Vielen Dank für die Antwort.
Mfg
Vielen Dank für die Antwort.
Mfg
.
Hallo.
Nein, möchte ja auch keinen Ärger mit der VM.
Wollte eben nur wissen, ob das alles richtig so ist bevor ich das bezahle. Und das wurde mir ja auch beantwortet.
Vielen Dank für die Antwort.+
Mfg
Die VM darf die 200 Euro für den Stellplatz aufrechnen. Was mit den 60 Euro ist kann ich nicht genau sagen, weil Sie nicht geschrieben haben, wofür genau diese berechnet wurden. Bzgl. der „Verjährung“: Diese richtet sich nach dem Abrechnungszeitraum. Die Froderung des Vermieters kann nicht mehr geltend gemacht werden, wenn sie erst ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums (in der Regel das Kalenderjahr) geltend gemacht wird.
Liebe/-r Experte/-in,
Folgender Fall:Ich bin zum 31.10.08 aus meiner Mietswohnung ausgezogen, wobei
ich meine komplette Kaution bekommen habe und wir auch kein
Übergabeprotokoll hatten.
Am 13.10.09 erreichte mich nun die Nebenkostenabrechnung für
den Nutzungszeitraum vom 01.01.08 - 31.10.08.
Hinzu kommt, dass mir bisher unbekannter weise mein
Dauerauftrag für einen Stellplatz in höhe von 20 € Monatl. ab
01.01.08 nicht automatisch weiter lief, was meiner VM aber
jetzt erst aufgefallen ist und mir dadurch dann auch. Diese
Vereinbarung war Mündlich und hatte laut Mietvertrag nichts
mit der Monatl. Nebenkostenvorauszahlung zu tun.
Nun hat sie diese 200€ vom Stellplatz von der
Nebenkostenvorauszahlung abgezogen und mit Kulli noch auf die
Abrechnung (von einer Firma) Reparaturen in höhe eines
Pauschalbetrages von 60€ geschrieben.Meine Fragen jetzt:
Stimmt die NK-Abrechnung inhaltlich trotzdem und wenn nein,
kann ich sie auffordern eine neue zu erstellen, wobei sie die
Kosten hierfür tragen muss? ja
Wäre diese, falls es zu einer Neuberechnung kommen würde und
diese erst nach dem 31.12.09 fertig wäre verjährt?jaUnd die Ersatzansprüche in Höhe von 60€ sind ja verjährt,
richtig?jaUnd die 200€ könnte sie noch bis zu 3 Jahre nachfordern, oder?ja
BITTE HIERBEI DRINGEND UM HILFE!!!
Hallo Biene8608,
Das mit der Aufrechnung der Miete für den stellplatz mit den Vorausleistungen für die Betriebskosten geht sicher in Ordnung, obwohl dies unüblich ist. Ich gehe davon aus, dass du deshalb keine Nachzahlung für Betriebsksotenabrechnung 2008 hattest.
Die Abrechnung für eine Reparaur kann die Mieterin nur bis 6 Monate nach der Wohnungsübergabe geltend machen. Danach hat sie keinen Rechtsanspruch mehr. Aus diesem Grunde brauchst du diese Summe nicht mehr zu Zahlen.
Sollte die Vermieterin die Reparaturkosten im Rahmen der Betriebskosten Ab-rechnung geltend gemacht haben, so ist dies nicht zulässig, da nach der BetrVo. Die verrechbare Betriebskosten eindeutig benannt sind und Kosten die nicht in der BetrVO benannt sind nicht in der Abrechnung berrechnet werden dürfen.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
§ 548 BGB
Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Ver-schlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
Fassung aufgrund des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001 ( BGBl. I S. 3138)
Vielen lieben Dank für die Antwort.
Das Urteil vom BGH am 19.01.2005 BGB §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 habe ich auch schon gelesen, weís aber eben nicht, ob ich dieses deshalb nun anwenden darf…
Bin mir halt total unsicher. Ich mein auf der anderen Seite bin ja immerhin vor einem Jahr ausgezogen.
Mfg Biene
Also sie haben drauf geschrieben:
Für von Ihnen beschädigte Bad- und Küchenteile Reparaturkosten in Höhe von 60€ Pauschal.
Habe hierfür auch keine Rechnungen o.ä.
Greift hierbei BGB §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 ??
