Ich bin zum 31.10.08 aus meiner Mietswohnung ausgezogen, wobei ich meine komplette Kaution bekommen habe und wir auch kein Übergabeprotokoll hatten.
Am 13.10.09 erreichte mich nun die Nebenkostenabrechnung für den Nutzungszeitraum vom 01.01.08 - 31.10.08.
Hinzu kommt, dass mir bisher unbekannter weise mein Dauerauftrag für einen Stellplatz in höhe von 20 € Monatl. ab 01.01.08 nicht automatisch weiter lief, was meiner VM aber jetzt erst aufgefallen ist und mir dadurch dann auch. Diese Vereinbarung war Mündlich und hatte laut Mietvertrag nichts mit der Monatl. Nebenkostenvorauszahlung zu tun.
Nun hat sie diese 200€ vom Stellplatz von der Nebenkostenvorauszahlung abgezogen und mit Kulli noch auf die Abrechnung (von einer Firma) Reparaturen in höhe eines Pauschalbetrages von 60€ geschrieben.
Meine Fragen jetzt:
Stimmt die NK-Abrechnung inhaltlich trotzdem und wenn nein, kann ich sie auffordern eine neue zu erstellen, wobei sie die Kosten hierfür tragen muss?
Wäre diese, falls es zu einer Neuberechnung kommen würde und diese erst nach dem 31.12.09 fertig wäre verjährt?
Und die Ersatzansprüche in Höhe von 60€ sind ja verjährt, richtig?
Und die 200€ könnte sie noch bis zu 3 Jahre nachfordern, oder?
ich glaube, wir sind uns einig, dass es an den 200 € Miete für die Garage nichts zu rütteln gibt.
Und ja, die Vermieterin kann mit Ihrem Rückzahlungsanspruch aus der Betriebskosten-Abrechnung aufrechnen.
Dazu reicht es, dass sich die beiden Zahlungsansprüche irgendwann einmal aufrechenbar gegenüberstanden. Die Vermieterin könnte dann selbst mit einem mittlerweile verjährtem Anspruch aufrechnen. Deswegen müssen Sie sich über die Verjährungsfrist der 200 € auch keine weiteren Gedanken machen: Sie hilft Ihnen nicht.
Bei den Reparaturkosten sollten Sie klären, um was es da ging. Handelte es sich um das Nachbessern von Schönheitsreparaturen, so ist dieser Anspruch zwar in der Tat verjährt. Aber: Handelt es sich um eine Eigentumsbeschädigung (z.B. gekürzte Tür, beschädigte Fensterbank) dann gilt nicht die kurze 6-Monats- Verjährungsfrist und der Anspruch wäre noch durchsetzbar und aufrechnungsfähig.
Der bloße „Aufrechnungszusatz“ auf der Betriebskosten-Abrechnung macht diese noch nicht unwirksam. Schließlich bleibt die Abrechnung ansonsten ja noch prüffähig und nachvollziehbar.
Fazit: Bei den 200 € Augen zu und durch - da sind Sie chancenlos! Denken Sie dran, dass die Vermieterin auch noch Verzugszinsen von Ihnen fordern könnte. Ich habe mal grob gerechnet und bin bisher auf 14 € gekommen. Pro Tag kann sie 0,04 Euro abrechnen.
Deswegen: Klären Sie für was die 60 € sind und sind Sie froh, dass Sie nicht auch noch Verzugszinsen zahlen müssen…
Und die 60 € kann sie einfach so ohne Rechnung einfordern?
D.h. sie könnte nach einem Jahr so viel sie möchte für Reparaturen Pauschal von mir einfordern? Und das ohne Beweise wie z.B. ein Übergabeprotokoll?
Danke schon mal für die schnelle Antwort.
Das ihr die 200€ zustehen ist ja klar. Wollte nur wissen, ob ich doch noch irgendwelche Rechte habe, bevor ich das Geld überweise.
wie ich aus Ihrem Schreiben erkennen kann, haben Sie einen Mietvertrag für einen Stellplatz mündlich abgeschlossen. D.H. Sie sind in der Pflicht die Miete zu zahlen, die Miete des Stellplatzes hat in diesem Falle wenig mit den Nebenkosten der Wohnung gemeinsam.
In sofern ist eine Verrechnung mit den Nebenkostenvorauszahlungen nicht rechtens.
Was nicht aus Ihrem Schreiben hervorgeht ob Sie ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung haben.
Ich gehe aber davon aus.
