Es ist mir bekannt, dass nach einer Zwangsversteigerung einer Wohnung der neue Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht dem Mieter gegenüber besitzt, z.B. aus Eigenbedarf. Diese Kündigung muss zum nächstmöglichen Zeitpunkt nach Ersteigerung des Objektes ausgesprochen werden. Nun meine Frage:
Wann genau ist dieser nächstmögliche Termnin? Muss man sich dabei auf den Versteigerungstermin beziehen, oder gilt er erst ab Eintrag des neuen Eigentümers in das Grundbuch?
Gruß und Danke,
Charly
kündigen kann nur der, der eigentümer ist und der eigentümer steht im grundbuch. kündigen kann der eigentümer wegen eigenbarf wann er will, sich also sein eigenbedarf herausstellt und er davon gebrauch machen möchte. wenn er eigentümer einer vermieteten immobilie wird vwerirkt er dieses recht nicht dadurch, dass er er es nicht unmittelbar nach erwerb ausübt.
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Genau das ist ja jedoch mein Punkt. Mit dem Erwerb (Ersteigerung) einer Immobilie, erhält der neue Eigentümer ein einmaliges Sonderkündigungsrecht. Diese Kündigung muss jedoch zum erstmöglichen Zeitpunkt ausgesprochen werden, sonst verwirkt dieses Sonderkündigungsrecht. Wann genau nun dieser ERstmögliche Termin ist, ist mir etwas unschlüssig und deshalb dieser Post…
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Hallo Charly,
es gibt tatsächlich ein Sonderkündigungsrecht. Allerdings müssen sowohl die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden, als auch die Richtlinien für Eigenbedarfskündigungen. D.h. der Erwerber muss die Kündigung sowohl gemäß der Laufzeit des Mietvertrages kündigen (also nicht per sofort im Zweifelsfall) sowie die Kündigung bzw. den Eigenbedarf begründen. Ansonsten ist auch diese Kündigung unwirksam.
Zu dem Zeitpunkt:
quote
LG Frankfurt/M., Urt. v. 5.12.1989 – 2/11 S 157/89 zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts
Erster zulässiger Termin zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts gem. § 57a ZVG ist nicht der rechnerisch und kalendarisch frühestmögliche Termin, sondern derjenige, den der Ersteher unter Berücksichtigung der zur Prüfung der Sach- und Rechtslage erforderlichen Zeit bei Beachtung der gebotenen Sorgfalt einhalten kann.
unquote
Bezüglich jedoch des Eintrags ins Grundbuch bin ich mir nicht sicher. Ich glaube (allerdings weiss ich es nicht), dass mit der Zustellung des Zwangsversteigerungsbeschlusses an den Mieter die Frist für den ersten zulässigen Termin läuft.
Der zuständige Paragraph des ZVG (57) ist da auch sehr kryptisch abgefasst (für meinen Verstand).
Gruß
Nita
Hallo, Charly, das ZVG kennt den Begriff des Erstei-
gerers. Dieser kann nach 57a ZVG das Sonderkündigungs-
recht ausüben unter Einhaltung der gesetzl. Fristen
nach BGB. Der spätere Grundbucheintrag ist hier nicht
von Bedeutung, vielmehr erwirbst Du das Eigentum durch
den Zuschlag gemäß § 90 ZVG. Der Zuschlagsbeschluß wird
Dir durch das Amtsgericht zugestellt. Gruß Pe…1899
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Hallo Nita und vielen Dank für Deine ANtwort,
was mich immer etwas verwirrt ist, dass es heisst „der Eigentümer muss seinen Eigenbedarf begründen“. Stimmt es, dass es nicht einfach ausreicht, wenn der neue BEsitzer sagt, er möchte in seinen eigenen 4 WÄnden wohnen?
Gruß,
Charly
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Hi Charly,
Hallo Nita und vielen Dank für Deine ANtwort,
was mich immer etwas verwirrt ist, dass es heisst „der
Eigentümer muss seinen Eigenbedarf begründen“. Stimmt es, dass
es nicht einfach ausreicht, wenn der neue BEsitzer sagt, er
möchte in seinen eigenen 4 WÄnden wohnen?
im Prinzip stimmt das tatsächlich irgendwie, aber so dramatisch ist es dann wieder nicht.
Aber auf der anderen Seite werden Mieter vom Gesetz recht weitreichend geschützt. Denn es soll ja nicht sein, dass Mieter ständig fürchten müssen auf der Straße zu sitzen (sehr überspannt ausgedrückt).
Z.B. heisst es ja im Gesetz: Kauf bricht nicht Miete. Soll heissen es ist ein gültiger Vertrag geschlossen worden zwischen einem Vermieter und einem Mieter. Die Veräusserung der Wohnung allein macht diesen Vertrag nicht ungültig.
Andererseits kann ein VM oder Käufer in diesem Fall schon „einfach“ sagen, er will auch in dieser Wohnung wohnen, die er da käuflich erworben hat. Nur eben nicht unbegründet und fristlos, also nach dem Motto „Weg hier, ist meine“.
Nach Einhaltung aller Fristen und Vorschriften dürfte es aber (hoffentlich) keine Probleme für einen solchen Käufer geben.
Gruß
Nita
Allerdings
müssen sowohl die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten
werden, als auch die Richtlinien für Eigenbedarfskündigungen.
D.h. der Erwerber muss die Kündigung sowohl gemäß der Laufzeit
des Mietvertrages kündigen (also nicht per sofort im
Zweifelsfall) sowie die Kündigung bzw. den Eigenbedarf
begründen. Ansonsten ist auch diese Kündigung unwirksam.
Beim Sonderkündigungsrecht ist die bisherige Mietvertragslaufzeit nicht erheblich! Die Kündigungsfrist beträgt gegenwärtig 3 Monate.
Gruß n.