Muss Gemeinde die Zisterne versetzen?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo Zusammen,

ich habe eine Frage bzgl. dem Baurecht. Ich und meine Freundin haben vor kurzem einen Bauplatz gekauft. Dieser Bauplatz ist voll erschlossen und hat auch schon eine Zisterne mit drin. Als wir nun mit dem Architekten unser Haus geplant haben, ist uns aufgefallen das die Zisterne voll in das Baufenster reinragt. Nun hat der Architekt uns vorgeschlagen, zur Gemeinde zu gehen und anzufragen ob diese die Zisterne auf ihre kosten versetzt. Nun ist meine Frage wie es denn rechtlich aussieht?
Habe ich das Recht, die Gemeinde dazu aufzufordern?
Man muss vielleicht noch dazu sagen, dass es von der Gemeinde keine Infos über die genaue Lage der Zisterne gab.

Viele Grüße

MM

#2

Hallo

Woher ist denn plötzlich klar, wo genau die Zisterne liegt, wenn rechtzeitig vor dem Kauf diesbezüglich noch keine Infos zu beschaffen waren?

Gruß
smalbop

#3

Hallo Matze8
was wird denn unter einer Zisterne verstanden? Handelt es sich um einen Brunnen oder einen Wasserbehälter. Wer hat die Zisterne denn zu welchem Zweck errichtet und wer ist Eigentümer? Liegt das Grundstück in einem B-Plan-Gebiet? Wenn du schreibst, es gibt ein Baufenster, handelt es sich sehr wahrscheinlich um einen B-Plan. Dieser ist ja von der Gemeinde beschlossen. Damit musste sich die Gemeinde bei der Festsetzung von Baufenstern mit der Lage der Zisterne auseinandersetzen. D.h., es kann auch eine Verschiebung des Baufensters möglich sein, als sogenannte Abweichung von den Festsetzungen des B-Planes im Einzelfall.
Ohne Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten ist es schwer, den Sachverhalt ausführlich zu beantworten.
Bei Kauf des Grundstücks wird ja i.d.R. ein Passus aufgenommen, der besagt, wie gesehen so gekauft, ohne Gewährleistungs- oder Rückgaberechte wegen Sachmängel.

Ich hoffe, dir ein paar Anregungen dargelegt zu haben, wünsche ein Frohes Weihnachtsfest und viel Erfolg im nächsten Jahr bei der Bauausführung.

Harald

#4

Hallo Matze8,
die Antwort dürfte sich aus dem Kaufvertrag ergeben. Hier sollten Formulierungen hinsichtlich Altlasten und Bauwerken vorhanden sein. Wenn Sie den Notar gewählt haben, sollte dieser auch in Ihrem Sinne gehandelt haben und eine Formulierung nach der Methode „der Käufer versichert, dass das Grundstück Altlastenfrei und Bauwerksfrei ist“ drin sein (oder eine entsprechende Kostenregelung). Notfalls wäre hier auch eine telefonische Anfrage beim Notar sinnvoll.
Baurechtlich ist mir keine Verpflichtung eines Grundstücksverkäufers bekannt eine Zisterne zu versetzen oder zu entfernen. Wenn hier eine Verpflichtung des Verkäufers aufgemacht werden kann, dann höchstens zum Entfernen der Zisterne, jedoch nicht zum Versetzen. Allerdings trifft hier die Gemeinde eine besondere Pflicht, wenn diese Verkäufer ist und das Grundstück als „voll erschlossen“ verkauft hat. Damit wird nämlich ausgesagt, dass das Grundstück im Rahmen der im Bebauungsplan vorgegebenen Bedingungen bebaut werden kann. Die Gemeinde hätte also wissen müssen, dass die Zisterne im Baufenster liegt und hätte im Kaufvertrag darauf aufmerksam machen müssen. In wie weit man hier von einer „arglistigen Täuschung“ oder einem wissentlichen Verschweigen reden kann, kann ich nicht beurteilen.
Für mich stehen hier 2 Lösungswege in Frage:

  1. Das Gespräch mit der Gemeinde und eine Minderung des Kaufpreises um XXX € um die Kosten für das Ausbauen (nur Ausbauen, nicht Versetzen!) zu decken.
  2. Das Gespräch mit dem Architekt in wie weit das Gebäude anders geplant werden kann um die Zisterne zu erhalten.
    Der Erhalt der Zisterne setzt natürlich voraus, dass diese es auch wert ist erhalten zu werden. Wenn diese sowieso in den nächsten 10 Jahren kaputt ist, sollte man sie auch nicht erhalten.
#5

Hallo,

das ist so nicht zu beantworten. Dazu müssten alle Einzelheiten vorliegen (wer war Verkäufer? Gemeinde?, wann wurde die Zisterne gebaut, ist die Zisterne im B-Plan dargestellt oder gibt es überhaupt einen B-Plan? Gibt es eine Eintragung im Grundbuch usw.

