meine Freundin hat am Wochenende die Betriebskosteabbrechnung von vor 2 Jahren bekommen.
Laut dieser soll sie eine Nachzahlung leisten. Beim durchgehen der einzelnen Kostenpunkte, ist mir der Punkt Gartenwasser aufgefallen, welcher mit ca. 60% den größten Anteil der Nachzahlung ausmacht. Lustigerweise gehört zum Haus kein Garten, sondern nur 2 Bäumchen. Sie sollte daraufhin mal beim Vermieter nachhaken, O-Ton der Sekräterin: „Gartenwasser entspricht Hausmeisterkosten“.
Meine Frage: Ist das rechtens bzw. wie soll sie damit umgehen?
Danke für eure Antworten.
Gartenwasser kann allgemein m.E. nicht als Hausmeisterkosten umgelegt werden. Soll das Gartenwasser auf alle Mieteinheiten umgelegt werden und jeder nutzt den „Garten“, dann ist es Allgemeinwasser oder ähnliches. Wie man es bezeichnet ist egal.
Mehr stutzig macht mich allerdings, dass die Betriebskostenabrechnung von vor 2 Jahren ist. Der Vermieter ist verpflichtet die Abrechnung innerhalb von 365 Jahren nach Ablauf des Abrechnungsjahres zu machen. 2 Jahre ist zu lang. Ist diese Frist nicht eingehalten worden, muss gar nichts bezahlt werden.
Hallo,
das ist absoluter Quatsch. Wenn der Garten allgemein genutzt wird, muß man das Gießwasser natürlich mitbezahlen. Steht der Garten nur einer Partei zur Verfügung muß man gar nichts zahlen.
Abgesehen davon müssen NK-Abrechnung nach 12 Monaten vorliegen, sonst verfällt der Anspruch. Die Freundin muß also überhaupt nichts zahlen.
Gruß
Melodie
ein wenig eigenartig, aber vielleicht st es so gemeint das die kosten die der hausmeister verursacht ale in diesem punkt zusammengefasst sind
ist denn noch ein posten für hausmeisterarbeiten angegeben
wie sieht die nebenkostenabrechnung von dem jahr davor aus, in gleicher art und weise oder ist da der hausmeister benannt
um welche summe handel es sich und wieviel m² hat die wohnung. sind mehrere parteien im haus, wieviel gesamtm² sind in diesem haus vorhanden und welche gesamtsumme wird umgelegt
für welche zeitraum ist die nebenkostenabrechnung genau, denn auch hier gibt es gesetze bis wann abgerechnet werden muss darf
viele grüsse
zum einen: Der Vermieter kann nur Nebenkosten aus dem Vorjahr abrechnen (§ 556 Abs 3 Satz 2 BGB). Hat Ihre Freundin die Abrechnung noch am 31.12. bekommen kann der Vermieter nur 2010 abrechnen. Zwei Jahre sind also nicht drin.
Zum anderen: Es ist zwar üblich, die Nebenkosten nicht konkret zu benennen, der Mieter hat aber einen Anspruch darauf. Sonst ist es ja nicht möglich, die Abrechnung nachzuvollziehen. Es ist zwar von den Hausverwaltungen in der Regel kein böser Wille sondern resultiert aus der Bezeichnung der Kostenstellen, denen die Ausgaben zugeordnet werden.
Ich empfehle, schriftlich die Abrechnung zu bemängeln und insbesondere die Verfristung für 2009 und die falsche Bezeichnung der Hausmeisterkosten anzumahnen. Unter Setzung einer angemessenen Frist würde ich schreiben, dass, sollte eine Korrektur nicht fristgerecht erfolgen, nur die Nebenkosten teilweise anerkenne, also ohne 2009 und Gartenwasser.
ich nehme an, dass es sich um die BK-Abrechung für das Jahr 2010 handelt.
