Hallo,
es gibt fuer alles das erste Mal, so ist es fuer uns mit dem Thema Kapitalanlage.
wir sind debei eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen von einer grossen Firma die Besitzer des ganzes Hauses ist (116 Einheiten). Baujahr ist 1971, renoviert wurde vor kurzem (neue Fasade, neue Einganstueren, Aufzugskabine). Instalationen wurden nicht erneuert, laut dem Vermittler war es nicht noetig, sollen wir sowas glauben? Die Wohnung ist vermietet, die Vermieterin hat Kuendigungschutz da sie drin wohnte als diese Firma das Gebaude kaufte.
Ist das eine gute Entscheidung? Was hat die Kuendigungschutz fuer uns als Nachteile? Was wenn sie die Miete nicht bezahlt und man kann sie nicht kuendigen? Kann man die Miete erhoehen?
wir sind debei eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen von
einer grossen Firma die Besitzer des ganzes Hauses ist (116
Das ist ein Fehler. Sucht Euch über die Zeitung eine Wohnung, die Euch so gut gefällt, dass Ihr auch selber einziehen würdet. Kauft sie und vermietet sie über einen Makler. So bekommt ihr ein besseres Preis/Leistungsverhältnis.
Baujahr ist 1971
Das wäre der nächste Fehler. Baujahr vor den Ölpreiskrisen bedeutet nach heutigen Maßstäben schlechte Isolierung.
wenns nicht unbedingt sein muss,dann verzichtet auf den wohnungskauf!
die renditen sind eh nur gering und das risiko ist gross–versuchts mit festgeld oder wenn ihr lust dazu habt auch mit aktien oder fonds–allerdings VORHER gut informieren!!
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wir sind debei eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen von
einer grossen Firma die Besitzer des ganzes Hauses ist (116
Einheiten).
Ist das ein sogenanntes Autteilerobjekt? Wird die grosse Firma das gesamte Objekt in Form von einzelnen Wohnungen verkaufen?
Baujahr ist 1971, renoviert wurde vor kurzem (neue
Fasade, neue Einganstueren, Aufzugskabine). Instalationen
wurden nicht erneuert, laut dem Vermittler war es nicht
noetig, sollen wir sowas glauben?
Der Vermittler haelt das natuerlich nicht fuer noetig (jede Investition verringert den Profit). Natuerlich sind bei einem Objekt dieser Art die Leitungen (Wasser und Strom) nicht auf dem heutigen Stand.
Die Wohnung ist vermietet,
die Vermieterin hat Kuendigungschutz da sie drin wohnte als
diese Firma das Gebaude kaufte.
Die Mieterin hat ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass sie die Wohnung zu den Konditionen kaufen kann, die Euch auch angeboten werden. Wenn sie also in Eueren Notarvertrag einsteigt, habt Ihr Pech gehabt. Sie muss den Kaufvertrag erhalten und hat dann innerhalb einer gewissen Frist sich zu aeussern, ob sie das Vorkaufsrecht ausuebt oder nicht.
Ist das eine gute Entscheidung? Was hat die Kuendigungschutz
fuer uns als Nachteile? Was wenn sie die Miete nicht bezahlt
und man kann sie nicht kuendigen? Kann man die Miete erhoehen?
Auf jeden Fall wuerde ich vom Wohnungskauf Abstand nehmen, wenn Ihr beabsichtigt selber einzuziehen. Eine Kuendigung wegen Eigenbedarf ist laesstig und kann in vielen Faellen zu hohen Kosten fuehren ohne den erhofften Erfolg. Sicherlich koennt Ihr das Mietverhaeltnis kuendigen, wenn die Mieterin ihren Pflichten nicht nachkommt (z.B. keine Miete zahlt).
Grundsaetzlich finde ich es positiv Wohneigentum zu bilden. Allerdings muss man sich vorher gut ueber das Objekt informieren, anderfalls kann die gewuenschte Rendite schnell negativ sein.
Hallo Gema,
wenn ich mir dieses Posting verbunden mit dem Posting unter Finanzen und Boerse anschaue, kommt mir eine gewisse Sorge auf. Du musst schon eine gute Miete erreichen bzw. einen guenstigen Kaufpreis pro qm haben, damit sich diese Geschichte rechnet. Bitte vergesse nicht, dass von der „Warmmiete“ eine nicht unerhebliche Zahl von Kosten abgezogen werden muss (Hausgeld, Grundsteuer, evtl. Einkommensteuer etc). Wenn Dein Nettoeinkommen derzeit leider nicht hoch ist, kann die Rechnung schnell umschlagen. Es muss nur einmal eine groessere Investition anstehen und die Ruecklagen koennen diese nicht auffangen. An Deiner Stelle wuerde ich einmal darueber nachdenken, ob es nicht sinnvoller ist, eine Wohnung zu kaufen, in die Du selber einziehen kannst, anstatt Wohnraum fuer fremde Leute zu schaffen. Wenn es von dem Objekt eine Internetadresse gibt, kannst Du mir die gerne per Mail zur Verfuegung stellen.
