Privatdarlehen für Immobilienerwerb

Hallo,
meine Tochter (25) möchte mit ihrem Mann eine Immobilie erwerben. Beide haben einen ziemlich sicheren Job, jedoch keine sensationellen Einkünfte, außerdem noch etwas Erspartes um die 25T (das nur am Rande).
Da es an Eigenkapital mangelt, wollen sie sich ca. 100T von mir leihen und 150T (Anm.:die Beträge sind nur erdachte Beispiele) bei der Bank finanzieren.
Logischerweise schwebt ihr ein möglichst zinsloses Darlehen vor. Ihre Idee war, dass sie erst die Bank bedient, mir nach zwanzig Jahren (ich bin ca. 60) ca. 50T zurückgibt und nach 5-10 Jahren den Rest. Nach Möglichkeit möchte sie das Haus in 25 Jahren abgezahlt haben.
Ich sagte, dass das nicht so gehen kann, da nach der enorm langen Zeit das Geld vielleicht nur noch ein Drittel oder noch weniger wert sein könnte. Vielleicht brauchen meine Partnerin oder ich das Geld doch noch im Alter. Natürlich wäre es mir deshalb lieb, wenn sie ein nahezu zinsloses Darlehen zumindest gleich beginnt zurückzuzahlen. Das würde aber angeblich nicht gehen.
Wie kann ich ein Darlehen gestalten, das ihr hilft, aber bei dem ich selber nicht so total schlecht fahre? Kann man eine Infationsausgleich irgendwie einbauen? Sind noch steuerliche Dinge (Schenkungssteuer o.ä.) zu beachten? Danke, für Eure Ideen und Vorschläge.
Mit besten Grüßen
rakete

Hallo,

einfach mal so gedacht: die Zinssätze für Immobilienfinanzierungen liegen schon seit einiger Zeit im homöopathischen Bereich. Wesentlich mehr als 0,8% fallen für eine besicherte Immobilienfinanzierung von einem Kreditinstitut sicherlich nicht an. Deine Überlegung, daß bei einem zinslosen Darlehen unter Verwandten Schenkungssteuer anfällt, ist durchaus korrekt, nur wird man hier voraussichtlich nicht über den Freibetrag für Kinder/Eltern-Schenkungen kommen (400.000).

Der Gedanke bzgl. des Geldwertverlustes ist sicherlich bei der geplanten Laufzeit durchaus richtig, nur gleicht man den ja in der Regel über den Zinssatz aus. Nur hier… Die geplante Laufzeit, was Deinen Kreditanteil angeht, finde ich als Vorschlag auch etwas befremdlich. Niemand lebt ewig und bei 20 Jahren + weitere 5-10 Jahre für den Rest ist die Wahrscheinlichkeit recht groß, daß Du die vollständige Rückzahlung nicht mehr erlebst. Kurz gesagt: die ganze Konstruktion ist für Dich extrem nachteilig.

Den Umstand, daß Du die Rückzahlung der letzten 50.000 vielleicht ohnehin nicht mehr erlebst, kann man aber auch in etwas positives umdenken. Wie wäre es, diese 50.000 in Form einer mittelbaren Immobilienschenkung zu leisten? Das wäre steuerlich (wenn der Betrag in etwa stimmt) neutral, zumal nicht der Barwert zur Beurteilung herangezogen wird, sondern der Einheitswert, der im Regelfall viel niedriger ist. Dabei sind aber viele Dinge zu beachten - u.a. der zeitliche Ablauf von Schenkung und Kauf.

Die Schenkung hätte auch den Vorteil, daß der EK-Anteil der Finanzierung höher ist und damit die Konditionen der Bank u.U. besser. Das könnte man nutzen, indem man die Zinsbindungfrist auf 20 Jahre erhöht, was wieder ein bißchen kostet, aber viel Sicherheit bringt.

