Ich habe ein vermietetes Mehrfamilien-Haus geerbt. Es gibt keine schriftlichen Mietverträge. Der Vorbesitzer hat über viele Jahre die Miete und Nebenkosten nie angepasst und auch niemals eine schriftliche Nebenkostenabrechnung erstellt. Eine solche haben wir jetzt für das vergangene Jahr gemacht, wobei es zu deutlichen Nachzahlungs-Forderungen kommt.
Ein Mieter behauptet jetzt, seine Nebenkosten wären mit dem Vorvermieter als Pauschale vereinbart, mehr bezahlt er nicht. Das einzig schriftliche auffindbare ist eine Mietbescheinigung des ALG2-Mieters an das Arbeitsamt, dort steht an einer Stelle das Wort „Nebenkostenpauschale“ und an 2 anderen Stellen „Vorauszahlung, wird jährlich Abgerechnet“. Eine solche Abrechnung kann aber nie nachgewiesen werden, daher besteht der mit RA vertretene ALG2-Mieter auf Beibehaltung der Pauschale, die nicht 50% der heutigen Kosten deckt. Ich war schon mehrfach bei meinem RA, auch er hat keinen brauchbaren Rat.
Hallo
ich rate dir dringend einen Anwalt aufzusuchen und zwar einen vom Mieterbund die haben sehr viel Ahnung von solchen verzwickten Sachen.
mfg
Hallo Wolfgang,
ich fürchte ich weiß auch keinen besseren Rat als Dein Anwalt.
Zur Umlage der Betriebskosten bedarf es einer vertraglichen Regelung. Ist keine derartige Regelung vorhanden bzw. nachweisbar, dann sind in der Mietzahlung sämtliche Beträge mitabgegolten, also auch die Betriebskosten.
Die einzige Ausnahme dürfte die Umlage der Heizkosten sein, da insoweit eine Verbrauchsabrechnung in der Heizkostenverordnung vorgeschrieben ist.
Sind die Heizkosten bisher ebenfalls in der Miete enthalten gewesen, könnten diese Kosten herausgerechnet und zukünftig abgerechnet werden. Dadurch sinkt natürlich der übrige Mietanteil (Nettomiete + übrige Betriebskosten). Dieser übrige Mietanteil kann dann gemäß §§ 558 ff BGB allmählich erhöht werden.
Ich hoffe dies hilft ein wenig.
Gruß
Sebastian
Hallo,
leider kenne ich mich auf der Vermieter Seite nicht so gut aus. Wenn es keine schriftlichen Verträge gibt gelten gesetzliche Bestimmungen.
Vllt finden Sie hier etwas unter III. : http://www.finanztip.de/recht/immobilien/betriebskos…
Tut mir leid das ich nicht mehr helfen kann.
VG
Miete und Nebenkosten nie angepasst und auch
niemals eine schriftliche Nebenkostenabrechnung erstellt
Antwort:
Der Gesetzgeber hat das Mietrecht 2001 reformiert. Zahlreiche Vereinbarungen, speziell in Altverträgen gelten seitdem als nicht vereinbart. Ein Vertrag nach aktuellem Recht setzt eine verbrauchsabhängige Abrechnung voraus (§ 556a BGB).
Der Bundesgerichtshof schreibt im Urteil vom 21.9.2011:
BGB § 565a Abs. 2 Satz 1; EGBGB Art. 229 § 3
„Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Regelung des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar.“
Einer verbrauchsabhängigen Abrechnung dürfte demnach auch für Altverträge nichts im Wege stehen.
Mal vielen Dank, aber bislang finde ich keinen Weg.
Denn in dem Satz
befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die
Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch
oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch
versteht mein RA, dass nur geändert und angepasst werden kann WENN der Verbrauch schon selektiv erfasst wird …
Trotzdem vielen Dank!
Hallo Wolfgang,
leider kann ich hier nicht weiterhelfen.
Gruß
Udo
Guten Abend!
Dies ist echt schwierig! Als erstes würde ich Mietverträge mit allen Parteien abschließen und Nebenkosten immer als Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung deklarieren.
Eine Anpassung der Vorausleistungen ist grundsätzlich nach erfolgter Abrechnung möglich.
