Kündigung des Mietvertrags

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallöchen!

Wir wohnen seit ca. einem Jahr in einem Mehrfamilienhaus zur Miete. In diesem Zeitraum entdeckten wir mehrere Mängel, so auch einen Schimmelbefall, die wir alle dem Vermieter meldeten. Leider kümmerte er sich um keines unserer Anliegen (wir haben nur einmal jemanden erreicht, welcher dann aber sagte, dass der Schimmel ihn nicht interessiert). Besonders der Schimmel stellt sich dabei natürlich als gesundheitsgefährdend für uns und unsere zwei Katzen dar. Im Mietvertrag steht, dass wir erst ab dem 30.09.2012 kündigen dürfen. Wir wollen aber dennoch schon zum 31.08. raus, da wir eine neue Wohnung gefunden haben und die Mängel hier einfach zu erheblich sind.

Besteht die Möglichkeit, dass wir trotz des ‚Verbots‘ hier vorzeitig kündigen können?

Vielen Dank und freundliche Grüße!

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Nein — Verträge müssen gehalten werden auch von ihnen und natürlich dem Vermieter. Daher Mängel anzeoigen schriftlich… Abmahnen Miete kürzen… usw. das aber alles mit Rechtsbeistand in der Hinterhand…

mfg Mößner

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Hallo und danke für die Frage.
Vorweg: Ich bin kein Anwalt.

Man darf aus „wichtigem“ Grund immer fristlos kündigen. Den sehe ich hier aber bisher nicht. Wenn Schimmel der „schlimmste“ Mangel ist, den ihr habt, wird das vielleicht nicht reichen.
Insbesondere deshalb, weil ihr dem Vermieter unter Fristsetzung eine angemessene Zeit zur Behebung hättet geben müssen. Wobei ich unterstelle, dass der Schimmel tatsächlich baubedingt entsteht und dies auch nachgewiesen ist. Genau so die anderen Mängel. Die müssen nachgewiesener Maßen (eine Mutmaßung durch den Mieter reicht hier nicht aus) baubedingt NACH Einzug entstanden sein. Wenn die bei Einzug schon da waren wird das eh nichts.
Ein mündliches „wir haben nur einmal einen erreicht“ reicht in keinem Falle.
Aber vielleicht ist noch nicht alles zu spät, haben ja erst Anfang Juni.

Empfehlen würde ich euch jetzt umgehend schriftlich mit Empfangsbestätigung (Einschreiben+Rückschein) die Mängel dem Vermieter anzuzeigen und die Behebung bis Ende Juni zu fordern, das scheint mir angemessen zu sein.
Wenn sich bis dahin garnichts oder eurer Meinung nach zu wenig getan hat zweite Frist wieder mit Einschreiben+Rückschein bis Ende Juli setzen.
Wenn auch diese Frist fruchtlos verstreicht schickt ihr Anfang August die Kündigung (ebenfalls Einschreiben+Rückschein) zu Ende August, zieht dann aus und überweist für September keine Miete mehr.
Mit etwas Glück ist dem Vermieter der Gang vor Gericht für eine Monatsmiete zuviel Aufwand.
Sollte er aber klagen wird es darauf ankommen, ob wirklich nachgewiesen werden kann, dass die Mängel dem Vermieter zur Last gelegt werden können.
Daher gilt jetzt schon: Zeugen ranschaffen, die sich das mit anschauen, Fotos machen und falls möglich Fachleute/Gutachter draufschauen lassen.
Stichwort Beweissicherung.
Wenn Ihr nämlich raus seid wird das schwierig.

Wünsche viel Erfolg.

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Hallöchen!

Wir wohnen seit ca. einem Jahr in einem Mehrfamilienhaus zur
Miete. In diesem Zeitraum entdeckten wir mehrere Mängel, so
auch einen Schimmelbefall, die wir alle dem Vermieter
meldeten.

schriftlich oder mündlich ist eine belegbarkeit vorhanden

Leider kümmerte er sich um keines unserer Anliegen

(wir haben nur einmal jemanden erreicht, welcher dann aber:sagte, dass der Schimmel ihn nicht interessiert). Besonders
der Schimmel stellt sich dabei natürlich als
gesundheitsgefährdend für uns und unsere zwei Katzen dar.

mit terminsetzung ist er verpflichte sich zu melden und wird sich auch kümmern

vorab muss abgeklärt weren wer der verursacher des schimmels ist, klar man selber nie, aber es gibt eine einfach methode festzustellen ob es innenfeuchtigkeit(mieterverschulden) ist oder durch anderweitige einflüsse welches dann für den vermieter relevant wäre ; loch in der schimmelstelle bohren… kommt trockener wandstaub raus ist es innenfeuchtigkeit
ist der wandstaub nass ist es vermieterangelegenheit
ist ein vereinfachtes verfahren ber passt immer

