Herr X hat folgendes Problem und weiß jeden guten Rat zu schätzen:
Seine Mieterin Frau Y hat bis jetzt noch keine Nebenkostenabrechnung für 2009 erhalten. Diese ist aber gerade in Arbeit und wird spätestens nächste Woche verschickt und das Guthaben wird dann auch zeitgleich ausgezahlt. (Herr X hatte private Probleme und konnte sich nicht eher darum kümmern, weiß aber von der Fristsetzung und hält sich auch daran)
Nun hat Frau Y mit der letzten Abrechnung im vergangenen Jahr bereits eine Rückzahlung erhalten und sollte ab diesem Zeitpunkt auch 10 Euro monatlich weniger bezahlen. Dies hat sie aber nie geändert, sondern ließ die Miete in gleicher Höhe weiterlaufen. Prinzipiell wäre das Herrn X auch egal, denn sie bekommt ihre Erstattung (sofern ein Anspruch entsteht) sowieso, wenn die Abrechnung fertig ist.
Allerdings rief Frau Y heute an und beschwerte sich, dass sie als einzige im Haus (was nicht stimmt) noch keine Abrechnung erhalten habe und will nun die Miete für Dezember um 120 Euro kürzen.
Als Grund gibt sie an, sie habe ja extra jeden Monat die 10 Euro mehr bezahlt, um das Geld zu sparen. Trotzdem soll Herr X die gesamte Rückzahlung von 2009 zusätzlich erstatten.
Wie ist nun die rechtliche Seite? Darf das Frau Y? Sie hat ja die höhere Nebenkostenvorauszahlung freiwillig geleistet, obwohl sie per Abrechnung 2009 aufgefordert wurde, weniger zu zahlen. Muss Herr X also quasi als Ersatzsparbuch herhalten und ihr den Betrag jetzt (ohne neue Abrechnung!) auszahlen bzw. von der Miete abziehen lassen?
…der Vermieter hat die Nebenkosten Abrechnung für 2009 bis zum 31. Dez. 2010 zu erstellen und abzurechnen. Sollte der Mieter vorzeitig die Miete kürzen…ist das nicht erlaubt…
Nun ja, der Mieter hat mehr NK-Vorauszahlung geleistet, als angefordert war. Ich gehe mal davon aus, dass ihm durchaus ein Recht zusteht die zuviel gezahlten Beträge zurückzufordern. Was dies mit einer ausstehenden Abrechnung zu tun haben soll, erschließt sich mir jetzt nicht. Welcher Nachteil der VM dadurch haben soll, dass es erst jetzt abgezogen wird, auch nicht. Der VM hat nach Abzug genau die Miete erhalten die verlangt ist und genau die NK-Vorauszahlung die angefordert war. Die Abrechnung 2009 wird zu einem Ergebnis kommen, das erneut eine Anpassung der Beträge sinnvoll macht, aber das steht auf einem anderen Blatt.
Nun ja, der Mieter hat mehr NK-Vorauszahlung geleistet, als
angefordert war. Ich gehe mal davon aus, dass ihm durchaus ein
Recht zusteht die zuviel gezahlten Beträge zurückzufordern.
Was dies mit einer ausstehenden Abrechnung zu tun haben soll,
erschließt sich mir jetzt nicht.
Sowas wird grundsätzlich in Abrechnung berücksichtigt und die Mieterin erhält die zuviel bezahlten Nebenkosten zurück.
Welcher Nachteil der VM
dadurch haben soll, dass es erst jetzt abgezogen wird, auch
nicht.
Nachteil wäre, wenn sich die NK gegenüber dem Vorjahr doch erhöht hätten und dann vielleicht sogar eine Nachzahlung rauskommt.
Der VM hat nach Abzug genau die Miete erhalten die
verlangt ist und genau die NK-Vorauszahlung die angefordert
war. Die Abrechnung 2009 wird zu einem Ergebnis kommen, das
erneut eine Anpassung der Beträge sinnvoll macht, aber das
steht auf einem anderen Blatt.
