Mieter verschwunden - Wohnung leer zurückgelassen

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

folgende Situation: Jemand vermietet eine Wohnung, der Mieter zahlt eine Monatsmiete und verschwindet dann. Der Vermieter kriegt über das Bürgeramt den neuen Wohnsitz raus, schickt einen Einschreibebrief mit Kündigung und Aufforderung zur Zahlung und Herausgabe der Schlüssel, der Mieter reagiert jedoch nicht. Daraufhin betritt der Vermieter die Wohnung mit einem Zweitschlüssel (wichtiger Grund, da wegen offener Fenster Schäden an der Bausubstanz möglich wären), und findet die Wohnung in völlig leerem Zustand vor.
Eine Räumungsklage kommt ja offenbar nicht in Betracht, da es nichts zu räumen gibt. Frage: Kann der Vermieter nun davon ausgehen, dass der Mieter mit der Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden ist, und das Schloss austauschen und neu vermieten? Oder besteht die Gefahr, dass der Mieter noch auftaucht und dann behaupten kann, es wären Wertgegenstände in der Wohnung gewesen, die der Vermieter unterschlagen hat? Sollte er deswegen ein Protokoll anfertigen (mit Zeugen), in dem der Zustand der Wohnung dokumentiert wird?

Vielen Dank für die Hilfe
Frank

#2

Hallo,

Sollte er deswegen ein Protokoll anfertigen
(mit Zeugen), in dem der Zustand der Wohnung dokumentiert
wird?

Das du das noch überlegen mußt und nicht schon längst mit Fotos getan hast?

Gruß:
Manni

#3

Hallo,

Hallo,

folgende Situation: Jemand vermietet eine Wohnung, der Mieter
zahlt eine Monatsmiete und verschwindet dann.

Wurden die Folgemieten bezahlt ?
Es ist doch nicht verboten, mehrere Wohnungen in Deutschland zu mieten.
Und dies könnte vorerst auch eine Leerwohnung sein.

Der Vermieter
kriegt über das Bürgeramt den neuen Wohnsitz raus, schickt
einen Einschreibebrief mit Kündigung und Aufforderung zur
Zahlung und Herausgabe der Schlüssel, der Mieter reagiert
jedoch nicht.

Die Kündigungsfristen wurden beachtet ?

Daraufhin betritt der Vermieter die Wohnung mit
einem Zweitschlüssel (wichtiger Grund, da wegen offener
Fenster Schäden an der Bausubstanz möglich wären), und findet
die Wohnung in völlig leerem Zustand vor.

Könnte man auch als Hausfriedensbruch auslegen.
Offene Fenster ergeben für mich noch nicht unbedingt einen wichtigen Grund.

Eine Räumungsklage kommt ja offenbar nicht in Betracht, da es
nichts zu räumen gibt. Frage: Kann der Vermieter nun davon
ausgehen, dass der Mieter mit der Beendigung des
Mietverhältnisses einverstanden ist, und das Schloss
austauschen und neu vermieten?

Nein - das Mietverhältnis besteht ja noch.

Oder besteht die Gefahr, dass
der Mieter noch auftaucht und dann behaupten kann, es wären
Wertgegenstände in der Wohnung gewesen, die der Vermieter
unterschlagen hat? Sollte er deswegen ein Protokoll anfertigen
(mit Zeugen), in dem der Zustand der Wohnung dokumentiert
wird?

Was soll dies bringen ?
siehe oben.

Vielen Dank für die Hilfe
Frank

Gruß Merger

#4

Der Vermieter darf die Wohnung überhaupt nicht betreten. Er muss auf Herausgabe klagen.

#5

eine gute Idee…:smile:

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#6

Da scheint aber einiges komisch zu sein…

folgende Situation: Jemand vermietet eine Wohnung, der Mieter zahlt eine Monatsmiete
und verschwindet dann.

ja und ??
Solange er Miete zahlt,kann er doch machen was er will…

Der Vermieter kriegt über das Bürgeramt den neuen Wohnsitz raus,

auf welcher Rechtsgrundlage ??..es bestehen keine Schulden…

schickt einen Einschreibebrief mit Kündigung und Aufforderung zur Zahlung und
Herausgabe der Schlüssel, der Mieter reagiert jedoch nicht.

auch hier wieder,warum ??..es gibt keine Verpflichtung für den Mieter,ständig anwesend zu sein…

Daraufhin betritt der Vermieter die Wohnung mit einem Zweitschlüssel (wichtiger Grund,
da wegen offener Fenster Schäden an der Bausubstanz möglich wären), und findet die
Wohnung in völlig leerem Zustand vor.

