Mietrecht bei undichten Fenstern

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,
ich habe hier schon einige Beiträge zu diesem Thema gelesen, aber keiner hat 100%ig auf unseren Fall gepasst.

Also, wir wohnen in einer 117qm Wohnung (Altbau). Auf der Südost Seite haben wir Plastik-Fensterrahmen, womit wir auch keine Probleme haben.
Auf der Nordwest Seite haben wir noch alte Alu-Fensterrahmen (4 Fenster auf 3 Räume verteilt).
In einem Raum ist der Rahmen jeden Tag komplett Nass (Aber nur wenn es draußen kalt ist). An eben diesem Fensterrahmen bildet sich auch schon in der unteren Ecke Schimmel. Seit einigen Tagen fällt mir auch noch auf, dass das Fenster undicht ist und man immer einen sehr lauten Luftzug hört. Bei einem anderen Fenster ist der Luftzug deutlich zu spüren, weshalb wir immer die Vorhänge zu ziehen müssen.
Ansonsten sind die Fenster im Winter extrem kalt, weshalb wir mehr heizen müssen (kommt mir zumindest so vor).

Wir haben unseren Vermieter darauf angesprochen, und er meinte, dass er die Miete erhöhen müsste wenn er die Fenster austauscht.
Ich habe gelesen, dass die Miete bei Modernisierung erhöht werden kann, aber hier handelt es sich wohl um eine notwendige Investition, wofür man sogar die Miete kürzen kann. Stimmt das so ?

Kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er die Fenster austauscht ?
Oder in wie fern kann man die Miete senken ?

Wir verstehen uns eigentlich ganz gut mit unseren Vermietern, weshalb meine Mutter da nichts machen will. Aber das kann ja nicht sein…

Sorry für die lange Frage^^

Gruß

#2

Hallo Olli,

schwierige Situation. Bei einem Altbau muss man hinnehmen, dass Fenster nicht dem neusten Stand entsprechen. Frage ist, ob hier eine REPARATUR, d.h. Abdichtung der alten Fenster möglich ist - die MUSS der Vermieter veranlassen.
Haben sich die Fenster nach einem Sturm oder einer Fassadenbearbeitung verzogen? Was gibt es für Gründe, dass sie nicht ganz dicht sind? War das schon immer so, oder ist es jetzt neu aufgetreten?
Ist eine Reparatur nicht möglich und wollen Sie den jetzigen Zustand nicht akzeptieren, dann kann der Vermieter die Modernisierungskosten mit 11% pro Jahr auf die Mieter umlegen, aber eine Mietkürzung wegen undichter Fenster im Altbau werden Sie vermutlich nicht durchbringen.

Schimmel in den Räumen ist ein ewiger Streitpunkt, ist aber in den allermeisten Fällen eine Folge von zu wenig lüften, d.h. vom Mieter zu vertreten.

Es tut mir Leid, aber es sieht so aus, als müssten Sie das entweder akzeptieren oder den Modernisierungsaufschlag bezahlen.

Grüße von Heihei

Hallo,

Also, wir wohnen in einer 117qm Wohnung (Altbau). Auf der
Südost Seite haben wir Plastik-Fensterrahmen, womit wir auch
keine Probleme haben.
Auf der Nordwest Seite haben wir noch alte Alu-Fensterrahmen
(4 Fenster auf 3 Räume verteilt).
In einem Raum ist der Rahmen jeden Tag komplett Nass (Aber nur
wenn es draußen kalt ist).

#3

Hallo,

Fenster sollten schon einigermaßen dicht sein, Schwitzwasser würde aber bei neueren Fenstern sicherlich mehr!
Miete lässt sich bei Fensteraustausch erhöhen.

Kann man die Fenster einstellen dass Zug weniger wird bzw. kein Wasser eindringt?
Evtl. Dichtung nachrüsten?

Fenstertausch erhöht sicherlich die Probleme (nicht nur an den Fenstern), außer es wird wirklich konsequent gelüftet (min. 3x täglich auf Durchzug).

Ich würde lieber etwas mehr heizen, Zug natürlich versuchen zu mindern.

Gruß

#4

Wow, danke für die schnelle Antwort.

Also was das Lüften angeht, dass machen wir jeden Tag 30-60 Min. Im Sommer natürlich länger.
Das mit dem Schwitzwasser in dem einen Raum ist schon seit wir vor 4 Jahren eingezogen sind.
Dass mit dem Luftzug ist mir erst vor ein par Tagen aufgefallen, als es richtig windig war. Seid dem hört man es ständig.

Naja, dann werden wir den Vermieter auf die Reparatur ansprechen. Zum Glück verstehen wir uns gut.

