Hallo zusammen,
ich hoffe dass jemand helfen kann:
letztes Jahr ist ein Mietvertrag für ein Traumhaus abgeschlossen worden, mit einem privaten Vermieter.
Im Mietvertrag die Vereinbarung getroffen, unbefristeter Mietvertrag mit dem gegenseitigen Verzicht der Kündigung für eine Dauer von 5 Jahren.
Jetzt kommt vom Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf. Er nennt die Gründe, dass eine Weitervermietung an uns nicht möglich ist, da es ihm von der NRW Bank nicht erlaubt wird, da er ein Darlehen/ Förderung für eine selbstgenutzte Immobilie erhalten hat. Dieses erlaubt nur eine Vermietung von max. fünf Jahren, die aber schon mit den Mietern, die vorher drin gewohnt haben erreicht worden sind. Demzufolge soll seine NOCH Ehefrau, mit der er im Trennungsjahr lebt, mit ihren Kindern einziehen.
Was nun?? Laut Vermieter könne er das Darlehen bei der NRW BAnk umschreiben lassen KOSTEN 4000€, die er nicht hat und zusätzlich brauchen die betroffenen einen WBS, das ist aber unmöglich, da 4 Personen keine 127m² bewohnen dürfen!!
Müssen die Betroffenen ausziehen??
Kündigung widersprechen?
Ist die Kündigung unwirksam, da Vertrag von 5 Jahren, die Zahl 5 ist in dem Mietvertrag handschriftlich vom vermieter (->also individuelle Vereinbarung, denke ich) eingesetzt worden??
Ich hoffe, jemand kann helfen!
Der Kündigungsausschluss für die Dauer von 5 Jahren ist unwirksam. Als Folge kann der Vermieter jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und -gründe (z. B. wegen Eigenbedarf) kündigen.
Hallo,
aber es gibt doch eine Klausel, die besagt, dass es nicht so sein muss, wenn es eine individuelle Vereinbarung ist?!?
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Auch individualvertraglich darf keine Klausel im Mietvertrag vereinbart werden, die dem Gesetz zuwiderläuft oder die den Mieter einseitig übermäßig benachteiligen würde. Ein über den Zeitraum von über 4 Jahren - auch individualvertraglich - abgeschlossener Kündigungsausschluss würde den Mieter einseitig massiv benachteiligen, weil er in seiner Freiheit, die Wohnung zu wechseln, eingeschränkt wäre. Zudem würde eine solche Klausel dem gesetzgeberischen Willen zuwiderlaufen.
Hallo Frau Weber,
Ein über den
Zeitraum von über 4 Jahren - auch individualvertraglich -
abgeschlossener Kündigungsausschluss würde den Mieter
einseitig massiv benachteiligen, weil er in seiner Freiheit,
die Wohnung zu wechseln, eingeschränkt wäre.
das sieht der BGH nicht so. In seinem Urteil vom 06.04.2005 VIII ZR 27/04
(http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprec…) Seite 7 Satz 3:
Eine Formularklausel wäre allerdings hinsichtlich der Dauer des Kündigungsverzichtes zu verneinen, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt […] oder gar von dem Kläger selbst nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre […]
(Kläger war in diesem Fall der Mieter)
Zudem würde eine solche Klausel dem gesetzgeberischen Willen zuwiderlaufen.
Das Urteil wird nicht über den § 573c Abs.4 begründet, sondern über den §307 Abs.1 BGB. Von daher widerspricht die Klausel dem gesetzgeberischen Willen nicht.
Da der Vermieter in diesem Falle die AGB gestellt hat, ist m.E. zudem die Einrede des Verstoßes gegen Treu und Glauben nach § 307 BGB von Seiten des Verwenders hinfällig, wenn der Mieter genau dies bestreitet.