Mieter hat auf den Hinweis den NK-Abschlag zu reduzieren nicht reagiert - selbst schuld…
Die NK-Vorauszahlung hat mit der Miete nix zu tun, deshalb ist eine Mietminderung oder Kürzung m.E. nicht möglich. Mieter sollte NK-Abschlags-Zahlung ändern.
Danke für eure Antworten. Das hilft Herrn X ungemein weiter, zumal er gestern auch noch im Mietvertrag nachgeschaut hat und dort (nunja… fast ) wörtlich steht, dass Betriebskosten NICHT und nie mit der laufenden Miete verrechnet werden dürfen.
Nebenkosten sind keine Mietkosten und dürfen daher nicht gegenseitig aufgerechnet werden.
Hintergrund hierfür ist, dass Nebenkosten zwar an den Vermieter bezahlt werden, dieser aber nur „Mittelsmann“ ist. Sprich er „kassiert“ die Kohle nur im Namen Dritter (z.B. Schornsteinfeger, Finanzamt, Abfallgesellschaft, etc.) und muss diese 1:1 weitergeben bzw. im Erstattungsfall zurück zahlen.
In der Theorie könnte der Mieter diese monatlichen Abschlagszahlungen ganz einstellen und die anfallenden NK dann umgehend in einem Betrag nach Vorlage der entsprechenden Rechnung zahlen. Ist natürlich praxisfern aber theoretisch…
Unabhängig davon ist es natürlich definitiv nicht rechtens die Miete zu mindern, nur weil die NK-Abrechnung noch nicht erstellt wurde. Vorallem wenn der Stichtag noch in der Zukunft liegt. Dabei ist es unerheblich ob eine Erstattung oder Nachzahlung zu erwarten ist. Das ist als würde jemand Äpfel mit Zwiebeln verrechnen…
…ja wo sind wir denn??? Mietnebenkosten zu hoch zahlen…na und…die zu hoch bezahlten B eträge werden doch zurückgezahlt wenn die Abrechnung erfolgt…warum dann so einen Aufstand machen…wir haben doch schon Dezember…in vier Wochen hat der Mieter entweder die Abrechnung (und sein Geld zurück) oder der Vermieter hat ein Problem.
…manche Leute, machen sich sehr gerne selber Probleme…warum hat denn der Mieter zu hohe Nebenkosten gezahlt???..rein in de Kartoffeln…und raus aus de Kartoffeln…die Abrechnung kommt innerhalb von drei Wochen…oder der Mieter hat ne tolle Verzinsung für seine zu viel bezahlten Mietnebenkosten
Im deutsche Rechtssystem. Und da gibt es Regeln, was man zahlen muss und wann man etwas zurück verlangen kann, was man nicht zahlen musste.
Mietnebenkosten zu hoch zahlen…na
und…
Nix "na und! Wenn man etwas zahlt, was man nicht zahlen musste, kann man es gem. § 812 BGB zurück verlangen.
die zu hoch bezahlten B eträge werden doch zurückgezahlt
wenn die Abrechnung erfolgt…
Nein, eine solche Regelung gibt es nicht. Der Vermieter darf und muss das verrechnen, was als Nebenkostenvorauszahlung geschuldet und geleistet wurde. Das was darüber hinaus, ohne Verpflichtung, gezahlt wurde, muss er zurück geben. Und zwar sofort.
warum dann so einen Aufstand
machen…w
Weil es so im Gesetz steht.
wir haben doch schon Dezember…in vier Wochen hat
der Mieter entweder die Abrechnung (und sein Geld zurück) oder
der Vermieter hat ein Problem.
Das kann man so sehen, der Rückzahlungsanspruch besteht gesetzlich dennoch.
Wir sind hier noch immer in ein Rechtsbrett, so dass rechtliche Fragen auch rechtliche Antwort erhalten sollten.
ich wäre vnA´s Ausführungen gefolgt, war mir aber in einem Punkt recht unsicher:
Wie die Mieterin gegenüber dem Vermieter geäußert hat, hatte sie absichtich die Nebenkostenvorauszahlung nicht gemindert um sie „anzusparen“ (eventuell sogar um eine eventuelle Nachzahlung zu verhindern).
