Hallo liebe Experten,
Ich habe heute eine Mieterhöhung zum 01.12.2012 schriftlich erhalten. Die Begründung: inflationsbedingt, da keine Mieterhöhung seit 2003 statt gefunden hat. Ist diese Mieterhöhung zulässig? Falls ja, wie sieht es mit den Fristen aus? Ist da nicht 3 Monate Frist einzuhalten?
Vielen Dank im Voraus
Gruss
Lena
genau so ist es! Vermieter dürfen die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete in den 15 Monaten zuvor nicht gestiegen ist. Obergrenze sind 20 Prozent Erhöhung innerhalb von drei Jahren – und vor allem die so genannte „ortsübliche Vergleichsmiete“. Das sind die Mieten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren üblich waren.
Formal reicht es aus, wenn der Vermieter drei einzelne, höhere Vergleichsmieten als Begründung für eine Mieterhöhung nachweist. Der Vermieter darf die Miete aber nicht durch die gezielte Auswahl besonders teurer Vergleichswohnungen hochtreiben. Stimmt Mieter der erhöhung nicht schriftlich zu, muss Vermieter auf zustimmung klagen und wenn er auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagt, muss er im Zweifel beweisen, dass seine Forderung die Vergleichsmiete nicht übersteigt. Das kann mit dem Gutachten eines Sachverständigen gelingen – oder auch nicht.
Hallo
es gibt so eine Art von Mieterhöhung, das Ganze nennt sich Indexmiete bzw. Mietanpassungklausel nach Indexveränderung, dabei richtet sich die Mieterhöhung nach der Veränderung des Preisindex der vom Statistischen Bundesamt ermittelt und veröffentlicht wird (also nach der Inflationsrate).
Da nicht benannt ist, ob und in welcher Form/Wortlaut hierzu etwas vereinbart ist, am besten selbst mal durchlesen - z.B. hier
http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgem…
Hallo, ich bin zwar kein Experte, aber wenn du seit 2003 keine Mieterhöhung bekommen hast, würde ich mal ganz ruhig sein und die Erhöhung (Wieviel?) akzeptieren Wenn du dem Vermieter Ärger machst, wird es aus sein mit der Freundschaft.
Hallo Lena,
ich würde sagen dass ist so nicht zulässig, googlen bringt schnelle Hilfe:
http://de.wikipedia.org/wiki/Mieterhöhung
http://www.sueddeutsche.de/geld/mieterhoehung-gruend…
Es ist für eine Beurteilung immer auch die Regelung lt. Mietvertrag nötig!
Ich denke die Erhöhung ist hier falsch formuliert und daher nicht gültig.
Du könntest einfach schriftlich darauf hinweisen dass die Erhöhung lt. Par. 557 BGB so nicht korrekt ist.
Allerdings wirst Du damit das Verhältnis zum Vermieter schlagartig verschlechtern und er die Mieterhöhung durch andere Formulierung letztendlich doch durchsetzen!
Du könntest ihn auch anrufen und Dich erkundigen; evtl. lässt sich ja der Zeitpunkt und/oder die Erhöhung etwas verhandeln?
Gruß
David
Hallo Lena,
dem Grunde nach ist eine solche Mieterhöhung durchaus zulässig. Neun Jahre ist eine lange Zeit.
Aber: die Anzeigefrist ist zu kurz. Zum 01.12.2012 ist keine Mieterhöhung möglich. Wie Du schon selber vermutet hattest: es greift die 3-Monats-Frist. Erklärt ist dies unter anderem in $ 559 b des BGB.
Weiterhin interessant für Dich ist der $ 558 BGB. Die Höhe der Mieterhöhung hast Du nicht angegeben, sie darf 20 % nicht übersteigen. Und außerdem darf die Kaltmiete nicht über das ortsübliche Vergleichsniveau rutschen.
Und noch was ist relevant für Dich: möglicherweise sind Dir im Mietvertrag bezüglich einer möglichen Mieterhöhung Dinge auferlegt, die unzulässig sind. Also eine gesetzeswidrige Klausel. Dazu müssten wir die Passagen aus dem Mietvertrag zu Mieterhöhung haben. Bei den Schönheitsreparaturen ist es beispielsweise häufig so, dass Mieter mit gesetzeswidrigen Klauseln über den Tisch gezogen werden.
Viele Grüße
JB
Mieterhöhung unwirksam, da Begründung nicht stichhaltig und Fristen nicht eingehalten sind.
Nachweisbar schriftlich widersprechen und in Ruhe abwarten.
MfG
pete88
Danke!
danke!
Danke!
