Hallo, ich weiß nicht, ob diese Situation häufiger auftritt. Ich habe sie jetzt.
Vor kurzem kaufte ich ein kleines Grundstück mit altem Wohngebäude und Nebengelassen, die alle Grenzbebauung sind.
Ein angebautes Gebäude, welches an direkt an der Straßenfront liegt, wird ohne Vertrag und entgeltlos vom Nachbarn schon seit vielen Jahren genutzt. Auch Werterhaltung und Modernisierung erfolgten vor Jahren durch ihn. Zwischenzeitlich nutzte er es sogar als Getränkestützpunkt und danach sehr kurzfristig als Vermietungsobjekt als kleine Wohnung.
Dieses Gebäude, es schließt sich dort mein Heizungsraum an, möchte ich nun ebenfalls selber nutzen, da andere baufällige Gebäude (Scheune und kleine Stallungen abgerissen werden müssen.
-Habe ich unter den gegebenen Umständen Kündigungsfristen einzuhalten?
-Muß ich überhaupt kündigen und ist damit nicht gleich eine Anerkennung eines „entgeltlosen Mietzustandes“ erfolgt?
-Wie verhält es sich mit rechtlichen Bestimmungen bzgl. Streu- und Reinigungspflicht vor diesem Gebäude ( 5 m Bürgersteig) sowie mit Versicherungsfragen (Haftpflicht, Brand, Gebäude) ?
-Müßte ich eventuell Ausgleichzahlungen für erfolgte Baumaßnahmen tätigen, auch wenn dieses Objekt über Jahre/Jahrzehnte kostenlos genutzt wurde?
-Habe ich ein Zutrittsrecht zum Gebäude zum inspizieren des Istzustandes?
-Sind Installationen wie z.B. Heizkörper, Wasseranlage, Elektrik usw. Bestandteile des Gebäudes oder erfolgt Rückbau?
Hallo,
das hört sich sehr nach Ländlicher Umgebung an und damit könnte es sich um einen rein mündlichen Vertrag zwischen dem alten Eigentümer und dem Nachbarn handeln.
Was sagt denn der alte Eigentümer dazu ??
Und was der Nachbar ?
Persönlich würde ich folgendes machen, mit dem Nachbarn ein Gespräch vereinbaren und mich als neuer Eigentümer des Grundstückes vorstellen.
Ihm mitteilen, das ich das Gebäude jetzt selber benötige und er daher das Gebäude nicht mehr nutzen könne.
Danke für die Antwort.
Ja, ist dörfliche Lage, Alteigentümer schon lange verstorben, Kinder (auch schon Rentner) haben keine Ahnung, wurde auch zwischendurch verkauft und stand danach wieder bald 3 Jahre frei zum Verkauf.
Mit Nachbarn ins Gespräch zu kommen erweist sich als schwierig, da er der Ansicht ist, es handelt sich inzw. um sein Eigentum und er braucht nur den Boden, also ca 20 m² zu erwerben.
Hallo,
nun, da liegt er vollkommen falsch.
Grundsätzlich gehören nun einmal Gebäude (sie heißen ja nicht umsonst Immobilien) dem , der Eigentümer des Grundes ist.
Ausnahme davon ist die
-Erbpacht
d.h. der Grundstückseigentümer verzichtet gegen entsprechendes Geld auf seine Rechte für eine bestimmte Zeit, danach fällt das Grundstück und alles was darauf steht, wieder an ihn zurück
An deiner Stelle würde ich die Angelegenheit durch einen Rechtsanwalt erledigen lassen ,weil sich da viele
Schwierigkeiten auftun könnten ( lies mal BGB § 598).
Hi
was steht im Grundbuch ?
Wenn da nichts drin steht und er nichts schriftliches vorweisen kann … musst du von einem mündlichen Mietvertrag ausgehen
was das für deine Kündigung betrifft Schriftform/Fristen etc kannst du hier nachlesen
http://www.mietrecht-hilfe.de/mietvertrag/form-des-mietvertrages/muendlicher-mietvertrag.html
Ansonsten gibt’s nen Haufen Info wenn du nach ‚Mietvertrag mündlich Kündigung‘ googelst …
Gruß h
Hallo,
darauf
Wenn da nichts drin steht und er nichts schriftliches vorweisen kann … musst du von einem mündlichen Mietvertrag ausgehe
kann der Nachbar sich nicht berufen. Es ist zwar möglich (aber wenig sinnvoll) einen Mietvertrag
mündlich zu schließen.