War der Besitz des Zweitschlüssels denn im Mietvertrag vereinbart ? Ansonsten
ganz klar Hausfriedensbruch

Was für ein wichtiger Grund??

Eine Räumungsklage kommt ja offenbar nicht in Betracht, da es nichts zu räumen gibt.

Doch,nur die kommt in Betracht

Oder besteht die Gefahr, dass der Mieter noch auftaucht und dann behaupten kann, es
wären Wertgegenstände in der Wohnung gewesen, die der Vermieter unterschlagen hat?
Sollte er deswegen ein Protokoll anfertigen (mit Zeugen), in dem der Zustand der
Wohnung dokumentiert wird?

Natürlich und solch ein Protokoll hätte bei einem Zweitschlüssel keinerlei Wert…

#7

Nun, er zahlt natürlich KEINE Miete - das ist es ja gerade. Er hat eine Monatsmiete gezahlt (Juni), die beiden folgenden nicht mehr. Die Kündigung ist dann anfang September rausgegangen.

Fotos von der leeren Wohnung sind gemacht worden, aber die haben ja keine große Beweiskraft ohne Zeugen (kann man ja nicht sehen von wann die sind).

Da keiner gesehen hat, dass der Vermieter in der Wohnung war, könnte er ja auch nochmal MIT Zeugen reingehen, und das dann offiziell als „Wohnungsbetretung“ protokollieren. Wenn der Zweitschlüssel illegal ist, dann notfalls auch mit einem Schlüsseldienst. (Obwohl im Mietvertrag steht, dass der Vermieter das Recht hat, die Wohnung „zur Prüfung ihres Zustandes“ zu betreten).

Wie würde denn so eine „Klage auf Herausgabe“ ablaufen, und wie lange dauert das?

#8

Der Vermieter darf die Wohnung überhaupt nicht betreten. Er
muss auf Herausgabe klagen.

Es sei denn, der Mieter hat den Besitz an dieser aufgegeben, was hier durchaus im Raum steht.

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#9

Das ist eine interessante Antwort.
Wie wäre so etwas zu dokumentieren?

vnA

#10

Wie man das jetzt " dokumentiert", kann ich nicht sagen.

Maßgeblich ist, dass man eine Räumungs-, und Herausgabeklage ja nur erheben muss, weil der Mieter (idR. nach der Kündigung) eben noch Besitz an der Wohnung hat und dieser durch § 854 BGB geschützt ist.

Hat er den Besitz aufgegeben, muss man auch nicht klagen. Wann das ist, ist nur aufgrund der konkreten Umstände festzustellen. Dafür kann insb. sprechen, dass Mieter und Möbel weg sind und das auch einige Zeit, fehlende Mietzahlungen sprechen ebenfalls dafür.

#11

Da fällt mir noch ein: Der Mieter hat auch das Namensschild am Briefkasten entfernt, nur das an der Klingel ist noch dran - also kann man wohl wirklich davon ausgehen, dass er mit der Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden ist !?

#12

Es sei denn, der Mieter hat den Besitz an dieser aufgegeben,
was hier durchaus im Raum steht.

Das sehe ich anders. Du willst bloßes Schweigen als Besitzaufgabe deuten. Schweigen kommt aber kein Erklärungswert zu. Auch Nichtzahlen ist keine Erklärung. Selbst wenn ein einzelner Schlüssel zurückgegeben worden wäre, könnte darin in der Regel keine ausreichende Besitzaufgabe zu sehen sein (vgl. BeckRS 2012, 07246, wo selbst für diesen Fall eine enge Ausnahme definiert wird). Mir wäre nicht bekannt, dass irgendein Gericht in einem Fall wie dem hier diskutierten von einer Besitzaufgabe ausgegangen wäre (natürlich weiß ich nicht, wie viele Urteile du in diese Richtung schon gesprochen hast…)

#13

Maßgeblich ist, dass man eine Räumungs-, und Herausgabeklage
ja nur erheben muss, weil der Mieter (idR. nach der Kündigung)
eben noch Besitz an der Wohnung hat und dieser durch § 854 BGB
geschützt ist.

Sagen wir besser mal nach §§ 859 ff. BGB.

