Mängelliste - Relevanz für Kaufpreis?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo!

Ich habe noch eine Frage:Nachdem wir das Haus, das wir eigentlich kaufen wollten, mit einem Experten besichtigt haben, ist nun eine ordentlich lange Mängelliste zusammengekommen.

Z.B. ist die Isolierung im Dach fehlerhaft (keine Ahnung, ob das Gebälk schon Schaden davongetragen hat, dafür müsste man die Isolierung erst entfernen).
Außerdem gibt es sehr viele Kältebrücken in den Außenwänden und Stellen, an denen Nässe/Schimmel auftritt, erstens weil das Fundament wohl nicht richtig isoliert ist, zweitens weil der Dachüberstand zu gering ist und drittens, weil es einige Teile von Außenwänden, die betoniert, aber anscheinend nicht richtig isoliert wurden.
Es gibt auch noch ein paar andere Punkte, aber die obigen sind wohl die deftigsten, von denen wir derzeit (also bauliche Maßnahmenvorzunehmen) wissen.

Wir fragen uns nun: Kann man den Kaufpreis durch diese Mängel theoretisch so weit drücken, dass wir nicht draufzahlen?

Ich denke, bei ca. 25%-30% des jetzigen Kaufpreises wäre das Fall und wir würden nur noch auf den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen sitzenbleiben (Bäder, Küche und Gastherme, die über 20 Jahre alt sind und nie modernisiert wurden, das ist ja auch schon ein Wort).

Oder ist das von vornherein utopisch und sollten wir das ganze vergessen?

Der Makler ist übrigens eine Bank, die den Kauf auch gerne finanzieren würde. Eventuell ist das ja relevant?!

Warum wir das überhaupt überlegen: Grundstück, Schnitt, Charme des Hauses, wir haben uns da ein bisschen verliebt… :wink:

Ich danke euch für eure Hilfe!

ash

#2

Servus,

wenn es keinen anderen Interessenten gibt, an den das Haus zum angebotenen Preis weggeht, kannst Du mal schauen, ob und wie weit der Verkäufer runtergeht. Der Zustand des Hauses dürfte ihm und dem Makler bekannt sein.

Wenn dann kommenden Montag einer dasteht, der das Scheckbuch rauszieht und die Zahl draufschreibt, die auf dem Exposé steht, hast Du halt gelitten.

Schöne Grüße

Dä Blumepeder

#3

Moin,

zunächst: verliebt oder nicht - das ist in keinem Fall eine Entscheidungsgrundlage, das kann nach hinten losgehen.

Was sagt der Experte, was die Kosten der Mängelliste angeht? Bei 25-30% des Kaufpreises plus Modernisierungkosten von nochmal 20-30% des Kaufpreises … um wieviel willst du den Preis runterverhandeln?

Da stellt sich auch die Frage, in welcher Lage sich das Haus befindet, wie z.B. ANgebot und Nachfrage dort aussieht. Je grösser das Angebot und je niedriger die Nachfrage, also Gefahr von längerem Leerstand, desto besser kann ein Preis herunterverhandelt werden, aber es gibt für alles Grenzen.

Eine Bank, die gleichzeitig Makler ist und auch finanzieren würde, würde ich für letzteres ohnehin nicht nehmen, das mal nebenbei. Und wer entscheidet über den Kaufpreis? Kann die Bank als Makler das überhaupt? Oder macht das der Eigentümer selber?

Wenn du selber sagst, du rechnest gesamt mit ca. 50% des Kaufpreises für Mängelbeseitigung und Modernisierung - könnt ihr euch das leisten? Ist ja die Frage, was das Haus überhaupt kosten soll. Kostet es 100.000 Euro, lässt sich das womöglich stemmen, bei 500.000 ist das schon eine andere Grösse.

Mithin: etwas mehr INfos - aufgrund deines jetzigen Postings würde ich sagen: mach einen Preisvorschlag, falls der Verkäufer überhaupt verhandlungsbereit ist, ansonsten: weitersuchen.

