Mietrecht: Trockenbauwand

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo, liebe Gemeinde!

Meine Freundin und ich haben folgendes Problem:
Wir wollen zusammen ziehen (d.h., dass ich bei ihr einziehen möchte).
Sie hat vier Kinder, eine Tochter (16Jahre) und drei Söhne im Alter von 13, 7 und 5 Jahren.
Da wir ein zusätzliches Zimmer in der 111qm großen Wohnung schaffen wollten (damit die Kinder eigene Zimmer bekommen, sprich die Tochter und der älteste Sohn jeweils ein eigenes und die beiden jüngsten eins zusammen) haben wir im 35qm großem Wohnzimmer eine Trockenbauwand gezogen. Dieses wurde auch telefonisch durch die Gesellschaft bewilligt.
Dabei haben wir auch die komplette Wohne renoviert.
Nun überschlagen sich die Ereignisse.
1.) die Verwaltung hatte sich für eine Besichtigung angemeldet und verwies auf eine Klausel des 10Jahre alten Mietvertrags, dass sie dazu das Recht hätte.
2.) bei dieser Besichtigung wurden von jedem Zimmer, ohne zu fragen, Fotos gemacht.
3.) nach zwei Wochen kam ein Schreiben, dass die gezogene Wand wieder abgerissen werden muss und alle Spuren komplett zu beseitigen sein, da keine schriftliche Genehmigung vorliegt, mit dem Verweis auf einen Punkt in den Vertragsvereinbarungen (wo aber nur steht, dass eine Genehmigung eingeholt werden muss, aber nicht explizit, dass diese in schriftlicher Form sein muss). Es wurde eine Frist delegiert, an dessen Datum die Gesellschaft erneut Zugang zur Wohnung fordert. Zusätzlich steht in dem Schreiben, dass auch weitere Beantragungen nicht genehmigt werden würden.
Falls die Wand bis zu diesem Zeitpunkt nicht abgebaut sei, droht die Gesellschaft mit Kündigung.
Nebenbei: der Mietvertrag ist (wie schon erwähnt) 10Jahre alt und dort steht z.B. auch drin, dass eine Geschirrspülmaschine und Haustiere generell genehmigungspflichtig sind.
Weitere Auffälligkeit: der Mietvertrag weist keine Salvatorische Klausel auf.
Ebenfalls sollte ich noch erwähnen, dass die Gesellschaft jede Wohnung die frei wird, saniert und erheblich teurer weitervermietet. Die Objekte wurden in den 80ern gebaut und seit dem wurde in der Wohnung meiner Freundin nichts saniert. Selbst der Parkettboden ist immer noch der erste.

Als die Wand gezogen wurde, wurde das Ständerwerk nur in Decke und Wand fixiert, nicht in den Boden (Parkett). Damit trotzdem eine Stabilität vorhanden ist, wurde an der Stelle, wo eine Zarge verbaut ist, das Ständerwerk verkeilt und Antirutschmatten verwendet.
Ebenfalls wurde die Belüftung der Räume mit berücksichtigt.
Auf der Seite des neu entstandenen Zimmers ist eine doppelt Balkontür und die andere Seite hat zwei Doppelfenster.

Weiß jemand Rat, ob dies alles überhaupt legitim ist?
Am besten wären da natürlich Antworten mit Verweisen auf´s BGB und Aktenzeichen.

Ich danke schon einmal im Voraus!

#2

Sie müssen grundsätzlich jede bauliche Veränderung vom Vermieter genehmigen lassen. Eine Genehmigung ist nur gültig, wenn sich schriftlich erteilt wurde. In dieser Genehmigung kann der Vermieter Auflagen erteilen. Da sie keine Genehmigung zum ändern der baulichen Situation haben, müssen sie zwangsläufig den Rückbau durchführen.

Selbstverständlich ist es dem Vermieter nicht gestattet, ohne ihre ausdrückliche Genehmigung Fotos in ihrer Wohnung zu machen. Das hätten sie jedoch bereits bei der Besichtigung verhindern müssen, im Nachhinein sind diese Fotos ja vorhanden und können auch verwendet werden.

Das Alter des Mietvertrages spielt keine Rolle.