Mfg Biene
Wenn schon mehr als ein halbes Jahr seit dem Auszug vergangen war, greift tatsächlich § 548 BGB. Allerdings ist es bei diesen Reparaturrechnungen oft so, dass diese auch an einem anderen REchtsgrund scheitern. Grundsätzlich obliegt der Erhalt der Mietsache nämlich dem Vermieter. Verschlechterungen der Mietsache, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstanden sind dürfen also nicht dem Mieter angelastet werden. Schäden, die durch einfaches „abwohnen“ entstehen sind also nicht ersatzfähig - die 60 Euro müssten Sie also (unabhängig von der Frage der Verjährung) nur dann bezahlen, wenn der Schaden durch mehr als bloses „Abwohnen“ verursacht wurde (etwa besondere Unachtsamkeiten, gar Vorsatz).
Viele Grüße
Hallo,
Hier liegen wohl mehrere Dinge vor:
- Auf die 200€ hat der Vermieter einen Anspruch der aber nichts mit dem Mietvertrag der Wohnung zu tun hat. Da würde ich aber kein Problem draus machen, sondern das einfach anerkennen weil anderes Vorgehen nur Stress bringt, an der Sache aber nichts ändert.
- Betreffend der 60€ müsste eigentlich zunächst klar sein, wer da was weswegen gemacht hat. Handelt es sich um einen vom Mieter anerkannten Schaden der beseitigt wurde? Falls nicht -> zurückweisen.
- Ansonsten dürfte (sofern nicht die komplette restliche Abrechnung total falsch ist) die Abrechnung als rechtzeitig eingegangen gelten dürfen.
Ich würde alles (ggF. bis auf die 60€) zahlen und ggF. dem Vermieter mitteilen, dass die Forderung für die 60€ nicht gesehen wird.
Danach kann man weitersehen. Da ja die ganze Kaution schon zurückgezahlt worden ist, müsste ja der Vermieter klagen und nicht der Mieter. Ob er das wegen 60€ aber macht, steht in den Sternen.
Hallo Biene,
Sehr wahrscheinlich hast du nur den Tenor des BGH Urteils vom 19.1.2005 VIII ZR 114/04 gelesen, das da lautet:
Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters BGB §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1:
Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.
Aus dem Tenor des Urteils ergibt sich bereits einwandfrei, dass in deinem Fall die Verjährung bereits nach 6 Monaten eingetreten ist. Dies wäre nicht der Fall gewesen, wenn die VermieterIn bereits innerhalb der 6 Monate die Forderung geltend gemacht hätte und eine Frist zur Zahlung gesetzt hätte.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
Ich gehe davon aus, dass du nicht im Besitz des gesamten Urteils bis. Aus diesem Grunde füge ich die Gründe des Urteils mit der Begründung hier unmittelbar an. Der Tatbestand ist für dich nicht relevant.
Aus den Gründen:
I. Das Berufungsgericht hat, soweit in der Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt:
Die Klageforderung sei gemäß § 548 BGB verjährt. Verjährung sei am 1.9.2002, mithin vor Klageeinreichung, eingetreten. Aufgrund der Neufassung der Verjährungsregelung im Mietrecht beginne die Verjährung eines Schadensersatzanspruchs nicht erst, wenn dieser durch Umwandlung des Erfüllungsanspruchs entstanden sei, sondern bereits mit der Rückgabe der Mietsache; die Wohnung sei den Klägern am 1.3.2002 zurückgegeben worden. § 200 BGB lasse es zu, die Verjährung des Anspruchs auf Schadensersatz mit der Rückgabe beginnen zu lassen.
II. Hiergegen wendet sich die Revision ohne Erfolg. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß die geltend gemachten Schadensersatzansprüche aus § 326 Abs. 1 BGB a. F. und positiver Forderungsverletzung nach § 548 Abs. 1 BGB (§ 558 Abs. 1 bis 3 BGB a. F.) verjährt sind, so daß den Beklagten, die die Einrede der Verjährung erhoben haben, gemäß § 214 Abs. 1 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht. Die Revision der Kläger ist daher zurückzuweisen.
