf besteht. Meistens zwingen nur die finanzierenden Banken zum Gang zu den Notaren umIhre Finanzierungen abzusichern.

Dieses war hier scheinbar nicht notwendig.
Dem Inso war das aber egal, da durch vorhandene Grundstücke im Besitz des Insolvenzschuldners auch mit Banken einfacher zu verhandeln ist.
Hätten die Käufer der Immos auf Ihr Recht zur Grundbuchänderung gedrungen, wären Kosten auf den Inso zugekommen ( 100 Häuser umschreiben mit notarieller Beurkundung sind schon einige Euronen.
Möglicherweise hätte der IV dann den Bauträger sofort liquidiert.
Schade nur, hätten Sie sich in die Gläubigerliste der Inso eintragen lassen wären Sie immer informiert gewesen. Eventuell hätten Sie im Gläubigerausschuß
ein Stimmrecht erhalten.

Aber , ist nun die Insolvenz durchlaufen mit dem Ergebnis der Sanierung oder mit dem Ergebnis der Liquidierung der Firma.

Wenn die Grundstücke nun im Eigentum ( Grundbuchamt )
des ehemaligen Bauträgers sind, könnten diese auch das private Eigentum des Bauträgers gewesen sein, der die Grundstücke an seine GmbH verkauft hatte.
In diesem Fall sieht alles noch einmal etwas anderst aus.

#11

entschuldigung, ich möchte nicht nerven - gestern, was sie da geschrieben haben, das war genau der Punkt nur zwei Fragen sind offen .:
die häuser sind in die insolvenz gerutscht, dann ist doch die besitzübergabe mit reingerutscht und somit
hat der besitzer, weil er sich um nichts gekümmert hat alles verloren ? jetzt hat der bauträger ( von einem drittem erfahren, das der besitzer mieten kassiert hat
und das fand er nicht gut.

#12

Hallo Loriotpolitik

Sie nerven mich nicht, aber
ich brauche mehr Infos.

Welche Firmenstruktur hatte der Bauträger ?

Bei Einzelunternehmerschaft fließen die Grundstücke
immer in die Insolvenz, der IV würde und muß dann zur Sicherung der Insolvenzmasse tätig werden und den Besitz der Häuser vereinnahmen, somit hätten Sie als Käufer von 2 Häusern eine Aufforderung zur Herausgabe
oder ähnliches erhalten.
Im Fall einer GmbH oder ähnliches fliessen die Grundstücke in die Inslvenzmasse wenn der GF z.B. der Bauträger entweder mit Privatvermögen haftet oder
die Grundstücke an die GmbH verkauft waren.

Gehen Sie davon aus, der IV hat gewissenhaft abgewogen ob zu Gunsten der Masse etwas zu holen ist.

Anhand der vorhandenen Besitzübergaben wäre es schwierig für Ihn gewesen, an die Mieteinnahmen zu gelangen.
Für Ihn wäre ein nicht einschätzbarer finanzieller Aufwand entstanden.
In Abwägung Kosten zu Nutzen hat er die Existenz der Immos beiseite geschoben.Also auch kein Ärger mit
Grundschuldeintragungen, sonst hätten Gläubigerbanken
reagiert mit Zwangsversteigerungen und Räumungen etc.

Nun müsste man das Ende der Insolvenz mit dem Ergebnis kennen.

Aber Ihre Frage ob der Besitzer nun alles verloren hat ist abhängig vom Bauträger letztendlich selbst.

Nach Abschluß der Insolvenz ist der Bauträger von Altlasten befreit. Im Falle eines Einzelunternehmers
kann er selbständig als Bauträger arbeiten und
mit seinem Besitz, und das sind die zurück gegebenen
Grundstücke durch den IV in die Verfügbarkeit des
Bauträgers.
Aber das heisst nicht, der Bauträger bekommt etwas zurück, das er vor der Insolvenz verkauft hatte.
Eine Insolvenz ist keine Eucharestie.