Meine Überlegung war nun folgende: Könnte man das so interpretieren, dass die willentliche Mehrzahlung als Angebot an den Vermieter zu verstehen ist, die Nebenkostenvorauszahlung auf der bisherigen Höhe zu belassen oder kennt unser Rechtssystem eine solche konkludente Angebotsabgabe nicht?
Wenn dies nun so wäre, hätte sie dann immer noch einen Anspruch auf sofortige Rückzahlung oder müsse sie bis zur nächsten Abrechnung warten, die den Vermieter wieder verpflichtet, die Nebenkostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anzupassen?
Wie die Mieterin gegenüber dem Vermieter geäußert hat, hatte
sie absichtich die Nebenkostenvorauszahlung nicht gemindert um
sie „anzusparen“ (eventuell sogar um eine eventuelle
Nachzahlung zu verhindern).
Das ist natürlich was anderes. Damit haben, da der Vermieter die Zahlung angenommen hat, die Parteien wieder vereinbart, dass doch 10 EUR mehr gezahlt werden an Nebekostenvorauszahlung.
Meine Überlegung war nun folgende: Könnte man das so
interpretieren, dass die willentliche Mehrzahlung als Angebot
an den Vermieter zu verstehen ist, die
Nebenkostenvorauszahlung auf der bisherigen Höhe zu belassen
Richtig.
oder kennt unser Rechtssystem eine solche konkludente
Angebotsabgabe nicht?
Doch, das kennt unser Gesetz.
Wenn dies nun so wäre, hätte sie dann immer noch einen
Anspruch auf sofortige Rückzahlung
Nein, da es ja nun wieder ein Vorauszahlung ist.
oder müsse sie bis zur
nächsten Abrechnung warten, die den Vermieter wieder
verpflichtet, die Nebenkostenvorauszahlungen auf eine
angemessene Höhe anzupassen?
Wenn ich dann aber den Rest lese, dann waren sie also doch
falsch. Oder habe ich das jetzt falsch verstanden?
Nene, die waren richtig, da der Fragesteller bis zu dem letzten Beitrag nicht erwähnt hatte, dass die Mieterin die 10 EUR doch als Nebenkostenbvorauszahlungen leisten wollte (und nicht einfach nur so mehr gezahlt hat). Damit war der Rückzahlungsanspruch natürlich wieder futsch. Aber das konnte man aus der Frage nicht ersehen.
… deren rechtliche Zulässigkeit ich nach wie vor anzweifle.
vnA
Also…wenn ein Mieter den Hinweis erhält, er könne und möge doch die NK-Vorauszahlung reduzieren und macht das nicht, dann geh ich davon aus, dass der Mieter die erhöhte Vorauszahlung freiwillig leistet und kann dann nicht einfach das Geld vorzeitig zurückfordern.
Ausnahmen:
Der Mieter kann die Rückzahlung aller monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter sich beharrlich weigert, über Betriebskosten und Vorauszahlungen abzurechnen (LG Berlin 64 S 509/99).
Der Mieter hat einen Anspruch auf die volle Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. In diesem Fall hat der Mieter kein Druckmittel mehr in Form eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber laufenden Verbindlichkeiten in der Hand, um die Verpflichtung des Vermieters zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung durchzusetzen. Voraussetzung für die Geltendmachung ist allerdings, dass der Anspruch noch nicht verjährt ist.
Urteil des BGH vom 29.03.2006 VIII ZR 191/05 BGHR 2006, 1086
Und es bleibt dem Vermieter möglich, die bisher nicht erfolgte Nebenkostenabrechnung nachzuholen und von den Mietern sodann die sich daraus ergebenden Betriebskosten (trotz erfolgter Rückzahlung der Vorauszahlungen) zu verlangen.
) wörtlich steht, dass Betriebskosten NICHT und nie mit der laufenden Miete verrechnet werden dürfen.