-
Die behaupteten Schadensersatzansprüche der Kläger sind vor Einreichung der Klageschrift verjährt. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten; nach Satz 2 dieser Bestimmung beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Die Beklagten haben den Klägern die gemietete Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses am 1.3.2002 übergeben. Ausgehend vom Zeitpunkt der Wohnungsübergabe, sind die geltend gemachten Schadensersatzansprüche mit Ablauf des 2.9.2002 (Montag) verjährt (§§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2, 193 BGB). Da die Klageschrift erst am 10.9.2002 bei Gericht eingegangen ist, ist die Verjährungsfrist vor ihrem Ablauf nicht gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, §§ 167, 253 ZPO gehemmt worden.
Es bedarf keiner Entscheidung, ob die behaupteten Ansprüche der Kläger erst nach Ablauf der den Beklagten bis zum 15.3.2002 gesetzten Frist entstanden sind, wovon die Revision ausgeht. Dies ist i. d. R. deshalb der Fall, weil der Schadensersatzanspruch des Vermieters auf Erstattung der Kosten von Schönheitsreparaturen nach § 326 Abs. 1 BGB a. F. (vgl. Senat, Urteil vom 20.10.1976 – VIII ZR 51/75 –, WPM 1976, 1277 = ZMR 1978, 233 [234] = NJW 1977, 36) – der hier gemäß Art. 229 § 5 EGBGB noch anzuwenden ist, da das Mietverhältnis vor dem 1.1.2003 endete – den Ablauf einer vom Vermieter zur Vornahme der Leistung bestimmten Frist voraussetzt. Da die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Verjährung in der seit dem 1.1.2002 geltenden Fassung Anwendung finden, beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält; dies gilt auch dann, wenn der Schadensersatzanspruch erst zu einem späteren Zeitpunkt entsteht. -
Ohne Erfolg beruft sich die Revision auf die Rechtsprechung des BGH zu § 558 Abs. 2 BGB a. F. (nunmehr § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB), wonach die Verjährungsfrist der Ersatzansprüche des Vermieters erst mit dem Zeitpunkt der Anspruchsentstehung zu laufen beginnt, wenn dieser dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache nachfolgt (Senatsurteil BGHZ 107, 179 [184] = ZMR 1989, 293 [295]; BGHZ 138, 49 [51] = ZMR 1998, 270 [272]; BGH, Urteil vom 17.3.1999 – XII ZR 101/97 –, WPM 1999, 1136 = ZMR 1999, 467 [469] unter 6; vgl. ferner KG (RE), NJW-RR 1997, 392 = ZMR 1997, 132 [135]). Diese Rechtsprechung ist vorliegend nicht einschlägig. Sie beruht auf § 198 Satz 1 BGB a. F., wonach die Verjährung mit der Entstehung des Anspruchs beginnt (vgl. nur BGHZ 107, 179
[184] = ZMR 1989, 293 [295]). Diese Bestimmung ist jedoch auf die geltend gemachten Ansprüche der Kläger nicht anwendbar.
a) Es kann offenbleiben, ob § 198 BGB a. F. bereits aufgrund des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19.6.2001 (BGBl. I, S. 1149), durch das die Regelung über die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters in § 548 Abs. 1 BGB neu gefaßt wurde, keine Anwendung findet.
Hierfür könnte die Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung sprechen, wonach es für den Beginn der Verjährungsfrist nicht darauf ankommen soll, ob der Anspruch im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache bereits entstanden ist. In der Entwurfsbegründung zu § 548 BGB, der im weiteren Gesetzgebungsverfahren unverändert geblieben ist, wird hierzu ausgeführt: „Auch die Verjährung des Schadensersatzanspruches beginnt bereits mit Rückgabe der Mietsache und nicht erst, wenn sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch, i. d. R. nach Ablauf der nach § 326 BGB zu setzenden Nachfrist, umgewandelt hat. Dies entspricht dem Zweck der Verjährungsregelung, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. Die Vorschrift ist insofern lex specialis zu § 198 BGB“ (BT-Drucks. 14/4553, S. 45).