#3

„“ Dieses wurde auch telefonisch durch die Gesellschaft bewilligt. …""

Und das war Fehler Nr. 1. Solche Ein/Umbauten sollten immer schriftlich angefragt werden. Gerade bei einer größeren Gesellschaft weiß sehr oft die Rechte nicht, was die Linke genehmigt hat. Auch lassen sich Telefonate und deren Inhalt schwer bis garnicht beweisen.

""der Mietvertrag ist (wie schon erwähnt) 10Jahre alt und dort steht z.B. auch drin, dass eine Geschirrspülmaschine und Haustiere generell genehmigungspflichtig sind.
Weitere Auffälligkeit: der Mietvertrag weist keine Salvatorische Klausel auf. … „“

Ist alles für diesen Fall nicht relevant.

„„wurde in der Wohnung meiner Freundin nichts saniert. Selbst der Parkettboden ist immer noch der erste. …““

Auch das hat mit der Sache nichts zu tun.

""1.) die Verwaltung hatte sich für eine Besichtigung angemeldet und verwies auf eine Klausel des 10Jahre alten Mietvertrags, dass sie dazu das Recht hätte. … „“

Klar, dieses Recht hat die Verwaltung. Nach rechtzeitiger Anmeldung darf sich der VM alle 2 Jahre ein Bild von der Mietsache machen.

""2.) bei dieser Besichtigung wurden von jedem Zimmer, ohne zu fragen, Fotos gemacht. … „“

Das hätten Sie verweigern/verhindern können.

""Weiß jemand Rat, ob dies alles überhaupt legitim ist? … „“

Ganz einfach gesagt, solche Umbauten sind in einer Mietwohnung nicht ohne schriftliche Genehmigung erlaubt.

#4

Hallo und guten Morgen,
leider habe ich keinUrteil parat, abeer eine Meinung.
Die angekündigte Besichtigung ist wohl ok. Das anfertigen von Fotos eigentlich nicht zulässig.
Für die gezogene Wand, wie Du sagst, gibt es eine mündliche Genehmigung. Schön wäre es, wenn Du dich an den Namen der Person erinnern könntest, die die Zusage gegeben hat. Auf jeden Fall würde ich das schriftlich der Gesellschaft mitteilen und es ggf. auf eine Klage ankommen lassen. Nicht Du müsstest dafür Klagen die Wand stehen zu lassen, sondern die Gesellschaft für den Abriss.
Besser wäre aber sicher der Weg, eine Einigung auf friedlicher Basis zu erreichen. Meistens sind dafür persönliche Gespräche die beste Lösung.
Viel Glück und beste Grüße, Hubert Steiger.

#5

Hallo und danke für die schnelle Antwort!
Was mich bei der Sache stört ist einfach dieser Satz von dem Schreiben der Gesellschaft, dass auch weitere Beantragungen von meiner Freundin nicht genehmigt werden…ist das nicht schon eine Art Nötigung?
Ebenfalls ist bekannt, dass andere Parteien in dem Wohnpark auch Wände gezogen haben. Natürlich möchte man nicht mit dem Finger auf diese Nachbarn zeigen.
Es richt einfach zu sehr danach, dass die Gesellschaft die Wohnung frei haben möchten.
Denn es wurde sich kürzlich wohl auch wegen Kinderlärm beschwert, wobei ich noch erwähnen muss, dass der jüngste Sohn zu 100% Schwerbehindert ist (schwersthörig, schlechtes Sehvermögen, kleinwüchsig und der Entwicklungsstand liegt laut Artest gut zwei Jahre zurück, sprich er ist selber fünf Jahre alt, hat aber den Stand eines dreijährigen Kindes).
Daher macht er nun mal mehr krach, als ein anderes Kind, weil er halt nur laute Dinge hören kann)

#6

Hallo,

das Thema kann selbst ein Anwalt nicht ohne den genauen Text des Mietvertrages genau prüfen!

Die Genehmigung für den Raum ist nicht schriftlich erforderlich, aber die mündliche Zustimmung könnt Ihr nicht beweisen.

Ich würde es in Erwägung ziehen alles zurückzubauen. Es ist wohl offensichtlich dass man Euch rausekeln will, aber Ihr habt nichts in der Hand um die Zustimmung für den Umbau zu beweisen.

Fotos sind ohne Zustimmung nicht erlaubt (http://www.hgra.de/aktuell/informationen/persoenlich…), aber das hilft Euch bei dem Problem mit der Wand auch nicht viel…

Falls Ihr um die Wand kämpfen wollt, würde ich den Gang zum Anwalt unbedingt empfehlen, sonst habt Ihr schnell die Kündigung in der Hand.