Eine Räumungsklage wäre vorliegend in der Tat sinnlos, weil das Objekt ja leer ist. Die Herausgabeklage halte ich für zwingend erforderlich. Dabei stelle ich gar nicht nur auf den Besitzschutz ab. Erst mit dem Urteil bekommen wir eine Entscheidung über die Fortdauer des Mietverhältnisses bzw. eben das Ende des Mietverhältnisses. Existiert das Mietverhältnis noch, kann sich der Vermieter, der die Mietsache eigenmächtig in Besitz nimmt, schnell Probleme bekommen: einstweilige Verfügung zu Gunsten des Mieters auf Wiedereinräumung seines Besitzes, ggf. Schadensersatz, Ermittlungsverfahren wegen Hausfriedensbruchs…

#14

Hallo,

Nein,davon kann man nicht ausgehen…Namenschilder können auch durch Kinder usw.
entfernt worden sein…das ist kein Indiz für die Aufgabe der Wohnung.

#15

Das sehe ich anders. Du willst bloßes Schweigen als
Besitzaufgabe deuten.

Ich deute überhaupt nichts, ich habe davon gesprochen, dass die Möglichkeit in Betracht kommt. Dass Du das hingegen schon kategorisch ausschließt, ist verwunderlich und der mietrechtilchen Praxis fremd.

Schweigen kommt aber kein Erklärungswert
zu.

Ich bezog mich nicht auf das Schweigen, sondern die Handlung des Verschwindens und Entfernens der Möbel, der man eine Besitzaufgabe entnehmen kann oder auch nicht, was man im Internet nicht feststellen kann.

Auch Nichtzahlen ist keine Erklärung.

Das kann man so nicht sagen, sondern es kommt darauf an, wie man das im Gesamtzusammenhang deutet.

Selbst wenn ein
einzelner Schlüssel zurückgegeben worden wäre, könnte darin in
der Regel keine ausreichende Besitzaufgabe zu sehen sein (vgl.
BeckRS 2012, 07246, wo selbst für diesen Fall eine enge
Ausnahme definiert wird).

Die Entscheidung basiert auf einem ganz anderen Sachverhalt und stellt zudem keine grundsätzliche abstrakte Aussage auf, die für oder gegen eine bestimmte Wertung in diesem Fall sprechen würde, so dass sie hier nicht weiter hilft.

Mir wäre nicht bekannt, dass
irgendein Gericht in einem Fall wie dem hier diskutierten von
einer Besitzaufgabe ausgegangen wäre

Und?

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#16

Existiert das
Mietverhältnis noch, kann sich der Vermieter, der die
Mietsache eigenmächtig in Besitz nimmt, schnell Probleme
bekommen: einstweilige Verfügung zu Gunsten des Mieters auf
Wiedereinräumung seines Besitzes,

Was hat die mit dem Bestehen oder Nichtbestehen des Mietvertrages zu tun?

ggf. Schadensersatz,

Der hängt hier nur vom bestehenden Mietvertrag ab?

Ermittlungsverfahren wegen Hausfriedensbruchs…

Den der Vermieter auch nach der Kündigung genauso begeht (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 02.03.2006, Aktenzeichen: III - 3/06 - 1 Ss 2/06, III - 3/06, 1 Ss 2/06).

#17

Eine Räumungsklage wäre vorliegend in der Tat sinnlos, weil
das Objekt ja leer ist.

Woher weißt Du denn, dass der Vermieter keine Ansprüche auf Rückbau, Instandsetzung oder sonstige Herstellung des vetragsgemäßen Zustandes geltend machen will? Der Räumungsanspruch umfasst wesentlich mehr, als nur die Leerung der Wohnung.

Die Herausgabeklage halte ich für
zwingend erforderlich.

Nur, wenn noch Besitz besteht.

#18

Nur als Beispiel:

OLG Köln, Urteil vom 21.02.1997, Aktenzeichen: 19 U 168/96, LSK 1997, 480035:

„Wesentliche Indizien für eine Besitzaufgabe und den entsprechenden Aufgabewillen des Mieters von Räumlichkeiten sind das mit der Einstellung der Mietzinszahlung einhergehende Unterbleiben der Sachnutzung und das Hinterlassen der Räumlichkeiten in unverschlossenem Zustand nach fristloser Vertragskündigung durch den Vermieter.“

„Es deutet darauf hin, daß ein Mieter den Besitz an den Mieträumen aufgeben will, wenn er mit der Durchführung von Bauarbeiten beginnt, diese dann (aus Geldmangel) abbricht und die Räume unverschlossen leerstehen läßt.“

Hier ist auch nichts als Schweigen und dennoch liegt eine Besitzaufgabe vor. Zudem ist ein Auszug und der Bezug einer neuen Wohnung auch kein Schweigen, sondern eine postive Handlung, die entsprechend gedeutet werden kann. Ein Erklärungsgehalt ist ohnehin nicht erforderlich, da die Besitzaufgabe keine Willenserklärung ist, sondern nur von einem natürlichen Willen getragen sein muss. Dieser wird kann durch den Auszug aus der Wohnung, die Einstellung der Mietzahlung und den Bezug einer neuen Wohnung erkennbar werden. Ob das so ist, ist eine Frage der Wertung des Einelfalles.

