Problem mit komunalen Gebühren Bauamt

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,habe folgendes Problem.Ich habe in Selm (Kreis Unna) ein Haus gekauft mit einem Geschäft ( war früher ein Zoo-Geschäft und davor ein Kaffee). Da ich einen Imbiss eröffnen möchte habe ich einen Nutzungsänderungsantrag bei der Gemeinde (Bauamt) gestellt.Daraufhin wurde ich aufgefordert einen Nachweis über 5 Stellplätze zu erbringen, oder pro Stellplatz 3700€ zu zahlen. Das heißt insgesammt 18500€. Mit der Summe kann ich mich sozusagen „freikaufen“. Sonst verweigert mir das Bauamt die Baugenehmigung. Ich habe direkt am Geschäft 6 freie Parkplätze die ohne Probleme den Gästen zur Verfügung stehen würden. Der Imbiss befindet sich in einer fussgängerähnlichen Zone ohne Durchgansverkehr.Imbissgrösse 76 qm, geplant sin 16 Sitzplätze.
Folgende Fragen habe ich:

  1. Muss man in einer Altstadt und Fussgängerzone unbedingt Parkplätze für einen Imbiss bereistellen?
  2. Wenn ja gibt es eine gesetzliche Regelung §51BauONRW regelt nicht die Anzahl.
    3.Liegt es im Ermessen der Gemeinde?
  3. Wie kann ich mich davon befreien da die Forderung meinen Kostenrahmen sprengt und ich die Imobilie nicht finanzieren kann.

P.S. In dem Gebäude gibt es seit 1969 Geschäfte. Noch nie wurden zusätzliche Parkplätze verlangt.
Ich hoffe, dass mir jemand helfen, ich wäre seht dankbar.

#2

Hallo,

Bei der Gemeinde muss es eine Stellplatzsatzung geben, die Anzahl und Beschaffenheit der Parkplätze regelt bzw. Die Ablösung. Diese müssen Sie sich besorgen. Sie wir Klarheit bringen. Ggfls. Ist aber auch eine Verhandlung mit der Gemeinde möglich.

Viele Grüße

W.

#3

Hallo,
bei einer Nutzungsänderung geht der Bestandschutz verloren und die aktuelle Gesetzgebung wird zu grunde gelegt.
In Ihrem Fall gilt der Imbiss als Gaststätte und das Bauamt hat die Verwaltungsvorschrift zur Bauordnung angewendet. Unter 6.1 ist für Gaststätten ein Stellplatz je 6-12 m² Gastraum bei 75 % Besucher vorgesehen. Somit ist die Forderung des Bauamts geringer als das Ministerium vorgibt.
MfG
Kley

#4

Hallo, ich bin nicht der Spezialist in NRW, jedoch in anderne Bundesländern. Grundsätzlich gilt zunächst, dass es richtig ist, dass die Stellplätze nachgewiesen werden müssen. Hierzu sollte es eine Stellplatzverordnung geben.
Wenn die geplante Ladenfläche bisher durchgängig gewerblich genutzt wurde, dann kann es m.E.n. nicht sein, dass jetzt Forderungen zum Ausgleich der Stellplätze kommen. Dieser Freikauf ist zunächst mal erlaubt und auch in diversen Kommunen gängig. Der Freikauf kann jedoch m.E.n. nur für die MEHRstellplätze gefordert werden und nicht als Neuberechnung für das Cafe. Das würde sonst nämlich bedeuten, dass sich die Kommune mit jedem Eigentümerwechsel neue Stellplätze finanzieren lässt. Nebenbei sollte man auch mal auf solche Stichworte wie „Attraktivität der Fußgängerzone / des Stadtviertels“ und „Gewerbesteuereinnahmen“ hinweisen. Sicherlich ist es richtig, dass diese Stichworte nicht zum Freibrief für jeden Gewerbetreibenden werden dürfen. Der „Neuverkauf“ von 5 Stellplätzen erscheint jedoch auch mir als übertrieben.
Ich würde hier zunächst mal den Nachweis der Stellpätze für die bisherigen Gewerbefläche von seiten des Bauamtes fordern. Im Sinne der Gleichberechtigung kann es nicht sein, dass hier bereits Stellplätze ausgelöst wurden und jetzt neu verlangt werden. Was allerdings passieren kann ist das z.B. das bisherige Gewerbe nur 1 Stllplatz erfordert hat und ihr geplantes Gewerbe jetzt 6 Stellplätze ewrfordert. Dann ist der Ausgleich von 5 Stellplätzen gerechtfertigt. Dies würde ich mit dem entsprechenden Bauamt SACHLICH diskutieren.