Gruß
David

#7

Ebenfalls ein Danke für die Antwort!

Selbstverständlich möchten wir den friedlichen Weg!
Alleine der Kinder wegen möchten wir da ja auch wohnen bleiben, diese haben dort in der Umgebung ja ihre Schulen und die Kita.
…und eine vergleichbare Wohnung in der Dom-Stadt in der gleichen Gegend zu bekommen ist arg schwer…wie gesagt, im Verhältnis zahlt meine Freundin wenig Miete.

#8

Was soll daran eine Nötigung sein, wenn die Gesellschaft ihr Recht wahrnimmt, illegale Umbauten zu untersagen?

Das sagt der Gesetzgeber zum Delikt Nötigung: http://dejure.org/gesetze/StGB/240.html

#9

…es geht um die Aussage, dass sie weitere Beantragungen von meiner Freundin nicht genehmigen werden…also, nicht nur auf die Wand bezogen, sondern generell…egal, worum es geht…

#10

Hallo,

der Vermieter hat natürlich ein Recht, nach rechtzeitiger Terminabsprache, die Wohnung zu besichtigen (kontrollieren). Sie hätten sich die Genehmigung zum „Umbau“ schriftlich einholen müssen. Nachdem Sie die mündliche Zustimmung vermutlich nicht beweisen können, ist der Vermieter zumindest formal im Recht. Schalten Sie den Mieterbund ein, damit können Sie die ganze Gelegenheit zumindest herauszögen. Mehr wird da dür Sie vermutlich nicht herauskommen.

Mit freundlichen Grûßen
Volker Weiser

#11

Sorry - aber bei diesem Problem müsste ich auch erst im BGB nachlesen, was du ja selbst auch kannst. Mein Wissen reicht da nicht aus, um das korrekt zu beantworten. Lg.

#12

Hallo derGraue666,

um ein genaue Empfehlung geben zu können, wäre der Innhalt des Mietvertrags Voraussetzung.
Bei einem 10 jährigen Mietvertrag hätten Sie 9 Monate Kündigungszeit.
Einen Umbau, wie Sie ihn beschrieben haben setzt eine Zustimmung des Vermieters voraus. Haben Sie diese erhalten und können dies auch beweisen stünde dem Umbau nichts im Wege.
Dass Sie nach Auszug in jeden Fall zurückbauen müssen, hängt von der Genehmigung des Einbaus und somit der Zusage des Vermieters ab.
Im Zeitraum von 10 Jahren hat der Vermieter natürlich das Recht, nach ausreichendem Vorlauf, in die Wohnung zu besichtigen.
Das mit der Geschirrspülmaschine und den Haustieren hat mit der Wand nichts zu tun.

Im Zweifel nehmen Sie sich einen Rechtsbeistand (Mieterbund, Anwalt)

Gruß Fred

#13

Hallo verehrter User,
Hinweise vorab:
Korrespondenz mit Dritten etc. generell nur per Einschreiben + Rückschein !
Niemals in die „Telefonitis“ verfallen und auch keine mündlichen Vereinbarungen treffen !
Meine Infos sind keine Rechtsberatung !
Sie sollten sich mit diesen komplexen Rechtsfragen an den örtlichen bzw. regionalen Mieter-Verein oder an einen Fachanwalt wenden. Über den Anwalt können Sie als evtl. Geringverdiener/in einen „Beratungshilfeschein“ beim Amtsgericht beantragen.
MfG USKO

#14

Soweit ich weiß, können die Vermieter nur bei Auszug verlangen, dass die Trennwand wieder abgebaut werden muss. Sie können nur dann verlangen, dass die Wohnung wieder in den ursprünglichen Zustand gebracht wird.
Man sollte auf die Forderung nicht eingehen. Wegen der vielen Schwierigkeiten wäre zu überlegen ob man einen Rechtsanwalt konsultiert. Ich glaube auch nicht, dass sie ohne zu fragen die ganze Wohnung fotografieren dürfen. Das gehört schließlich zur Privatspäre.