Allerdings wird im Schrifttum die Auffassung vertreten, daß durch die Neufassung der mietrechtlichen Verjährungsregelung keine Änderung der Rechtslage bewirkt worden sei, weil der Vorrang des § 548 Abs. 1 BGB vor § 198 BGB a. F. im Gesetzeswortlaut keinen hinreichenden Ausdruck gefunden habe (Sternel, ZMR 2002, 1 [6] m. w. Nachw.; Eckert, NZM 2001, 409 [413]; Franke, DWW 2002, 86 [87]; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 548 Rdn. 19; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 548 Rdn. 11; vgl. auch LG Berlin, GE 2004, 626 [627]; a. A. Haas, Das neue Mietrecht – Mietrechtsreformgesetz, 2001, § 548 Rdn. 3; Lützenkirchen, ZMR 2002, 889 f.). Ob diese Auffassung zutrifft, bedarf jedoch keiner Entscheidung.
b) § 198 BGB a. F. ist auf die geltend gemachten Schadensersatzansprüche in zeitlicher Hinsicht nicht mehr anwendbar.
Die Vorschrift ist durch das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001 (BGBl. I S. 3138) aufgehoben worden. An ihre Stelle ist, soweit es um Ansprüche geht, die nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren unterliegen (§ 195 BGB), mit Wirkung ab 1.1.2002 die Bestimmung des § 200 BGB getreten, die den Beginn anderer Verjährungsfristen zum Gegenstand hat. Eine solche „andere“ Verjährungsfrist enthält § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Ersatzansprüche des Vermieters bereits binnen sechs Monaten verjähren.
Zu Unrecht meint die Revision, § 200 BGB sei vorliegend noch nicht heranzuziehen, weil das Mietverhältnis vor dem 1.1.2002 begründet worden und der Schadensersatzanspruch vor dem 31.12.2002 entstanden seien, so daß der Rechtsstreit gemäß Art. 229 § 5 Satz 1 und 2 EGBGB auf der Grundlage der bis zum 31.12.2001 geltenden Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs, mithin auch unter Berücksichtigung des § 198 BGB a. F., zu entscheiden sei.
Art. 229 § 5 EGBGB enthält, wie sich auch aus der amtlichen Überschrift der Norm ergibt, eine allgemeine Überleitungsvorschrift zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz. Nach ihrem Satz 1 ist auf Schuldverhältnisse, die vor dem 1.1.2002 entstanden sind – für Dauerschuldverhältnisse gemäß Satz 2 jedoch nur bis zum 31.12.2002 –, das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung anzuwenden, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Eine solche abweichende, speziellere Überleitungsvorschrift enthält für das Verjährungsrecht Art. 229 § 6 EGBGB (vgl. im einzelnen Staudinger/Peters, BGB (2003), Art. 229 § 6 EGBGB Rdn. 1). Nach der Grundregel des Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Verjährung in der seit dem 1.1.2002 geltenden Fassung auf die an diesem Tag bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche Anwendung. Diese Grundregel ist zumindest entsprechend auf solche Ansprüche anwendbar, die erst seit dem 1.1.2002 entstanden sind (vgl. BGHZ 129, 282 [287] zu der insoweit vergleichbaren Überleitungsvorschrift des Art. 231 § 6 EGBGB; MünchKomm.-Grothe, BGB, 4. Aufl., Ergänzungsband, EGBGB Art. 229 § 6 Rdn. 2; Palandt/Heinrichs, a. a. O., Art. 229 § 6 EGBGB Rdn. 2 f. m. w. Nachw.; vgl. auch Gsell, NJW 2002, 1297 [1302 f.]). Da das neue Verjährungsrecht nach der Grundregel des Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auch auf vor dem 1.1.2002 entstandene Ansprüche anzuwenden ist, muß dies erst recht für Ansprüche gelten, die auf vor diesem Stichtag bestehenden Schuldverhältnissen beruhen, aber nach dem 1.1.2002 entstanden sind (vgl. nur Grothe, a. a. O). Ein Rückgriff gemäß Art. 229 § 5 EGBGB auf die bis zum 31.12.2001 geltenden Verjährungsregelungen für Ansprüche, die nach dem Zeitpunkt entstanden sind, zu dem die verjährungsrechtliche Überleitungsvorschrift bereits grundsätzlich die Anwendung des neuen Verjährungsrechts bestimmt, wäre mit dem Sinn dieser Überleitungsvorschrift nicht zu vereinbaren.
Da die Verjährungsfrist, wie auch die Revision nicht in Zweifel zieht, gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB frühestens mit der Rückgabe der Wohnung am 1.3.2002 in Lauf gesetzt wurde, sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der seit dem 1.1.2002 geltenden Fassung, mithin auch § 200 Satz 1 BGB, auf die Ersatzansprüche der Kläger anzuwenden.
- Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, daß die Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann bereits mit der Rückgabe der Mietsache beginnt, wenn der Ersatzanspruch des Vermieters zu diesem Zeitpunkt noch nicht entstanden ist, weil damit i. S. des § 200 Satz 1 BGB eine andere Bestimmung getroffen wurde.
a) Diese Frage ist allerdings auch nach Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes umstritten. Teilweise wird angenommen, daß die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters nicht vor der Entstehung des Anspruchs zu laufen anfängt (LG Berlin, GE 2004, 626 [627]; Heinrich, Die Regelung der Verjährung nach der Schuldrechtsreform und ihre Auswirkungen auf das Mietrecht, www.mietgerichtstag.de/archiv/2002/2002/html, S. 8; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 103 Rdn. 9; Schach, GE 2002, 246 [252]; vgl. auch Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 548 Rdn. 19). Nach anderer Ansicht ist §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB zu entnehmen, daß die Verjährungsfrist auch dann, wenn der Ersatzanspruch des Vermieters noch nicht entstanden ist, mit der Rückgabe der Mietsache in Lauf gesetzt wird (Langenberg, WuM 2002, 71 [72]; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 548 Rdn. 17 m. w. Nachw.; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 548 Rdn. 20 f.; Palandt/Weidenkaff, a. a. O., § 548 Rdn. 11; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 548 Rdn. 59; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 548 Rdn. 25 m. w. Nachw.; MünchKomm.-Schilling, BGB, 4. Aufl., § 548 Rdn. 14; AG Cuxhaven, ZMR 2003, 501 [502]).
b) Die letztgenannte Auffassung trifft zu. Gemäß § 200 Satz 1 BGB beginnt die Verjährungsfrist von Ansprüchen, die nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegen, mit der Entstehung des Anspruchs, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist. § 200 Satz 1 BGB enthält im Gegensatz zu § 198 BGB a. F. einen Vorbehalt zugunsten abweichender gesetzlicher Bestimmungen (unrichtig daher insoweit LG Berlin, GE 2004, 626 [627], wonach § 200 BGB eine gleichlautende Regelung enthalte). § 200 BGB hat damit lediglich die Wirkung eines Auffangtatbestandes (Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts, BT-Drucks. 14/6040, S. 107, 109; Palandt/Heinrichs, a. a. O., § 200 Rdn. 1), dem anderweitige gesetzliche Bestimmungen vorgehen. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB trifft, da er die Verjährungsfrist nicht mit der Anspruchsentstehung, sondern mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beginnen läßt, eine von § 200 Satz 1 BGB abweichende Bestimmung (vgl. nur Langenberg, Emmerich und Gather, jeweils a. a. O.).
c) Entgegen der Auffassung der Revision läßt sich auch der Vorschrift des § 199 BGB nicht entnehmen, daß die Verjährung mietrechtlicher Schadensersatzansprüche frühestens mit deren Entstehung beginnt. Richtig ist zwar, daß gemäß § 199 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB Schadensersatzansprüche „ohne Rücksicht auf ihre Entstehung“ in dreißig Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an verjähren, während § 548 Abs. 1 BGB eine solche ausdrückliche Anordnung nicht enthält (vgl. auch Heinrich, a. a. O., § 548 Rdn. 11). Daraus läßt sich jedoch nicht der Schluß ziehen, daß die Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB erst mit der Anspruchsentstehung beginnt. Die ausdrückliche Erwähnung in § 199 Abs. 2 und 3 BGB, in denen jeweils Höchstfristen der regelmäßigen Verjährung bestimmt sind, dient lediglich der Abgrenzung und Klarstellung gegenüber der in § 199 Abs. 1 BGB getroffenen Regelung, wonach der Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist unter anderem voraussetzt, daß der Anspruch entstanden ist.