Gruß
Ex.

#4

Hallo!

Z.B. ist die Isolierung im Dach fehlerhaft (keine Ahnung, ob das Gebälk schon Schaden davongetragen hat,

also ein kaum zu kalkulierendes Risiko.

und Stellen, an denen Nässe/Schimmel auftritt, erstens weil

wenn einmal Schimmel im Haus ist, wird es sehr schwer, den wieder loszuwerden.

das Fundament wohl nicht richtig isoliert ist, zweitens weil

und so ein Haus wollt ihr wirklich kaufen ?

Es gibt auch noch ein paar andere Punkte, aber die obigen sind wohl die deftigsten, von denen wir derzeit (also bauliche Maßnahmenvorzunehmen) wissen.

Vermutlich werdet ihr mit diesem Haus wenig Freude haben. Ich würde vom Kauf Abstand nehmen, egal wie die Preisverhandlungen laufen.

Wir fragen uns nun: Kann man den Kaufpreis durch diese Mängel theoretisch so weit drücken, dass wir nicht draufzahlen?

Theoretisch ja, praktisch fraglich. Mir hat man kürzlich auch so ein sanierungsbedürftiges Objekt zu ein völlig überteuerten Preis angeboten. Inzwischen ist es verkauft.

und sollten wir das ganze vergessen?

Mein Rat: Ja.

Der Makler ist übrigens eine Bank, die den Kauf auch gerne finanzieren würde.

Dann würde ich mal dem Finanzierer die Mängelliste geben und ihn bitten das haus zu bewerten. Diese Zahl würde ich dem Makler unter die Nase halten.

Gruß

Nordlicht

#5

Moin Ex!

Moin,

zunächst: verliebt oder nicht - das ist in keinem Fall eine
Entscheidungsgrundlage, das kann nach hinten losgehen.

Ja, ich weiß. :frowning:

Was sagt der Experte, was die Kosten der Mängelliste angeht?

Der Experte meinte 30.000 für Fundamentisolierung und Außenwände. Das Dach und einige andere Sachen hat er nicht mit eingerechnet, weil er meinte, das sei nicht dringend. Es gab da aber noch 1, 2 Stellen, bei denen man nicht genau wusste, was da los ist…

Bei 25-30% des Kaufpreises plus Modernisierungkosten von
nochmal 20-30% des Kaufpreises … um wieviel willst du den
Preis runterverhandeln?

Das Haus steht momentan für 275.000€ zum Verkauf, wir würden 200k€ bieten.

Da stellt sich auch die Frage, in welcher Lage sich das Haus
befindet, wie z.B. ANgebot und Nachfrage dort aussieht. Je
grösser das Angebot und je niedriger die Nachfrage, also
Gefahr von längerem Leerstand, desto besser kann ein Preis
herunterverhandelt werden, aber es gibt für alles Grenzen.

Nachfrage im Großraum - riesig. In dem Ort, wo es steht, nicht ganz so groß wie anderswo. Aber das ist mit Abstand das Beste und Finanzierbarste für uns, das wir bisher gesehen haben.
Alles andere in der Größe war bisher bei 400k Kaufpreis + Gebühren etc. + Modernisierungskosten… :confused:

Eine Bank, die gleichzeitig Makler ist und auch finanzieren
würde, würde ich für letzteres ohnehin nicht nehmen, das mal
nebenbei. Und wer entscheidet über den Kaufpreis? Kann die
Bank als Makler das überhaupt? Oder macht das der Eigentümer
selber?

Ich denke, der Eigentümer entscheidet. Wer da beratend tätig ist und wie viel Einfluss dieses Ratschläge haben, weiß ich nicht.

Wenn du selber sagst, du rechnest gesamt mit ca. 50% des
Kaufpreises für Mängelbeseitigung und Modernisierung - könnt
ihr euch das leisten? Ist ja die Frage, was das Haus überhaupt
kosten soll. Kostet es 100.000 Euro, lässt sich das womöglich
stemmen, bei 500.000 ist das schon eine andere Grösse.

