Hallo Babs!
Bitte entschuldige meine späte Antwort, doch leider hatte ich aufgrund der Saison so viel zu tun, dass ich nicht früher zum Beantworten Deiner Frage gekommen bin.
Du machst Dir viele Gedanken um nichts. Ich bin zwar kein Rechtsanwalt, doch es ist völlig klar, dass Dein Mieter im Unrecht ist.
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Der Mieter hat die Wohnung in einem Zustand gemietet, der ihm bekannt war. Sofern sich der Mietgegenstand nicht aus einem klar definierten Sachmangel verschlechtert hat, muss Dein Mieter mit der Technik leben, die er gemietet hat. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Modernisierung, insbesondere nicht, um ihm Unterhaltungskosten zu sparen.
Wenn die Fenster oder die Heizung einen Defekt haben, muss er diesen Defekt melden und ggf. unter Fristsetzung eine Reparatur verlangen. Eine Reparatur kann jedoch lediglich eine Instandhaltung bedeuten, nicht aber eine Konstruktionsänderung. Ich gehe einfach mal davon aus, dass die Konstruktion selbst ohne Mängel ist, womit gemeint ist, dass Fenster und Heizung samt Montage dem Stand der Technik zum Zeitpunkt der Anschaffung oder Montage entsprechen.
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Wenn Heizkörperthermostate zwischen 3 und 4 stehen, dann riegeln die Thermostate etwa bei 23 Grad Lufttemperatur den Zustrom von warmem Heizungswasser ab. Dass die Lufttemperatur direkt am Heizkörper viel wärmer als im übrigem Raum ist, besonders wenn dieser groß oder durch offene Türen mit anderen Räumen verbunden ist, ist wohl jedem Laien klar. Dass dann die tatsächliche Raumtemperatur, die zum Bestimmen eines Vergleichswerts in der Regel in 1m Höhe an einer der Heizung gegenüberliegenden Wand oder an der (geschlossenen) Zimmertür gemessen wird, noch immer 20° Celsius beträgt, dann kann man sich ganz gewiss nicht beschweren.
Um die Qualität der Heizung beurteilen zu können, müssen zur Kontrolle die Heizkörperthermostate auf Maximum stehen oder komplett demontiert sein. Alles andere verfälscht die Leistungswerte der Heizungsanlage. Die Heizungsanlage funktioniert, wenn die Raumluft ohne Einfluss von Thermostaten durch die Heizungsanlage auf die an der Heizungsanlage eingestellte Temperatur auch bei Schwankungen der Außentemperatur gehalten wird. Sollte die Themperaturskala an der Heizung nicht mit den erreichten Lufttemperaturen in den Räumen übereinstimmen, was eigentlich immer der Fall ist, reicht es völlig, wenn die Heizung die Raumluft im kältesten Raum auf etwa 22° Grad Celsius bringen und halten kann.
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Wenn die Miete dauerhaft gemindert werden soll, dann kann dies nur im gegenseitigen Einverständnis von Mieter und Vermieter erfolgen, da es sich dann um eine Vertragsänderung handelt.
In allen anderen Fällen kann der Mieter nur verlangen, den Mietgegenstand in den vertragsmäßigen Zustand zu bringen, wobei er erklären muss, was nicht vertragsgemäß ist, und er für konkret diese Wiederherstellung des vertragsgerechten Zustandes zunächst eine angemessene Frist zu benennen hat, bevor er mit einer angemessenen Mietminderung diese Wiederherstellung erzwingen darf. Wie oben schon geschrieben, ist der vertragsgerechte Zustand der, der bei Vertragsbeginn bestand. Eine Verschlechterung durch gewöhnliche Abnutzung oder übliche Alterung ändert die Vertragsmäßigkeit des Mietgegenstandes nicht, sofern diese nicht typische Funktionen der Mietsache beeinträchtigt.