Der Vermieter kann nach herrschender Ansicht mit Guthaben des Mieters aus einer Betriebskostenabrechnung aufrechnen (Schmitt-Futterer, MietR, § 556 Rz. 270ff, 443ff m.w.N.).
Bezüglich der 60,-€ bin ich ähnlich wie Sie skeptisch, leider lässt sich nicht erkennen wofür die Reparatur erfolgte. Zumal eine bei der Wohnungsabnahme kein Schaden anscheinend aufgeführt wurde. Die Auszahlung der Kaution deutet auch daraufhin, dass der Schaden zu diesem Zeitpunkt wahrscheinlich nicht bestand. Das Problem ist, dass Sie kein Protokoll haben. Ich hoffe für Sie, dass Sie bei der Abnahme nicht alleine waren.
Sollte es zu einem Verfahren kommen steht ansonsten Aussage gegen Aussage. Allerdings sind die Chancen der Mieter ungemein höher!
Die Handschriftliche Ergänzung macht gewöhnlich eine Nebenkostenabrechnung nicht ungültig und die Neuberechnung aufgrund eines Fehlers lässt die Nebenkostenabrechnung nicht verjähren, da Sie fristgerecht erstellt wurde aber zu beanstanden ist,
kann man diese Zeit hinten dran hängen. Allerdings hat die Korrektur zeitnah zu erfolgen.
Die 200,-€ könnte die Vermieterin noch bis zu 3 Jahre nachfordern. Die 60,-€ sind erst mal nicht als verjährt anzusehen.
Ich rate Ihnen zum Örtlichen Mieterverein zu gehen um ein Schriftstück als Antwort aufzusetzen oder Sie versuchen die Sache mit dem Vermieter gütlich zu regeln, was grundsätzlich die bessere Alternative ist.
Viele Grüße
Ihr Exp.
Hallo!
Die Nebenkostenabrechnung darf nicht mit Kuli dahingeschmiert werden und muss detaillierte Angaben zu Kosten enthalten. Weiterhin müssen Originalrechnungen beigefügt werden, damit der Mieter nachvollziehen kann, um welche Reparaturkosten es sich handelt. Wenn es sich nämlich um ein mehrfamilienhaus handelt, so müssen ja die Kosten auf alle Mieter umgelegt werden und das muss der Vermieter dokumentieren. Im allgemeinen wäre die nebenkostenabrechnung verjährt, wenn Diese nach dem 31.10. gestellt worden wäre. Was die Garagenmiete betrifft, so ist dieser Fall eine klare Grauzone, da mündliche Abmachungen als Nichtig gelten, es sei denn, dass Sie einen Zeugen dafür haben…ansonsten gilt das normale Mietrecht. Ist denn die Garage im Mietvertrag aufgeführt? Leider jedoch sind SIE dazu verpflichtet darauf zu achten, dass die Miete, in diesem Fall für den Unterstellplatz, pünktlich und regelmässig gezahlt wird. Allerdings muss er Ihnen eine Zahlungsaufforderung übergeben, um Ihnen die Gelegenheit zu geben das zu regeln. Einfach selbtständig abziehen darf er nicht. Nur wenn Sie sich weigern zu zahlen…obliegt ihm das Recht des Vermieterpfandrechts!
Die Reparaturkosten sind speziell für die von mir vorher gemietete Wohnung nach Auszug.
Der Stellplatz ist nicht im Mietvertrag aufgeführt.
Habe dafür ja sonst immer bezahlt, nur mein Dauerauftrag für diesen hat sich nicht automatisch verlängert, was ihr und dadurch dann mir erst im Nachhinein auffiehl. Allein der Fakt, dass ich diesen bis dahin gezahlt habe ist ja denke ich Beweis genug. Es war ja auch nicht meine Absicht, diesen nicht mehr zu zahlen. Hatte quasi noch nicht einmal die chance für diese Kosten so aufzukommen.
Wollte nur wissen, ob dies auch als inhaltlicher Fehler bei der Nebenkostenabrechnung zählt und ich daher auf eine Neuberechnung bestehen könnte…
Nein, die 60 € kann sie nicht so einfach ohne Rechnung einfordern. Deswegen sollten Sie ja klären, für was die 60 € veranschlagt werden und sich - gegebenenfalls - eine Rechnung dafür vorlegen lassen. Erst, wenn Sie wissen, für was die 60 € sind, kann man sich überlegen: Ist die Forderung berechtigt? Kann sie bewiesen werden? Ist sie vielleicht doch schon verjährt…
O.k. dann überweise ich die NK-Rückforderung und die 60€ erst, wenn sie mir dafür Belege schicken kann.