#15

Hallo,

  1. Klausel unwirksam. Reine Nettigkeit des Mieters, wenn er einer Wohnungsbesichtigung zustimmt. Ein Recht zur Besichtigung ohne begründung gibt es nicht

  2. Fotos dürfen nur mit Einverständnis der Mieter angefertigt werden. Nicht mal bei Neuvermietung dürfen Bilder angefertigt und in ein Expose eingefügt werden ohne Erlaubnis, da dies ein Eingriff in die Privatsphäre dar stellt

  3. solche Einbauten sollte man wirklich schriftlich genehmigen lassen und nie mündlich oder telefonisch, weil sonst so was passiert, wie gewrade und die Beweislast dürfte bei dir, also dem Mieter liegen.

Bei nicht vertragsmäßiger Nutzung oder nicht genehmigten Einbauten kann durchaus auch gekündigt werden.
Einbauten sind grundsätzlich erlaubt, aber Umbauten bei denen erheblich in die Bausubstanz eingegriffen wird, sind so eine Sache und rechtlich gesehen muss man sogar vor Verlegung von laminat um Erlaubnis fragen.

Es sind schon Mieter erfolgreich gekündigt worden, weil die nicht willens waren eine eingebaute Katzenklape zu entfernen.

Es ist immer vor Gericht so eine Sache mit ungewissem Ausgang
Da kein belegbarer Beweis vorliegt, schätze ich schon, das die Wand fristgerecht weg muss und man eine Kontrolle über sich ergehen lassen muss.

Danach würde ich ohne begründung niemanden mehr in die Wohnung lassen und vor allem es untersagen, das Bilder aus dem Privatbereich angefertigt werden.
Vor allem immer dafür sorgen, das ein Zeuge zugegen ist

Lesenswert dazu auch:

http://www.erben.com/Pages/Mietrecht/Duldungspflicht…

Viele Grüße
tina

#16

hallo,
ich denke, wie sorgsam und schonend die wand gebaut wurde, ist gar nicht so wichtig. entscheidend ist, ob für die wesentliche änderung der mietsache eine genehmigung des eigentümers vorlag oder nicht. ob eine (fern-) mündliche aussage dafür ausreicht - da habe ich zweifel (im grundsatz gilt die natürlich, nur kann man sie eben nicht nachweisen). die besichtigungen sind rechtens, und die angedrohten sanktionen bei fehlender genehmigung auch. geschirrspüler sind natürlich nicht genehmigungspflichtig, haustiere schon. wenn du versuchen würdest, daraus wg. fehlen der salomonischen klausel eine unwirksamkeit des gesamten mietvertrages zu stricken, wäre der im unwahrscheinlichen extremfall vielleicht tatsächlich unwirksam und ihr müsstet ausziehen oder eine höhere miete akzeptieren - erstebenswert? vermutlich würde jedoch der richter einfach nur die nicht wirksame klausel kassieren - dafür die klagemühen?
v.g.
salomo

#17

Hallo,
das ist recht schwierig!
Zunächst mal bin ich der Meinung, dass es Ihrerseits schon mehr als leichtsinnig war, ohne schriftliche Zusage eine derartige Veränderung vorzunehmen.
Im Grunde möchte/muss ich Ihnen raten, sich an den Mieterschutzbund zu wenden, ich denke, dort bekommen Sie professionellen, fundierten Rat ohne dass es ein Vermögen kostet!
Gruß, Zita

#18

Hallo,

ist sieht ja so aus, als ob die Wohnungsgesellschaft versucht, alle Mieter, die noch zu einem relativ geringen Mietzins wohnen zu schikanieren, um die Wohnungen treurer zu vermieten. Da ihr leider keine schriftliche Genehmigung für die Trockenbauwand habt, wird wohl nichts anderes übrig bleiben, als diese zu entfernen. Es ist unbedingt und immer notwendig, alles schriftlich festzuhalten. Aus eigener Erfahrung weiß ich, dass das manchmal sehr nervig ist aber nur so hat man etwas in der Hand. Tut mir sehr leid für euch. Vlt schon mal vorsichtshalber nach einer anderen Wohnung schauen. Könnte mir vorstellen, dass das mit der Trockenbauwand noch nicht alles war.
Alles Gute.
MfG
Sabne Kruse

#19

Werter Fragesteller!
Zuerst mal, ich bin kein Rechtsanwalt oder ein sonst in gleicher Eigenschaft oder Vorbildung tätiger Mensch, ich bin genau so ein Mieter wie Sie es sind!
Ich habe mich im „Mietrecht BGB“ etwas kundig gemacht.