Der Besitzer der Kaufunterlagen sollte nun schleunigst
eine Grundbucheinsicht bewirken.
Zu kären ist wer ist nun faktisch im Grundbuch eingetragen und was ist an Grundschuld belastet.

Sollte Grundschuld eingetragen sein, fordern der Löschung der Grundschuld und notarielle Umschreibung.

Zwar ist der Bauträger mit dem Nachweis der Grundstücks
urkunde als Besitzer ausgewiesen, jedoch hat der
Kaufvertrag mit dem Nachweis des Geldflusses einen
Anspruch auf die Umschreibung im Grundbuch. Diesem muß der Bauträger, wenn auch verzögert nachkommen.

mfg

#13

der bauträger war eine gmbh, und steht alleine im gundbuch der geschäftsführer wurde als liquidator gewählt.
ich verstehe das nicht, wenn die gmbh in insolvenz geht
und die 2 häuser mit und der bauträger heute noch liquidator der häuser ist und als eigentümer im grundbuch steht, der besitzer lediglich vorgemerkt ist und der rechtspfleger bei durchsicht der akten feststellt, das er nicht versteht, weshalb der vorgemerkte noch nicht aus dem grundbuch von dem eigentümer rausgeschmissen wurde. die mieten hätten doch auch in die inso fließen müssen.

#14

Hallo Loriotpolitik,

steht der Bauträger namentlich als Person oder die GmbH
mit GF Bauträgername im Grundbuch.

Entscheidend ist das Vermögen der GmbH. Nur dieses Vermögen/ Schulden fließt in die Insolvenz.
Nehmen wir an, der Bauträger bezahlt die Baufirma der beiden Häuser nicht, und geht in die Insolvenz.

Anhand der Kaufunterlagen sieht der IV dass die Häuser bezahlt wurden.
Das Geld ist aber im Geschäftsbetrieb anderweitig untergegangen.

Was soll der IV machen?
Er zieht die Häuser wegen der Forderungen der Gläubiger zur Masse, hat aber kein Ausbeutungsrecht zugunsten der
Insolvenzmasse.
Von seiten der Besitzer ohne Grundbucheintrag kommt keine Anmeldung zur Liste. Er bekommt ja Mietzahlungen des Mieters.

Da nun der IV den Bauträger angestellt hat, sieht dieser auch keine Notwendigkeit die alten Leichen ordnungsgemäß zu bestatten.

Damit ist eine Pattsituation entstanden, mit der alle Beteiligten leben solange keiner aufmuckt.

Da das Ganze schon 12 Jahre dauert, scheint es die Firma ist im Zuge der Sanierung so lange unter Insolvenzbetrieb gesegelt.

Und wenn Sie Schreiben der Bauträger ist der Liquidator,
so ist dieses etwas anderes als ein Geschäftsführer einer GmbH i. I.

Ein Liquidator wird vom IV eingesetzt um eine Firma zu zerschlagen, also den Besitz zu verkaufen mit dem Hintergrund der Befriedigung der Gläubiger.

Was soll der Bauträger im Auftrag des IV verkaufen- ein Grundstück mit 2 Häusern, das er bereits ein Jahr vor der Insolvenz verkauft hat?

Zum letzten Abschnitt mit der Aussage des Rechtspflegers:
Verstehe ich recht, der Bauträger ( Eigentümer im Grundbuch ) sollte die Auflassungvormerkung des Besitzers ( = Käufer des Objektes ) löschen lassen.
Dieses ist Notarwissen, dazu kann ich nur meine
Meinung schreiben.
Solange der Auflassungsvermerk eingetragen ist kann das Grundstück nicht anderweitig verkauft werden ohne den Eingetragenen zu befragen was ja der Sinn dieses Vermerkes sein soll, zum Schutz des Kaufwilligen.

Aber Sie schrieben am Anfang, der IV hat die Grundstücke an den Bauträger zurück gegeben?