Im Mietvertrag steht, dass wir erst ab dem 30.09.2012 kündigen dürfen.
haben sie einen zeitmietvertag, ansonsten wäre das komisch. kündigungszeit ist immer 3 monate insofern hätten sie vor dem 01.06 schon schriftlich kündigen müssen aber wie schon erwähnt ich kenne den mietvertrag nicht

Wir wollen aber dennoch schon zum 31.08. raus, da wir

eine neue Wohnung gefunden haben und die Mängel hier einfach
zu erheblich sind.

Besteht die Möglichkeit, dass wir trotz des ‚Verbots‘ hier vorzeitig kündigen können?

natürlich können sie das wenn sie die miee und die neenkosen bis zum kündigungsdatum weiter zahlen, d.h. im schlimmsten fall bis zum ende des jahre

insofern kannich ihnen nur raten schimmel abzuklären sollte es vermieterverschulden sein haben sie einen guten verhandlungsspielraum.

über eine rückmeldung würde ich mich freuen
vg

Vielen Dank und freundliche Grüße!

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Hallo,
ein Verbot, einen Mietvertrag zu kündigen, gibt es nicht. Ihr habt sicher einen befristeten MV unterschrieben. Ihr hättet dem Vermieter ankündigen müssen, daß Ihr wegen der Mängel die Miete mindern werdet, wenn er nicht tätig wird. Ob Ihr jetzt so ohne weiteres aus dem MV herauskommt, kann ich daher so nicht beantworten.
Gruß
Melodie

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hallo,

durch den Vertrag haben Sie - wenn ich es richtig verstanden habe - einen Kündigungsausschluss vereinbart, der ja für beide gilt. Sie aber auch der Vermieter konnten keine ordentliche Kündigung aussprechen.
Dieser Ausschluss ist für maximal 4 Jahre, höchstrichterlich geprüft, möglich und dann auch für beide Seiten gültig.

Dagegen kann und ist ein Sonderkündigungsrecht noch vorhanden, z.B. eine fristlose Kündigung kann trotz Kündigungsausschlusses vom Vermieter aber auch vom Mieter ausgesprochen werden. (vgl. http://www.mieterverein-koeln.de/Kuendigungsausschluss) Natürlich muss das gut begründet sein. ich weiß nicht, ob der Schimmelbefall und die Weigerung des Vermieters, etwas zu unternehmen, ausreicht. Liegen denn schriftliche Mängelanzeigen von Ihrer Seite vor? Wie lange ist das her?
Ich habe eine Seite gefunden, in der diese Frage bearbeitet wird. (vgl. http://immobilien.excite.de/schimmel-in-der-wohnung-…). Daraus schließe ich, ohne die Details Ihrer Lage zu kennen, dass das Risiko bei einer fristlose Kündigung, in Schwierigkeiten zu kommen, zu groß ist oder Sie müssten sich zumindest professionellen Rat bzw. Hilfe bei Rechtsanwalt oder Mieterverein holen. Die fristlose Kündigung einen Monat vor Ende des Kündigungsausschlusses - ich gehe davon aus, dass Sie schon fristgemäß zum 30.09.12 gekündigt haben - würde ja in einem möglichen Rechtsstreit um eine Monatsmiete etwas „komisch“ aussehen.

meine Meinung: - wenn ich Ihre Lage richtig einschätze - zahlen Sie die Miete für einen Monat noch und passen Sie auf, dass Ihnen bei der Wohnungsübergabe nicht die Kosten für die Schimmelbeseitigung und andere Mängel einseitig zur Last gelegt werden. Es ist ist nicht immer sicher, ob die Ursachen für Schimmel deutlich der baulichen Situation, also durch den Vermieter zu beseitigen, zugeschrieben werden können.

Gruß Elfriede

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Im Mietvertrag steht: „Das Kündigungsrecht des Mieters wird in Abänderung von Ziffer 3.2 dieses Vertrages (Kündigungsfrist drei Monate) bis 30.09.2012 ausgeschlossen.“ Ist das nicht eine Benachteiligung des Mieters, die zu einer Unwirksamkeit der Klausel führt?