Gruss,
Alfred
Nun geb ich auch noch meinen Senf dazu.
So wie Sie schreiben, keimt in mir der Verdacht, dass Sie das Objekt der Begierde noch gar nicht selbst gesehen haben.
Geben wir doch ganz einfach dem Ding mal einen Namen.
Wie heißt die große Firma? Bin mir sicher, dass man über die etwas im Netz findet.
Woher stammen die Zahlen zu der Miethöhe? Haben Sie den Vertrag gesehen oder stammen die aus der Aussage des Vermittlers? Möglicherweise gibt es einen Mietpool?
Wie groß ist die Wohnung, wie hoch der Preis?
Wie hoch sind die örtlichen Vergleichsmieten?
Kaufen Sie die Wohnung oder werden Sie Teilhaber einer Gesellschaft?
Und vor allem: versuchen Sie nicht, sich den Kauf zurechtbiegen zu wollen. Ich habe den Eindruck, dass man Ihnen nur die Möglichkeit zur Steuerersparnis aufgezeigt hat und die Gier nach Gewinnen geweckt hat, dabei aber völlig „vergessen“ hat, Ihnen die Risiken und vor allem die Kosten aufzuzeigen.
Was hat die Kuendigungschutz
fuer uns als Nachteile?
Dass die Wohnung im Notfall NOCH schlechter verkäuflich ist, als wenn „nur“ Mieter darin sind. Sprich, sie ist geradezu unverkäuflich.
Was wenn sie die Miete nicht bezahlt
und man kann sie nicht kuendigen? Kann man die Miete erhoehen?
Wenn sie die Miete nicht bezahlt, wird sie auch eine Mieterhöhung nicht bezahlen. Die Bank will aber weiterhin die Raten. Im anderen Threat schreibst du, dass dein Einkommen nicht so sehr hoch ist. Dann ist auch die Steuerersparnis, die dir der „nette“ Vermittler ausgerechnet hat, nicht so sehr hoch. Ist denn das Einkommen hoch genug, um einen Mietausfall finanzieren zu können ? Was passiert, wenn die Miete ausbleibt ? Herausklagen kann dauern, und die Bank wartet keine 2 Jahre auf das Geld… Dann wird zwangsversteigert, und du bleibst wahrscheinlich auf Restschulden sitzen, weil die Wohnung ja quasi unverkäuflich ist, also höchstens zu einem Spottpreis weggeht !
Wie hoch sind die Restschulden nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ? Kannst du die Rate auch noch bezahlen, wenn der Zinssatz dann bei 8 % liegt ? Weißt du, wie hoch deine Restschulden dann sein werden ?
Ich fürchte, du rennst in dein Unglück - leider habe ich (beruflich bedingt und privat) schon sehr viele solche Fälle erlebt. Wenn die Wohnung eine so günstige Anlage wäre, würde der Verkäufer sie ja nicht veräußern…
… Dann wird zwangsversteigert, und du bleibst
wahrscheinlich auf Restschulden sitzen, weil die Wohnung ja
quasi unverkäuflich ist, also höchstens zu einem Spottpreis
weggeht !
Bei einer Zwangsversteigerung ist Mieterschutz wech. Der Erwerber bekommt den Mieter auch ohne langwierige Verhandlungen raus.
Vorkaufrechtsverzichtserklärung geht aber anders
Hallo,
Die Mieterin hat ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass sie die
Wohnung zu den Konditionen kaufen kann, die Euch auch
angeboten werden. Wenn sie also in Eueren Notarvertrag
einsteigt, habt Ihr Pech gehabt. Sie muss den Kaufvertrag
erhalten und hat dann innerhalb einer gewissen Frist sich zu
aeussern, ob sie das Vorkaufsrecht ausuebt oder nicht.
Nein.
Sie bekommt von der jetzigen Eigentümerin eine Anfrage, ob sie die Wohnung kaufen woll. Innerhalb einer Frist [in der Regel von vier Wochen] hat dann die Mieterin sich zu entscheiden.
Wer soll denn die Kosten der schoin gelaufenen Beurkundung tragen, wenn der Mieterin plötzlich die Wohnung haben will?