Diese müßte spätestens am 31.12.2011 zugegangen sein, ansonsten ist sie verspätet und eine sich ergebende Nachforderung nicht fällig.
Ob die Kostenumlage rechtmäßig ist läßt sich letztendlich nur durch Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrunde liegenden Rechnungen/Unterlagen beurteilen.
Eine nachträgliche Korrektur der als Gartenwasserkosten ausgewiesenen Kosten in Hausmeisterkosten halte ich gerade noch für zulässig.
Es müßte dann Einsicht genommen werden in die rechung des hausmeister bzw. die entsprechenden Unterlagen über diese Kosten.
Hallo,
also-eine Abrechnung für 2009 (2 Jahre) gibt es generell NICHT mehr, dort war der letzte Termin der Zustellung am 31.12.2010! Daraufhin müsste Ihre Freundin garnichts mehr bezahlen.
Betrifft es die Abrechnung von 2010 (01.01.-31.12.2010), so muss diese wiederum am 31.12.2011 im Briefkasten!!! gewesen sein, sonst braucht die Freundin auch nichts mehr bezahlen.
Gartenwasser ist keine Hausmeisterleistung, es muss aufgeführt werden(i.d.HM-Rechnungen), was dieser getan hat (Stunden/Material-od. es gibt einen Pauschalvertrag, dann steht darin-was enthalten ist).
Gartenwasser ist meiner Meinung nach Wasser, womit der HM ggef.die Bäume gegossen hat. Doch hierzu gehört ein separater Wasserzähler, der genau-wie alle anderen-am Jahresende abgelesen wird. Eine Pauschalumlage gibt es hier nicht.
Bei weiteren Fragen helfe ich gern weiter.
Ich schreib jetzt mal an dem Beitrag zurück. Danke erstmal für die vielen u. konstruktiven Antworten. =)
Also wenn ich mich recht entsinne sieht das so aus:
Meine Freundin wohnt dort seit ca. 3 Jahren u. hat jetzt wohl erst ihre erste Betriebskostenabbrechnung bekommen. Kam mir auch von Anfang an komisch vor. Werd das nochmal am WE prüfen u. entsprechend deiner Empfehlung zusammen mit ihr ein Schreiben aufsetzen. Hoffe nur, dass er ihr bei der Wohnungsübernaheme dann kein Strick drauß trett… die Kündigung ist nämlich schon eingereicht.
In eigener Sache habe ich das bisher so gemacht: Schriftlich gegen die NK Abrechnung Widerspruch einlegen. Mitteilen, mit welchen Positionen aus welchen Gründen man nicht einverstanden ist und Belege dafür mit Fristsetzung fordern.
Soweit ich weiß besteht kein Anspruch auf Zusendung der Belege, wenn Vermieter und Mieter im selben Ort wohnen. In dem Fall besteht nur Recht auf Einsichtnahme der Belege, Ihr müsstet also im Zweifel hinfahren und die Rechnung anschauen.
Wenn die Abrechnung nicht den Tatsachen entsprechend korrigiert wird würde ich eine zweite Frist für die korrigierte Abrechnung setzen mit Androhung des Abzugs von der nächsten NK Monatszahlung.
Tut sich dann wieder nichts, würde ich bei der nächsten Mietzahlung den Betrag von den NK abziehen.
ABER ACHTUNG: Ihr dürft keinesfalls von der Miete mehr als den Anteil der NK abziehen, sonst ist es eine Mietkürzung die sofort zu einer Klage führen kann!!
Wenn also der falsche NK Betrag höher ist als eine Monats NK Vorauszahlung dann den Abzug auf mehrere Monate verteilen.
Bitte lasst Euch diese Vorgehensweise nochmal vom Mieterverein oder einem Anwalt absichern.
Moin, das ist Unsinn! Gartenwasser ist Gartenwasser wie Hausmeisterkosten Hausmeisterkosten sind. Beides ist exakt auszuweisen, zumal die Hausmeisterkosten steuerlich absetzbar sind, Gartenwasser aber nicht.