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Hallo

natürlich ist es nicht schön, wenn der Vermieter bzw. dessen Vertreter einen Mangel nicht behebt. Schimmelbefall bedeutet aber nicht zwangsläufig zugleich Mangel > da wäre zunächst mal zu klären ob baulich oder nutzerbedingt. Aber das erwähnte „Verbot“ stellt auch nichts anderes als eine ganz normale vertragliche Vereinbarung dar, die beiden Vertragsparteien Sicherheit bringt, denn auch der Mieter ist nicht vor dem 30.09.2012 „ordentlich“ kündbar :wink: > FAQ:1316

Die Möglichkeiten zur fristlosen = außerordentlichen Kündigung hat der Gesetzgeber in §§ 543 und 569 des BGB geregelt
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html
Unter anderem wortwörtlich: „… wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer ERHEBLICHEN Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.“

Zu Bedenken ist dabei halt: nicht jedes Schimmelvorkommen stellt auch zugleich eine ERHEBLICHE Gesundheitsgefährdung im Sinne des Gesetzes dar.

Die Rechtsprechung meint dazu: „Die alleinige Anwesenheit von Sporen in der Raumluft stellt noch keine konkrete Gesundheitsgefährdung dar. Für eine fristlose Kündigung müssen Mieter eine akute / erhebliche Gesundheitsgefährdung nachweisen können. Dafür ist in der Regel eine qualitative Analyse der Schimmelpilze hinsichtlich iher toxinbildenden Eigenschaften erforderlich. Ärztliche Atteste ohne Laborbefund sind nicht ausreichend.“

Ich empfehle dann am besten gleich dort weiterzulesen:
http://www.schimmelberatung-hannover.de/mietrecht-be…

Ob die angestrebte Ersparnis in Höhe einer Monatsmiete auch nur annähernd in Relation steht zu den Kosten, die für den Nachweis einer tatsächlich bestehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung anfallen, scheint mir zumindest zweifelhaft. Von dem Kostenrisiko einer dann mit ziemlicher Sicherheit auch losgetretenen Gerichtlichen Klärung gar nicht zu reden.

Erst eine Gutachterliche Analyse wird klären ob die Einschätzung „der Schimmel stellt sich NATÜRLICH als gesundheitsgefährdend dar“ auch tatsächlich zutrifft - d.h. schlauer ist man erst, wenn der Grundeinsatz bezahlt ist …

Kurzum: Die Möglichkeit zur außerordentlichen/fristlosen Kündigung trotz vertraglicher Bindung räumt der Gesetzgeber ein, wenn die entsprechenden Voraussetzungen auch tatsächlich vorliegen.

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Hallo, setzen Sie den Vermieter schriftlich eine Frist, den Mangel zu beheben. Sollte dann nichts passieren können Sie fristlos kündigen. Dabei ist eines zu Bedenken, in der Regel ist der Schimmelbefall durch den Mieter, durch falsches Lüften, zu vertreten.

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grundsätzlich: 99% der des Schimmelbefalls in Wohnungen ist auf die Anwesenheit von Menschen zurück zu führen. Es ist wie eine schlechte Ehe. Schimmelpilze benötigen Nahrung (Wasser+Tapete). Ist eine Wohnung mängelbehaftet (Kältebrücken, ungenügenden Isolierung, schlechte fenster+Türen) und kommt ein Mensch in diese Whg., der das Heizen und lüften nicht beherrscht, steht das Problem an. Ist die Whg. in Ordnung, also mangelfrei, so kann sich der Mensch so schlecht wie nur möglich verhalten-es kommt kein Schimmel. Diese Einleitung daher, weil erstmal fest zu stellen ist, weshalb es schimmelt. Passiert es, ohne dein Zutun (mangels Wissen behaupten es alle Mieter-klar was sollen sie sonst sagen, wenn sie die physikalischen Gesetze nicht kennen), so kann darin ein grund zur fristlosen und außerordentlichen kündigung liegen. Kam der Schimmel mit deinem Verhalten, so dürfte es bei der ordentlichen, bzw. vetragsgemäß zulässigen Kündigung bleiben. Ergo sprichst du eine außerordentliche+fristlose K aus und ziehst aber auch gleich aus (frostlos heiss ja ohne frist) und wenn der Vermieter meint, er bekommt recht, so muss er klagen gehen. kündigung kann übrigens immer und zu welchen fristen aus immer augesprochen werden, das ist nicht untersagbar. Die Frage ist danach halt, ob die Gegenseite es hin nimmt oder ihr Recht bei Gericht einfordert.

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Im Mietvertrag steht, dass ab dem 01.09.2012 eine Mieterhöhung (Staffelmiete) in Höhe von 10€ vorgenommen wird. Darunter steht: „Das Kündigungsrecht des Mieters wird in Abänderung von Ziffer 3.2 dieses Vertrages (Kündigungsfrist drei Monate) bis 30.09.2012 ausgeschlossen.“ Ist das nicht eine Benachteiligung des Mieters, die zu einer Unwirksamkeit der Klausel führt?