Aber zu auch bei einem mündlichen Mietvertrag gelten die § des BGB (Stichwort Mietzahlung) und diese kann der Nachbar ja nicht nachweisen.
Folge, man kann ihm sofort wegen dauerhaften nichtzahlens der Miete kündigen.
Ah … Dass er nur nutzte aber nicht zahlte hatte ich überlesen …
Hallo Benny, hallo Hexerl
Erbpacht müßte doch auch in das Grundbuch eingetragen sein, oder liege ich da falsch?
Das Grundbuch ist sauber, sauberer gehts ja nimmer. Bin auch erst seit paar tagen eingetragen, so daß nun alles zu 100% wasserdicht ist.
So wie ich Euch nun verstehe, bedeutet es, daß ich ihn nur auffordern muß, das Gebäude, so wie es steht, ohne Inventar und Möbel o.ä., an mich zu übergeben. am besten wohl mit Übergabeeinschreiben/Rückantwort bzw. Zeugeneinwurf. Natürlich mit einer Frist verbunden.
Meine Pflichten z.B. Winterdienst, Steuer, Versicherung usw. sind doch bestimmt nie aufgehoben worden, (was ja auch den Vorbesitzer betraf) denke ich. Denn wo kein Vertrag, da besteht auch keine Pflicht!
Hallo Benny, hallo Hexerl
Erbpacht müßte doch auch in das Grundbuch eingetragen sein, oder liege ich da falsch?
Das Grundbuch ist sauber, sauberer gehts ja nimmer. Bin auch erst seit paar tagen eingetragen, so daß nun alles zu 100% wasserdicht ist.
So wie ich Euch nun verstehe, bedeutet es, daß ich ihn nur auffordern muß, das Gebäude, so wie es steht, ohne Inventar und Möbel o.ä., an mich zu übergeben. am besten wohl mit Übergabeeinschreiben/Rückantwort bzw. Zeugeneinwurf - natürlich mit einer Frist verbunden.
Meine Pflichten z.B. Winterdienst, Steuer, Versicherung usw. sind doch bestimmt nie aufgehoben worden, (was ja auch den Vorbesitzer betraf) denke ich. Denn wo kein Vertrag, da besteht auch keine Pflicht!
Hi alles was im Grundbuch eingetragen wäre… wäre schwieriger 
Ich dachte weniger an Erbpacht sondern entweder an
-
Landpacht . bei mündlichen Verträgen dann 2 Jahre Kündigungsfrist ABER dann hätte er auch Pacht bezahlen müssen - gibts Kontoauszüge oder so?
-
Miete - bei mündlichen Verträgen ebenfalls gesetzliche Kündigungsfrist gem BGB … auch dann sollte es irgendwo Zahlungen geben …
Gruß h
Hallo, habe mir die Seite aufgerufen, doch liegen ja in meinem Falle die Dinge anders. Es ist ja eine kostenlose Nutzung eines Gebäudes ohne schriftlichem Mietvertrag. Hier ist also nichts geregelt in irgendeiner Form. Was die Leuts früher einmal besprochen haben (vielleicht Eheversprechen für die Kinder…hihi) weiß niemand.
Mich interessiert natürlich auch die rechtliche Seite zu den Modernisierungs/Umbau/Erhaltungsmaßnahmen. Bei dem Gebäude handelte es sich früher nicht um ein Wohngebäude. Durch die wahrscheinliche bauliche Änderung wurde es jedoch dazu umfunktioniert (?), kurzfristig wohnte ein Mieterpaar dort, wie mir berichtet wurde.
Diese Änderungen unterliegen jedoch der Genehmigungspflicht, auch dazu gibt es kein Eintrag im Grundbuch. Beim Bauamt werde ich kommende Woche vorsprechen, ob etwas registriert wurde. Liege ich da richtig mit meinen Gedanken?
Ich würde mir da wirklich einen versierten Rechtsbeistand holen …
Danke, ich glaube auch, daß ich nicht drum herum komme. Ich sammel aber lieber vorher schon soviel wie möglich an Infos, denn wer weiß, wie gut der RA ist. Hatte bereits schlechte Erfahrungen gemacht, die mir teuer wurden!
Gruß
f.
Hallo,
nein, das würde ich in jedem Falle einen Anwalt überlassen.
Im Grundbuch werden keine Bauakten geführt, die hat die jeweilige Kommune und wenn das Gebäude nicht als Wohngebäude registriert ist, muss es zurück gebaut werden (was eine gute Argumentation gegen den Nachbar ist ).