Hm, siehe oben wegen Kaufpreis. Wir haben halt 100k€ EK und verdienen ok. Zusammen etwa 6500€ netto/Monat.

Mithin: etwas mehr Infos - aufgrund deines jetzigen Postings
würde ich sagen: mach einen Preisvorschlag, falls der
Verkäufer überhaupt verhandlungsbereit ist, ansonsten:
weitersuchen.

Reichen die Infos oder brauchst du mehr?

Ich weiß, dass am Preis noch etwas zu machen ist, aber so viel?

Gruß
Ex.

#6

Meine Ratio stimmt die eigebtlich in allem zu.
Ich muss echt mal schauen…

Aber das versteh ich nicht:

Dann würde ich mal dem Finanzierer die Mängelliste geben und

ihn bitten das haus zu bewerten. Diese Zahl würde ich dem
Makler unter die Nase halten.

Finanzierer und Makler sind evtl. ja dieselben…

Gruß

Nordlicht

#7

Servus,

wenn es keinen anderen Interessenten gibt, an den das Haus zum
angebotenen Preis weggeht, kannst Du mal schauen, ob und wie
weit der Verkäufer runtergeht. Der Zustand des Hauses dürfte
ihm und dem Makler bekannt sein.

Soweit ich weiß, gibt es keien anderen Interessenten. Das Haus steht seit September zum Verkauf und jetzt weiß ich auch, warum.

Ob der Zustand dem Eigentümer bekannt ist? Ich glaub es gar nicht. Ich denke, der denkt, das Haus ist der Traum, weil er es wirklich mit sehr viel Liebe (aber anscheinend zu wenig Ahnung und zu kleinem Budget) gebaut hat.
Dem Makler trau ich mittlerweile zu, dass er uns für blöd hält.

Wenn dann kommenden Montag einer dasteht, der das Scheckbuch
rauszieht und die Zahl draufschreibt, die auf dem Exposé
steht, hast Du halt gelitten.

Ja, da hast du auch wieder recht.

Schöne Grüße

Dä Blumepeder

#8

Finanzierer und Makler sind evtl. ja dieselben…

Du sprachst von einer Bank. Finanzierung und Makelei sind unterschiedliche Abteilungen und unterschiedliche Mitarbeiter. Nach meiner Gewerbeerlaubnis darf ich makeln und Kredite vermitteln, aber nicht beides beim selben Kunden.

#9

Hallo,

Das Haus steht momentan für 275.000€ zum Verkauf, wir würden
200k€ bieten.

Sieh es mal aus der Sicht des Verkäufers:
Er "träumt von 275.000 € und hätte gerne 260.000 € (oder so ähnlich).
Für diesen Kaufpreis gibt es nur einen Interessenten.

Jetzt möchte dieser Interessent aber nur 200.000 € zahlen.
Je nach Situation in dieser Gegend wird sich vielleicht jemand finden, der 220.000 € oder auch 240.000 € zahlen würde.

Was macht der Verkäufer nun?

Mit dem Angebot von 200.000 € konkurriert Ihr plötzllich mit anderen Schnäppchenjägern, die den gleichen Preis oder geringfügig mehr zahlen wollen. Dabei ist es egal, wieviel Ihr als Minderung ansetzen wollt oder nicht. (Dass 20 Jahre alte Bäder erneuert werden, ist für mich nicht als „Mangel“ zu sehen …)

Was nun?

Gruß
Jörg Zabel

#10

Hallo!

Es ist schwierig, dir einen guten Rat zu geben. Grundsätzlich entscheiden Angebot und Nachfrage den Preis. Die Nachfrage in den größeren Städten ist enorm, so dass jeder, egal welchen Schrott er verkaufen will, schwindelerregende Preise erzielt. Auf dem Land oder in ländlichen Gegenden ist es genau anders herum. Dort bekommt man so gut wie nichts für das Haus.