Gegen die von der Revision gezogene Schlußfolgerung spricht auch der Vergleich der Fassung des § 200 Satz 1 BGB mit der des § 201 Satz 1 BGB. In dieser Norm, die sich mit dem Beginn der Verjährungsfrist von festgestellten Ansprüchen befaßt, ist ausdrücklich angeordnet, daß die Verjährung „nicht . . . vor der Entstehung des Anspruchs“ beginnt. Dagegen hat der Gesetzgeber in § 200 Satz 1 BGB, der einen anderen Verjährungsbeginn zuläßt, soweit dies gesetzlich bestimmt ist, eine entsprechende Einschränkung hinsichtlich des Zeitpunkts der Anspruchsentstehung nicht vorgenommen. Dies läßt den Rückschluß zu, daß im Anwendungsbereich des § 200 BGB die Verjährungsfrist auch dann in Lauf gesetzt wird, wenn der Anspruch noch nicht entstanden ist, falls in einer anderen gesetzlichen Bestimmung ein von der Anspruchsentstehung abweichender Zeitpunkt für den Verjährungsbeginn festgelegt ist. Wie ausgeführt, ist dies in § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB der Fall.
d) § 548 Abs. 1 BGB setzt auch nicht „denknotwendig“ bzw. als selbstverständlich voraus, daß der Vermieter seine Ersatzansprüche bei der Rückgabe bereits geltend machen kann (so aber Lammel, a. a. O.; vgl. auch Heinrich und Schach, jeweils a. a. O.). Vielmehr folgt insbesondere aus den Regelungen über die Höchstfristen zur regelmäßigen Verjährung in § 199 Abs. 2 und 3 BGB, daß Schadensersatzansprüche bereits vor ihrer Entstehung verjähren können.
Soweit in dem Senatsurteil vom 26.10.1983 (– VIII ZR 132/82 –, WPM 1983, 1362 = NJW 1984, 289 unter II 3 b aa; ähnlich KG, NJW-RR 1997, 392 [393] = ZMR 1997, 132 [135]) ausgeführt ist, § 558 BGB (a. F.) setze als selbstverständlich voraus, daß die Ansprüche der Vertragsparteien in dem in § 558 Abs. 2 BGB genannten Zeitpunkt bereits entstanden, also auch fällig seien, beruht dies auf der zum Zeitpunkt der Entscheidung geltenden Regelung des § 198 Satz 1 BGB a. F., wonach die Verjährung mit der Entstehung des Anspruchs begann (vgl. BGHZ 107, 179 [184] = ZMR 1989, 293 [295]; vgl. auch KG, a. a. O., 394, 395 = ZMR 1997, 132 [135]). Sofern den Ausführungen in dem vorgenannten Senatsurteil entnommen werden könnte, es ergebe sich unmittelbar aus § 558 Abs. 2 BGB a. F. (nunmehr § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB), daß die Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters frühestens mit der Anspruchsentstehung beginnt, hält der Senat daran nicht fest.
e) Daß der Beginn der Verjährung gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB, entsprechend dem Wortlaut der Vorschrift, nicht vom Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs abhängig ist, steht im Einklang mit den Gesetzesmaterialien und dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung.
Nach der Entwurfsbegründung zum Mietrechtsreformgesetz soll, wie vorstehend unter 2 a) ausgeführt, der Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter bereits aufgrund der Neufassung der Verjährungsregelung in § 548 Abs. 1 BGB maßgeblich für den Beginn der Verjährung seiner Ersatzansprüche sein, und zwar auch dann, wenn die Anspruchsvoraussetzungen noch nicht erfüllt sind (BT-Drucks. 14/4553, S. 45). Aus den Gesetzesmaterialien zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz vom 26.11.2001 ergibt sich nichts anderes.
Daß die Verjährungsfrist bereits mit der Rückgabe an den Vermieter beginnt, entspricht auch dem Zweck der kurzen mietrechtlichen Verjährung. Dieser besteht darin, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen (BT-Drucks. 14/4553, a. a. O.; vgl. auch zu § 558 BGB a. F. BGHZ 98, 235 [237] m. w. Nachw. = ZMR 1987, 53 [56]). Eine Klärung, ob Ersatzansprüche des Vermieters bestehen, wird rascher erreicht, wenn die Verjährungsfrist bereits mit der Rückgabe der Mietsache und nicht erst nachfolgend mit Ablauf einer vom Vermieter zu setzenden Frist beginnt. Schutzwürdige Interessen des Vermieters stehen dem nicht entgegen, da der Vermieter es in der Hand hat, sich nach Rückerhalt der Mietsache alsbald über ihren Zustand zu vergewissern und die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs gemäß § 326 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 281 BGB herbeizuführen.