Im geschilderten Fall würde ich mich auf die Mietbescheinigung berufen „Vorauszahlung wird jährlich abgerechnet“. Es kann nicht sein, dass sie die Kosten des/der Mieter anteilig tragen.
Jeder muss das bezahlen was er verbraucht.
L.G.
So ist das, wenn man nicht die Verträge aktuell anpasst.
Dennoch können Sie aus wirtschaftlichen Gründen die NK anpassen, d.h. die Pauschale anpassen (nur nicht jedes Jahr) oder aus ebensolchen Gründen auch kündigen.
Wenn ein Gebäude wirtschaftlich nicht verwertbat ist, kann man zur Neuausrichtung kündigen (die Zeiten variieren, bis der mieter oder letzte Mieter raus ist.
Wenn Sie aber doch ein Papier haben, wo Vorauszahlung und wird abgerechnet steht, dann nehmen Sie doch das Papier und klagen erstmal für ein Jahr das ein. Wenn 2 Kaltmieten in Verzug sind (weil er nicht zahlt), kündigen Sie dann form- und fristgerecht. Wo ist das Problem?
Hallo www_wolfgang,
bei der Lektüre deines Anliegens fällt mir auf, daß dein Rechtsanwalt anscheinend nicht über die nötige Sachkenntnis zur Klärung deiner Problematik verfügt.Handelt es sich bei ihm um einen gewöhnlichen Rechtsanwalt (der vorgibt, sich in allen Rechtsfragen auszukennen?) oder läßt du dich von einem Fachanwalt für Miet- und Eigentumsrecht beraten ? Im Zweifelsfall bleibt
dir noch der Verein für Miet- und Grundstückseigentum, der dir in puncto Mietnebenkosten hilfreich zur Seite stehen kann.
Selbstverständlich bleibt es dir als Eigentümer vorbehalten, die tatsächlichen Nebenkosten deiner Mieter abzurechnen, die im übrigen anteilig monatlich mit den Mietzahlungen im voraus von deinen Mietern zu zahlen sind. Diese werden bei den Gesamtmietkosten auch schon
im Mietvertrag ausgewiesen.
Du solltest unverzüglich Mietverträge mit deinen Mietern abschließen, um das über Jahre entstandene Rechtsvakuum zu beseitigen. Dies wäre mit Sicherheit im Sinne beider Parteien.
Viel Erfolg, bustobaer
Hallo Wolfgang,
auch ich bin kein Experte. Wenn dein RA schon keinen Rat weißt , würde ich den RA wechseln. Hier wäre der Mieterverein hilfreich. Auf jeden Fall solltest Du neue Mietverträge (ortsüblicher Mietzins) abschließen.
Viel Glück
mfg
Hallo www_wolfgang,
ich verweise auf Wikipedia. Dort wird ausführlich das Thema Mieterhöhung behandelt.
Da es sich in Ihrem Fall um eine Gesamtmiete handelt, bleibt m. E. nur der Weg der Mieterhöhung.
Ich schlage Ihnen vor, im Rahmen der gesetzlichen und örtlichen Gegebenheiten (Mietenspiegel, Vergleichsmieten) die Miete noch im Dezember zum 1.4.2012 um 20% zu erhöhen. Die Formvorschriften müssen Sie natürlich beachten, wie z. B. die Schriftform und die Aufforderung an den Mieter zur Zustimmung.
Ein Fachanwalt (!) für Mietrecht oder der Grundeigentümerverband, dem Sie ggf. beitreten sollten, helfen fachkundig, ansonsten beantworte ich weitere Fragen gern.
Mit freundlichen Grüßen
Jens Schütt
Hallo www_wolfgang,
leider habe ich da auch keinen rechtlich abgesicherten Ratschlag. Aber man könnte überlegen, wie im Arbeitsrecht, mal eine Änderungskündigung in erwägung zu ziehen. Dazu solltes Du gemeinsam mit Deinem RA den für euren Ort gültigen Mietspiegel ansehen und die Mieten anpassen. Aber vorsicht, man darf glaube ich nicht zu fest zulangen. Die Nebenkosten würde ich auch in die Anderungskündigung aufnehmen und darauf hinweisen, dass zukünftig Verbrauchsabhängig jährlich abgerechnet wird. Dazu alles aufführen, was umgelegt werden soll. Also vom Treppenlicht über Wasser, Heizung, Versicherungen, Steuern, Müll und Straßenreinigung bis hin zum Schornsteinfeger. Hausmeister, Gartenpflege, Scheeräumen und Treppenhausreinigung nicht vergessen.