Den Rest könnte man dann durch ein zinsloses oder zinsreduziertes Darlehen von Euch darstellen, daß man aber von der Laufzeit her etwas kürzt - also bspw. auf 15 Jahre.

Ob das alles so funktioniert, weiß ich natürlich nicht. Dafür müßte man das Einkommen kennen, wissen, ob auch mal Kinder geplant sind usw. usf. Im Sinne einer fairen Lastenteilung müßten alle mal die Fakten auf den Tisch legen, d.h. auch die Einkommen, damit Ihr wißt, wie viel sich das Paar tatsächlich leisten kann.

So, wie die Sache beschrieben ist, würde ich persönlich dem Plan bei aller Liebe niemals zustimmen.

C.

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Vielen Dank für deine ausführlichen Überlegungen. Es stimmt ja, dass ich das Geld im Augenblick unnütz auf der Bank liegen habe. Grund ist, dass ich ihren Wunsch bei vernünftigen Rahmenbedingungen ja unterstützen möchte. Nur liegen die bislang nicht vor. Normalerweise würde ich jetzt weltweit investierende Fonds kaufen auf Glück hoffen und das Kind erbt den Großteil, wie fast jeder, erst, wenn es selbst im besten Alter ist.

Auch mit 25.000 Eigenkapital bekommt man problemlos einen Immokredit und muß nicht seine Eltern mit einer derart hahnebüchenen Finazierungsmöglichkeit belästigen. Ich finde das von deiner Tochter derrt dreist, wie´s schlimmer schon fast nicht geht. Ist sie ein Einzelkind und kann ihr Erbe nicht erwarten?
ramses90

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Finger weg.
Wenn beide arbeiten und erst 25’000€ gespart worden ist, finde ich das Angesparte gering.

In der Schweiz muss man 20% des Kaufpreises Bar haben, dann wird je nach Institut mit einem theoretischen Hypothekarzins von 4.5 - 5% gerechnet. Das sollte < 1/3 des Einkommens ausmachen.
Aus guten Grund.

Bei einer Schwangerschaft fällt ein Einkommen weg. - Ich lasse mal die Krankheit mal weg.
Mit 275’000 € ? Bei dieser kleinen Wohnung passen keine Kinder rein…

Behalten Sie die 100T, machen Sie Reisen, so lange Sie gesund sind.
Eltern können Kinder ernähren, umgekehrt aber nicht…

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Hallo,
denkt auch an die Extreme im Leben
.
Du oder Deine Frau brauchen Pflege, 2000 Euro im Monat,
oder gar Pflegeheim, noch mehr Geldaufwand, dann auch von der Tochter mit zu zahlen
.
Der Mann oder die Tochter sterben, Unfall. Das deckt eine Zwangs-Lebensversicherung beim Bankredit ab, auch bei Deinem Kredit?
.
Der Mann zieht aus und zahlt nicht mehr.
Die Tochter laesst sich scheiden
.
Der Euro verschwindet ganz, neues Geld hat ganz anderen Zins
.
Gruss Helmut

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Na ja, ich weiß nicht, wie alt der Schwiegersohn ist, aber du darfst auch nicht vergessen, dass die Tochter auch ERST 25 ist. Je nachdem, ob sie eine Ausbildung gemacht hat oder studiert hat, arbeitet sie auch noch nicht so lange.

@raketenbasis: ich habe wegen des Studiums sogar später angefangen zu arbeiten, mein Mann auch, allerdings haben wir uns auch dann erst ein Haus gekauft, als wir eines gefunden haben, welches zu unserem Budget und dem bis dahin angesparten Geld so gepasst hat, dass uns die Bank das restliche Geld gegeben hat. So attraktiv es ist, eine Immobilie zu besitzen, all das, was direkt über mir @Helmut_Taunus aufgezählt hat, sollte mit berücksichtigt werden!

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Gibt es neben der Tochter eigentlich noch andere erbberechtigte Kinder?