Gruß
Joschi
Ich vermag hier keinen Widerspruch zu meinen Aussagen erkennen. „In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.“ Die dogmatische Begründung der Entscheidung hängt stark von den Hintergründen beim Abschluss des Mietvertrages ab (Stichwort individuelles Aushandeln oder nur vom Vermieter vorgelegter Formularmietvertrag). Im Ergebnis dürften die 5 Jahre unwirksam sein.
Ich wollte hier keinen „Streit“ beginnen!
Also kann man auch in dem speziellen Fall, wenn der Vermieter bei ode vor der Unterzeichnung gesagt hat, wir schliessen den Vertrag erst einmal auf fünf Jahre ab und dann sehen wir weiter…" und die mieter damit einverstanden sind, da auch bei dem Gespräch erklärt worden ist, dass dann ein Kaufinteresse nicht ausgeschlossen ist, nicht datauf hoffen, dass man damit durchkommt.
Hallo Frau Weber,
„In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch
beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen
unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel
unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.“ Die
dogmatische Begründung der Entscheidung hängt stark von den
Hintergründen beim Abschluss des Mietvertrages ab (Stichwort
individuelles Aushandeln oder nur vom Vermieter vorgelegter
Formularmietvertrag).
Der Leitsatz ist m.E. kein Dogma. Alleine schon die Formulierung „in der Regel“ verneint dies und läßt genug Raum um im vorgegebenen Fall davon abzuweichen. Gerade hier würde sich der Vermieter (= Verwender der AGB) sich auf den §307 BGB Abs.1 stützen, wenn man die Vereinbarung nicht als individuelle sehen würde.
Das bringt mich zum zweiten Punkt. Der BGH redet hier ganz klar von einem formularmäßigen Ausschluß. In der Urteilsbegründung führt er weiterhin an, dass eine individuelle Vereinbarung auch über einen Zeitraum von 5 Jahren geschlossen werden kann.
Für mich neu ist ebenfalls die Auslegung, dass im Falle der individuellen Aushandlung der Begrenzung auch dann eine Individualvereinbarung vorliegt, wenn die „umbauende“ Passage der Klausel vorgegeben ist, der eigentliche Zeitraum jedoch individuell ausgehandelt wurde und zum Vertragszeitpunkt in die Klausel geschrieben wurde.
Daher würde ich sagen, dass der Mieter hier gute Chancen hat, gegen die Kündigung vorzugehen.
Gruß
Joschi
Hallo mel0107,
Ich wollte hier keinen „Streit“ beginnen!
tust du nicht, ich für meine Person kann nur sagen, dass gerade die Disskusion um die Feinheiten mich weiterbringen. Ich glaube Frau Weber sieht das ähnlich. Es geht uns gerade hier nicht darum recht zu behalten.
Also kann man auch in dem speziellen Fall, wenn der Vermieter
bei ode vor der Unterzeichnung gesagt hat, wir schliessen den
Vertrag erst einmal auf fünf Jahre ab und dann sehen wir
weiter…" und die mieter damit einverstanden sind, da auch
bei dem Gespräch erklärt worden ist, dass dann ein
Kaufinteresse nicht ausgeschlossen ist, nicht datauf hoffen,
dass man damit durchkommt.
Ich glaube, wenn der Mieter zum Ausdruck gebracht hat, dass er sich langfristig an diesen Ort binden möchte, eventuell sogar das Haus zu einem späteren Zeitpunkt kaufen zu wollen, so kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, er hätte den Vertrag nach Treu und Glauben unverhältnismäßig zum Nachteil des Mieters ausgelegt (wenn er sich denn darauf als Verwender der AGB überhaupt stützen kann).
Gruß
Joschi
Es ist schon schrecklich, wie viel Bedeutung auf einmal einer Zahl oder einem Wort zugeordnet werden.
Ich hinterfrage das ganze nur so pingelig, da die Mieter nicht weg möchten. Kein Jahr hier, kosten aufwendig renoviert und eingerichtet und dann das. Der Vermieter verliert seine Finanzierung für das Haus, wenn wir nicht ausziehen. Ist zwar blöd für ihn, aber jeder ist sich selbst der nächste. Von daher wird er alles dransetzen, die Mieter raus zu kriegen. Und bei einem Rechtsstreit kommt es dann wohl auf die Auslegung des Richters an, wer denn dann gewinnt.