Ich würde davon abgesehen, zunächst mit der Gemeinde sprechen um Informationen zu erhalten. Wenn es dann Probleme gibt, kann geprüft werden, wie die rechtlichen Voraussetzungen sind.

Rainer

#6

Hallo,
wrum soll die Gemeinde die Zysterne auf einem Privatgelände versetzen? Ist diese Zysterne Bestandteil eines öffentlichen Kanalnetzes?. Dies sollte der Architekt möglichst klären.

MfG
Kley

#7

Lieber MM,
hier ist es keine Frage des Baurechts, sondern des Vertragsrechts. Wenn Sie fragen: „Habe ich das Recht, die Gemeinde dazu aufzufordern…“. Dazu kann ich nur sagen: JA… aber: Auffordern könnte ich auch. Sie wollen natürlich wissen, ob die Gemeinde die Kosten für das Versetzen tragen muss. Das richtet sich nach dem Vertrag, den Sie mit der Stadt haben: Was hat Ihnen die Stadt darin zugesichert, was hat sie an Leistungen versprochen oder zugesichert? Erst dann können Sie klären, ob die Stadt dies bezahlen muss. Also: Das müssten Sie (notfalls durch einen Rechtsanwalt) klären lassen.
Eventuell kommen Sie weiter, wenn Sie „nett“ fragen und nicht gleich mit dem Anwalt drohen. Es könnte sein, dass die Stadt dann aus Kulanz auf eine Kostenübernahme (eventuell auch nur anteilig) eingeht.
Aus irgendeinem Gesetz leitet sich aus meiner Sicht hier nichts ab, aber da kann Ihnen ein Anwalt mehr helfen. Eventuell auch der Notar, der den Kaufvertrag gemacht hat. Das könnte die günstigste Variante der Beratung sein.
Viel Erfolg!
Gruß Geoli

#8

Hallo,

leider hast Du wohl meine Visitenkarte nicht gelesen. Ich sehe überhaupt keine Verbindung zwischen dem Inhalt Deiner Frage und meinen im Profil aufgezählten Kenntnissen. Ich verstehe die Frage eigentlich auch überhaupt nicht.

Sie kommt mir sehr seltsam vor. Wofür braucht Ihr eine Zisterne?

Eine Zisterne dient meiner Kenntnis nach zur Wasserversorgung in unzivilisierten Regionen und ist ein Reservoir für gesammeltes Oberflächenwasser. Ist das in Deutschland überhaupt zugelassen? (Seuchengefahr!)

Baufenster bedeutet doch auch nicht, dass diese gesamte Fläche bebaut werden muss, sondern bebaut werden dürfte.
Wenn sich darin schon irgend etwas Bauliches befindet, das noch für irgendetwas gebraucht wird, kann man doch daneben bauen, wenn man im Baufenster bleibt und seine Baulinie einhält, oder?

Was hat die Gemeinde damit zu tun? Mit welcher Begründung sollte sie für Dich auf Deinem Grundstück etwas bauen?

Ich könnte mir vorstellen, dass Dein Architekt besseren Einblick in die Situation hat als ich. Dafür ist er ja auch da.

Tut mit Leid, dass ich nicht mehr dazu sagen kann.

Viele Grüße

Bodo

#9

Hallo MM,
zunächst sind folgende Fragen zu klären:
Wer hat die Zisterne gebaut?
Haben Sie den Bebauungsplan eingesehen, als Sie das Grundstück kauften?
Hat die Zisterne bestanden als der Bebauungsplan erstelllt wurde?
Gibt es eine Baugenehmigung für die Zisterne?
Die Klärung dieser Fragen ist Voraussetzung für Ihr weiteres Vorgehen.
Mit freundlichen Grüßen
AS

#10

Hallo Matze8!

Für Dein Problem (Deine Frage) bin ich der falsche Ansprechpartner. Viel Erfolg auf der Suche nach dem Richtigen!

Meine Meinung ist: Fragen kostet nichts, wenn man dazu nicht einen Anwalt beauftragt…!

Peter Ralf Lipka
ActualVision ZILL-Fenster GmbH, Berlin/Germany!

#11

Hallo,

zunächst gehe ich davon aus, dass mit dem Begriff Zisterne im Zusammenhang mit der Erschließung der Übergabeschacht für das Schmutzwasser gemeint ist. Nach meinen bisherigen Erfahrungen liegen diese kurz hinter der Grundstücksgrenze.