@raketenbasis ich hab auch noch ein paar Plattheiten und eine Anekdote für Dich:

Es macht ja praktisch für die Rückzahlung keinen Unterschied, ob man zuerst 15 Jahre den einen und anschließend 10 Jahre einen anderen Kredit bedient oder ob man gleich einen Kredit abschließt, den man 25 Jahre bedient.

Daher würde ich einen Blick auf die Kosten werfen: derzeit kostet Geld bei den Banken so wenig wie nie zuvor. Das der Preis weiter deutlich sinkt, scheint unwahrscheinlich. Aber anders herum ist nicht abzusehen, wann es wieder teurer wird. Man wäre also mit einiger Wahrscheinlichkeit dumm, wenn man nicht jetzt Kredite aufnehmen würde. Deinen Wunsch nach einem Inflationsausgleich kann ich nachvollziehen. Für sowas nimmt man Zinsen. Wenn Du Dir die Inflationsrate der letzten 10 Jahre ansiehst und parallel dazu die Zinsen für Baukredite, wirst Du sehen, dass es dumm wäre, einen privaten Kredit mit „Inflationszinsen“ aufzunehmen - der wäre teurer.

Banken prüfen inzwischen recht genau, ob sich jemand ihren Kredit leisten kann. Gleichzeitig sitzt das Geld recht locker. Wenn einem die Bank einen Kredit versagt, sieht sie dafür gute Gründe. Mit Gewalt einen Kredit zu erzwingen führt dann nicht selten in die Katastrophe. (Die Zahl von 30% Familieneinkommen, die das Wohnen maximal kosten sollte, die @WalterV erwähnt, kenne ich auch von einer ganz anderen Seite: der Schuldnerberatung…)

Anekdote: ein mir bekanntes Pärchen wollte unbedingt ein Haus bauen. Alle Banken rieten ihnen ab, einige bekannte, die bei Banken arbeiteten, schilderten ihnen die obigen Argumente. Sie rechneten das Haus immer knapper und fanden letzten Endes doch eine Bank, die das Risiko einging. Als der Keller fertig und die Bodenplatte des Erdgeschosses gegossen war, meldeten sie Privatinsolvenz an…

Jetzt noch ein paar Worte zu Deinen Wünschen. Ja natürlich willst auch Du Dich sicher fühlen. Man weiß nicht, was in den nächsten 20-25 Jahren (durchschnittliche Lebenserwartung vorausgesetzt) noch passieren kann. Es wäre dumm, einen großen Teil seiner Ersparnisse fest zu parken.

Ich würde einen Gegenvorschlag machen: Wenn die Kinder eine Bank finden, die die gewünscht Summe finanziert, schenkst Du zur Erhöhung des Eigenkapitals 25.000 € dazu. Du zeigst Deinen Willen, zum Haus beizutragen. Bleibst aber weiterhin finanziell flexibel.

Aus meiner Sicht muss man ganz klar sagen: wenn einem keine Bank den Kredit finanzieren möchte, dann sollte man den Traum vom eigenen Haus vielleicht verschieben oder ganz aufgeben.

Grüße
Pierre

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Moin,

getreu dem Motto: „Kinder, ihr wollt was? Dann leistet was“. Das zu vermitteln ist zunächst schwierig… Die Denke der Kleinen ist doch eher: Du hast doch, ich nicht, also kannst mir das doch geben.
Man hat aber nur deswegen was, weil man selbst gespart hat. Gut, 25T aus vlt. 3 Jahre Einkommen find ich enorm (wenn denn erarbeitet und nicht der Rest von 30T bei Heirat o.ä. als Geschenk erhalten).
Mein Ansatz zum Verhandeln mit meinen Kindern wäre folgender: Ihr macht das mal ganz alleine mit der Finanzierung… dann schaun mer mal, was Ihr da Nachhaltiges (Solar/Isolierung…) noch investieren solltet. Da kann ich dann helfen (das grob Eingesparte als Zins&Tilgung).
So bleibt immer ein Polster, wenn es denn mal „hart auf hart“ kommt und kannst da weiter Einfluss ausüben. Ansonsten bleibt Dir Balkonien, während Whatsapps von der Weltreise eintrudeln

Alle deine Punkte sind korrekt, zu diesem hier folgendes:
Erst ab 100.000€ Einkommen müssen Kinder inzwischen für die Eltern zahlen, das wurde vor einiger Zeit massiv geändert.

