Kündigung wg nichtzahlung der kaution

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Guten Abend!
ich benötige bitte kurz Hilfe, ob ich die Kündigung so abschicken kann oder ob etwas drin fehlt/raus muß. Die Zusammenhänge habe ich, denke ich zumindest, soweit dargestellt, dass man sie dem Schreiben entnehmen kann.
Danke im Voraus!

>>>>Fristlose Kündigung durch die Vermieter wegen Nichtzahlung der Kaution

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution

Sehr geehrte Fam. xxxxxxx,
sehr geehrte Fam. xxxxxxxx, (es handelt sich um mehrere Vertragsparteien)

hiermit wird Ihnen das Mietverhältnis laut Mietvertrag vom 22.09.2012 und der Ergänzung des Mietvertrages in Bezug auf die Kautionszahlung vom 27.10.2012 über die von Ihnen genutzten Räume bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 2 Bädern, 1 Gäste-WC, 1 Boden/Speicher, 2 Kellerräume, 1 Garage und 2 Stellplätze, 1 Garten und 1 Balkon in Lobbach, Waldstr. 22, gemäß § 543 BGB fristlos gekündigt.

Nach dieser gesetzlichen Vorschrift ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt wenn der Mieter wie im vorliegenden Fall die Zahlung der Kaution verweigert, was eine Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag § 543 Abs 3 BGB darstellt.

Sie haben die Kaution in Höhe von 2500€ trotz mehrfacher mündlicher Aufforderungen und zwei Mahnungen nicht bezahlt, aufgrund mietvertraglicher Regelungen sind Sie mit der Zahlung der Kaution in Verzug. Die aktuelle Monatsmiete von 940€ zuzügl. 130€ Nebenkosten wurden ebenfalls nicht vollständig beglichen, es fehlen 75€, was ebenfalls angemahnt wurde. Die Aussetzung der Kautionszahlung wegen angeblich erheblicher Mängel, angezeigt durch den Mieterverein HD am 04.12.12, wird nicht akzeptiert, da keine der angezeigten und tatsächlich bestehenden Mängel dazu berechtigen, siehe Schreiben an den Mieterverein HD.

Desweiteren erfuhren wir über Ihr vorheriges Mietverhältnis mit Herrn xxxxxx in xxxxxxxxx, welches ähnliche Züge zu diesem aufweist und in einer erfolgreichen Räumungsklage endete. Dort stehen Sie noch immer mit sämtlichen Mietzahlungen von Jan. bis Okt. 2012 im Rückstand. In Anbetracht der Schäden, die Sie dort verursacht haben, sowie der Höhe Ihrer dortigen Mietrückstände, sehe ich die Zahlung der Kaution und die folgenden pünktlichen Mietzahlungen als nicht gegeben an wegen nicht Könnens oder nicht Wollens. Ebenfalls deshalb erfolgt die Kündigung nach § 543 Abs.1 BGB fristlos.

Die fristlose Kündigung ist daher begründet.
Wir fordern Sie deshalb auf, das Wohnhaus bis zum 30.12.2012 zu räumen.

Hilfsweise kündigen wir Ihnen den Mietvertrag wegen schuldhafter Pflichtverletzung nach § 543 Abs 3 BGB und Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung § 543 Abs.1 BGB ordentlich, also fristgemäß zum 31.03.2013.

Das Mietverhältnis wird im Hinblick auf § 545 BGB nicht fortgesetzt.

Das Haus ist in dem Zustand zu übergeben, in dem wir es Ihnen übergeben haben! Beschädigungen, Umbauten etc sind zu beheben bzw rückgängig zu machen. Außerdem berufen wir uns auf § 18 des Mietvertrages.

Hochachtungsvoll

die vermieter

#2

Achtung! Hiermit erkläre ich ausdrücklich, dass ich kein Jurist bin und deswegen auch keine verbindlichen Rechtsauskünfte lt. Gesetz geben darf. Ich gebe hier lediglich meine eigenen Erfahrungen und mein persönliches Wissen weiter.

Hallo Wimmersbacher,

interessant wäre hier zu wissen, wie die Kaution i.H.v. 2.500,-€ zustande gekommen ist. Normalerweise sind bei Mietvertragsabschluss bis zu 3 Monatskaltmieten als Kaution verlangbar. Es sei denn, es wurden Einrichtungsgegenstände gegen entsprechender Sicherung zusätzlich übergeben. Ok, lassen wir das erst mal so stehen.