Hallo, ich bin zwar kein Experte, aber wenn du seit 2003 keine
Mieterhöhung bekommen hast, würde ich mal ganz ruhig sein und
die Erhöhung (Wieviel?) akzeptieren Wenn du dem Vermieter
Ärger machst, wird es aus sein mit der Freundschaft.
Danke!.
Hallo Björn,
Danke für die schnelle Rückmeldung!
Die Erhöhung ist bei unter 10%. Mir gings mehr oder weniger um die Formulierung und die Fristen. Soweit ich weiss, ist Inflation kein Grund zur Mieterhöhung und sollte bereits im Mietvertrag (staffeln) berücksichtigt werden, ist sie aber nicht. Ich werde der Miterhöhung zustimmen, allerdings nicht zum 01.12.
Grüße
Danke, werde ich machen!
Gruß
Diese Frist ist natürlich viel zu kurz. Dadurch ist das Mieterhöhungsverlangen hinfällig geworden, Ihr Vermieter muss ein neues mit der richtigen Frist stellen. Und er muss auch diese Mieterhöhung begründen. Einfach zu schreiben, ich will mehr Geld, geht natürlich nicht.
Wie ein richtiges Mieterhöhungsverlangen auszusehen hat, können Sie in den folgenden Links nachlesen:
http://www.anwaltskanzlei-obst.de/beitraege/mietrech…
Hallo,
was steht im Mietvertrag? Danach geht es ! Einfach nachlessen! Wir erhöhen meistents nach Mieterwechsel die Miete, ich rate immer ausziehen! Es gibt genug Wohnraum. STress mit dem Vermieter ist immer unötig! mfg
Hallo,
also es gibt einen Indexmietvertrag. Da wird im schriftlichen Mietvertrag eine Indexmiete
gem. § 557 b BGB vereinbart, "Nach dieser Vorschrift kann nämlich die vom Mieter zu zahlende Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt werden. …"Die geänderte Miete wird mit dem übernächsten Monat nach dem Zugang der Erklärung fällig " (http://www.haus-und-grund-itzehoe.de/Haus_und_Grund_…) Folge ist, dass nach 1 Jahr der Vermieter die Miete erhöhen kann, ohne dass die Mieter zustimmen müssen.
Die mögliche Mieterhöhung wird an folgendem Beispiel verständlich: „Die Mieterhöhung in Prozent wird durch folgende Formel errechnet: (Neuer Indexstand : alter Indexstand x 100) - 100. Ein Beispiel: Bei Vertragsschluss im Juli 2005 betrug der Preisindex 100,3 Punkte. Im April 2009 beträgt der Index 106,8 Punkte. Eine Erhöhung der Nettokaltmiete um 6,5 % wäre möglich. Die Indexzahlen werden monatlich auf www.destatis. de veröffentlicht“ (http://www.mhmhamburg.de/i_upload/info21_09_09_netz.pdf) Ob es hier auch eine Kappungsgrenze gibt, weiß jedoch nicht.
Sollten Sie also einen Indexmietvertrag haben, dann wäre eine Erhöhung ohne Ihre Zustimmung möglich aber eben erst nach 3 Monaten und nach der obigen Formel berechnet.
Sollten Sie keinen Indexmietvertrag haben, muss der Vermieter die Mieterhöhung begründen:
* durch einen Mietspiegel oder
* durch ein Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder
*durch die Nennung der Miethöhe von drei Vergleichswohnungen. (http://ratgeber.immowelt.de/wohnen/recht/mietrecht/a…)
Und er muss die Kappungsgrenze einhalten, heißt: innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen.
"Selbst wenn das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, erhöht sich die Miete nicht automatisch, sondern nur dann und nur in dem Umfang, in dem der Mieter zustimmt bzw. gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wird. Im Mieterhöhungsschreiben ist der Mieter zur Zustimmung aufzufordern. Erst wenn die Zustimmung verweigert wird, darf der Vermieter eine Zustimmungsklage erheben.
Um die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen, steht dem Mieter gemäß § 558b Abs. 2 BGB eine Überlegungsfrist zu, die sich wie folgt berechnet: Der Monat, in dem die Mieterhöhung ankommt und die beiden folgenden Monate. Der Mieter kann innerhalb dieser Zeit auch das Mietverhältnis mit einer Frist von 2 weiteren Monaten schriftlich kündigen. Macht der Mieter von diesem Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB Gebrauch, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
(Mehr hierzu bei: http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/mieterhoehun…)
Es gibt eine Checkliste anhand derer man das Mieterhöhungsschreiben überprüfen kann : siehe http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/ratgeber/mi…
„Eine der Textform nicht genügende Mieterhöhung ist unwirksam und kann auch nicht nachgebessert werden. Sie löst keinerlei Verpflichtung für den Mieter aus. Der Vermieter kann lediglich durch eine (diesmal korrekte) Neuvornahme der Mieterhöhung diese mit entsprechender zeitlicher Verzögerung wirksam werden lassen.“ (http://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/m…)
Also meine Meinung: wenn Sie einen normalen Mietvertrag haben - ohne Index - ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, da eine korrekte Begründung fehlt. Sie hätten jedoch grundsätzlich eine Frist bis zum Ende des übernächsten Monat zuzustimmen oder nicht - ich glaube, dass ein Schweigen als Ablehnung gilt.