Allerdings:
Wenn @raketenbasis jetzt 100k verschenkt / verleiht, und in den nächsten 10 Jahren wird er zum Pflegefall, dann schaut das Amt recht genau hin, und fordert ggf. doch zur Zahlung auf.

Es gibt keine Zwangs-LV bei Bankkrediten. Es mag Fälle geben, in denen die wirtschaftliche Lage der Kreditnehmer so schlecht und der Wert der Hütte so zweifelhaft ist, daß der Kreditgeber auf eine Ausfall- oder Lebensversicherung besteht, aber das ist weder häufig noch die Regel.

So ganz generell sollte man eine Pflegekostenversicherung abschließen oder - sofern die Lebensumstände das zulassen - einkalkulieren, daß zumindest eine Immobilie im Heim „verlegen“ wird.

Ach nein. So ist es nicht. Sie hat halt ihre Träume. Sie gehört zu den jungen Müttern, die für sich erkennen, dass das rauhe Großstadtleben für Kinder nicht unbedingt optimal ist. Insoweit ist „Grün“ ja tatsächlich schön.

Ich werde einen Mittelweg suchen. Sie ist ja auch sehr sozial und verdient Unterstützung. Es muss ja nicht gleich ein Haus sein.

Da war ihr Argument bisher, dass man das Haus halt wieder verkauft. Sicherlich etwas blauäugig.

Das sehe ich genauso. Durch die Immobilienblase wird das Angebot in der Umgebung Berlin aber immer knapper. Ihre Familie wohnt in einer schönen Mietswohnung und ich wünschte mir, dass sie da mit ihrer Familie bliebe.

Nein.

Stimmt.

So was schwebt mir auch vor. Sie will natürlich einen Kredit vor ihrem eigenen Ruhestand abgezahlt haben. Das ist heute aber kaum mehr möglich oder nur sehr knapp.
Ich glaube, Banken wird es schon geben, die den Kredit geben. Ist es denn zwingend, dass ein Kredit zu Lebzeiten abzahlbar erscheinen muss? Kann man die Tilgungsraten dadurch drücken, indem man die Laufzeit utopisch streckt und die Bank die Differenz nach eigenem Ableben aus dem Wert des Grundstücks zurück erhält?

Einiges ist ja selbst geerbt. Ich sage ihr immer, es gäbe "eine Zeit zu erben " und die ist halt bei ihr noch nicht dran.

Sie ist sehr sparsam. Kauft sehr "nachhaltig " bei Online-Secondhand-Netzwerken, fährt ein altes Auto. Klar, viel ist auch aus Hochzeitsgeschenken.

Liebe Grüße
Rakete

Mal ganz verrückt gedacht:

Was wäre, wenn Papa die Immobilie ganz alleine kauft und an Tochter und Schwiergersohn im Wege des Mietkaufs überlässt?

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WTF!

Deine Zahlen sind vermutlich arg untertrieben, oder? Bekommt man für 230k + Nebenkosten dort echt ein Haus, das ohne Totalsanierung für weitere 200k auskommt?

Wenn die Beträge deutlich höher als von dir genannt sind, verschiebt sich alles, außer dem Einkommen. Dann verschieben sich auch die Zinsen von 0,8% auf 2% etc…

Bei uns haben die Makler neuerdings rausgefunden, dass „45min bis Düsseldorf“ sehr werbewirksam ist, und die Preise haben seit Jahresbeginn um 50k zugelegt. Für 300k bekommst du ein Haus zum Abriss auf nem Grundstück mit Altlasten, das du erstmal 2m tief ausbaggern und als Sondermüll entsorgen darfst.

