nebenkostenerhöhung nach eigentümerwechsel

Behörden & Recht Mietrecht
#1

hallo,
im märt hat unser ehemaliger vermieter sein haus (in dem unter anderm wir mieter sind) verkauft. der neue eigentümer hat dann vor 2 monaten unsere nebenkosten von 112 auf 260 euro erhöht. auf unsere frage woher diese neue summe denn kommen soll hat er uns nun gestern eine „detailierte auflistung“ gegeben. in der er alles, also Wasser/Abwasser, Strassenreinigung/Grundsteuer, Müllabfuhr, Allgemeinstrom, Versicherung, Schornsteinreinigung und Heizungswartung in pro m² pro monat angegeben hat. es gibt keinen neuen mietvertrag, er hat den vorhandenen beibehalten.
nun zu meinen fragen:

  1. darf er denn die nebenkosten um über 120% erhöhen? (im mietvertrag steht unter dem punkt „änderung der miet und nebenkosten“ angekreuzt „die miete bleibt unverändert“)
  2. ist es denn rechtens das er komplett alles pro m² berechnet? (ich hab noch nie gehört das zb der müll was mit den m² zu tun hat…)
#2

Hallo,

da die Nebenkosten tatsächliche Kosten sind ist die Höhe einer Steigerung unrelevant, d.h. es wäre theoretisch auch eine Steigerung um 120% zulässig.
Ergeben sich die höheren Kosten nru durch den geänderten Verteilerschlüssel?
Diesen ohne Zustimmung der Mieter zu ändern wäre nur zulässig wenn er mitter unzulässig benachteiligt: http://www.pro-wohnen.de/Mietrecht/Verteilerschluess…
Falls nun auch Kosten abgerechnet würden die bisher nicht berechnet wurden bzw. nicht im Mietvertrag geregelt waren ist es warscheinlich auch nicht zulässig.
Sichere Beurteilung ist nur mit Mietvertrag, bisheriger und neuer Abrechnung möglich!
Evtl. an Anwalt oder Mieterverein (die übertreiben aber gerne) wenden.

Gruß

#3

Hallo,

Paragraf 556 BGB regelt den Verteilungsschlüssel der Betriebskosten. Hier steht dass der Verbrauch nach Wohnfläche verteilt wird, außer es ist etwas anderes im Mietvertrag vereinbart.

Ueberpruefen Sie Ihren Mietvertrag dahingehend, ob etwas anderes vereinbart ist, falls nicht hat der jetzige Eigentuemer Recht.

Darf er die Nebenkosten erhöhen? Er darf sie anpassen, dies ist sogar in Ihrem Interesse, so dass keine horrende Nachzahlung zu erwarten ist. Sie brauchen diese Erhoehung aber nicht zahlen u koennen dementsprechend bei der Abrechnung eine immense Nachzahlung zahlen, falls Ihnen dies lieber ist.

Lieben Gruss

mitredenwill

#4

Hallo,

der neue Vermieter kann die Nebenkosten um 120 % erhöhen, wenn er diese Kosten nachweisen kann. Ich weiß nicht, wie groß die Wohnung ist, aber 260 Euro ohne Heizung ist unwahrscheinlich.

Der Vermieter ist verpflichtet, ihnen die entsprechenden Original-Rechnungen und Belege sowien den Verteilerschlüssel für das ganze Haus zu zeigen. Bei Unstimmigkeiten würde ich Kopien der Belege verlangen und die Abrechnung durch einen Fachmann oder einen Bekannten, der was davon versteht, überprüfen lassen.

Wieviel Wohneinheiten hat das Haus? Und haben sie sich mit den anderen Mietern schon in Verbindung gesetzt? Das würde ich als erstes machen, um vergleichen zu können.

Grüße von
Helmut

#5

Hallo,

ohne die Vorlage der Abrechnung und der angesprochenen Regelung im Mietvertrag zur Mieterhöhungsmöglichkeit ist keine sichere Einschätzung möglich.

Daher nur soviel:

  1. Es bedarf keines neuen Mietvertrages, der alte gilt fort.
  2. Die Wohnfläche der Wohnung im Verhältnis zur gesamten Wohnfläche des Gebäudes ist der gesetzliche Umlagemasstab für Nebenkosten (mit Ausnahme bei Heizkosten). Hiervon kann zwar abgewichen werden, m² ist aber die Regel.
  3. Eine Erhöhungsmöglichkeit für die Zukunft besteht, wenn eine wirksame Abrechnung erteilt wurde, wonach eben die Kosten gestiegen sind. Die aufgeführten Kostenpositionen sind grundsätzlich umlagefähig.
    Ob die Abrechnung korrekt ist vermag ich ohne deren Vorlage nicht zu beurteilen.
  4. Ob die Regelung im Mietvertrag grundsätzlich alle Erhöhungen sperrt, kann nur im Kontext sämtlicher Regelungen beurteilt werden.