#5

Hallo,

diese vorhandenen 6 Parkplätze sind sicher öffentliche Parkplätze und nicht Ihr Eigentum!?
Warum nicht schon früher diese Parklpätze gefordert wurden ist Vergangenheit.
In jedem Bundesland ist dies auch die Anzahl der zu bereitstellenden Parkplätze geregelt, sicher auch in nrw, wie auch bei uns in der BayBO.
Das bauamt gibt Ihnen sicher genaue Auskunft und hat Ihnen auch im Bescheid den Artikel als Grundlage benannt.

mfg
waltsie

#6

Hallo,

  1. Die grundsätzliche Forderung der Landesbauordnung, Stellplätze für bauliche Anlagen auszuweisen ist meines Erachtens grundsätzlich nachvollziehbar. Sogenannter Zugangs- und Abgangsverkehr ist auch bei einem fußgängerzonenähnlichen Bereich zu erwarten. Also: Deinen Kunden muß ein angemessenes Angebot an Parkraum zur Verfügung gestellt werden, damit das ganze System funktioniert. Da spielt die Tatsache, dass es sich um eine Altstadt handelt, nicht unbedingt eine Rolle.
  2. In NRW bin ich nicht zu Hause. Im Netz habe ich nur einen Hinweis unter „http://www.bau-rat.de/fileadmin/user_Data/Dateien/Er…“ finden können. Über Verwaltungsvorschriften oder Ähnliches werden solche Dinge näher beschrieben. In Deinem Fall wäre somit der Imbiss als Gaststätte eingestuft worden. Die Forderung nach dem Nachweis von fünf Stellplätzen ist bei der beschriebenen Größe des Imbiss nachvollziehbar. Ich gehe aber davon aus, dass mein genannter Link nur auf eine alte Quelle hinweist. Sicher hat es da zwischenzeitlich Aktualisierungen gegeben - aber nicht grundsätzlich andere Regelungen.
  3. Die Gemeinde kann sicherlich grundsätzlich eigene Verwaltungsvorschriften oder Satzungen aufstellen. Die betreffen dann aber sicher Bereiche oder Straßen - nicht aber Einzelfälle wie Deiner.
  4. Bitte sprich mit der Gemeinde sachlich über die gestellten Forderungen. Die Ablösesumme für einen einzelnen Stellplatz wird grundsätzlich auch per satzung festgelegt - aber dann auch allgemeingültig. Denn es würden sicher ander benachteiligt werden, die sich an diese Regelungen halten. Aber ein Gespräch mit der Gemeinde empfehle ich dringend. Lass Dir dort noch einmal die Sachlage erklären, stell Deine Sachzwänge dar und versuche auszuloten, wo die Gemeinde möglicherweise Spielräume hat.

Möglicherweise ist ein Nachweis von Stellplätzen bei bestehenden Objekten nicht notwendig gewesen. 1969 gab es aufgrund einer weitaus geringeren Verkehrsdichte und damit einer problemloseren Parkraumbewirtschaftung keinen Grund für derartige Nachweise.