Gruß

#5

Hallo,
das ist aus der Distanz immer sehr schwer zu beurteilen. Man muß die Mängel vor Ort sehen, um das genau einschätzen zu können.
Grundsätzlich ist es richtig, das die Miete bei solchen Mängeln gesenkt werden.Dazu muß dieser Mangel mit dem Wunsch nach Behebung aber an den Vermieter weitergegeben werden und dann muß ihm die Zeit gegeben werden,diesen Mangel zu beheben.
Das kann natürlich dazu führen, das die Miete erhöht werden muß. Aber die Kriterien dafür kenne ich im Detail nicht und Rate in diesen Fällen immer dazu, sich an einen Anwalt oder den Mieterbund zu wenden. In eurem Fall hat der Mieterbund den Vorteil, das ihr von denen sehr günstig einen Gutachter bekommt, der sich die Fenster anschauen kann und seine Bewertung auch ggf. vor Gericht zum Tragen kommt. Desweiteren bekommt ihr auch von denen einen Rechtschutz. Solltet euch mal informieren, kosten im Jahr keine 100€.
Die können euch auch sagen, was ihr an Miete senken dürft,sollten die Mängel nicht behoben werden und um wieviel die Miete ggf. angehoben werden darf.

Also in diesem Sinne viel erfolg…
Herzliche Grüße
Daylighter

#6

Hallo Olli,

zuerst einmal ist deine Frage schwierig zu beantworten da man die Umstände leider nicht genau kennt oder sich ein eigenes Bild vor Ort machen kann.

Grundsätzlich muss man allerdings undichte Fenster nicht hinnehmen, der Vermieter ist verpflichtet hierzu Abhilfe zu schaffen.

Was den Schimmel betrifft , nun hier müsste der Nachweis geführt werden das die Fenster dafür verantwortlich sind … ist eher schwer einen Beweis dafür zu erbringen.

Der Vermieter legt die Schuld immer zu Lasten des Mieters.

Ich würde ein sachliches Gespräch mit meinem Vermieter vor Ort führen und ihm die Angelegenheit zeigen.
Vorab würde ich vielleicht einen Fachmann unverbindlich schauen lassen um vielleicht Argumente vorbringen zu können.

#7

Hallo Olli2107,

das was sie schildern kann nicht mit ja oder nein beantwortet werden.
Ob die Fenster aus „Plastik“ oder Holz oder Alu gefertigt sind, ist unerheblich.
Wenn diese jedoch undicht sind, können Sie beim Vermieter auf Abhilfe klagen.Ist der Mangel nachweisbar, könnten Sie auch Mietminderung geldent machen.
Was eine Investition bzw. Modernisierung in diesem Fall ist, kann nur ein Sachverständiger feststellen.

In jedem Fall muß ein Vermieter den vertragsgerechten Zustand zur Verfügung stellen.
Unter Modernisierung ist sicher nicht zu verstehen, wenn ein Kunsstoff bzw. Alu-Fenster ersetz werden muß.
Das ist eine Reparatur.
Um auf der sicheren Seite zu sein, sprechen Sie den Mieterbund o.ä. an.

Gruß Fred

#8

Hallo,
wenn das so extrem ist,rechtfertigt das sehr wohl eine Mietkürzung.Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet die Fenster auszutauschen.Er muss aber dafür sorgen,dass sie dicht sind.Für anfallende Reparaturen darf er auch die Miete nicht erhöhen.
Ich würde nochmal ein Gespräch mit ihm suchen und ihm viel.am besten an einem besonders kalten Tag mal zeigen,wie extrem das ist.Bei Schimmelbildung kann übr.auch ein Handwerker von Ihnen beauftragt werden und die Kosten dem Vermieter in Rechnung gestellt werden,wenn er auf die Missstände aufmerksam gemacht wurde und nichts unternimmt!

Viel Erfolg!

#9

Hallo,

aus der Ferne ist das schwierig zu beantworten. Wie haltet Ihr es mit dem richtigen Lüften? Hierzu gibt es unterschiedliche Aussagen. Meine Erfahrung, zwei Mal am Tag je eine Viertel Stunde Querlüften. Wenn das bei euch klappt, liegt es an den Fenstern, bzw. der Bausubstanz.
Sprecht den Vermieter noch mal an und macht ihm klar, das er reagiern muss. Wenn er nicht reagiert, alles schriftlich mit Frist und Ankündigung von Mietminderung.
Prinzipiell ist es so, daß er die Miete erhöhen kann, wenn er die „alten Fenster“ gegen neue austauscht.
Jetzt erst Mal viel Glück und wenn möglich eine Rückmedlung wie es weitergeht.