Ich empfehle daher dringend einen Rechtsanwalt mit der Prüfung zu beauftragen.

#6

Hallo Krümel,

zu 1.)
im Allgemeinen darf der Vermieter die NK-Vorauszahlung auf „eine angemessene Höhe“ anpassen, wenn im Mietvertrag eine Pauschale vereinbart ist. Siehe hierzu auch BGB § 560.

Wchtig in diesem Zusammenhang: ist in Deinem Mietvertrag Bezug genommen auf § 2 Betriebskostenverordnung bzw. ist dies wirksam vereinbart?

Wenn ja dann ist die Vorauszahlungserhöhung in Ordnung. Zwischen den Zeilen ist zu erkennen, dass der Alt-Eigentümer wohl nicht alle umlegbaren Kosten auch umgelegt hat. Der Neu-Eigentümer kann dies natürlich schon.

Zu 2.)
Müllgebühren nach m² umzulegen ist unüblich. Eine 100 m² Wohnung die nur von einer Person bewohnt ist produziert weniger Müll als eine 70 m² Wohnung in der eine 4köpfige Familie lebt. Ich würde hier auf eine Änderung des Umlageschlüssels bestehen: entweder „tatsächliche Kosten“ (jede Wohnung hat ihre eigene zugeordnete Tonne; Kosten sind dann eindeutig) oder „Personen x Tage“.

Viele Grüße,
FvS

#7

hallo, und danke für die schnelle antwort.

was ich bis jetzt raus gefunden habe ist das er 360 euro müllgebühren pro jahr haben will und die tatsächlichen müllkosten (hab auf der entsorgungsstelle angerufen) für unsere familie und tonne 206€ pro jahr betragen. weiterhin will er auch mehr heizungswartungs und schornsteinreinigungskosten von uns haben als es für ale 3 mietparteien zusammen kosten würde…

dann werden wir uns wohl mal alle belege und abrechnungen zeigen lassen da mir die restlichen summen auch viel zu hoch vor kommen…

das haus hat 2 wohneinheiten (wovon eine seit anfang des monats leer steht) und eine geschäftseinheit. mit der mieterin des ladens habe ich mich heute unterhalten, sie hat noch keine betriebskostenerhöhung bekommen und unser (nicht mehr) obermieter hatte auch keine bekommen.
also sind wie die einzigen im gesamten haus denen der vermieter die betriebskosten erhöhen will. ist das denn überhaupt erlaubt???

liebe grüße ivonne

#8

hallo, und danke für die antwort.

den anwalt wollte ich mir eigentlich sparen da wir eh in spätestens 4 monaten hier ausziehen (kündigen voraussichtlich ende diesen monats die wohnung).
denken sie das sich das noch lohnt zum anwalt zu gehen?

lg

#9

hallo,

ja jede wohnung hat ihre eigene tonne und ich habe mich heute erkundigt die kostet für uns 206€ im jahr und der vermieter will genau dafür 360€ haben…
bei zwei weiteren posten will er auch von uns mehr haben als es für alle 3 mietparteien zusammen kommen würde.
lam ganz davon abgesehen das wir die einzigen im haus sind die eine betriebskostenerhöhung bekommen haben!!!

lg ivonne

#10

Hallo ivonne,

ihr seid auf dem richtigen Weg. Der Vermieter hält euch wohl für blöde! Oder er ist es selbst, sonst würde er nicht solche Abrechnungen machen.

Was nicht verbrauchsabhängig ist, muss selbstverständlich durch drei geteilt werden, egal ob die Wohn- bzw. Geschäftseinheit belegt ist oder nicht.

Ich denke, wenn der Vermieter merkt, dass ihr euch nichts gefallen laßt, wird er einen Rückzieher machen. Ihr müßt nur hart bleiben und auf die Vorlage der Rechnungen bestehen!

