Hallo Günter,
danke für Deine Antwort.
es ist zwar richtig, dass der Mangel dem VM vor Eintritt der
Verjährung bekannt war und auch entstanden ist. Der § 215
greift jedoch aus meiner Sicht nach - zumindest dem Urteil des
BGH VIII ZR 114/04 - nicht. Das Urteil vom 19.01.2005 sagt
letzlich aus, dass sechs Monate nach Auszug des Mieters der VM
keine Ansprüche stellen kann, wenn er diee nicht rechtzeitig
beifferthat.
IMHo sagt das Urteil folgendes:
Ansprüche des VM verjähren in 6 Monaten nach Auszug.
§ 548 stellt klar, dass auch Ansprüche, die nach der jeweiligen
gesetzlichen Regelung später verjähren würden, im Mietrecht trotzdem
auch in 6 Monaten verjähren.
Mehr sagt das Urteil wohl nicht aus.
Bezüglich § 125 muss man IMHO folgendes sehen:
Ansprüche sind Rechte, vergl. die Definition in § 194.
Allgemein können Rechte nur durchgesetzt werden, wenn dem nicht die
Verjährung entgegensteht.
Hier steht nun das Rechtsinstitut der Aufrechnung im Raum. Dieses hat
die in § 387 genannten Voraussetzungen und die in den folgenden §§
genannten Sonderregeln.
§ 215 durchbricht die Regel der Nichtaufrechenbarkeit in § 390.
Das führt dazu, dass aufgerechnet werden darf, trotz Verjährung.
Genau das ist auch zur Vorgängernorm des § 215 (= § 390 S. 2)
entschieden worden. Da der Gesetztestext nicht geändert sondern nur
innerhalb des BGB verschoben worden ist, ist davon auszugehen, dass
dies Rechtspraxis weiter bestand haben dürfte. Das Urteil habe ich in
dem Artikel an Dora angegeben.
Nimmt man sich den Text des § 215 mal genau vor, würde dies ja
letztlich bedeuen, dass der Mieter, der keine Kaution
hinterlegt hat spätestens nach dem sechsten Monat nach Auszug
von Ansprüchen freigestellt wäre und sich auf Verjährung
berufen kann.
Richtig. Das ist IMHO Sinn des § 548: der Mieter soll zeitnah nach
Ende des Mietverhältnisses nicht mehr mit Forderungen rechnen müssen.
Das ist sicher eine Norm, die im Rahmen einer EU-Richtlinie am
1.1.2002 mit ins BGB kam um die Verbraucherschutzrechte zu erweitern.
Macht ja auch Sinn, dass man nicht noch nach Jahren mit einem alten
VM konfrontiert wird, nur weil der gepennt hat.
Übersehen hat man dabei wohl, dass in den meisten Fällen eine
Konstellation wie in diesem Fall auftaucht, in dem § 215 in
Verbiindung mit § 548 wohl das genaue Gegenteil eines
Verbraucherschutzes erzeugt. Dumm gelaufen.
Der Mieter, der Kaution entrichtet hat wiederum könnte sich
nicht auf diese Verjährung berufen. Er müsste, spielt man den
Faden der Rückzahlung der Kaution weiter, würde der VM die
Kaution gar zwei oder drei Jahre einbehalten, auch dann noch
Forderugnen gegen sich gelten lassen.
Ja, aber natürlich nur, soweit sie von der einbehaltenen Kaution
gedeckt sind. Ist sie aufgebraucht, kann der VM mit nichts mehr
aufrechnen. Einer eigenständigen Forderung stünde dann aber dei
Einrede der verjährung gem. § 548 entgegen.
Dies kann nicht im Sinne der neueren Rspr. des BGH sein.
Einzuräumen ist aber, dass es bislang zu § 215 BGB keine
aktuellere Rspr. nach dem Urteil des BGH gibt.
Und ich möchte hinzufügen, dass ein Urteil dazu ziemlich spannend
werden dürfte. Denn entweder muss der BGH contra legem, also entgegen
dem Gesetzeswortlaut entscheiden oder aber nach Brüssel zum EuG
vorlegen.
Jedenfalls „lustig“.
So sehe ich das. Natürlich hoffe ich, dass in einem Verfahren
ein Anwalt und ein Richter die Logik beachten, die sich aus
dem Urteil des BGH ergibt. Ich habe derzeit einen solchen Fall
aktuell auf dem Tisch. Ob er letztlich aussergerichtlich oder
gerichtlich geklärt werden muss, ist derzeit noch nicht
erkennbar. Ich tendiere auf ein Urteil.
Die Frage hierbei ist, ob Mieter und Rechtsschutz mitmachen,
wenn sich dieses Frage aktuell stellt.
Ich sehe das im Übrigen genau wie Du. Das kann ja irgendwie nicht
sein, aber ich denke HGV wird viel dran setzen, dass gerichtlich
durchzubringen. Und dann muss erst einmal jemand kommen, der das vor
den BGH bringt…
Gruß - Jaschiii
