Mehrere Grundschulden - Auswirkung in Zwangsver

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo zusammen,
bräuchte mal eine Einschätzung zu folgender Situation:

Es gibt Grundstückbesitzer A und Dauerwohnrechtbesitzer B.
Auf einem großen Grundstück ist folgendes im Grundbuch eingetragen:

  • 3 Positionen Grundschulden zu insgesamt ca. 100.000 €. Diese sind aktuell getilgt, aber noch nicht gelöscht.
  • Ein Dauerwohnrecht für ein Gebäude auf dem Grundstück, welches allerdings nachrangig zu den 3 o.g. Grundschulden eingetragen ist.

Jetzt nimmt Grundstückbesitzer A einen hohen Kredit, sagen wir mal in Höhe von 200.000 € auf. Dieser wird einmal mit den 3 vorhandenen Grundschulden, welche vorrangig dem Dauerwohnrecht stehen abgesichert, und mit einer neuen Grundschuld in Höhe der restlichen 100.000 €, welches nachrangig dem Dauerwohnrecht eingetragen wird.

Welche Situation tritt ein, wenn A seinen Kredit nicht abbezahlen kann und es zur Zwangsversteigerung kommt? Insbesondere in Hinsicht auf das bestehenbleiben oder nicht-bestehenbleiben des Dauerwohnrechts.

Danke für eure Hilfe

#2

Hallo,

also vorweggenommen - der Eigentümer des Anwesens kann die vorhandenen Grundschulden so belasten, wie er will, es sei denn, es wären Zwischenrechte vorhanden.

Ein sogenanntes „Dauerwohnrecht“ (Sie meinen ein solches Wohnrecht, welches im Grundbuch eingetragen ist), wird im Fall der Zwangsversteigerung - unterstellt, die Zwangsversteigerung würde aus den ersten drei Grundschulden betrieben werden, rausfallen; das heißt, das Wohnrecht wird erlöschen.

Viel Glück.

#3

Hallo,

danke schonmal für die Antwort. Mal angenommen, A kann seine 200.000 € Kredit nicht abbezahlen. Könnte B dann nicht die 100.000 € aus den vorrangigen Grundschulden, theoretisch übernehmen und sein Dauerwohnrecht würde bestehen bleiben. Oder müssten dann die vollen 200.000 € übernommen werden?

#4

Hallo,
leider kann ich nicht weiterhelfen.
Gruß

#5

Nun, der Versteigerungserlös wird wie folgt verteilt:

Zuerst erhalten die Grundschuldgläubiger der ersten drei Grundschulden ihr Geld, und zwar den vollen Grundschuldbetrag zzgl. Zinsen. Meistens hängen nämlich noch Zinsen daran. Da mußt du im Grundbuch schauen, da steht bestimmt „…nebst 12, 15, 18% Zinsen“. Diese Zinsen können im Regelfall für drei Jahre geltend gemacht werden, so daß es tatsächlich keine TEUR 100, sondern eher TEUR 150 sind.

Dann kommen wir zu dem Wohnrecht. Dafür wird ein sogenannter Wertersatz gebildet, der sich im wesentlichen aus der ortsüblichen Miete und der statistischen Restlebenserwartung des Berechtigten errechnet. Der Wohnberechtigte erhält - sofern von dem Versteigerungserlös noch etwas übrig ist - diesen Wertersatz. Wenn dann immer noch Geld da ist, wird die letztrangige Grundschuld bedient.

Das Wohnrecht erlischt aber in jedem Falle.

#6

Nur noch zur Ergänzung, auch wenn es lediglich theoretischen Charakter hat:
Das Wohnrecht (und die drei vorrangigen Grundschulden) bleibt nur dann bestehen, wenn der Gläubiger der letztrangigen Grundschuld die Zwangsversteigerung betreibt und sich die erstrangigen Grundschuldgläubiger nicht daran beteiligen. Das ist aber wohl wirtschaftlich unsinnig und daher nur eine akademische Klarstellung.

#7

Zu Deiner nachgeschobenen Frage:
„Könnte B dann nicht die 100.000 € aus den vorrangigen Grundschulden, theoretisch übernehmen und sein Dauerwohnrecht würde bestehen bleiben. Oder müssten dann die vollen 200.000 € übernommen werden?“

Theoretisch sicherlich, aber in der Praxis wird der Wohnberechtigte die vollen TEUR 200 übernehmen müssen. Ich vermute, daß es sich um einen Kreditgeber handelt und nicht etwa Bank A die vorrangigen Grundschulden hält und eine zweite Bank B die nachrangige. Dann wäre die Bank ja mit der Muffe gepudert, wenn sie für die Hälfte ihres Geldes auf die gute Sicherheit verzichten und die schlechte behalten würde. Und selbst wenn es sich um zwei verschiedene Kreditinstitute handeln würde, dann gibt es sicher Zusatzvereinbarungen (Abtretung der Rückgewähransprüche, Einmalvalutierungserklärungen oder ähnliches), die Bank B ggü. Bank A offengelegt hat und womit Bank B sich gegen einen Deal zu ihrem Nachteil absichert.

#8

Hallo,

theoretisch könnten die ersten drei Grundschulden (Euro 100.000,00) „abgelöst“ werden.

Aber Vorsicht - es handelt sich um das sogenannte dingliche Recht, somit auch um die dinglichen Zinsen. Diese bewegen sich meistens um 15 % jährlich, oder höher.

Auch ist etwa ein Irrglaube, wenn man annimmt, dass diese Grundschulden nicht mehr voll valutieren könnten. Irrtum - wenn sie nicht valutieren, stehen sie dem Grundstückseigentümer zu.

Das Problem ist zwar professionell zu lösen, aber das werden Sie wohl alleine nicht schaffen, auch voraussichtlich nicht mit einem Rechtsanwalt, wenn er nicht absolut spezialisiert ist. Nur am Rande - davon gibt es nicht mal eine Hand voll bundesweit.

Viel Glück.

#9

Hallo,

grundsätzlich gilt:
Es, das Wohnrecht, steht in Abteilung II des Grundbuchs, in dem alle Beschränkungen, wie Nutzungsrechte und Dienstbarkeiten aufgeführt sind.
A)
Wenn das Niessbrauchrecht ranghöher ist, als das Recht des betreibenden Gläubigers, bleibt es nach der Versteigerung bestehen. Dies ist aber nur selten der Fall, da die Bank bei einer Finanzierung immer an die erste Rangstelle ins Grundbuch will.
B)
Wenn das Niessbrauchrecht Rang schlechter ist, erlischt es mit dem Zuschlag.
Es besteht dann Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös. Dieser ist aber fast immer wesentlich geringer als der Verkehrswert der Immobilie.

In Deinem Fall wird auf jeden Fall Zwangsversteigert!

http://www.schuldnerakuthilfe.com/lebenslanges-wohnr…

Grüsse

#10

Bei einer ZV wird zuerst die erstrangige Grundschuld bedient,danach das Dauerwohntrecht.

#11

Hallo,

die Frage wurde vorstehend schon gut beantwortet. Lösungsmöglichkeit wäre, dass Gebäude mit dem Dauerwohnrecht in ein Wohnungseigentumsrecht umzuwandeln. Dann könnte darauf das Wohnungsrecht und auf dem Rest des Grundstücks die Grundschuld/en eingetragen werden.

Gruß
i73