Mietverhältnisse
Der Ersteher tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Er hat jedoch in der Vollstreckungsversteigerung ein Ausnahmekündigungsrecht und kann innerhalb von 3 Monaten zum ersten gesetzlich zulässigen Termin kündigen. Bei Wohnraum gelten aber die sozialen Mietschutzbestimmungen. Der Ersteher kann nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrunds (begründeter Eigenbedarf) kündigen.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Bei Wohnraum ist spätestens am erstmöglichen 3. Werktag eines Monats nach Zuschlag zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen (§ 565 BGB).
Beispiel:
Zuschlag wird am 5.8.2003 erteilt. Kündigung muss spätestens am 3.9.2003 dem Mieter zugehen. Kündigung wirkt dann zum 30.11.2003 Bei gewerblichen Räumen ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.
Beispiel:
Zuschlag wird am 5.8.2003 erteilt Kündigung muss spätestens am 4.10.2003 dem Mieter zugehen. Kündigung ist wirksam zum 31.3.2004 Das Ausnahmekündigungsrecht ist ausgeschlossen (§ 57c ZVG): bei Vorauszahlung der Miete zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums oder Verrechnung der Miete mit sonstigem Betrag zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums. Auch ein verlorener Baukostenzuschuss (heute selten) und Anmeldung durch den Mieter führt zum Ausschluss. Hat der Mieter trotz Belehrung durch das Gericht keine Anmeldung seiner Vorauszahlung oder seines verlorenen Baukostenzuschusses eingereicht, ist das Ausnahmekündigungsrecht nicht ausgeschlossen.
Ob das Ausnahmekündigungsrecht gegeben ist oder nicht, entscheidet im Zweifelsfall das Prozessgericht. Besonderheiten: Das Ausnahmekündigungsrecht kann durch Abänderung der Versteigerungsbedingungen ausgeschlossen werden. Dies wird im Versteigerungstermin eingehend erläutert. Beschränkungen nach Wohnungsbindungsgesetz gelten für neu geschaffene öffentlich geförderte Wohnungen oder Häuser.
Diese Objekte dürfen nur Personen mit geringem Einkommen überlassen werden; die Miete darf hier die Kostenmiete oder sog. Vergleichsmiete nicht übersteigen. Diese Beschränkung gilt i.d.R. gem. § 17 WohnungsbindungsG auch für den Ersteher weiter: - bis zum Ablauf des 3. Kalenderjahres nach dem Kalenderjahr, in dem der Zuschlag erteilt worden ist, sofern die wegen der öffentlichen Mittel eingetragenen Grundpfandrechte durch Zuschlag erloschen sind - längstens bis zum Ablauf des 8. Kalenderjahres nach Rückzahlung, wenn diese Grundpfandrechte nicht erloschen sind, sondern vom Ersteher übernommen wurden Bei vermieteten Altbauten gilt bei Umwandlung in Eigentumswohnungen manchmal eine Kündigungssperrfrist bis zu 10 Jahren !! Eine Anmeldung der Wohnungsbindung ist nicht erforderlich.
Eigentümer ( Schuldner ) bewohnen das Objekt
Der bisherige Eigentümer und die zum Hausstand gehörenden Personen können mittels einer vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses – wird auf Antrag vom Gericht gem. § 93 ZVG erteilt – geräumt werden. Der Ersteher muss dem früheren Eigentümer eine angemessene Frist zur Räumung setzen, in der Regel 2 – 3 Monate. Der Schuldner muss dem Ersteher für diese Zeit eine Nutzungsentschädigung bezahlen, die sich an der ortsüblichen Miete orientiert. Zu beachten ist hierbei, dass keine Mietvertrag vereinbart wird Die Räumung selbst wird durch einen Gerichtsvollzieher durchgeführt. Die Räumung kann ca. 3000.-- – 5.000.-- € kosten, die vom Ersteher vorgeschossen werden müssen. Es haftet hierfür zwar der zu räumende Eigentümer. Wenn dieser aber vermögenslos ist, wird man ihn nicht mehr haftbar machen können. Die Gerichtsvollzieher sind sehr ausgelastet. Eine Räumung wird in der Regel ca. 2 Monate in Anspruch nehmen.