Sollte Sie keine Belege hierfür haben, bin ich dann rechtlich gesehen noch zur Zahlung verpflichtet?
Ich meine weil das ganze ja nun schon ein Jahr her ist…
Vielen lieben Dank für diese Auskünfte.
Hätte sonst nicht gewusst, welche Reaktion richtig gewesen wäre.
hallo, bin selbst im umzug daher jetzt erst die antwort:
Die nk sollten innerhalb eines jahres abgerechnet werden sonst verfallen die. aber so ganz einig sind die experten sich da auch noch nicht. aber wie ich sehe liegt das noch in dem bereich und sie müssen die zahlen. Lassen sie sich alles in kopie vom vm geben das können sie verlangen gegen kopiergeld natürlich.Prüfen sie diese erstmal in ruhe. ferner sehe ich das so, wenn ihre vermieterin jetzt erst auffällt das die garagenmiete nicht gezahlt wurde für 2008 dann hat sie pech. sie hätte sie dran erinnern können, hat sie aber nicht. dann kommt noch hinzu das es nicht schriftl vereinbart war - da hat sie das nachsehen.
die rg der firma würd ich mir zeigen lassen, reparaturen sind sache des vm alles was über 50 € liegt. es handelt sich ja auch um vermietereigentum.
hoffe geholfen zu haben - wenn nur unter vorbehalt was zahlen und ein mieterverein in ihrer nähe können sie aufzusuchen falls sie nicht weiterkommen. bin da auch mitglied und zahle ca 3 € im monat. lohnt immer
Die nebenkostenabrechnung muss in jedem Fall neu erstellt werden, weil ein dazwischengeschmeiere schon alleine so nicht zulässig ist…
Die Reparaturkosten sind speziell für die von mir vorher
gemietete Wohnung nach Auszug.
Der Stellplatz ist nicht im Mietvertrag aufgeführt.
Habe dafür ja sonst immer bezahlt, nur mein Dauerauftrag für
diesen hat sich nicht automatisch verlängert, was ihr und
dadurch dann mir erst im Nachhinein auffiehl. Allein der Fakt,
dass ich diesen bis dahin gezahlt habe ist ja denke ich Beweis
genug. Es war ja auch nicht meine Absicht, diesen nicht mehr
zu zahlen. Hatte quasi noch nicht einmal die chance für diese
Kosten so aufzukommen.
Wollte nur wissen, ob dies auch als inhaltlicher Fehler bei
der Nebenkostenabrechnung zählt und ich daher auf eine
Neuberechnung bestehen könnte…
eben. dann brauchen sie sich um nichts mehr kümmern, die schaun sich die nk abrechnung an, schreiben dem vm auch.verlangen sie die garagenmiete einfach zurück, schl liegt nichts schriftl vor. so einfach wie ihr vm sich das macht, isses nicht. schreiben sie den vm an - sie würden die nk abrechng prüfen lassen. kann nicht angehen 1 jahr sich zeit lassen aber zahlen soll man innerhalb 14 tagen.
Hallo, Frau Biene-es ist durchaus korrekt, wenn Ihre Vermieterin die versehentlich angelaufenen „Schulden“ mit dem Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2008 verrechnet. Eine neue Nebenkostenabrechung ist deshalb NICHT nötig, wenn die bereits Erhaltene inhaltlich stimmt, denn es hat das Eine ja mit dem Anderen nichts zu tun.
Wenn Sie kein Wohnungsabnahme-Protokoll haben, müssen Sie die in der Abrechnug berechneten Angaben akzeptieren! Es ist u.U.ein Fehler, den viele Mieter machen, sich keine Kopie vom Protokoll geben zu lassen.
Aber ist es, wie es will-die Vermieterin verhält sich korrekt-und das ist meine Wissen als Leiter einer Wohnungsverwaltung und als Mieter in einer anderen Verwaltung. MfG Waldi64
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Hallo verehrte/r User/in,
Vorbemerkung: Jegliche Kommunikation bei allen Rechtsgeschäften immer nur schriftlich tätigen (möglichst per Einschreiben + Rückschein !). Niemals in die „Telefonitis“ verfallen ! Niemals mündlich verbindliche Erklärungen abgeben ! –
Ich empfehle Ihnen in Ihrem speziellen Fall, sich an Ihren örtlichen/regionalen Mieterverein oder an einen Fachanwalt zu wenden.