  1. Da gibt es ein Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstieges sowie zur Regelung von Ingenieur -und Architektenleistungen vom 04.11.1971.
    Davon dürfte der § 1 zutreffen;
    So wie ich es aus Ihrer Schilderung gelesen habe, ist die bauliche Veränderung so gestaltet, dass sie bei Auszug ohne Schaden am Vorzustande beseitigt werden kann.
    Ihr Vermieter (Verwaltung) hat demzufolge nicht die Macht und das Recht eine Wiederherstellung des alten Zustandes herzustellen. Das hat sie nur bei Ihrem Auszug aus der Wohnung.
    Von Ihrer Baumaßnahme mit dem Charakter einer kurzfristigen und nicht Ständigen Dauer muss Ihr Vermieter Kenntnis haben. Aus Ihrem Schreiben ersehe ich aber, dass Ihr Vermieter annimmt, dass die bauliche Veränderung von unbestimmter Dauer ist und nicht ohne Schaden am alten Zustand beseitigt werden kann.
    Das Ansinnen Ihres Vermieters sie zu zwingen, dass der Vermieter Ihre Wohnung betreten und darin Fotografieren darf, ist wohl eine Zumutung (Verletzung der Persönlichkeitsrechte der Mieter). Gegen diese Fotos würde ich vorgehen. der Vermieter muss seine Absicht die Mietwohnung betreten zu dürfen bei Ihnen ankündigen. ihre Mietwohnung betreten zu dürfen hat er nur, wenn der Verdacht besteht dass Sie die Wohnung verliedern lassen. (Mietnomaden, oder Notfall!)
    Sie hatten das Recht ihre Zustimmung zu versagen, da auch keine Begründung dieser Besichtigung vorgelegen hat?
    So wie ich die Sache sehe, brauchen Sie einen Rechtsschutz ( RA), einen guten.
    Ich denke, dass Ihr Vermieter Sie aus der Wohnung raus haben möchte.
    Begründungen dazu haben Sie geschildert.
    Nach meiner Meinung aber bedarf Ihr Zuzug einer Mietvertragsänderung; und die kann der Vermieter verweigern., muss es aber doch hinnehmen, dass Sie als Person (-en)
    hinzukommen.
    Eine verdammt verzwickte Lage, die Sie um sich haben. (Gerichte sind extrem Vermieterfreundlich)
    Befragen Sie den Mieterbund oder eine Einrichtung des Verbraucherschutzes zu Ihrem Problem.
    Haben Sie eine Aktennotiz zum Geführten Telefongespräch mit der Zusage zu Ihrer Baumaßnahme?
    Eine mündliche Absprache gilt laut Vertragsrecht als gültige Vereinbarung.
    Ich habe mir keinen umfassenden Überblick über das „Mietrecht“ verschafft. Kann Ihnen also nur den genannten § 1 nennen.
    Mit freundlichem Gruß, „Großer Sucher“.
#20

Danke für die Antwort…
Möchte fairerweise auch ein Update zu der Situation liefern.
Vorab: es wurde, seitens der Verwaltung, eine Frist gesetzt. Der Termin war letzte Woche gewesen. An dem Stichtag hatte die Verwaltung den Hausmeister beauftragt, die Wohnung erneut zu besichtigen, ob der Rückbau auch erfolgt ist.
Kurz nachdem das Schreiben bei uns eingegangen ist, haben wir Widerspruch eingelegt und erneut die Art der Raumtrennung und die Durchführung beschrieben und dass wir um eine friedliche Lösung bemüht sind. Doch leider kam keine Reaktion.
An dem besagtem Stichtag kam auch der Hausmeister, wollte die Leichtbautrennung sehen und erneut Fotos machen. Letzteres wurde von meiner Freundin verweigert.
Zwei Tage später war ein Schreiben von der Verwaltung im Briefkasten, in welchem stand, dass die Raumtrennung nun doch genehmigt wird unter der Voraussetzung, dass diese bei Auszug wieder ohne Schäden abgebaut werden muss.
Zudem sollen wir, innerhalb von zwei Wochen, eine weitere Kaution in Höhe von €2000,- auf das Kautionskonto überweisen.
Eine erneute Kaution zu der bereits bestehenden? Ist dieses legitim?