Jetzt kann ich Dir nur noch viel Erfolg wünschen. Hubert Steiger.
PS. Vielleicht kannst Du mir ja mal mitteilen, wie Du weiter gekommen bist.
Mit Grüßen, Hubert Steiger.
Das Urteil bezieht sich auf einen Fall, bei dem ein Wasserzähler nachträglich eingebaut wurde, der Verbrauch war also vorher NICHT erfasst worden. Nach meinem dafürhalten sollte es auf Deinen Fall anwendbar sein, allerdings bin ich kein Jurist und will keine Bewertung abgeben. Das Urteil im Original
http://www.ibr-online.de/IBRNavigator/dokumentanzeig…
Bedenke jedoch, die Nebenkosten, die Du für Deinen Mieter zahlen musst, werden massiv steigen. Deinem Mieter stehen unbegrenzte Rechtsmittel zur Verfügung stehen, er hat unendlich viel Zeit, während Du unter Umständen arbeiten musst. Hast Du die Nerven und Mittel für den Rest deines Lebens zu prozessieren? Willst Du wochenlang über Nebenkostenabrechnungen brüten, die dann ein Richter vom Tisch wischt? Willst Du bis zum Ende Deiner Tage dafür haften, dass die Gehwege geräumt sind, dass die Treppenhausbeleuchtung funktioniert und keine Toilette verstopft ist?
Die Immobilienpreise sind zurzeit günstig. Genieße das Leben, so wie es auch Dein ALG2-Mieter tut.
Hallo Wolfgang,
normaler Weise werden die Nebenkosten, wie du es auch machen möchtest, separat abgerechnet. Auch wenn dies in den Vorjahren nicht passiert ist, lässt sich nicht ableiten, dass es auch weiterhin nicht erfolgen darf. (Auch ein sogenanntes Gewohnheitsrecht würde nach 30 Jahren enden.) Du kannst, weil du keine Mietverträge hast, evtl. argumentieren, dass der vorherige Vermieter dir gesagt hat, dass er auf die Nebenkostenabrechnung verzichtet hat, da die Nachzahlung für ihn in keinem Verhältnis zum Aufwand stand.
Falls du Rechtsschutz versichert bist, würde ich mit einem besseren Anwalt dagegen klagen. Du musst aber damit rechnen, dass du nur einen Teil der Nebenkosten zugesprochen bekommst und dass daraufhin der Mieter in die Privatinsolvenz flüchtet, so dass du doch auf den Kosten und der Selbstbeteiligung für die Rechtschutzversicherung sitzen bleibst.
Falls du nicht Rechtsschutz versichert bist, würde ich dies jetzt nachholen und erst nach Versicherungsbestätigung die Miete und die Nebenkosten auf den jeweils maximal möglichen Betrag erhöhen (richtet sich für die Miete nach dem Mietspiegel und darf X? % nicht übersteigen. Die Nebenkosten kannst du m. E. auf den realistischen monatlichen Wert anpassen (du kannst ihn ja jetzt anhand der Nebenkostenabrechnung nachweisen).
Falls der Mieter daraufhin die Erhöhung verweigert, kannst du klagen und nach Verzug der Summe von 2 Monatsmieten (nach der alten Berechnung) fristlos kündigen. In der Regel musst du dann eine Räumungsklage anstrengen (deshalb ist die Rechtschutversicherung wichtig).
Viel Glück von Knarf
Lieber Ratsuchender,
ohne Mietvertrag hat keiner der Bewohner das Recht, in dem Haus zu wohnen. Bieten Sie allen einen Vertrag an nach aktuellen Bedingungen. Wer nicht einwilligt, dem wird gekündigt.