Hallo,
egal ob Pacht oder Miete ohne Zahlungsnachweise kann er sich darauf nicht berufen, schlicht und einfach weil in beiden Fällen die Kündigung ja schon lange erfolgt wäre.
Hier hilft wirklich nur ein Rechtsanwalt, der diesen Besitzstandsstörer , so nennt man das rechtlich in die Schranken weist.
Danke, werde ich machen.
Bin jedoch für weitere Info`s und Hinweise sehr dankbar!
Gruß
f
Hallo,
Es steht nicht immer Alles im Grundbuch, von daher ist ein „sauberes Grundbuch“ nicht in jedem Fall mit „100% wasserdicht“ gleichzusetzen ist.
„Ländlicher Raum“ und „alte Gebäude“ kann im Zusammenhang mit „niemand mehr da, der irgendwas weiss“ der Teufel gesehen haben.
Von daher:
Wer hat das Gebäude/den Gebäudeteil errichtet, um den es hier geht?
ist da irgendwas nachvollziehbar?
Hast Du mal den Notar, der den Grundstücksverkauf beurkundet hat, m Rat gefragt?
Notfalls sollte dieser sich mal die Grundakte (nicht das Grundbuch) ansehen.
Gibt es irgendwelche „alten Männer“ vor Ort, die Auskunft geben könnten? So ein Ex-Ortsbürgermeister oder „interessierter Nachbar“ könnte da hilfreich sein.
Bevor es zwischen den Nachbarn zum „grossen Knall“ kommt: Gibt es im Ort Vertrauenspersonen, die im Konflikt vermitteln können?
Gruß
Jörg Zabel
Hallo @foljajoe
Gekauft hast Du ein Grundstück das beinhaltet auch sämtliche darauf befindliche Bebauung - Stichwort: wesentliche Bestandteile (eines Grundstückes).
Wenn kein Nutzungsentgelt gezahlt wird, dann handelt es sich um eine Leihe > BGB ab § 598
Dort wird einiges dazu geschrieben.
Eine Recherche beim Bauamt welche Nutzungen für welche Gebäude derzeit genehmigt sind ist sicher ein guter erster Ansatz.
Den Nutzenden Nachbarn könnte man zunächst unter Fristsetzung auffordern die Nutzung zu unterlassen, ggf Schlüssel zurückzugeben und seine beweglichen Gegenstände vom Grundstück zu entfernen. Zusätzlich könnte man den Nachbarn auffordern, falls er irgendwelche Rechte (z.B. Nutzungsrecht) behauptet, die entsprechende Rechtsgrundlage zu beweisen.
Mit diesen ersten Ergebnissen hätte man dann auch gute Ansatzpunkte für das erste Anwaltsgespräch.
Grüsse Rudi
Danke Joerg Zabel,
der Rat mit der Grundakte ist gut. Kann ich diese Einsicht selbst vornehmen und auch gleichzeitig einen Auszug beantragen wie beim Grundbuchauszug, oder kann das nur ein ein Notar oder RA für mich erledigen?
Hätte nicht gedacht, daß ein Grundbuch NICHT 100% wasserdicht ist. Aber die Grundakte ist es, der man dann 100%ig vertrauen kann? Noch weiter kann man ja garnicht gehen… 
!
Ja, was die älteren im Ort , bzw. in der Nachbarschaft betrifft, so versuche ich Kontakte herzustellen. Bin dadurch auch schon auf kleine Ungereimtheiten gestoßen, die für mich gute Hinweise sind.
Ich hoffe, daß ich mit Einsichtnahme beim Bauamt erfolgreich sein werde.
Gruß
foljajoe
Hallo,
das:
Den Nutzenden Nachbarn könnte man zunächst unter Fristsetzung auffordern die Nutzung zu unterlassen, ggf Schlüssel zurückzugeben und seine beweglichen Gegenstände vom Grundstück zu entfernen. Zusätzlich könnte man den Nachbarn auffordern, falls er irgendwelche Rechte (z.B. Nutzungsrecht) behauptet, die entsprechende Rechtsgrundlage zu beweisen
ist eine blöde Idee.
Ersten ihn überhaupt auf diesen Gedanken zu bringen und zweitens ihm auch noch Zeit zu lassen,
Zeugen aus dem Ärmel zu schütteln.
Denn sonst hast du unter Umständen jahrelang ein nicht nutzbares Gebäude ohne Einnahmen und haftest zusätzlich noch für den Winterdienst.