Du kannst nur entscheiden, ob dir das Grundstück diesen Preis wert ist. Liegt es in der Stadt, wird es sehr bald einen Käufer finden, der das alte Haus abreißen wird, um ein neues zu bauen. Natürlich würde ich m e i n e  Preisvorstellungen einbringen und die wären so, dass mit dem „Ersparten“ ich alle Mängel beheben könnte.

Am Rande bemerkt: Die anbietende Bank würde ich wahrscheinlich nicht für einen Kredit nehmen. Man sollte alles immer gut voneinander trennen.

Viel Erfolg, Hulda aus Fulda

#11

Die Bäder etc. sind auch kein Mangel, ich hab sie oben auch nicht als solchen aufgeführt. Ihr Alter und Zustand verringern jedoch den Sachwert.

Ich versteh aber, was du mir sagen willst.

Wahrscheinlich lassen wir es trotzdem drauf ankommen. Erstmal muss der Schnäppchenjäger auftauchen.
Wie gesagt, da tut sich seit September nichts. Der Eigentümer ist mittlerweile schon ausgezogen…

#12

Hallo,

einerseits kann Dir ja nicht mehr passieren, als das der Verkäufer deinen angemessenen Preis ablehnt. Andererseits stellt sich hier wirklich die Frage, was angesichts dieser massiven Mängel wirklich angemessen ist. Das klingt ja (je nach Anteil des Grundstücks am Kaufpreis) schon nach einem Sanierungsaufwand bei dem man ggf. an Abriss und Neubau denken könnte, wenn man einkalkuliert, dass da noch der ein oder andere Euro hinzukommt, wenn erst einmal alles aufgemacht ist.

Zudem ist der bisherige Zeitverlauf noch lange nicht so, dass der Verkäufer (gibt es da nicht konkrete Gründe im Einzelfall), jetzt schon in Panik wäre, das Objekt gar nicht los zu werden. Jeden Tag steht ein Dummer auf, und es gibt immer noch genug Leute, die ohne Gutachter kaufen, sich auch massivste Mängel schönreden, … Der Verkäufer wird zudem für seine weitere Lebensplanung den aktuellen Preis abzgl. Verhandlungsrabatt einkalkuliert haben. Und alles was an Rabatt darüber hinaus geht, ist für ihn schwer zu verkraften. Da wird er im Zweifelsfall erst mal auf den nächsten Dummen warten (zumal er ja bislang in den Objekt gelebt hat, und die Mängel selbst offenbar auch nicht als so gravierend empfunden hat, dass er sie beseitigt hätte).

Gruß vom Wiz

#13

Ich lese da ein „Sei du nicht der Dumme!“ raus. :smiley:

Wegen der nicht gemachten Sanierungen/Renovierungen:
Der Eigentümer ist weit über 80, weiblich und verwitwet.
Ich denke, ihr sind 1. die Mängel gar nicht klar und 2. ist und war kein Geld da für solche Maßnahmen.

Mein Eindruck ist, dass Geld war auch schon zu Zeiten des Hausbaus nicht da und man hat versucht, ein möglichst repräsentatives Haus möglichst günstig zu bauen (um nicht zu sagen hinzupfuschen).

Irgendwie hat das ja auch geklappt. Nur jetzt werden die Konsequenzen halt offensichtlich.

#14

Das Haus steht momentan für 275.000€ zum Verkauf, wir würden
200k€ bieten.

es wird käufer geben, die sich das geld für einen sachverständigen sparen. wenn ich der verkäufer wäre, würde ich leute, die mir eine mängelliste unter die nase halten und versuchen den kaufpreis ins nirvana zu drücken, klar machen, dass sie gerne woanders weitersuchen können.

entscheidet für euch, ob ihr etwas besseres findet und hört auf einem verkäufer seine immobilie, in der bestimmt jahrelang sein leben verbracht hat, madig zu machen. der schuss geht meistens nach hinten los.

und außerdem ist es sehr wohl ein kriterium, wenn man sich in ein objekt „verguckt“ hat. was soll man denn sonst kaufen? ein haus, das man eigentlich scheisse findet, aber wo der preis stimmt?