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Es ist schon schrecklich, wie viel Bedeutung auf einmal einer
Zahl oder einem Wort zugeordnet werden.
Es geht ja immer darum, was die Vertragsparteien mit ihrer Vereinbarung gemeint haben und was sie genau aus der Formulierung herausgelesen haben könnten. Von daher ist es natürlich schon wichtig, welcher genaue Formulierung verwendet wurde.
Der Vermieter verliert seine
Finanzierung für das Haus, wenn wir nicht ausziehen. Ist zwar
blöd für ihn, aber jeder ist sich selbst der nächste. Von
daher wird er alles dransetzen, die Mieter raus zu kriegen.
Das deutet natürlich zudem darauf hin, dass selbst bei einer Auslegung „Ausschluß der ordentlichen Kündigung für einen gewissen Zeitraum nicht wirksam“ es sich hier um einen vorgeschobenen Eigenbedarf handelt. Wiederum eine schlüssige Agumentationsgrundlage der Kündigung zu widersprechen.
Alleine die Tatsache, dass dem Vermieter aus dem Aufrechterhalten des Mietvertrages ein finanzieller Nachteil erwächst, langt nämlich nicht für eine Kündigung nach §573c BGB.
Gruß
Joschi
Ich hinterfrage das ganze nur so pingelig, da die Mieter nicht
weg möchten. Kein Jahr hier, kosten aufwendig renoviert und
eingerichtet und dann das. Der Vermieter verliert seine
Finanzierung für das Haus, wenn wir nicht ausziehen.
Hi,
ist ja alles schön und gut, aber meinst Du es hilft hier alle paar Wochen die selbe Frage zu stellen? Wäret ihr da bei einem Anwalt nicht besser aufgehoben?
/t/kuendigung-mietvertrag-trotz-ausschluss-der-kuend…
Ist zwar
blöd für ihn, aber jeder ist sich selbst der nächste.
Hm, blöd wäre es aber wenn das dabb Haus in die Zwangsversteigerung käme. Dann könnte der neue Eigentümer evtl. wegen Eigenbedarf kündigen.
http://www.finanztip.de/recht/immobilien/br-immo1509…
Dann hat man evtl. zwar Zeit gewonnen und eine Existenz zerstört, muß aber trotzdem raus.
Von
daher wird er alles dransetzen, die Mieter raus zu kriegen.
Und bei einem Rechtsstreit kommt es dann wohl auf die
Auslegung des Richters an, wer denn dann gewinnt.
Vor Gericht und auf hoher See…
Wäre es nicht besser mit dem VM eine Abstandzahlung zu vereinbaren und umzuziehen? Das würde zumindest einigen Streß ersparen.
Gruß
Tina
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Der Mietvertrag ist nen Einheitsmietvertrag von 03/09, den man in jedem Schreibwarenladen kaufen kann. Der Vermieter hat alles schön und ordentlich handschriftlich ausgefüllt, alle saßen gemeinsam zum Kaffee trinken im Garten
Hier die entsprechende Stelle: Die Parteien vereinbaren wechselseitig auf die Dauer von 5 Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung zu verzichten. Eine Kündigung ist erstmals mach Ablauf von 5 Jahren mit gesetzlicher Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.
Sehe ich genau so. Es bringt dem Mieter herzlich wenig, wenn er mit dem Vermieter sich durch alle Instanzen mit den damit verbundenen Anwalts- und Gerichtskosten hindurch bekriegt und möglicherweise doch ausziehen muss. Soweit ich verstanden habe, leben die Parteien auch noch gemeinsam in einem Haus. Besser wäre es, sich nach einer schönen neuen Wohnung umzusehen und mit dem Vermieter eine Vereinbarung zu treffen, die beiden Seiten entgegenkommt und bei der eine Abfindung herausspringt.