Somit kann nun endlich der Besitzer zum Notar und seinen leichtfertigen Umgang mit seinem Eigentum
in die rechlich einwandfreien Bahnen lenken.

mfg

#15

ist knifflig oder ?

also der geschäftsführer der insol.bauträger gmbh ist liquidator und die bauträger gmbh ( welche im gehört ) steht im grundbuch.

der bauträger ist für die löschung nicht verantwortlich. das hätte der besitzer selbst regeln müssen. aber er kann ja nicht mehr besitzer sein, wenn
die häuser in die insolvenz gerutscht sind.

nach meinem rechtlichem verständnis stellt sich das für mich so dar- mal sehen ob wir da konform gehen ?

1996 erwirbt der besitzer die beiden häuser, er bekommt
dann 1998 die besitzübergabe ohne urkunde nur quasi den schlüssel ohne bennenung der adresse, kümmert sich aber nicht um eine auflassung, auf welche ihn sein notar in dem verkaufsangebot hinweist.

2001 geht der bauträger insolvent und zieht die häuser mit rein, weil der besitzer geschlafen hat.

also ist der besitz in der insolvenz und gehört eigentlich dem inso. der liquidator weiß aber nicht, das der besitzer die häuser vermietet hat und quasi an der inso vorbei die mieten kassiert.

dann gehen laut mangels masse 2010 die häuser zurück
an den bauträger welcher immer noch eigentümer ist.

der besitzer scheint allerdings nicht zu begreifen, was auch schwierig ist, das er sein geld in den sand gesetzt hat, weil er hatte ja genug zeit eine auflassung machen zu lassen.

also ist für mich eigentümer und besitzer der bauträger
oder ?

traurig für den besitzer, welcher geschlafen hat .

#16

Hallo nochmal,

ist nicht knifflig sondern chaotisch weil hier jeder geschlafen hat.
Sie schreiben Mieter der Häuser…
Wer denn den Mietvertrag gemacht, ich nehm mal an, der
Besitzer ohne Grundbucheintrag, da er ja die Mioete eingestrichen hat.

Aber man muß das trennen. Mit einem Kaufvertrag, bei Immos über den Notar, erfolgt der Wechsel des Besitzes durch Eintragung im Grundbuch.

Dazu wird seitens des Notars ein Auflassungsvermerk eingetragen. Dieser verhindert eine weitere Veräusserung des selben Grundstückes durch den Verkäufer.Auch kann das Finanzamt nicht mehr in das Grundstück vollstrecken. ( War in der Insolvenz nicht schlecht für den IV da meistens FA Hauptgläubiger in der Inso sind; UST- Schulden )
Der Käufer, genannt Eigentümer ist damit geschützt. Nach dem erfolgten Nachweis der Bezahlung und dem Nachweis gezahlter Grunderwerbsteuern durch das FA
veranlasst der Notar die Löschung der Auflassung und den Eintrag des Vorbesitzers. Der neue Eigentümer wird eingetragen.
An sich ein automatischer Ablauf, der durch den Notar überwacht und gesteuert wird.

Nun wurde irgend etwas nicht erfüllt und der Notar kommt nicht weiter.
Eigentlich kommt da eine Nachfrage seitens des Notares.
Wann wird bezahlt?
Ein weiteres Versäumnis in der Sache, zumal der Notar anhand der Kaufsumme seine Gebühren festschreibt.

Wir sollten nun den Geldfluß kennen.
Wurde überhaupt bezahlt? Ist die Bezahlung nachweisbar
und hat einer nur gepennt und den Notar nicht verständigt.
Falls doch verständigt hat der Notar gepennt und ist im Zweifel in der Haftung.
Falls nicht bezahlt gab es nur eine Kaufabsicht und zu Unrecht eingezogene Mieten.

Aber der IV hat sicherlich den Geldfluß geprüft sonst hätte er die Häuser verwertet.
Ebenso hätte er die Mietzahlungen zu Gunsten der Insolvenzkasse eingetrieben.

Aber er wusste sicher dass da nichts zu machen ist
oder dass er im Falle einer Löschung der Auflassung
zusätzliche Forderungen gegen das Objekt entstehen lässt.