Die Mieterin hat ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass sie die
Wohnung zu den Konditionen kaufen kann, die Euch auch
angeboten werden. Wenn sie also in Eueren Notarvertrag
einsteigt, habt Ihr Pech gehabt. Sie muss den Kaufvertrag
erhalten und hat dann innerhalb einer gewissen Frist sich zu
aeussern, ob sie das Vorkaufsrecht ausuebt oder nicht.
Nein.
Sie bekommt von der jetzigen Eigentümerin eine Anfrage, ob sie
die Wohnung kaufen woll. Innerhalb einer Frist [in der Regel
von vier Wochen] hat dann die Mieterin sich zu entscheiden.
ne, ne, so läuft ein Vorkaufsrecht nicht! Da hat schon der vorige Poster Recht!
Wer soll denn die Kosten der schoin gelaufenen Beurkundung
tragen, wenn der Mieterin plötzlich die Wohnung haben will?
Die Kostentragung steht im Notarvertrag…und wenn der Mieter diesen übernimmt, unterliegt er den dort getroffenen Regelungen!
gruß n.
Das ist definitiv falsch!
Das Einzige ist die Kündigungsfrist, die, wenn der Ersteigerer alles richtig macht, auf 3 Monate gekürzt ist. Ansonsten gelten alle Mieterrechte unbeschadet weiter!
Gruß n.
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Das ist definitiv falsch!
Das Einzige ist die Kündigungsfrist, die, wenn der Ersteigerer
alles richtig macht, auf 3 Monate gekürzt ist. Ansonsten
gelten alle Mieterrechte unbeschadet weiter!
Gruß n.
Kaufe ich eine vermietete Immobilie am freien Markt, bekomme ich immer Schwierigkeiten, den Mieter loszuwerden.
Stammt die Immobilie aber aus einer Zwangsversteigerung, hat man diese Probleme eben nicht.
Mit der Kündungsfrist will ich mich mal nicht so weit aus dem Fenster lehnen, ich habe einen Fall erlebt, da sollte die Mieterin innerhalb von vie Wochen raus. Letztendlich war es nur die „Güte“ des Erwerbers, die ihr Zeit gelassen hat, bis sie etwas gefunden hat.
das Vorkaufsrecht kann erst nach dem Notartermin zum Zuge kommen. Ansonsten haette man ja jede Menge Moeglichkeiten, der Mietpartei einen utopischen Kaufpreis zu nennen oder andere Unwahrheiten in die Welt zu setzen und somit einen Vorkaufrechtsinhaber zum Verzicht zu bewegen. Daher immer notarielle Zustimmung auf Basis des unterzeichneten Kaufvertrages.
Hallo ihr zwei,
nun mache ich aus guten Gründen keine Mietverwaltung, aber es interessiert mich trotzdem:
Wird die Kündigungsfrist bei Zwangsversteigerungen tatsächlich auf 3 Monate verkürzt ?
Und, mal abgesehen von der rechtlichen Seite, ist es nicht so, dass, wenn der Mieter eben nicht freiwillig auszieht, sich das Verfahren seeeeeehr lange bis zu einer Zwangsräumung hinzíehen kann - und ganz erhebliche Kosten mit sich bringt ? So dass der Kauf eines vermieteten Objekts aus einer Zangsversteigerung für den Erwerber nur sinnvoll ist, wenn er einen sehr niedrigen Preis bezahlt (wodurch der Verkäufer wohl IMMER auf hohen Restschulden sitzenbleiben wird) ?
Das ist ja eben der Vorteil, wenn ich eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung erwerbe. Diese ganze Prozessflut muss man dann nicht mehr befürchten. Der Mieter bekommt die Kündigung und räumt das Feld.
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§ 57a ZVG:
Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.
…und die gesetzliche Frist sind drei Monate. de facto heißt das, dass man zum ersten möglichen Termin kündigen muss - erfolgt der Zuschlag zum 25.Mai muss dem Mieter die Sonderkündigung am 3.Juni vorliegen (!) zum 31. August.
Die Anforderungen an die Kündigung sind exakt die gleichen, wie bei einer normalen Kündigung…
Eigenbedarf muss vorliegen, allen Mietern muss gekündigt werden usw.
Die Mieter haben die gleichen Rechtsmittel, wie jeder normale Mieter auch!
Demzufolge können auch alle Kosten auftreten wie bei einer „normalen“ Kündigung.
Herr Bräutigam verwechselt das vielleicht mit dem Fall, wenn der ehemalige Eigentümer in der Immobilie wohnt!
Gruß n.
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