Bei der NK-Pauschale ist es leider so, daß manche Gerichte meinen, eine Pauschalvereinbarung komme zustande, wenn der Vermieter jahrelang keine NK-Abrechnung macht und die monatlichen Vorauszahlungen nie anpaßt. Damit soll der Vermieter konkludent seinen Verzicht auf jährliche Abrechnung erklärt haben. Ich halte das persönlich nicht für richtig, da es gerade im privaten Sektor Vermieter gibt, die es einfach nicht schaffen, die Abrechnung zu erstellen. Versuchen Sie es mit einer Zahlungsklage. Viel Glück!
Hallo,
bitte einen anderen Rechtsanwalt fragen oder zum Haus- und Grundbesitzer-Verein und nach einem spezialisierten Rechtsanwalt fragen.
ich habe eine Seite im Internet gefunden, die ich zitiere:
Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten darüber, ob der Vermieter die Mietstruktur dahingehend ändern durfte, dass die Wasserkosten künftig nach Verbrauch abgerechnet werden. Der Mietvertrag stammt aus dem Jahr 1979. Darin ist eine monatliche Kaltmiete vereinbart. Nebenkosten sind bei dem monatlich zu zahlenden Betrag nicht aufgeführt.
Im Juli 2008 bauten die Vermieter Kaltwasserzähler in der Wohnung ein und rechnen die Wasserkosten seitdem wie zuvor angekündigt nach Verbrauch ab. Die Wasserabrechnung für den Zeitraum Juli bis Dezember 2008 ergab eine Nachzahlung von 400 Euro.
Der Mieter weigert sich zu zahlen. Er meint, die Vermieter hätten die Mietstruktur nicht umstellen dürfen. § 556a BGB, der dem Vermieter eine einseitige Änderung der Mietstruktur ermöglicht, sei nicht anwendbar, weil diese Vorschrift erst am 1.9.2001 und damit nach Beginn des Mietverhältnisses in Kraft getreten sei.
Entscheidung
Der BGH gibt den Vermietern Recht.
Gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB kann der Vermieter durch einseitige Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung umgelegt werden. Das haben die Vermieter gemacht.
Ein Vermieter kann die Mietstruktur für verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten auch ändern, wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. Je nach den Umständen kann sich hier auch eine höhere Kostenbelastung des Mieters ergeben.
Das gilt uneingeschränkt auch für Altmietverträge, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 abgeschlossen wurden. Eine Übergangsvorschrift, die etwas anderes anordnet, gibt es hierzu nicht.
(BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 97/11)
http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=13…
Dem entsprechend müsste meiner Meinung nach eine Umstellung möglich sein.
Aber das kann nur ein versierter Anwalt dann auch sicher sagen.
Was ich nicht verstehe: ALG II - Zahlungen enthalten im Normalfall, die Möglichkeit Nebenkosten nach Verbrauch hier der Kaltwasserverbrauch bzw. Anteilen von Grundsteuer usw.abzurechnen. Warum stellt der Mieter sich so an? Er kann doch die Arbeitsagentur informieren, dass es zu einer Umstellung kommt.
Viel Glück
Elfriede
Hallo !
Sorry im VERMIETER Recht kenne ich mich leider nicht aus.
Grüße
Hallo Wolfgang,
die Beweislast liegt generell bei Dir.
Das Wort „Nebenkostenpauschale“ bedeutet lediglich, daß monatlich eine Pauschale bezahlt werden muss, die aber später abzurechnen ist, in der Regel im Jahresrhythmus (spätestens nach 12 Monaten).
Die Unterlagen des Arbeitsamtes „Vorauszahlung, wird jährlich abgerechnet“ können nur nach Aussagen der Leistungsempfänger/Mieter ausgefüllt/erstellt worden sein.
Selbst wenn der Voreigentümer nie abgerechnet hat, tritt dadurch kein „Gewohnheitsrecht“ ein. Der neue Eigentümer kann selbstverständlich abrechnen.
Mein Tipp: sucht Dir einen Fachanwalt für Mietrecht.
Schönen 3. Advent
*winke - philine
Hallo Elfriede,
damit hast Du mir sehr geholfen, Danke!
(BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 97/11)
Dieses ziemlich neue BGH-Urteil kannte ich noch nicht - und es zeigt auf, dass bis dahin noch alle Berufungsgerichte in dieser Sache gegenläufig geurteilt haben.