Eine hilfsweise ordentliche Kündigung ist in diesem Fall nicht unbedingt nötig, da der Vertrag generell nicht eingehalten wurde. In wie weit die vom Mieter beanstandeten Mängel zutreffen oder nicht, kann ich von hier aus nicht beurteilen; hier kommt es auf den vereinbarten Vertragsinhalt an. Nach meinem Wissen können Mietmängel, die nicht dem vertragsmäßigen Bestimmungsgebrauch entsprechen, nicht durch Einbehaltung der Kaution abgegolten werden, sondern vielmehr durch Mängelanzeige und Nachbesserungsfrist dann durch angemessene Mietkürzung entgegen gewirkt werden. Dies scheint aber so nicht vorgetragen zu sein. Sollten allerdings berechtigte Mängel vorhanden sein, die nicht im Mietvertrag mietmindernd fixiert wurden, besteht Nachbesserungsanspruch durch den Vermieter. In diesem Fall ist allerdings die hilfsweise fristgemäße Kündigung sinnvoll.

Am Besten wäre es, wenn man mal das Übergabeprotokoll für diese Wohnung lesen könnte, daraus ergibt sich dann mehr Beratungspotential…

Die Erkenntnis des Mietnomadentums beim Vormieter ist natürlich eine bittere Sache und sollte zu äußerster Vorsicht mahnen, demnächst die Mieterschaft noch gründlicher abzuleuchten und zum Einfordern einer zusätzlichen Schuldenfreiheitserklärung des Vorvermieters bewegen.

Freundl. Grüße, Micha.

#3

Hallo!
Zunächst vorweg: ich bin kein Anwalt.
Aber aus meiner Erfahrung folgende Hinweise:

  1. Eine Kündigung sollte man entweder fristlos oder fristgerecht aussprechen, die Formulierung „hilfsweise“ erscheint mir in diesem Zusammenhang nicht zielführend. Denn beides zusammen macht die Kündigung im Zweifel nichtig, weil der Inhalt unklar ist. Es gibt ein Urteil, wonach eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist und es gibt auch ein Urteil, nach dem die fristlose Kündigung abgelehnt wurde. Es hängt also vom Richter ab, ob die fristlose Kündigung Erfolg hat. Ich gehe davon aus, dass Sie das wissen und es deshalb so formuliert haben. Dennoch sollten Sie sich für eines von beiden entscheiden. Das Mietrecht in Deutschland ist leider all zu oft auf Mieterseite. Und Sie gehen auf Nummer Sicher, wenn sie fristgerecht kündigen.

  2. Die Kenntnisse über die frühere Mitverhältnisse des Mieters sollten Sie aus der Kündigung raus lassen. Sie begeben sich mit nicht nachprüfbaren Behauptungen in Gefahr, strafrechtlich wegen falscher Anschuldigung oder Verleumdung Probleme zu bekommen.

  3. Wenn Ihnen die Einhaltung der Kündigungsfrist unzumutbar ist, empfehle ich darüber nachzudenken, garnicht allein wegen der fehlenden Kaution zu kündigen sondern hauptsächlich wegen Umzumutbarkeit. Das hat den Vorteil, dass die fristlose Kündigung gesetzlich verankert ist und sich nicht auf Urteile stützen braucht. Allerdings muss diese Unzumutbarkeit gut nachgewiesen werden. Ich könnte mir vorstellen, dass eine Zeugenaussage des früheren Vermieters hierfür sinnvoll ist. Wenn er bestätigt und auch vor Gericht bezeugen würde, dass sich die Gegenpartei bei ihm als Mietnomade entpuppt hat würde ich das zumindest als Unzumutbarkeit aus Ihrer Sicht nachvollziehen können. Dann müssen Sie natürlich dies auch als Begründung angeben. Formulieren Sie es dann aber anders. Geben Sie einfach die Aussage des Vor-Vermieters kurz und sachlich wider und schreiben Sie es nicht aus Ihrer eigenen Sicht. Besser noch: Lassen Sie sich das ganze vom Vor-Vermieter schriftlich geben und fügen dieses Schreiben in Kopie der Kündigung bei und teilen abschließend sinngemäß mit, dass aus diesem Grund keine Mietzahlung zu erwarten sei und deshalb die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Das sollten Sie auch unbedingt mit dem Haus- und Grundbesitzerverein oder einem Anwalt abstimmen!

  4. Die Erwähnung, dass die Kündigung begründet ist kann entfallen. Die Begründung selbst ist ausreichend.

  5. Soweit Sie selbst juristischer Laie sind lassen Sie die Erwähnung von Gesetzen und Paragraphen weg. Im deutschen Recht ist nichts so in der Praxis wie man es liest. Durch vielerlei Zusatzartikel und Urteile werden die Dinge oft ganz anders angewendet. Durch eine ungewollt falsche Zitierung eines Paragraphen bringen Sie selbst die Kündigung auf wackelige Beine. Das gilt generell: Beschränken Sie den Text auf das wesentliche und lassen alles andere weg.