Mit freundlichen Grüßen aus Göppingen
Volker Weiser

#10

Hallo Olli,

es ist ein Unterschied, ob ein Vermieter modernisiert oder renoviert. Modernisierungen ziehen i.d.R. Mieterhöhungen nach sich, dagegen kann der Mieter sich nicht wehren (es sei denn, die Mieterhöhung ist überzogen). Bei einer Renovierung muss der Mieter keine Mieterhöhung hinnehmen.

Wenn es in Deinem Fall so ist, dass Fenster bzw. Fensterrahmen undicht sind oder vergammelt, dann muss der Vermieter dafür sorgen, dass sie wieder dicht bzw. intakt sind. Und wenn das nicht so einfach funktioniert, müssen neue Fenster her. Also ganz einfach: Alles, was Ihre Wohnsituation irgendwie verbessert aber was nicht notwenig wäre, ist eine Modernisierung. Alles, was unternommen wird, um die Wohnsituation zu erhalten (undichte Fenster abdichten oder erneuern, eine defekte Wasserleitung reparieren, die Heizung nach einem Defekt erneuern, usw.) ist eine Renovierung oder Instandsetzung. Dafür darf keine Miete erhöht werden.

In Deinem Fall ist es so: Fenster undicht - Meldung an Vermieter, dass es abgedichtet wird. Weil ein zugiges Fenster einen Mietmangel darstellt - schließlich steigen Deine Heizkosten ja dadurch und wenn Du nicht mehr heizt, frierst Du - das ist nicht zumutbar.

In so einem Fall solltest Du so vorgehen: VM vom Mietmangel in Kenntnis setzen - bitte so detailiert wie möglich und vor Allem: SCHRIFTLICH. Auffordern, Abhilfe zu schaffen unter einer angemessenen Fristsetzung (bei Totalausfall der Heizung im Winter natürlich sofort).Wenn nach Ende der Frist nix passiert, Miete kürzen - aber angemessen. In Deinem Fall würde ich ermitteln, wieviel mehr Heizkosten Ihr habt durch das undichte Fenster und dann prozentual die Miete kürzen.

Schimmel ist so eine Sache: Um den VM deshalb dran zu kriegen müsst Ihr auf jeden Fall richtig gelüftet haben. Der Schimmel muß nachweislich aufgrund des Fensters oder wegen einer feuchten Hauswand aufgetreten sein. Schimmel rechtfertigt auch Mietkürzungen, dazu bitte mal googeln, wieviel.

Alles Gute

Micha

#11

Hallo Olli2107!

Der Vermieter darf die Miete nach dem Austausch der Fenster erhöhen und Mietminderung ist nicht erlaubt.

Begründung:
Der Vermieter darf die Miete nur nicht erhöhen, wenn Fenster mit einer Einfachverglasung ausgetauscht werden. Die Aluminiumfenster sind aber schon gewiss mit Isolierglas ausgestattet oder als Doppelflügelfenster (Verbund- oder Kastenfenster) isolierend ausgelegt.

Mietminderung darf man nur vornehmen, wenn man den Vermieter durch diese Maßnahme dazu bringen will, den Mietgegenstand in einen vertragsgemäßen Zustand zu bringen. Da der Austausch der Fenster oder ein vergleichbare Zusicherung kein Vertragsgegenstand ist, darf auch die Miete nicht gemindert werden.
Kondensat (Wasser) an den Fenstern und Schimmelbefall sind keine Sachmängel, die der Vermieter zu verantworten hat, denn die Hauptursache für Kondensat und anschließendem Schimmel ist und bleibt das Nutzerverhalten des Mieters. Der Mieter kann durch Lüften und Heizen das Problem beseitigen, andererseits kann der Vermieter durch modernste Fenster nicht verhindern, dass bei entsprechendem Fehlverhalten des Mieters doch noch Schimmel entsteht…

Gruß,
Peter Ralf Lipka
ActualVision ZILL-Fenster GmbH, Berlin/Deutschland

#12

Hi Olli2107,
also der Vermieter hat die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu halten, sprich die Fenster müssen dicht sein.
Falls er die Fenster austauscht, also für eine bessere Energienutzung investiert kann er die Kosten auf die Miete umlegen.
Es gibt Urteile , die sprechen bei zugigen Fenstern von einer 5% Mietminderung pro Fenster. Natürlich muß der Vermieter schriftlich darauf hingewiesen werden und eine Frist gestellt zur Mängelbehebung.
Aber sag mal, würde Tesamoll in die Fenster nicht auch helfen? Ich m eine bevor das Verhältnis zu stark belastet wird.
Gruß
fragmich46