In jedem Fall würde ich mich an die Gemeinde wenden! Es muß zunächst ja nicht um eine Aufforderung oder ähnliches gehen… einfach mal schlau fragen, warum hier von der üblichen Lage des Übergabeschachtes abgewichen wurde. Vorher möglicherweise andere Grundstücke im selben Erschließungsgebiet in Augenschein nehmen, um hier gfl. Argumentationshilfen im Vorwege zu sammeln.

Viel Erfolg zunächst hierbei. Ansonsten gerne nochmal nachfragen.

#12

Hallo Uwe,

vielen Dank für eure Hilfe.
Zunächt möchte ich noch dazu sagen das es eine Regenwasserzisterne ist. Dort kann ich das Regenwasser vom Dach bzw. vom Grundstück einleiten und später z.B. zur Gartenbewässerung nutzen.
Im Vertrag steh drin: "Der Veräußerer haftet jedoch für die Bebaubarkeit der Vertragsgegenstandes im Rahmen des jeweils gültigen Bebauungsplans.
ich denke allerdings, dass ich zunächst mal auf die Gemeinde gehe und versuche das zu klären.
Mal schauen ob ich dort weiter komme

Nochmals danke für die schnelle Antwort.

Viele Grüße

MM

#13

Hallo,
es ist richtig, Sie sollten diese Angelegenheit mit der Gemeinde abstimmen.
Folgende Fragen sind zu klären:

  1. Was steht im Bebauungsplan ? Gibt es dort ev. Regelungen?
  2. Wenn Sie das Baufenster nicht ausnutzen können, kann mit dem Baukörper die Baugrenze überschritten werden?
  3. Wenn keine Regelungen bestehen und die Gemeinde stimmt Pkt. 2 nicht zu, geht das Versetzen zu Lasten der Gemeinde.
  4. Bauplatz zurückgeben und die Rückabwicklung geht ebenfalls zu Lasten der Gemeinde.
    Sie haben einen Architekten, lassen Sie ihn das Problem lösen. Er hat ja von Ihnen den Auftrag ein Gebäude zu planen und damit gehört das zu seinen Aufgaben.
    Viele Grüsse
    AD
#14

HALLO MM,

zunächst ist zu klären, was ihr mit „Zisterne“ meint? Wenn es sich um eine öffentlich, rechtlich gesicherte Entwässerungsanlage (Regenwasser, Grundwasser o. ä.) handelt und diese Anlage (Zisterne) eine Bedeutung für die Gemeinde hat, steht wohl Diese m. E. in der Verantwortung. Wichtig ist die Klärung, ob dieses Bauwerk durch das Grundbuch oder durch das Baulastenverzeichnis auch öffentlich rechtlich gesichert ist. Falls in diesen Verzeichnissen (insbesondere im Grundbuch) kein Vermerk zu finden ist, sollte der Gemeinde mitgeteilt werden, das diese Anlage im Zuge des Neubaus beseitigt wird oder sie auf Kosten der Gemeinde versetzt wird.
Aus der Baugenehmigung muß der Umgang mit dieser „Zisterne“ grundsätzlich vermerkt sein.
Falls in der Baugenehmigung kein Hinweis auf dieses Bauwerk sichtbar wird, sollte davon ausgegangen werden, das es im Zuge des Grundstückskaufes mit erworben wurde und damit in das Eigentum des Erwerbers (zum Schaden oder Nutzen ???) übergegangen ist.

mfg db

#15

Hallo !

Mir stellen sich zunächst die Fragen :

Wer hat die Zysterne gebaut ( Gemeinde ? ) und von wem haben Sie den Bauplatz gekauft ?

Gruß
hokl

#16

Hallo MAtze8

Also ich muss bei dieser Frage passen.
Das hat eigentlich gar nichts mit Baurecht zu tun, sondern eigentlich mit dem Planungsrecht!
Wenn die Gemeinde einen Bebauungsplan aufstellt, muss sie vorher einige Dinge regeln und beachten.
Dazu gehört auch die Untersuchung des Geländes, bzw Baugrunds. Da hätte m.E. die Zisterne auffallen müssen…

Ob die Gemeinde das gemacht hat könnte Ihnen das Planungsamt sagen können.
Kann man nicht einfach über dem Wasserspeicher bauen?
Da ist Ihr Architekt aber gefragt…vielleicht sollten Sie ihn mit zum Amt nehemn.
Tut mir leid, das ich Ihnen keinen besseren Rat geben kann.

Ich wünsche Ihnen schöne Feiertage und einen guten Übergang ins neue Jahr…

U.F.

#17

Hallo,

das kann ich Ihnen ohne genauere Prüfung auch nicht beantworten.

Mit freundlichen Grüßen
Philipp Spoth