Was typische Funktionen sind, das ist allerdings oft sehr verwunderlich und meistens erfolgt die Überraschung zu Gunsten des Vermieters. So gibt es zum Beispiel einen mir bekannten Fall, dass eine Isolierglasscheibe blind geworden ist und der Mieter den Austausch der Scheibe durch den Vermieter verlangen wollte. Wer glaubt, dass diese Scheibe auf Kosten des Vermieters ausgetauscht werden musste, liegt gewaltig falsch. Die Durchsichtigkeit einer Isolierglasscheibe gehört - man glaubt es kaum - nicht zu den Eigenschaften, die eine Isolierglasscheibe zu leisten hat. Hintergrund zu dieser Bewertung ist, dass auch Ornamentglasscheiben in Wohnräumen zulässig sind und es ebenso auch keine Bestimmung darüber gibt, dass klare Scheiben auch klar bleiben müssen. Jedem Laien ist klar, dass durch die Trübung der Scheibe sich die Lichttransmission verschlechtert und, weil die Trübung durch Zerstörung der Isolation verursacht wird, sich auch die Wärmedämmung der Scheibe verschlechtert hat. Die Beleuchtung durch Tageslicht und die Wärmedämmung sind jedoch gesetzliche Ansprüche, die man an Wohnräume stellt. Ob sich die Verschlechterung der Lichttransmission oder der Wärmedämmung so stark im Verhältnis zum Originalzustand auswirkt, dass hierdurch die Wohnqualität, gemäß den zum Zeitpunkt der Anschaffung gültigen Normen, untragbar oder gesetzwirdig ist, muss der Mieter gegenüber dem Vermieter erst einmal beweisen, bevor er den Vermieter zur Nachbesserung auffordern kann, geschweige denn durch Mietminderung zwingen darf.
Mache Dir also weniger Sorgen um Deine Rechtslage. Allerdings ist ein Streit zwischen Mieter und Vermieter immer sehr lästig. Meistens leidet der Vermieter mehr als der Mieter durch einen solchen Streit. Sinnvoll wäre es daher, einen Mittelweg zu finden, wenn man den Mieter behalten will. Man muss sich jedoch davor hüten, verbindliche Versprechen zu machen, die man nicht halten kann oder will. Sollte die Suche nach einem Nachmieter weniger problematisch sein, kann und sollte man sein Recht natürlich mit der erforderlichen Härte durchsetzen. Verwöhnte Mieter sind meistens problematisch, da sie sich schlecht an die guten Zeiten erinnern können und jede Veränderung zu ihren Ungunsten, egal wie sehr der Vermieter im Recht ist, als persönlichen Angriff auffassen und daher mit unverhältnismäßigen Mitteln „zurückschlagen“ wollen. Genau das ist sicherlich das Problem, was Du gerade erlebst.
Bei Rat wäre, dass Du Deinem Mieter wohlwollend sagst, dass Du sehr gern alle seine berechtigten Ansprüche erfüllen möchtest. Damit Du das möglichst schnell und präzise kannst, möge er eine Liste erstellen, in dem er alle vorhandenen Mängel aufschreibt und zu jedem Mangel notiert, aufgrund welcher Rechtslage er seinen Anspruch begründet und welche konkreten Maßnahmen er zur Behebung fordert. Dazu soll er gleich Fristen nennen, bis wann die von ihm angenommenen Mängel zu beseitigen sind.
Eine solche schriftliche und detaillierte Mitteilung über vorhandene Mängel ist das Mindeste, was Du als Vermieter von Deinem Mieter erwarten kannst. Du wirst aber erstaunt sein, wie kurz die Liste werden wird, denn wenn der Mieter einen Bezug zur Rechtslage herstellen und notieren soll, wird er schnell merken, dass seine Forderungen keine rechtliche Grundlage haben.
Ich hoffe, dass ich mit meiner Meinung zu Deinem Problem Dir helfen konnte. Bitte beachte dabei aber, dass ich kein Rechtsanwalt bin und es im Einzelfall immer Situationen geben kann, die Sonderregelungen erfordern. Richtige Hilfe kannst Du nur von einem Rechtsanwalt bekommen, der die Umstände viel detaillierter kennt, als die von Dir beschriebene Situation in Deiner Fragestellung.
Mit freundlichem Gruß,
Peter Ralf Lipka
ActualVision ZILL-Fenster GmbH, Berlin