Beck’scher Online-Kommentar BGB, Hrsg: Bamberger/Roth, § 856 Rdn. 6:

„Sonstige Aufgabehandlungen sind zB: das Verlassen von zu räumenden Grundstücken, Wohnungen, Gewerberäumen etc (OLG Köln NJWE-MietR 1997, 227 f), selbst wenn nicht alle Schlüssel zurückgegeben werden, sofern kein Benutzungswille mehr gegeben bzw ersichtlich ist.“

Dass vorliegend, wo der Mieter keine Miete mehr zahlt, ausgezogen ist, eine neue Wohnung bezogen und sich dort angemeldet hat, ein Benutzungswille möglicher Weise nicht mehr ersichtlich ist, ist offensichtlich, abschließend aber nur durch das zuständige Gericht festzustellen.

Brandenburgisches, Oberlandesgericht, Urteil vom 24.03.1999, Aktenzeichen: 3 U 216/98:

„Letztlich kommt es nicht entscheidend darauf an, ob der Mieter den Besitz an sämtlichen Schlüsseln, sondern ob er – bei wertender Betrachtung – den Besitz am Mietobjekt aufgegeben und dem Vermieter verschafft hat. Der erkennende Senat folgt daher nach eingehender Erörterung und Beratung der Auffassung, wonach zur Erfüllung der Rückgabepflicht nicht zwingend die Aushändigung aller Schlüssel erforderlich ist“

Zum Unterschied zwischen Besitzaufgabe und (vertraglich geschuldeter) Besitzrückgabe OLG Saarbrücken, Urteil vom 09.03.2006, Aktenzeichen: 8 U 119/05-37:

„Dem steht auch nicht entgegen, dass der Beklagte die Schlüssel für das als Büroraum genutzte Tankstellengebäude nicht an die Klägerin zurückgegeben hat. Für die Frage, ob eine Besitzverschaffung an dem Betriebsgrundstück vorliegt, ist entscheidend, ob der Mieter - bei wertender Betrachtung - den Besitz am Mietobjekt aufgegeben und dem Vermieter verschafft hat. Dazu ist nicht zwingend die Aushändigung aller Schlüssel erforderlich […] Zwar hat der Beklagte nicht dargetan, wie er der Klägerin den Besitz übertragen haben will, weshalb davon auszugehen ist, dass er lediglich den Besitz an dem Grundstück aufgegeben hat.“ .

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#19

Nach dem illegalen Öffnen der Wohnung und der Feststellung, dass diese leer geräumt ist, erscheint es aus rechtlichen- und Kostengründen am sinnvollsten das Schloss funktionsunfähig zu machen und die Tür offen stehen zu lassen. Irgendwann meldet sich jemand, der diesen Zustand bei mir als Vermieter anzeigt. Dann kann ich ja unter Zeugen feststellen, dass die Wohnnutzung offensichtlich aufgegeben wurde.

vnA

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#20

Nach dem illegalen Öffnen der Wohnung und der Feststellung,
dass diese leer geräumt ist, erscheint es aus rechtlichen- und
Kostengründen am sinnvollsten das Schloss funktionsunfähig zu
machen und die Tür offen stehen zu lassen. Irgendwann meldet
sich jemand, der diesen Zustand bei mir als Vermieter anzeigt.
Dann kann ich ja unter Zeugen feststellen, dass die
Wohnnutzung offensichtlich aufgegeben wurde.

Jupp.

Das sind ja eh in der Praxis alles völlig unproblematische Fälle. Wenn der Mieter seine Möbel mitgenommen hat (wenn auch häufig nicht den Müll) und weg ist, ist er weg. Ich habe noch keinen einzigen gehabt, der die Wohnung verlassen hat und nachher wieder gekommen ist, weil er nicht ausgezogen sei.

Die einstweiligen Verfügungen auf Wiedereinräumung des Besitzes resultieren allesamt aus kalten Räumungen.