Richter am BGH Wolfgang Wellner, Karlsruhe
Re^2: Mietrecht
von Biene8608 , 28.10.2009 11:37
Vielen lieben Dank für die Antwort.
Das Urteil vom BGH am 19.01.2005 BGB §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 habe ich auch schon gelesen, weís aber eben nicht, ob ich dieses deshalb nun anwenden darf…
Bin mir halt total unsicher. Ich mein auf der anderen Seite bin ja immerhin vor einem Jahr ausgezogen.
Mfg Biene
Die Nebenabrechnung ist inhaltlich falsch, da weder pauschale Reparaturkosten berechnet, noch geleistete Nebenkostenvorauszahlungen gekürzt werden können. Wegen der übrigen Positionen der Nebenkostenabrechnung haben Sie das Recht der Prüfung der Abrechnung. Dafür können Sie Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangen.
Eine neue Nebenkostenabrechnung muss allerdings nicht erstellt werden, so dass die tatsächlich bestehenden Ansprüche nicht mehr der Verjährung unterliegen.
Hinsichtlich der Verjährung gilt: Die Regelverjährung beträgt 3 Jahre, beginnend ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Hiervon gibt es jede Menge Ausnahmen.
Ich hoffe, etwas geholfen zu haben.
apfjur
http://www.kostenlose-rechtsauskunft.de
Vielen lieben Dank.
Naja, habe das nun gestern überwiesen. Bis auf die 60 € Pauschale… Greift hierbei nicht §§ 548 Abs.1 Satz 2, 200 Satz 1, wonach Ersatzansprüche des Vermieters mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält nach 6 Monaten verjähren???
Mfg Biene
Wenn es sich um Ersatzansprüche des Vermieters i.S.d. § 548 Abs. 1 BGB handelt, verjähren diese in 6 Monaten, beginnend mit der Rückgabe der Mietsache. Da es sich allerdings um eine Pauschale handelt, ist zum einen nicht feststellbar, ob es sich tatsächlich um Ersatzansprüche handelt, zum anderen kann der Vermieter keine pauschalen Kosten abrechnen, so dass ein solcher Anspruch nicht besteht.
Mit freundichen Grüßen
apfjur
http://www.kostenlose-rechtsauskunft.de
Hinzu kommt, dass mir bisher unbekannter weise mein
Dauerauftrag für einen Stellplatz in höhe von 20 € Monatl. ab
01.01.08 nicht automatisch weiter lief, was meiner VM aber
jetzt erst aufgefallen ist und mir dadurch dann auch. Diese
Vereinbarung war Mündlich und hatte laut Mietvertrag nichts
mit der Monatl. Nebenkostenvorauszahlung zu tun.
Auch ein mündlich geschlossener Mietvertrag zählt. Somit verjähren die Ansprüche Ihrer Vermieterin auf die Stellplatzmiete nach drei Jahren. Somit am 01.01.2011. Solange kann die Miete noch gefordert werden.
Nun hat sie diese 200€ vom Stellplatz von der
Nebenkostenvorauszahlung abgezogen
Dies ist nicht rechtens, da der Stellplatz mit der Nebenkostenabrechnung nichts zu tun hat.
und mit Kulli noch auf die
Abrechnung (von einer Firma) Reparaturen in höhe eines
Pauschalbetrages von 60€ geschrieben.
Waren im Mietvertrag die Übernahme von Kleinreparaturen vereinbart? Falls nicht, ist diese Umlage nicht korrekt.
Meine Fragen jetzt:
Stimmt die NK-Abrechnung inhaltlich trotzdem und wenn nein,
kann ich sie auffordern eine neue zu erstellen, wobei sie die
Kosten hierfür tragen muss?
Wäre diese, falls es zu einer Neuberechnung kommen würde und
diese erst nach dem 31.12.09 fertig wäre verjährt?
Die Nebenkostenabrechnung muss nur neu erstellt werden, wenn sie komplett falsch ist. Inhaltliche Fehler z.B. falscher Betrag der Grundsteuer kann jederzeit korrigiert werden, hierfür kommt es auf den Zugang der ursprünglichen Abrechnung an, die Verjährung tritt erst nach drei Jahren ein, also am 13.10.2012.
