Lieber Conrad,
bitte entschuldige die späte Antwort, ich hatte Computerprobleme, nichts ging mehr. Wahrscheinlich hast du inzwischen viele Antworten erhalten. Ich schreibe dir trotzdem, vielleicht ist etwas Neues dabei. Als Erstes eine Frage. Deine Anfrage hört sich an, als wärest du Vermieter? Auf dieses Basis antworte ich. Ich bin beides, kann dir von meinen Erfahrungen aus beiden Sichtweisen berichten.
Betriebskosten werden beschrieben in der Betriebskostenverordnung, sind aber immer auch Bestandteil eines Mustermietvertrages. Hier im Detail
Grundsteuer: Nicht alle Behörden enden jährlich eine Rechnung. Deshalb hier einen Ersatzbeleg herstellen.
Wasser: Seit einigen Jahren wird in fast allen Bundesländern je Wohnung ein eigener Wasserzähler verlangt. Unter Umständen ein zweiter im Keller für die Waschmaschine. Der Mieter zahlt also nur den eigenen Verbrauch. Aus einer für uns teuren Erfahrungen bitten wir den jeweiligen Mieter, direkt mit den Wasserwerken einen eigenen Vertrag abzuschließen. Wenn der Mieter die Miet- und Nebenkostenvorauszahlungen einstellt, darfst du das Wasser nicht abstellen, Das dürfen nur de Wasserwerke. Damit werden dann auch gleich die
Entwässerungskosten mit dem Wasser abgerechnet.
Fahrstuhlkosten: hierzu zählt auch Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Überwachung, Pflege, Prüfung + Sicherheit, Reinigung, aber keine Reparaturen.
Straßenreinigung, Müll: dies gilt auch für Entrümpelungskosten, wenn diese nicht gezielt einem Mieter angelastet werden können. In diese Spalte gehört auch der Winterdienst, Schneeräumen. Sind im Mietvertrag die Mieter zur Schneeräumung verpflichtet, diesen Satz im Mietvertrag streichen, das erspart erheblichen Ärger.
Treppenhausreinigung. Hier gilt das gleiche wie Schneefegen. Ist dieser Satz im Mietvertrag nicht gestrichen, darf ohne schriftliches Einverständnis keine Firma beauftragt werden.
Gartenpflege: nur Neuanlage oder Nachpflanzen, keine Geräte, Dazu gehört auch Ungezieferbekämpfung, Ratten, Wespen.
Allgemeinstrom: Extra Zähler), Treppenhaus, Keller, Gemeinschaftsräume, Außenlicht.
Schornsteinfeger: Kehrgebühren
Sach- und Haftpflichtversicherung, nicht Hausrat- oder Rechtschutzversicherung,
Hauswart: Wirtschaftlichkeit beachten
Antenne, Breitbandkabel
Kosten für Wäschepflege, Trockner, etc.
sonstige Kosten: Im Mietvertrag benennen, um welche Kosten es sich handelt. Wartungskosten Gas, Rauchmelder
Heizung sind keine Betriebskosten. Meistens wird Fernwärme für das ganze Haus geliefert und von der Firma je Wohnung und Zähler (Verbrauch) abgerechnet. Da die Vorauszahlungen wie Miete und Betriebskosten an den Vermieter gezahlt werden, besteht die Verpflichtung des Vermieters, die Abrechnung mit den einzelnen Mietern einschl. Rückzahlungen zu erledigen.
Betriebskosten müssen im Mietvertrag aufgeführt sein. es sind laufende regelmäßig wiederkehrende Kosten im Zusammenhang mit Haus oder Grundstück. Nur die im Vertrag aufgeführten Posten dürfen abgerechnet werden. Rechnet der Vermieter längere Zeit nicht ab, verliert er dadurch nicht das Recht, diese in künftigen Abrechnungen zu erstellen.
Abrechnungszeitraum 1 Jahr, üblich vom 1.1. bis 31.12.
Verteilerschlüssel: Im Mietvertrag festlegen, das ist dann verbindlich. Üblich ist nach qm. Gesamtpreis = Gesamtqm des Hauses, geteilt durch die Gesamtqm, multiplizieren x qm der Wohnung, geteilt durch 12 Monate ist die monatliche Vorauszahlung.
Der Mieter hat das Recht auf Einsichtnahme in die Rechnungen. Zur Übersichtlichkeit empfehle ich als letzte Spalte die Betriebskosten im Vorjahr mit der Angabe, ob diese Summe teurer oder billiger als im Abrechnungsjahr wurde.
Miete = Mietenspiegel. die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht identisch mit der akuten Marktmiete. Wenn der Vergleich im ländlichen Raum nicht zu ermitteln ist, den Grundeigentümerverein fragen. Für Mitglieder sind die Rechtsauskünfte und Rechtsberatung kostenlos.
Vermietung an Verwandte
erforderlich ist en ortsüblicher Mietvertrag. Das Finanzamt erkennt eine Kürzung der ortsüblichen Miete um 25 % an. Diese Wohnung wird bei der Ermittlung er Nebenkosten wie ein normales Mietobjekt abgerechnet, sonst besteht die Gefahr, dass das Finanzamt diese Wohnung und damit einen evtl. angerechneten Verlust nicht anerkannt.
Wegen der Mängel der Wohnung kann ebenfalls eine Kürzung der Miete erfolgen. Dies muss im Mietvertrag, evtl. im Beiblatt unter Sonstiges vereinbart werden. Die Mängel müssen einzeln aufgeführt werden. Trittschall, Hellhörigkeit ca. 10 %. Möglich ist aber auch eine Vergütung für Arbeiten bei der Gartenpflege. Da ist dein Einfallsreichtum gefragt. Die Miete rechnet sich dann wie folgt 1000 Euro, Kürzung 25 % = 750,00 abzüglich 10% wegen fehlendem Schallschutz = 675 € abzüglich Hilfe im Garten pauschal monatlich 100 € = 575,00 Euro. Entspricht das deinen Vorstellungen.
Ich muss noch erwähnen, dass dies keine Rechtsauskunft ist, das dürfen nur Anwälte, der Mieter- und der Grundeigentümerverein. Ich kann lediglich eigene Erfahrungen an Mitglieder weitergeben.
Falls Du noch Fragen hast, melde Dich bitte wieder
LG
Ingrid = Zwillingsjungfrau
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