Naja, er sagte ja, daß die Zahlen fiktiv sind. An denen würde ich mich nicht festbeißen. Es ging ja mehr um strukturelle Fragen hinsichtlich der interfamiliären Finanzierung.

Das würde ich so nicht verallgemeinern. Von uns sind es sonntags 20 Minuten bis Düsseldorf und an einem Montagmorgen 45 Minuten und dennoch bekommt man hier für T€ 275 ein Haus mit 125 qm. Nicht schön vielleicht und energetisch aus den 70ern, aber durchaus ohne Komplettsanierung bewohnbar.

Das ist richtig. Es geht auch noch nicht um ein konkretes Angebot. Es soll demnächst erst ein Objekt besichtigt werden. Alle anderen Überlegungen sind - zum Glück- noch nicht konkreter Sachstand.

Gruß
Rakete

Interessante Idee. Dazu müsste ich jedoch selbst erstmal jeden verfügbaren Cent zusammenkratzen. Und dann müsste ich mir Gedanken um eine für beide Seiten faire Tilgungsrate machen. Kosten für Sanierung und Verwaltung wären zu klären. Wie wird der Vertrag bei Scheidung bedient?
Was passiert , wenn ich und meine Frau Pflegefälle werden?

Nun, ich würde so eine Überlegung auch davon abhängig machen, ob das alles überhaupt in vernünftigen Rahmen umsetzbar ist, und da spielen die Zahlen sehr wohl ne Rolle.

Vor 10 Jahren hat hier ein Haus 200k gekostet. Wer 100k gespart hatte, hat 20k in die Nebenkosten gesteckt, und 80k = 40% in den Kaufpreis. Die Bank hat dann 60% finanziert zu 5% oder so.

Heute kostet die gleiche Hütte hier 500k. Die Löhne haben sich nicht verdoppelt, die Kosten für alles sind dagegen gestiegen. Heute 100k zu sparen ist schwerer geworden. Davon gehen jetzt aber 50-70k in die Nebenkosten, die Bank muss Jetzt 90% finanzieren. Das lässt sie sich aber mit 2% bezahlen.

Unterm Strich hatte man früher nen Kredit über 120k für 5%, und heute 450k für 2%.
Zwar ist das Geld günstiger zu leihen geworden, aber man braucht deutlich mehr davon. Da aber nicht deutlich mehr rein kommt… Wird es schwierig.

Soo, ich will eigentlich weniger in alten Zeiten schwelgen, aber zumindest zeigt das auf, wie sich das ganze mit den Zahlen verschiebt.

Ich sehe das so: mit 60 Jahren würde ich eher überlegen, was ich mit meinen 100k noch so anfangen will, und wieviel ich davon vielleicht meinem kind gebe. Mal ehrlich, wenn du das Geld mit 80-85 zurück bekommst, was machst du dann damit?

Allerdings, wenn das Projekt zum scheitern verurteilt ist, würde ich mir das reiflich überlegen.

Das Geld muss nicht zwangsweise abfließen und kann dennoch als Sicherheit für eine Immobilienfinanzierung genutzt werden. Man kann das Guthaben abtreten und so als Sicherheit in die Finanzierung einbringen. Nach Ablauf von 10 Jahren könnte man einen Teil des Geldes auch wieder freigeben lassen (erfolgte Tilgung über die 10 Jahre wird nicht mehr als Sicherheit benötigt). Eine andere Überlegung wäre es eine Bestandsimmobilie als Sicherheit in die Finanzierung Ihrer Tochter einzubringen, dies wird von der Bank auch quasi als Eigenkapital gewertet, da im Fall der Fälle eine zustäzliche Sicherheit vorhanden ist. In beiden Fällen würden Sie für die komplette Finanzierung haften. Gerade in Berlin würde ich mir als erstes Informationen zur Eigenheimförderung einholen.