Bestehe auf einer korrekten Ausweisung und weise daraufhin, dass Zahlungen erst geleistet werden wenn die Abrechnung korrekt ist. Im übrigen würde ich die gesamte Abrechnung genauestens prüfen, fordere Belege für alle Positionen an, denn scheinbar nimmt es der Vermieter nicht so genau mit der Abrechnung. Grundsätzlich versuchen Vermieter immer Kosten auf die Mieter abzuwälzen auch wenn diese nicht dafür zuständig sind.
Hallo, von Nebenkosten von vor 2 Jahren. Letzter Abrechnungszeitraum 01.01-31.12.2010 musste bis zum 31.12.2011 beim Mieter sein. Vorherige Abrechnungszeiträume müssen nicht mehr bezahlt werden.
LG
kann man in den Papierkorb werfen:
Der Vermieter ist gesetzl. verpflichtet, spätestens 12 Monate nach Ende Abrechnungs-zeitraum die Abrechnung vorzulegen.
Also hab gerade nochmal mit ihr telefoniert. Der genaue Zeitraum der Abbrechnung ist vom 11.03.2009 - 10.03.2010, also wird das die Abbrechnung für 2010 sein. Da sie zw. Weihnachten u. Neujahr kam, sollte das soweit ok sein, od.?!
Bleibt halt der Punkt mit den Hausmeisterkosten noch zu klären…
könntest Du „Wochenende“ bitte präzisieren? Sonnabend oder Sonntag?
„Von vor 2 Jahren“ – heute ist 2012 = Abrechnung für 2010 schließe ich daraus. Ist das richtig?
Die Abrechnung für 2010 hat am 31.12.2011 (nachweislich) im Briefkasten des Mieters zu sein. Ansonsten braucht der Mieter keine Nachzahlungen zu leisten. Hingegen ein Guthaben kommt immer zur Auszahlung.
„Gartenwasser“: Hausmeister = Hausmeister" und „Gartenpflege = Gartenpflege“.
Ausnahme: per Vertrag ist der Hausmeister für die Gartenpflege zu ständig. Dann muss allerdings die Position auch „Garten / Hausmeister“ heißen.
60% der Nachzahlung für 2 Bäumchen … ein bisschen viel. Der Wasserverbrauch hat sicherlich andere Ursachen. Gab es in 2010 einen Wasserschaden im Haus? Hat das Haus eine Waschküche und neue Mieter waschen ausschließlich in der Waschküche? Wohnt der Eigentümer in der Nähe und hat immer ein blitzblankes Auto?
Zur Not: Hilfe beim örtlichen Mieterverein oder der ÖRA (öffentliche Rechtsauskunft)
suchen.
Also zugestellt wurde sie definitiv vor dem 31.12.2011.
Ich hab mir jetzt mal meine Betriebskostenabbrechnungen (von 2 verschiedenen Wohngesellschaften) angeschaut. Dort sind immer komplette Jahreszeiträume (also z.B. 01.01.2010 - 31.12.2010) angegeben u. im Anschreiben kommt der Wortlaut Jahresabbrechnung vor. Bei meiner Freundin steht hingegen Einzelabbrechnung u. nur der Zeitraum 11.03.2009 - 10.03.2010 drin.
Gab es in 2010 einen Wasserschaden im Haus?
>> Laut Freundin nicht, allerdings soll es wohl im Jan. 2011 bei ihr irgendwelche Abflussprobleme gegeben haben (Abwasser in Dusche, Heizungskeller überschwemmt). Außerdem meint sie, dass der Keller sowieso recht feuch ist.
Hat das Haus eine Waschküche und neue Mieter waschen ausschließlich in der Waschküche?
>> Nein.
Wohnt der Eigentümer in der Nähe und hat immer ein blitzblankes Auto?
>> Nein.