  6. Der letzte Absatz sollte ebenfalls ersatzlos entfallen. Das ist gesetzlich geregelt und braucht hier nicht erwähnt zu werden. Berufung auf einen Paragraphen im Mietvertrag ist wertlos, wenn nicht gesagt wird, was Sie damit meinen.

  7. Schreiben Sie einfach nur, dass Sie kündigen, warum Sie dies tun, per wann Sie dies tun und setzen Sie Frist für die Räumung der Wohnung und Übergabe der Schlüssel. Weniger ist oft mehr. Je mehr Sie schreiben, desto größer die Gefahr, dass das Geschriebene angreifbar ist.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg und drücke die Daumen!

#4

tut mir leid, ich bin kein anwalt und möchte mich hierzu deshab nicht äußern, ich möchte nicht schuld sein wenn es dann nicht stimmt.

beste grüße

#5

guten abend,

zuerst: ich drücke Ihnen die daumen, dass alles glatt geht+Sie nicht, wie der vorvermieter, zur Räumungsklage greifen müssen.

ich halte Ihr schreiben für gelungen, würde allerdings doch raten, dieses (vorgeschichte der mieter, sind scheinbar mietnomaden) von einem fachanwalt pruefen zu lassen.

und m.e. sollten Sie alle daten der muendlichen und schriftlichen mahnungen hineinschreiben, auch: zeugen für sagen/zugang bei den mietern; außerdem, wie genau die kaution gezahlt werden sollte lt (nachträglicher??) vereinbarung.

ich rate außerdem, die mieter-vorgeschichte noch weiter zu verfolgen und zB hierfür Ihren landesverband haus-+grundeigentümer um hilfe zu bitten.

ansonsten: bekannte haben in ähnlicher situation und sehr verzweifelt dann mal einen deal gemacht mit einem herren vom harley-motorrradclub, einem 2-meter schrank, der ist mit voller ledermontur + ein paar freunden bei den nichtzahlenden mietern, die nicht geräumt hatten, vorbeigekommen und hat sich - sehr höflich und nett! - als der neue mieter ab demnächst vorgestellt. danach erfolgte dann endlich auszug, wohnung sah allerdings verheerend aus (4 illegale hunde). aber wenigstens leer.

viel erfolg. berichten Sie mal, wie es weitergeht

#6

Hier kann ich leider nicht weiterhelfen.

#7

Hallo!

Vorweg: ich bin lediglich Vermieter mit entsprechenden Erfahrungen.

Die Sachumstände kommen mir leider ganz bekannt vor - da ist dringendes Handeln wirklich erforderlich. Allerdings ist zu bedenken, dass die gerichtlichen Erfolgsaussichten für eine fristlose Kündigung wegen „Nichtzahlung der Kaution“ recht gering sind.
Entsprechende Tipps für die Mieterseite gibt’s an jeder Ecke - z.B. hier:
http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/kaut…
Allerdings lässt die Tendenz der jüngeren Rechtsprechung hoffen:
http://www.rdm-berlin-brandenburg.de/aktuelles/rdm-k…

Wurde zur Vorbereitung der fristlosen Kündigung mit Fristsetzung wegen Nichtzahlung der Kaution abgemahnt - unter Hinweis auf eine mögliche fristlose Kündigung?
http://www.gevestor-immobilien.de/artikel/miet-kauti…
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k1/kuendi…

Wurden dem Mieter gemäß § 551 (2) BGB 3 Raten eingeräumt?
> „… sind Sie mit der Zahlung der Kaution wie folgt in Verzug: 1. Rate xxx Euro seit …, 2. Rate …, 3. Rate …“

Da der Mieter bereits in der Vergangenheit erst per Zwangsräumung seine letzte Wirkungsstätte verlassen hat, wird man davon ausgehen müssen, dass er auch jetzt aufgrund einer fristlosen Kündigung nicht freiwillig das Feld räumen wird. Solche Leute kennen die langsamen Gerichtswege und wissen auch, dass auf dem ganzen Schaden, den sie eigentlich ersetzen müssten, eh der Vermieter sitzenbleibt, weil bei ihnen nichts zu holen ist.
Gut ist, dass in der Kündigung die Umstände erwähnt sind, die zur Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses geführt haben (dann wird es auch der dümmste Richter und der Mieterverein lesen müssen)

Hat man den Mieter vor Vertragsunterzeichnung eine Selbstauskunft ausfüllen lassen? Und darin nach Grund für Wohnungswechsel, bestehenden Mietschulden, bereits ergangenem und/oder derzeitig laufendem Räumungsverfahren gefragt? Hat der Mieter da falsche Angaben gemacht, erleichtert das die gerichtliche Erlangung eines vollstreckbaren Räumungsurteils immens. Da kommt dann nämlich neben „nur Vermieter schäden“ noch der Straftatbestand des (Einmiet-)Betrugs dazu - vielleicht für die Zukunft merken.