Er hat innerhalb der Insolvenz die Verwaltung der Immos
als Teil der Insolvenz übertragen bekommen und dieses
nicht genutzt.
Dann aber im gleichen Zustand wieder zurück gegeben.
Quasi, soll der Bauträger die Suppe auslöffeln.

Ich bin der Meinung, falls der Besitzer seine Zahlungen
für die Häuser nachweisen kann, die Situation nun gleich zu setzen ist wie vor der Insolvenz und nun mit
Verzögerung der notarielle Besitzübergang stattfinden kann.

Warum soll der Bauträger nach einer Insolvenz wieder Besitzer sein. Zumal er ja bezahlt wurde und ein Auflassungvermerk zu Gunsten des damaligen Käufers immer noch eingetragen ist.

Aber sie haben recht, da die Beurkundung durch den Notar nicht abgeschlossen ist, ist der Besitzer der
Bauträger.

Allerdings sollte dieser nicht davon ausgehen, dass
er es lange bleiben wird.

Ich kann mir nicht vorstellen, dass man sich hinter dem Auflassungvermerk und dem damit verbundenen Veräusserungsschutz in der Insolvenz Immobilien vor dem Verkauf oder vor der Versteigerung sichern darf um dies dann mit Löschung des Auflassungsvermerkes zu kapialisieren.

Das hat nichts mit der Dummheit und Gutgläubigkeit zu tun oder mit dem Verschlafen eines Umstandes.

Kann der momentane Besitzer, der die Immos gekauft hat
die Bezahlung nachweisen, so wäre Ihm zu Beginn der Insolvenz ein Absonderungsrecht zugestanden.
Er hätte die Freigabe mit Sicherheit erhalten, aber ich denke hier wurde an allen Ecken gemauschelt.

Nun denke ich dass der Zustand vor Insolvenzeröffnung wieder hergestellt ist, der für die Zeit in Insolvenz geruht hat, da kein Abschluß wegen der Beschlagnahme der Immos getätigt wurde.
Interessant ist der Satz, dann gehen die Häuser 2010 mangels Masse an den Bauträger zurück…
Wenn das mal keine verwertbare Masse wäre.

Also war dem Inso klar, dass er schlechte Karten hat, ein Haus oder zwei unter den vorliegenden Aspekten zu verwerten. Noch dazu wenn er nicht einmal Mieteinnahmen hat.

Klären wir doch einmal, wer hat die 10 Jahre die Grundsteuer für die Häuser bezahlt?
Ein Notar könnte weiterhelfen bei der Beantwortung der Frage:
In welchem Zeitraum ab Kaufabsicht muß die notarielle Umschreibung stattfinden.
Ich glaube so etwas gibt es nicht. Ist unglücklicherweise ein Kauf mit langen Verzögerungen aber in gegenseitigem Einverständnis.

mfg

#17

danke und ich freue mich auf morgen und werde morgen verraten, wer wir sind. und antworte morgen früh gleich auf das letzte schreiben von heute - freue mich schon .

mfg

#18

Hallo,
lassen Sie mich raten,

Es würde mich nicht wundern, wenn Sie die Mieter sind.

mfg

#19

also angenommen ich bin bauträger und habe paralel mehrere Firmen alle in dem gleichem sekment und alle unter einen dach.
ich baue eine reihenhausanlage für 30 mille.
einige davon verkaufe ich tatsächlich - die werden dann auch eigentümer im grundbuch, die anderen werden
besitzer und einige bekommt meine andere firma -welche auch gleichzeitig vermietet.
dann lasse ich den bauträger in die inso fallen, dann ist der abschnitt der kapitaliesierung garnicht übel gedacht. das FA. kommt nicht rann und der insomacht keine zwangsverst.mangels masse.
ich bekomme die häuser zurück und bin reich ???

#20

lieber industrierechner;

voll reingetippt. wir sind die mieter und uns wurde das haus 2003 in anrechnung der mieten zum kauf versprochen.
das von dem besitzer, welcher sich bis 2012 als eigentümer ausgab.