Die falsche Bezeichnung einer Kostenposition ist als Verstoß gegen das Transparenzgebot ein formeller Abrechnungsmangel und löst deshalb keine Zahlungspflicht aus (in Bezug auf die Höhe dieser Position). Der Vermieter kann formelle Abrechnungsfehler innerhalb von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 2 BGB) nachbessern (Beispiel: Abrechnungszeitraum: 1.1.2010 bis 31.12.2010, die Abrechnungs- und Nachbesserungsfrist endet dann am 31.12.2011). Eine Nachbesserung nach Ablauf der Abrechnungsfrist heilt den Abrechnungsmangel nicht, die Position ist dann ersatzlos aus der Abrechnung zu streichen (§ 556 Abs. 2 Satz 3 BGB). Falls die Nachfrage bei der Sekretärin noch im Jahr 2011 erfolgte, war das ein schwerer Fehler, da die Auskunft der Sekretärin als Nachbesserung (Korrektur) angesehen werden könnte. Falls die Nachfrage erst im Jahre 2012 erfolgte, hilft die Auskunft der Sekretärin dem Vermieter nicht, weil die Heilung des Abrechnungsmangels erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgte.
Selbstverständlich kann man über die Frage streiten, ob die telefonische Auskunft der Sekretärin eine Heilung des formellen Abrechnungsmangels ist oder ob eine schriftliche Korrektur erfolgen muß.
Abgesehen sind möglicherweise die Hausmeisterkosten formell fehlerhaft abgerechnet und fallen auch deshalb aus der Abrechnung ersatzlos heraus. Das ist dann der Fall, wenn der Hausmeister nach seinem Hausmeistervertrag auch Leistungen zu erbringen hat, die Instandhaltungen/Instandsetzungen und/oder Verwaltungsarbeiten sind (zum Beispiel: Durchführung kleinerer Reparaturen, Austausch defekter Leuchtmittel (Beleuchtung), Überwachung der Einhaltung der Hausordnung, allgemeine Kontrollarbeiten usw) und der Vermieter die in der Hausmeisterentlohnung pauschal enthaltene Vergütung für derartige Tätigkeiten nicht herausgerechnet hat. Formell fehlerhaft ist die Abrechnung der Hausmeisterkosten auch dann, wenn in der Abrechnung der Vorwegabzug nicht gesondert ausgewiesen ist (BGH VIII ZR 1/06 und BGH VIII ZR 1/07; nachzulesen unter: www.bundesgerichtshof.de). Die Einsicht in den Hausmeistervertrag darf nach der Rechtsprechung nicht aus angeblichen Datenschutzgründen verweigert werden. Man sollte sich das Original zeigen lassen und prüfen, ob keine Seiten fehlen (z.B. das Leistungsverzeichnis, in dem die Hausmeistertätigkeiten aufgeführt sind).
Falls die Abrechnung 2009 eine Nachforderung ausweist, ist diese nicht zu zahlen, eil die Abrechnungsfrist schon mit dem 31.12.2010 abgelaufen war. Ein Guthaben aus dieser Abrechnung verpflichtet den Vermieter gleichwohl zur Rückzahlung.
Aus der Beratungspraxis weiß ich, daß die Mieter wegen ihrer Ungeduld sich vielfach selbst um ihre rechtlichen Vorteile bringen. So ist es auch falsch, den Vermieter zur Abrechnung der Nebenkosten zu drängen oder auch nur nachzufragen. Versäumt er nämlich die Abrechnungsfrist von 12 Monaten, kann er mit einer verspäteten Abrechnung keine Nachzahlung fordern. Er muß diese aber trotzdem vorlegen, damit der Mieter prüfen kann, ob sich vielleicht für ihn eine Rückzahlung ergibt.
Meine Empfehlung: Rechtsberatung; bei Abrechnungsfehlern hat der Vermieter dem Mieter die Rechtsanwaltskosten zu erstatten: OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.12.2006, AZ: I-X U 15/06.
