Hallo Luetze,
die Berechnung der Heizkosten mittels Gradtagszahlen ist hier anzuwenden, sofern keine Ablesewerte zur Ermittlung des Verbrauchs und Kostenverteilung vorliegen und der angegebene GTZ-Wert für den Monat Dezember ist mit 160/000 Promille (s. a. VDI 2067) ist richtig. Aber eine nachträgliche Ablesung für einen vergangenen Zeitraum, hier für Mitte November 2009, ist nicht möglich.
Leider ist der Dezember sowie die weiteren Wintermonate mit den stärksten Zahlen vertreten, da hier die eigentliche volle monatliche „Heiz“-Leistung des Jahres tatsächlich erbracht wird. Über das Jahr hinweg bleiben die Vorauszahlungen monatlich gleich, denn auch in den Monaten ohne Heizverbrauch sind diese Abschläge zu zahlen. Es wird aber keine volle Leistung in den Sommermonaten erbracht, bis auf die Warmwasserbereitung und es trifft dann in den „Heizmonaten“ besonders.
Sollte aber aufgrund des Einzugs Mitte November mehr an Vorauszahlungen geleistet worden sein, so sind diese auch in der Abrechnung aufzuführen bzw. in Abzug zu bringen.
Hinsichtlich des Einwandes, das nur eine Person während dieser Zeit tatsächlich die Wohnung nur gelegentlich genutzt hat, kann der Vermieter beim Vortrag des Sachverhaltes ein Einsehen haben und den Betrag ändern oder mit der folgenden Miete verrechnen lassen.
Die Aufzählung der Nebenkosten ist etwas seltsam. Handelt es sich hierbei um den originalen Wortlaut der Bezeichnungen im unterzeichneten Mietvertrag? Bitte mal den „§ 2 BetrKV“ = Aufzählung aller umlagefähigen NK im Net suchen, da u.a. unter der Nr. 14. Hauswart die Einschränkungen beachten, auch die Ausschlüsse in § 1, Abs. 2, Nr. 1 und 2.
Bezüglich der Kosten der Nutzerwechselgebühr gibt es mittlerweile ein Urteil der BGH v. 14.11.2007 Aktenzeichen VIII ZR 19/07, das diese Kosten als nicht umlagefähigen Betriebskosten bezeichnet, sondern als Kosten der Verwaltung (§ 1 BetrKV, Abs. 2, Nr. 1). Aber die Nutzerwechselgebühr kann berechnet werden, wenn die Übernahme dieser Kosten explizit vertraglich vereinbart worden ist. Nur handelt es sich hierbei um Ablesegebühren bei Ein- oder Auszug aus dem Objekt, ergo eine Zwischenablesung, die nicht die allgemeinen periodisch wiederkehrenden Kosten der Gebrauchsüberlassung betrifft. Bei der Ermittlung mittels Gradtagszahlen fallen diese Gebühren nicht an.
Die in v. g. § 2 Betr.KV, Nr. 17, ist im Übrigen nicht als Auffangvorschrift für alle anderen Kosten zu verstehen und als solche zu handhaben, sondern der Bezug zu diesen sonstigen Kosten muss mit Nennung der bestimmten Position/en in der Auflistung der zu übernehmenden Betriebskosten als sonstige Betriebskosten aufgeführt sein, wobei der § 1 BetrKV eingehalten werden muss, d. h. Kosten der Verwaltung, auch der damit verbundenen Arbeitskräfte, des Geldverkehrs, Finanzierung, Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs etc. sind nicht auf den Mieter umlagefähig. So ist z. B. auch die Position Gebühr Kaltwasserabrechnung und Gebühr Nebenkostenabrechnung nicht ganz nachvollziehbar, sollte es sich hierbei um Ablesegebühren handelt, so sind diese anteilsmäßg vom Mieter zu übernehmen.
Anders verhält es sich, wenn der Eigentümer einer Eigentumswohnung diese bewohnt, dann müssen durch den Eigentümer diese Kosten gezahlt werden, aber sie werden auch als nicht umlagefähige Betriebskosten im Sinne eines Mietverhältnisses in der Jahresabrechnung aufgeführt.
Alle weiteren aufgeführten Nebenkosten in der Auflistung der Fragestellung sind normale umlagefähige Nebenkosten, wobei hinsichtlich der Höhe der Umlagen die eigene genutzte Wohnfläche laut Mietvertrag maßgeblich ist.
Die Zahlen sind nicht ganz nachvollziehbar, z. B. ergibt 112,29 x 12 = 1.347,48 und nicht 1.467. Handelt es sich hierbei um die reinen Hausnebenkosten?
An Vorauszahlungen werden insgesamt 1.800 EUR p.a. geleistet. Somit würde ein Betrag von 452,52 EUR für die Warmwasserbereitung- und Heizkosten verbleiben, 37,71 EUR mtl. - ein geringer Betrag in der monatlichen Betrachtung, aber man heizt nicht das ganze Jahr über, sondern i.d.R. ca. 6 Monate. Somit entfällt ein höherer Betrag auf die „Heizmonate“.
Eine Vergleichsrechnung nach Zuviel oder Zuwenig kann man ohne weitere Daten nicht vornehmen, auch kommt es auf das eigene Heizverhalten, die regelmäßige Wartung und viele andere spezifische auf das Gesamtobkelt zutreffende Komponenten an.
Ich hoffe, die Fragen soweit möglich, verständlich beantwortet zu haben.
Freundliche Grüße,