Ansonsten ziehen, Sie die Stellplatzmiete und die Kleinreparaturen ab, und teilen den IHrer Meinung nach korrekten Betrag mit und bitten um Erstattung bzw. überweisen den Rest.
Und die Ersatzansprüche in Höhe von 60€ sind ja verjährt,
richtig?
Eine Umlage im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ist üblich, daher keine Verjährung.
Und die 200€ könnte sie noch bis zu 3 Jahre nachfordern, oder?
Richtig, die Forderungen des Vermieters aus Mieten oder erstellten Nebenkostenabrechnungen verjähren erst nach drei Jahren.
Lediglich wenn gar keine Abrechnung erstellt wird, verfallen die Ansprüche mit dem Ende der folgenden Abrechnungsperiode.
Ich hoffe, geholfen zu haben.
Lendzy
Also der genaue Wortlaut, den die VM mit Kulli hinzugefügt hat war:
Für die von Ihnen beschädigten Bad-und Küchenteile Reparaturkosten Pauschal 60€
Und vielen lieben Dank für die schnelle Antwort.
Freundliche Grüße Biene
So eine Berechnung pauschaler Reparaturkosten ist unzulässig. Den Betrag brauchen Sie wirklich nicht zu bezahlen.
Mit freundlichen Grüßen
apfjur
http://www.kostenlose-rechtsauskunft.de
Die 200 Euro für die Stellplatzmiete verjähren in drei Jahren. Diese können also immer noch eingefordert werden. Die Vermieterin hat hier die Aufrechnung erklärt mit einem Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung. Eine solche Aufrechnungserklärung ist möglich, da sie beide Male Mieter waren (Wohnung und Stellplatz). Selbst wenn eines mit dem anderen nichts zu tun haben sollte (Wohnung und Stellplatz) macht eine Klage wenig Sinn, weil Ihrer Vermieterin die 200 Euro ja tatsächlich zustehen.
Das Problem an der Nebenkostenabrechnung ist, dass Sie Ihre angeblichen Forderungen (Reparaturkosten) jetzt einklagen müssten. Bei den abgezogenen Reparaturkosten kommt es darauf an, ob Ihre Vermieterin die Schäden bei der Übergabe erkennen hätte können oder nicht. Wenn es sich um versteckte Schäden handelt, kann sie mit der Nebenkostenabrechnung die Aufrechnung erklären. Wenn nicht, dann müssten Sie gegen Ihre Vermieterin auf die Zahlung dieses Betrages klagen, was aber bei 60,00 Euro wenig ökonomisch ist.
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Hallo Biene,
zu Deinen Fragen kann ich Dir folgende Antworten geben:
(1) Die NK-Abrechnung, die Du von Deiner VM am 13.10. erhalten hast, erfüllt die gesetzlichen Anforderungen, wenn sie formal richtig (auch wenn inhaltlich fehlerhaft) ist. Nachforderungen von beiden Seiten (Guthaben oder Nachzahlungen) verjähren nach 3 Jahren, beginnend mit dem 1.1. des Folgejahres, in dem die Forderung entstanden ist d.h. 31.12.2012. Eine Neuerstellung ist notwendig bzw.zulässig, um die Differenz festzustellen. Für die Erstellung der NK-Abrechnungen kann der Vermieter keine Kosten geltend machen.
(2) Wenn die VM die Wohnung abgenommen hat, kein Abnahmeprotokoll erstellt hat, in dem die Mängel genau festgehalten sind, und die Kaution zurückgezahlt hat, kann sie keine Nachforderungen mehr stellen. Einzige Ausnahme: versteckte Mängel, die bei der Übergabe nicht feststellbar waren. Bei einer berechtigten Nachforderung gilt ebenfalls die 3-Jährige Verjährungsfrist.
(3) Die mündliche Vereinbarung für den Stellplatz ist rechtskräftig. Mietnachforderungen verjähren ebenfalls nach 3 Jahren - für 2008 am 31.12.2009.
Ich hoffe, diese Informationen helfen Dir weiter - sonst melde Dich noch mal.
MfG, walser.
Heist das jetzt generell, dass wenn ein Schaden durch mehr als bloses Abwohnen verursacht wird § 548 BGB nicht greift?
Danke für die Antworten. Sie haben mir sehr weiter geholfen.
Mit freundlichen Grüßen Biene