#7

hallo auch,

ich halte - unter berücksichtigung, dass vorher auch keine stellplätze sein mussten und dass es sich um ne fußgängerzonenänhliche gegend handelt - die inhalte der schilderungen für schikane.

ich würde versuchen, die fragen so oder ähnlich mit dem zust. sachbearbeiter beim unna-bauamt zu klären. wenn es tatsächliech eine „regionale verordnung“ hierzu gibt, dann siehts schlecht aus. wenn das alles nur aus der laune eines sachbearbeiters entspringt und der sich „uneinsichtig“ zeigt, würde ich bei der obersten baubehörde in düsseldorf mal anrufen, und hier nach den gesetzlichen Grundlagen solcher forderungen nachfragen.

ansonsten kommt mir die sache mit dem „freikaufen“ doch sehr seltsam um nicht zu sagen „dubios“ vor. selbst wenn man sich mit 10000 euro pro platz freikaufen könnte, ist doch immer noch kein parkplatz entstanden?!

der fall hört sich interessant an, aber ich kann nur kurz leider drauf eingehen. um das zu klären müssten schon ein paar stunden investiert werden. das sprengt aber hier den rahmen.

viel erfolg!

ich empfehle mich.

Christian Streibel

viele erfolg

#8

Hallo kann leider nicht behilflich sein.

Viele Grüße

Meilenstein

#9

Hallo, ich kann die Frage aufgrund mangelndem Wissen über das Landesrecht NRW nicht aus, da ich in BW gelernt habe.

#10

Hallole,
für die Innenstädte gibt es i.d.R. Stellplatzsatzungen und Ablösesatzungen. Dort ist geregelt wieviel Stellplätze bei welcher Nutzung bereitzustellen sind und wenn das nicht geht - wieviel dann als Ablösebetrag zu zahlen ist. Das Geld investiert die Stadt dann in die Bereitsstellung von Stellplätzen an anderer Stelle - das ist der Sinn dieser Ablösesatzung.

Für jede Nutzung ist geregelt wieviele Stellplätz bereitgehalten werden müssen, in Ba-Wü gibt es dafür eine Verwaltungvorschrift des Landes, die man eben nicht so einfach umgehen kann.

Ob es die Möglichkeit gibt den Ablösebetrag zu stunden, oder ob alte bereits vorhandene Stellpätze angerechnet werden können ist beim Bauamt zu erfragen.

Schöne Grüße
Christian Storch

#11

Hallo,
für die Ermittlung der Stellplätze gibt es für das jeweilige Bundesland ein Stellplatzerlass. Hier kann man ermitteln wieviel Stellplätze für die jeweilige Nutzung eines Gebäudes erforderlich sind.Für die Nutzungsänderung haben Sie doch einen Architekten gehabt!
Der sollte sich in diesen Angelegenheiten auskennen.
Im Baurecht gibt es keine fussgängerähnliche Zone.
Entweder ist es eine Fussgängerzone oder keine.
Da eine Genehmigung für ein Zoogeschäft besteht und hierfür wurden auch Stellplätze gefordert, muß zunächst nur der Mehrbedarf nachgefordert werden.
Parkplätze sind immer nachzuweisen. Mit der Ablösesumme schafft die Gemeinde neue Parkplätze.
Es liegt nicht im Ermessen der Gemeinde.
Eine Befreiung hiervon gibt es nicht. Angenommen Sie hätten in der Nähe ein Grundstück, wo die Plätze nachgewiesen werden, dann könnten mit einer Baulast diese Plätze an den Imbiss gebunden werden.
Lassen Sie sich vom Bauamt die Ermittlung der Stellplätze vorrechnen.

#12

Hallo

Erkundigen Sie sich, ob die Parkfläächen nicht schon ausgelöst wurden. Wenn nicht unbedingt einen Rechtsanwalt zu Rate ziehen.

Gruß
Andreas

#13

Vielen Dank für Ihre Mühe, Sie haben mir sehr geholfen.

#14

Vielen Dank für Ihre Mühe, Sie haben mir sehr geholfen…

#15

Vielen Dank für Iren ausführlichen Eläuterungen, Sie haben mir sehr geholfen.

#16

Vielen Dank für Ihre Mühe, Sie haben mir sehr geholfen…

#17

Ihre ausführlichen Erläuterungen haben mir sehr geholfen.vielen Dank.

#18

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, Sie haben mir weitergeholfen.

#19

Trozdem, vien Dank.

#20

Trotzdem vielen Dank.

Hallo, ich kann die Frage aufgrund mangelndem Wissen über das
Landesrecht NRW nicht aus, da ich in BW gelernt habe.