Beste Grüße USKO
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Hallo,
eine Nebenkostenabrechnung ist berechtigt und muss nach Auszug auch beglichen werden.
Evtl. Mietforderungen/Stellplatzmiete, auch wenn sie mündlich vereinbart ist müssen separat eindeutig als solche gefordert werden; also eine gesonderte Rechnungslegung. Die willkürliche Vermengung der Nebenkostenabrechnung und einer Mietforderung sind in einem Dokument nicht zulässig. Die Nebenkostenabrechnung ist somit nicht anzuerkennen, das müssen Sie so mitteilen und die Ablehnung deutlich formulieren.
Dieser Formmangel ändert aber nichts an einer Zahlungsverbindlichkeit bei korrekter Abrechnung. Eine Verjährung von Forderungen kann ich nicht erkennen.
Ob eine neue Nebenkostenabrechnung nach dem 31.12.2009 unwirksam ist, kann Klage bedeuten.
Wenn sie tatsächlich unwirksam wäre, kann keine Nachforderung für Nebenkosten verlangt werden, Guthaben ist auszuzahlen, aber Mietrückstand muss immer ausgeglichen werden.
Ich würde auf eine sachliche Klärung setzen mit dem Vermieter, denn begründete Forderungen nicht zahlen zu wollen, kann nicht korrekter Stil sein.
Gruß suver
es drängt sich mir der Verdacht auf, sie wollen
vorsätzlich wenn auch mit Trick, betrügen. Das ist
verwerflich, zumal der Vermieter mehr als großzügig war
und schon bei Auszug die volle Kaution auszahlte. Üblich
ist diese bis zur Betriebskostenabrechnung zu behalten
und alle bis dahin anfallenden Kosten , gegen zu
rechnen.
Ihr böswilliges Ansinnen unter dem Vorwand einer
erneuten Rechnung, auf die Verjährung zu spekulieren,
ist mit mir nicht zu machen!
Selbstverständlich muss der Stellplatz und die
Nebenkostenabrechnung bezahlt werden!
Liebe/-r Experte/-in,
Folgender Fall:
Ich bin zum 31.10.08 aus meiner Mietswohnung
ausgezogen, wobei
ich meine komplette Kaution bekommen habe und wir auch
kein
Übergabeprotokoll hatten.
Am 13.10.09 erreichte mich nun die
Nebenkostenabrechnung für
den Nutzungszeitraum vom 01.01.08 - 31.10.08.
Hinzu kommt, dass mir bisher unbekannter weise mein
Dauerauftrag für einen Stellplatz in höhe von 20 €
Monatl. ab
01.01.08 nicht automatisch weiter lief, was meiner VM
aber
jetzt erst aufgefallen ist und mir dadurch dann auch.
Diese
Vereinbarung war Mündlich und hatte laut Mietvertrag
nichts
mit der Monatl. Nebenkostenvorauszahlung zu tun.
Nun hat sie diese 200€ vom Stellplatz von der
Nebenkostenvorauszahlung abgezogen und mit Kulli noch
auf die
Abrechnung (von einer Firma) Reparaturen in höhe eines
Pauschalbetrages von 60€ geschrieben.
Meine Fragen jetzt:
Stimmt die NK-Abrechnung inhaltlich trotzdem und wenn
nein,
kann ich sie auffordern eine neue zu erstellen, wobei
sie die
Kosten hierfür tragen muss?
Wäre diese, falls es zu einer Neuberechnung kommen
würde und
diese erst nach dem 31.12.09 fertig wäre verjährt?
Hallo,
ist alles ein wenig verworren.
Bk abrechnung nach dem 31.12.2009 für 2008 wäre verjährt. Die 200 € hätte Sie max. bis 6 Monate nach Beendigung des MV´s geltend machen dürfen. Die 60€ dürfen ebenfalls nur 6 Monate nach Beendigung gefordert werden. Es sei denn, es ist vereinbart, dass Kleinstreparaturen bis max.75€ durch Mieter getragen werden müssen. Diese Reparaturen müssten aber während der Mietzeit erledigt worden sein. Wenn der Betrag erst nach Auszug anfiel,dann die besagten 6 Monate.
Na also das ist aber nun wirklich nicht wahr!
Ich wollte nur wissen, ob sie so verfahren kann, da ich mich damit eben nicht auskenne und seither so viel gelesen habe, dass ich gar nichts mehr weis.
Aber mir so etwas zu unterstellen finde ich eine Frechheit, zumal ich die NK nach einigen Antworten und Erklärungen gestern noch überwiesen habe.