Grüße von
Helmut

#11

hallo,
wir haben uns jetzt für morgen nachmittag einen termin beim anwalt geholt. mal sehen was der dazu sagt.

danke.

lg ivonne

#12

WENN IM MIETVERTRAG STEHT DAS DIE MIETE NICHT ERHÖHT WERDEN KANN HEI?T DAS NICHT DAS IE NEBENKOSTEN NICHT ERHÖHT WERDEN KÖNNEN
NORMALERWEISE IST AUFGELISTET WAS NEBENKOSTEN SIND UND MEISTENS DER NACHSATZ DAS NOCH ZUSÄTZLICHES HINZUKOMMEN KANN FALLS ES RECHTLICHE NEUERUNGEN GIBT (WIE ZURZEIT DIE KONTROLLE DES WASSERS BEZÜGL: LEGIONELLEN)
MÜLL KANN NACH M² ODER PERSONEN ABGERECHNET WERDEN WENN NICHT JEDE MIETPARTEI SEINE EIGENEN MÜLLTONNEN HAT SONDERN EIN SAMMELCONTAINER FÜR ALLE VORHANDEN IST.
WAHRSCHEINLICH HAT DER ALTE VERMIETER NICHT ALLS ABGERECHNET WAS EIGENTLICH HÄTTE ABGERECHNET WERDEN MÜSSEN AUS WELCHEM GRUND AUCH IMMER: WÄRE EIN GEWISSER POSTEN DER NEBENKOSTEN IN DER MIETE ENTHALTEN GEWESEN SO HÄTTE DIESES GESONDERT AUSGEWIESEN WERDEN MÜSSEN.
DER NEUE VERMIETER KANN ABER AUCH ICHT WILLKÜRLICH BETRÄGE FÜR DIE NEBENKOSTENABRECHNUNG VERLANGEN; SONDERN NUR DAS WAS ER AUCH PER RECHNUNG BELEGEN KANN.
JEDER MIETER HAT DS RECHT DIE RECHNUNGEN EINZUSEHEN; WAS EIN VERMIETER DER NICHTS ZU VERBERGEN HAT AUCH GERNE MACHT UND ERKLÄRT WIE SICH DIE SUMMEN ZUSAMMENSETZEN.
ICH HOFFE; DAS ICH ES SO ERKLÄRT HABE DAS ES VERSTÄNDLICH IST; SOLLTEN NOCH FRAGEN OFFEN SEIN EINFACH NOCHMAL SCHREIBE
SCHÖNEN ABEND UND VIELE GRÜSSE
MARGRET

#13

Hallo,

grundsätzlich gilt der Mietvertrag unverändert weiter.

Wegen den erhöhten Nebenkosten sollten Sie sich bei einem Fachanwalt oder dem örtlichen Mieterbund Hilfe holen.

mit freundlichen Grüßen aus Göppingen
Volker Weiser

#14

Hallo Krümel,

viele Fragen auf einmal. Ich versuche mal, das chronologisch abzuarbeiten.

  1. Wenn die „Nebenkosten“ (was ist denn das? Heiz- oder Betriebskosten?) nicht schon vorher zu hohen Nachzahlungen geführt haben, ist diese Erhöhung nach § 556 Abs. 3 BGB (wirtschaftlichkeitsgebot) unzulässig. Hierbei ist aber zu beachten, dass die angegeben Werte der einzelnen Posten mit denen des Vorjahres zu vergleichen sind! Die erheblichen Abweichungen wären durch Deine Recherchen bei den jeweiligen Versorgern nachzufragen. Hier hat dann der Vermieter eine Plausibilitätserklärung abzugeben, warum sich alles angeblich so erhöht hat.

  2. Im Vertrag steht: „Die Miete bleibt unverändert“. Nebenkosten die tatsächlich entstehen, haben aber nichts mit der Miete zu tun, weil sie Durchgangsposten sind, die der Vermieter weiterleiten muss und deshalb nicht in seinen Besitz nehmen kann. Unter „Miete“ versteht man die Kaltmiete ohne jegliche Nebenkosten!

  3. Alle anfallenden Betriebs- und Heizkosten werden i.d.R. so gut wie immer auf die jeweiligen m² der Mieter aufgeteilt. das ergibt eine höhere Gerechtigkeit bei der Aufteilung der Kosten. (Meist leben in großen Wohnungen ja auch mehr Mieter und die machen eben mehr Müll) Bei den Heizkosten gibt es eine 70% zu 30% Möglichkeit, oder eine 50 zu 50% Möglichkeit, abzurechnen. Die 50/50 Variante ist die meistgebräuchliche, weil hier alle Kosten zu 50% auf alle Mieter umgelegt werden und der Rest nach dem jeweiligen Verbrauch (ablesbar an den Messstellen der Heizkörper) der einzelnen Mieter umgelegt wird.