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Im Mietvertrag steht, dass ab dem 01.09.2012 eine Mieterhöhung (Staffelmiete) in Höhe von 10€ vorgenommen wird. Darunter steht: „Das Kündigungsrecht des Mieters wird in Abänderung von Ziffer 3.2 dieses Vertrages (Kündigungsfrist drei Monate) bis 30.09.2012 ausgeschlossen.“ Ist das nicht eine Benachteiligung des Mieters, die zu einer Unwirksamkeit der Klausel führt?.

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Im Mietvertrag steht, dass ab dem 01.09.2012 eine Mieterhöhung (Staffelmiete) in Höhe von 10€ vorgenommen wird. Darunter steht: „Das Kündigungsrecht des Mieters wird in Abänderung von Ziffer 3.2 dieses Vertrages (Kündigungsfrist drei Monate) bis 30.09.2012 ausgeschlossen.“ Ist das nicht eine Benachteiligung des Mieters, die zu einer Unwirksamkeit der Klausel führt?..

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Jap, die Klausel ist unwirksam. Ein Kündigungsverzicht kann nur vereinbart werden, wenn es für beide Parteien gilt.

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Die Kombination 01.09.2012 (1.Erhöhung Staffelmiete) und 30.09.12 (Kündigungsausschluss) - d.h. zu unterschiedlichen Terminen finde ich zwar ungewöhnlich, aber zur Unwirksamkeit dürfte dies m.E. nicht führen.

Zu „Benachteiligung des Mieters“ meint der BGH z.B.
„Wer in einem Staffelmietvertrag einseitig für eine bestimmte Frist auf sein Kündigungsrecht verzichtet, muss im Falle eines frühzeitigen Auszugs die volle Miete für den vereinbarten Zeitraum zahlen. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem höchstrichterlichen Urteil (VIII ZR 270/07). Begründung: Mit der regelmäßig steigenden Staffelmiete erhalte der Mieter eine Gegenleistung für das befristete Kündigungsverbot. Schließlich gebe ihm die Staffelmiete Kalkulationssicherheit, überraschende Mieterhöhungen seien damit ausgeschlossen.“
http://www.focus.de/immobilien/mieten/mietspiegel/st…

Ein einseitiger Kündigungsausschluss nur für den Mieter ist in der Regel gerade beim Staffelmietvertrag rechtskonform - mehr dazu z.B. unter
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/s1/staffe…

Aber Vorsicht: wenn noch weitere Häppchen aus dem Vertrag kommen, kann die Rechtslage auch wieder anders aussehen :wink:

z.B. wann war der Mietbeginn?, für welche Zeitdauer wurde das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen?

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Ich verstehe das Ganze nicht so recht, also liegt es an der Staffelmiete, dass der einseitige Kündigungsausschluss wirksam ist?

Hier noch die Infos:
Mietbeginn: 01.08.2011 und das Kündigungsrecht wurde bis zum 30.09.2012 ausgeschlossen.

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Der vertraglich gegenseitig vereinbarte Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechtes ist einzuhalten. Daran ändert auch nichts der von Ihnen verursachte Schimmel!

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Also erstens wurde der Schimmel nicht von uns verursacht, da lasse ich mich nicht von Ihnen anschuldigen und zweitens ist es nicht gegenseitig vereinbart, da im Mietvertrag folgendes steht: Ab dem 01.09.2012 wird eine Mieterhöhung (Staffelmiete) in Höhe von 10€ vorgenommen. Darunter steht „Das Kündigungsrecht des Mieters wird in Abänderung von Ziffer 3.2 dieses Vertrages (Kündigungsfrist drei Monate) bis 30.09.2012 ausgeschlossen.“

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Gut! - Ich habe verstanden, dass Ihr Vermieter den Schimmel in Ihrer Wohnung verusacht hat. Einseitige Kündigungsvereinbarungen, die über das gesetzlich vorgesehene Kündigungsrecht hinausgehen, sind nichtig! Über dies wirkt sich auch ein Staffelmietvertrag in keiner Weise auf das gesetzlich verbriefte Kündigungsrecht aus.

Merke: Je konkreter eine Frage formuliert ist, desto konkreter fällt auch die Antwort aus!

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Damit wollte ich nicht sagen, dass das die Schuld des Vermieters ist, aber die Anschuldigung Ihrerseits war einfach nicht in Ordnung.
Dankeschön für die Information!