In einem solchen Fall, bei dem also wahrscheinlich sowieso ein Anwalt dann versuchen müsste schnellstmöglichst ein Räumungsurteil zu erwirken, rate ich dringend auch schon die Kündigung vom Anwalt verfassen und beweisbar zustellen zu lassen.

Der folgendene Textauszug klingt mir etwas unglücklich formuliert:

„In Anbetracht der Schäden, die Sie dort verursacht haben, sowie der Höhe Ihrer dortigen Mietrückstände, sehe ich die Zahlung der Kaution und die folgenden pünktlichen Mietzahlungen als nicht gegeben an wegen nicht Könnens oder nicht Wollens.“

vielleicht besser (so es denn sachlich zutrifft):
„Die Höhe Ihrer dort noch immer bestehenden immensen Mietrückstände sowie Schadensersatzzahlungspflichten (Gerichts-/Anwaltskosten, Zwangsräumungskosten) lässt klar erkennen, dass Sie mir die vereinbarte Mietkaution und auch die zukünftigen Mietzahlungen nicht leisten können oder nicht leisten wollen. Dies und auch die erheblichen Sachbeschädigungen, die Sie Ihrem vorherigen Vermieter darüberhinaus noch angetan haben, macht mir eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses mit Ihnen unzumutbar.“

Eigentlich sollte ein Vermieter ja auch versuchen schnellstens einen Zahlungstitel über die nichtgezahlte Kaution zu bekommen - in einem solchen Fall sind dann aber wohl auch schon nur die 40,50 Euro für den gerichtlichen Mahnbescheid rausgeschmissen Geld.
http://www.rechtsanwaltsgebuehren.de/Berechnen/MBBer…

Egal wie - ich wünsche Guten Erfolg!
Rudi

#8

Ja, es immer wieder daselbe, wenn sie erst mal drin sind, bringst du sie so schnell nicht wieder raus. Deine Rechte als Vermieter sind nämlich fast null im Vergleich zu den Mietern. Der Text ist meiner Ansicht nach in Ordnung, du kannst dir aber sparen, den Brief mit der Post zu schicken, egal, ob Einschreiben oder nicht. Deine Mieter machen das mit Absicht und werden das Einschreiben einfach nicht annehmen und du bekommst es nach 4 Wochen wieder zurück. Also wieder Zeit gewonnen für den Mieter. Entweder per Gerichtsvollzieher oder persönlich (ohne Briefumschlag !) abgeben, mit mindestens einem Zeugen (kann auch Ehefrau sein)

Gruss
Werner

#9

Hallo Wimmersbacher!

Ich denke, dass Deine Frage sich an einen Juristen richten sollte. Was Du brauchst, ist eine Detailprüfung Deines Vertrages. Doch hier kann (und darf) es nur zu einem Meinungsaustausch kommen. Juristische Beratungen sind, soweit ich weiß, auf dieser Platform grundsätzlich verboten, es sei denn, dass man ausdrücklich darauf hinweist, dass dies eine persönliche Meinung ist, die keine juristische Relevanz hat.
Wie auch immer, ich kenne mich mit den Hürden des Mietrechts ganz gut aus, doch um eine juristische Vertragsprüfung zu machen, reichen meine Kenntnisse vermutlich nicht aus. Ich kann daher nur dringend empfehlen, sich mit einem solchen speziellen Anliegen im Detail an jemanden zu wenden, der sich damit auskennt: einen Juristen!

Mit freundlichem Gruß,
Peter Ralf Lipka
ActualVision ZILL-Fenster GmbH, Berlin/Deutschland

#10

Hallo,

um sicher zu gehen würde ich das vom Anwalt
checken lassen.

Gruß

#11

Hallo Wimmersbacher,

tut mir leid, dass ich jetzt erst antworte. Hatte mich nicht abgemeldet.
Ihre Kündigung enthält alle wesentlichen Bestandteile.
Viel Glück wünscht Heihei