  4. Ein neuer Mietvertrag muss auch nicht abgeschlossen werden, weil der alte seine Gültigkeit weiterhin besitzt und der neue Vermieter in die Rechte und Pflichten in vollem Umfang eintreten muss. Einen neuen Mietvertag würde ich an Deiner Stelle auch nicht unterschreiben, sofern er nachteiliger für Dich ist als der alte.

  5. Musst Du unbedingt eine Abtretungserklärung (für das Konto für die Mietzahlungen) vom alten Vermieter verlangen, ansonsten besteht für Dich keine Zahlungspflicht mehr auf dieses Konto! Es sollte in diesem Fall auf ein „Treuhandkonto“ eines Notars (unter vorheriger Ankündigung an den neuen Vermieter) eingezahlt werden! Dann bist Du auf dem rechtssicheren Weg.

Ich hoffe, ich konnte Dir weiterhelfen.

ZUR BEACHTUNG:
Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass ich kein Rechtsanwalt bin und deshalb auch keine Rechtsauskünfte geben kann und darf. Ich gebe hier nur eigene Erfahrungen und Recherchen nach bestem Wissen und Gewissen unentgeltlich weiter und kann deswegen auch keine Haftung für evtl. falsche Aussagen übernehmen!

#15

Ohne Kenntnis des Mietvertrages und der bisher angefallenen Nebenkosten ist eine seriöse Aussage leider nicht möglich.

#16

Wenn Sie eh kündigen wollen vielleicht nicht. Dann zahlen Sie lediglich weiterhin die niedrigeren Vorschüsse.
Es wird jedoch dann bei Beendigung des Mietverhältnisses zum Streit kommen, ob noch Forderungen bestehen oder nicht. Eventuell wird die Kaution nicht zurückgezahlt. Dann würden Sie wohl zu diesem Zeitpunkt einen Anwalt benötigen.

Ein Problem könnte aber auch dann anfallen, wenn Sie eine Mietfreiheitsbescheinigung benötigen, die Ihnen der Vermieter eventuell nicht ausstellen wird.

#17

wie haben jetzt heute nachmittag einen termin beim anwalt.

kaution haben wir hier damals keine bezahlt weil das eine bruchbude war und wir unsere wohnung selber saniert haben.

die freiheitsbescheinigung brauchen wir auch nicht da wir in ein eigenheim ziehen sobald dies fertig ist.

aber da er nur uns die nebenkosten erhöhen will/hat und den anderen mietparteien nicht, und von uns allein schon in 3 aufgelisteten punkten mehr haben will als dafür fürs ganze haus anfallen würde haben wir uns nun doch entschieden uns einen anwalt zu nehmen.

#18

hallo,
wir haben nun für heute nachmittag einen termin beim anwalt gemacht.

mal gespannt was der dazu sagt.

lg

#19

Hallo Krümel,

  1. kommt es darauf an ob Ihr Nebenkostenpauschale (damit ist alles abgegolten) oder Nebenkostenvorauszahlung (dann werden nach einem Jahr die tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet) habt.

  2. Wenn bei einer Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung kommt, dürfen die monatl. im Voraus gezahlten Nebenkosten erhöht werden.

  3. Die Abrechnungart muss so sein, wie im Mietvertrag beschrieben (nach qm, Personen etc.) Für Heizkosten gelten sogar gesetzliche Regelungen.
    Ausnahmen gelten für sog. Einliegerwohnungen (nur 1 Whg. vermietet, sonst nur ein Eingentümer im Haus)

Lest mal gründlich Euren Mietvertrag, der muss vom neuen Eigentümer übernommen werden.

Bei einer Pauschale kann ev. auch eine Erhöhung in Frage kommen.

Grüße (PS: bin kein Rechtsanwalt)

#20

hallo,

  1. im mietvertrag steht vorauszahlung, wie haben aber in den letzten 8 jahren 112 im monat gezahlt.

  2. es kam seit wir hier wohnen nicht eine einzige jahresendabrechnung.

wir waren heute nachmittag beim anwalt und der hat gesagt es gibt 2 schienen in die wir jetzt gehen können, egal in welche wir gehen er fällt damit hinten runter.
da ja auch zb noch nie unser wasserzähler abgelesen wurde, nur immer der hauszähler…