Da stellt sich auch die Frage, in welcher Lage sich das Haus
befindet,

Nachfrage im Großraum - riesig.

s.o. -> das macht eure position nicht unbedingt stärker

Aber das ist mit Abstand das Beste
und Finanzierbarste für uns, das wir bisher gesehen haben.

und? wielange sucht ihr schon ?

Alles andere in der Größe war bisher bei 400k Kaufpreis +
Gebühren etc. + Modernisierungskosten… :confused:

kenn ich…

gruß inder

#15

Hallo,

hat der Gutachter auch eine Wertermittlung durchgerechnet? Wie hoch ist der Verkehrswert? Wie hoch sind die Kosten? Unsere Gutachter hätten Sie auch bei den Preisverhandlungen unterstützt. Man wird wohl nie die kompletten Sanierungskosten aushandeln können.

Bei einer Beratung vor dem Immobilienkauf geht es um mehr als nur Mängel. Nun stehen Sie da uns wissen nicht weiter… Wir würden Sie auch noch weiter beraten.

MfG

Jens Gause
Geschäftsführer
Der Hausinspektor GmbH

#16

Nur mal so am Rande: Dass das Haus seit September angeboten wird, heißt nicht, dass es unverkäuflich ist. 3-4 Monate sind beim Hausverkauf keine lange Zeit - erst recht nicht, wenn man die Feiertage noch abzieht, an denen eh niemand Häuser besichtigt.

Angesichts der noch recht kurzen Zeit, sehe ich wenig Chancen für euer niedriges Kaufangebot. So schnell wird der Verkäufer nicht so rapide mit dem Preis runtergehen.

Gruß florestino

#17

Echt? Krass! Das scheint da anders zu sein. Und das ist nicht rechtens?

#18

Äh naja, wir könnten uns auch weiter professionell beraten lassen, wir haben ja einen Sachverständigen zur Hand.
Aber wozu sollen wir noch mehr Geld investieren, wenn es sich schon aufgrund der Mängelliste herauskristallisiert, dass es besser ist, die Finger von dem Objekt zu lassen?

Übrigens agieren Sie (der-hausinspektor) hier in der Gegend nicht, keine Sorge also, Ihnen ist kein Auftrag verlorengegangen. :smile:

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#19

Geschenkt ist noch zu teuer
Moin,

Es gibt auch noch ein paar andere Punkte, aber die obigen sind
wohl die deftigsten, von denen wir derzeit (also bauliche
Maßnahmenvorzunehmen) wissen.

kennst Du den Spruch im Betreff?

Ein Haus kauft man nicht mit dem Herzen, sondern mit dem Hirn.
Das haben wir damals zwar nicht getan, hatten aber das Riesenglück, daß wir kein Geldgrab erwarben.

Nach Deinen Erläuterungen ist das ein unkalkulierbares Wagnis, von dem ich mit meinem Heutigen Wissen eher abraten würde.
Es sei denn, Du bist ein Allroundhandwerker mit viel Zeit und Geld, der (und dessen Familie!) bereit ist auf nicht absehbare Zeit in/auf einer Baustelle zu leben.

Gandalf

#20

Äh naja, wir könnten uns auch weiter professionell beraten
lassen, wir haben ja einen Sachverständigen zur Hand.

das interessiert nicht beim kundenfang im internet

Aber wozu sollen wir noch mehr Geld investieren,

weil der hausinspektor kohle machen will

Übrigens agieren Sie (der-hausinspektor) hier in der Gegend
nicht,

das kann man ändern. umso höher werden die anfahrtskosten

keine Sorge also, Ihnen ist kein Auftrag
verlorengegangen. :smile:

na dann…

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