Was Sie in keinem Fall machen sollten: die erhöhte Miete zahlen; dies gilt als Zustimmung, egal ob die Mieterhöhung unwirksam war oder korrekt begründet war.
Gruß elfriede
Hallo Lena,
eine Mieterhöhung mit der Begründung „inflationsbedingt“ ist nicht zulässig.
Im Übrigen ist zu unterscheiden, ob es sich um eine preisgebundene (eher selten) oder eine frei finanzierte Wohnung handelt, da dann unterschiedliche Mieterhöhungsmöglichkeiten bestehen.
Bei frei finanzierten Wohnungen gilt tatsächlich eine Überlegungsfrist von mindestens 2 Monaten. Begründet werden muß die Mieterhöhung unter Hinweis auf einen Mietspiegel, einer Mietdatenbank oder mit Vergleichswohnungen.
Ich hoffe dies hilft ein wenig.
Gruß
Sebastian
Ciao Pea,
a) die Begründung zur Mieterhöhung ist sachlich nicht möglich. damit ist die gesammte Mieterhöhung unzulässig.
b) die Frist ist ebenfalls unzulässig.
=> Mieterhöhung nicht akzeptieren und vorallem nicht zahlen.
Damit kommen wir zum Kern des Fragekomplexes:
- unablässig: lies deinen Mietvertrag.
- vermutl. hast einen Standart Mietvertrag der den Mietzins/Miete festlegt. Wenn der Vermieter den im Vertrag bezeichneten Mietzins ändern will, musst du dieser Vertragsänderung zustimmen.
- Die erstmalige Zahlung gilt als Zustimmung. Wenn du die Mieterhöhung ablehnst hast du ca 3 Monate dafür Zeit. Bei der von dir genannten Frist würde ich mich bereits im Dezember melden um uncharmanten Fragen zuvorzukommen.
- Die Ablehnung einer Mieterhöhung sollte rechtlich vertretbar sein (zB unzulässige Begründung). Je Ablehnung reicht ein Grund! Der Mieter kann dann eine Mieterhöhung einklagen. Dessen solltest dir bewußt sein, denn dieser Stress für ein paar Euro im Monat muss sich für den Vermieter erst wieder amortisieren.
- Solltest du (morlisch) den Eindruck haben, dass deine Miete im Vergleich sehr günstig ist. Informier dich nach der Vergleichsmiete in deiner Kommune (Lage, Ausstattung, Größe) etc. … Auf lange Sicht kann dein Vermieter auf diese Vergleichsmiete anheben. Aber auch nur in Schritten und mit Fristen.
Je nach Lage solltest folgendes beherzen:
I) nicht zahlen aber deinen Vermieter kontaktieren
II) überlege Dir wie lang willst du noch in deiner Wohung bleiben? (Wenn du in nächster Zeit eh umziehen wolltest, lohnt sich eine rechtsmittelerschöpfende Verweigerungshaltung)
III) bist du gern in deiner Wohung und willst da auch bleiben? Dann informier dich was die Wohung im Durchschnitt kosten könnte + überleg dir was sie dir (Miete) max wert ist.
IV) Geh auf dienen Vermieter zu, informiere ihn über deine Ablehnug. Versuch raus zuhören ob ers nur versuchen wollte oder ob er mehr Geld haben will. Mach ihm ggf nen Vorschlag zu einer Erhöhung mit Firsten.
=> Zentral: es geht um eine Vertragsänderung, der beide Vertragsparteien zustimmen müssen. Achte auf weitere Veränderung oder mach dir Gedanaken ob ein gänzlich neuer Vertag viell auch Vorteile haben kann.
Wie immer empfehle ich: sei dipolamtisch, lass dich aber nciht unterkriegen!
Viel Erfolg!
cumar
Danke,
im Mietvertrag steht dazu nichts, ausziehen möchte ich nicht unbedingt. Wie sieht es mit den Fristen aus? Ich würde seine Forderung akzeptieren, da ich recht gerne hier wohne.
Viele Grüße
Lena
Danke für eine solche ausführliche Erklärung!
Gruß
Lena