Rückwirkende Nebenkostenerhöhung?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Auf meiner Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 ist für die Treppenreinigung ein Betrag aufgeführt, der um 48% Prozent höher ist als für das Jahr 2010. Auf Anfrage wurde mir gesagt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnanlage (der auch mein Vermieter angehört) beschlossen hat (entweder Ende 2010 oder Anfang 2011), der Reinigungskraft nachträglich (!) ab Januar 2010 das Gehalt zu erhöhen. Die entsprechenden nachträglichen Zahlungen für 2010 werden in den Belegen auf Januar 2011 datiert und mir als Mieter dadurch in der Betriebskostenabrechnung 2011 umgelegt.

Meine Frage: Ist so eine Umlage einer nachträglichen Gehaltserhöhung für das Jahr 2010, dessen Betriebskostenabrechnung ja bereits abgeschlossenund beglichen war, zulässig?

Die Kosten für die Treppenreinigung lagen übrigens bereits vor der Gehaltserhöhung ca. 55% über dem im Mietspiegel genannten zu genannten Vergleichswert - daher frage ich mich darüber hinaus, ob eine zusätzliche Erhöhung dieses Postens überhaupt zulässig ist?!

Vielen Dank im Voraus für alle Antworten!

#2

Hallo,da Mieteigentum immer vom Statut abhängig ist
ist diese Umlage korrekt. Was nicht in Ordnung ist, ist die Tatsache-dass Ihnen das als Mieter in der Eigentümeranlage nicht mitgeteilt wurde.
Alles, was 10% an Erhöhung unangemeldet übersteigt, müssen Sie nicht zahlen.Wenden Sie sich an einen Anwalt-bei einer Eigentümer-"Gruppe"kommen Sie ohne diesen NICHT zu ihrem Recht.
MFG Maximilian

#3

NEIN in allen Fragen ! Die Nebenkosten Abrechnung für Mieter sind inzwischen fast wie eine zweite Miete, deshalb sollte man sich auch die Nebenkosten Abrechnung immer genau ansehen ob der Vermieter auch nur die Kosten auf den Mieter umlegt, die er darf.

Die Hausmeister Kosten sind für viele so gut wie nicht überprüfbar gewesen und über diese Kosten wurde auch nicht selten gestritten, nun hat der Bundesgerichtshof am 20.02.2008 Az. VIII ZR 27/07 sich damit befasst.
Inserat

Nach diesem Urteil dürfen Vermieter auf der Nebenkosten Abrechnung keinen pauschalen Betrag für Hausmeistertätigkeiten erheben. Es muss detailliert aufgeschlüsselt werden, welche Arbeiten vom Hausmeister erledigt wurden und nicht jede Tätigkeit des Hausmeisters darf dabei dem Mieter in Rechnung gestellt werden.

Nach dem Bundesgerichtshof sind arbeiten des Hausmeisters für die Instandsetzung, Instandhaltung und die Verwaltung des Wohnhauses nicht umlagefähig.

#4

Guten Tag,
m. E. ist das nicht korrekt. Die NK für 2010 sind abgeschlossen, also dürfen Beträge aus diesem Jahr nicht einfach ins nächste Jahr genommen werden.
Gruß
Melodie

#5

Vielen Dank für die Antwort!

Eventuell wird gegen mich argumentiert werden, dass die Gehaltsnachzahlung (für 2010) ja erst 2011 erfolgte und es sich damit tatsächlich um Kosten aus dem Jahr 2011 handelt. Wann die Gehaltsnachzahlung *beschlossen* wurde, weiß ich nicht (ob Ende 2010 oder Anfang 2011), eventuell könnte das noch einen Unterschied in der Argumentation machen?!

Ich werde mich mit den anderen Mietern der Wohnanlage, die das ebenso betrifft wie mich, beraten.

#6

Vielen Dank für diese Info, die Anmeldepflicht für Erhöhungen einzelner Nebenkostenerhöhung oberhalb der 10%-Grenze war mir nicht bekannt!

Ich werde mich mit den anderen Mietern der Wohnanlage, die das ebenso betrifft, über das weitere Vorgehen absprechen.

#7

Danke auch für diese Antwort und die grundsätzliche Info zu den Hausmeisterkosten, auch wenn es sich bei mir ja nicht um den Hausmeister, sondern die Treppenreinigungskraft handelt.

#8

  1. Beschlüsse der WEG tangieren Ihr Mietverhältnis nicht. Für Sie ist einzig und allein Mietrecht maßgeblich.

  2. Laut Mietrecht muss der Vermieter Betriebskosten jährlich abrechnen. Dazu hat er 12 Monate Zeit ab dem Ende des Abrechnungszeitraums. Und dieser Zeitraum ist im Mietvertrag angeben.

  3. Vergleichswerte für Treppenreinigung & Co. sind mit großer Vorsicht zu betrachten, weil es statistische Werte sind, die nicht die tatsächlichen Umstände berücksichtigen.

#9

Vielen Dank!

zu 1: Die WEG hat die Gehaltserhöhung der Reinigungskraft ja beschlossen, die dadurch in der Liste der Betriebskosten von der Gebäudeverwaltungsgesellschaft auftauchen, die auf mich umgelegt werden. Soweit alles in Ordnung.

zu 2:
Es wurde ja beschlossen, das Gehalt *rückwirkend* ab Januar 2010 zu erhöhen. Die entsprechenden Nachzahlungen wurden im Januar 2011 ausgezahlt und finden sich daher auf der Nebenkostenabrechnung für 2011 wieder. Auch das nachvollziehbar - aber ist die Umlage der Nachtragszahlungen für das Vorjahr zulässig? Im Extremfall: Muss ich ale Mieter immer damit rechnen, dass die WEG noch nachträglich (und für mich bisher unbegründet!) Gehaltserhöhungen für Vorjahre beschließt, die (durch Nachzahlung in späteren Jahren) auf mich umgelegt werden?

zu 3: Vielen Dank - ich lese diese Anmerkung so, dass ich mich im Fall der Treppenreinigung wohl nicht auf den Mietspiegel berufen kann.

#10

Nur wenn der Vermieter eine Nachzahlung von Betriebskosten nicht zu vertreten hätte (z.B. Nachberechnungen durch die Gemeinde für Wasser/Abwasser, o.ä.) wären Nachforderungen vom Mieter zu bezahlen.

In diesem Fall sieht es aber so aus, dass die WEG, also der Vermieter, einen Beschluss gefasst hat, der dem Mietrecht widerspricht.

#11

Hallo Calypso,

Nebenkosten können rüchwirkend erhöht werden, allerdings nicht in dem Maße. Diese Differenz hat der Eigentümer selbst zu tragen.

LG
Maria

#12

Hallo Calypso03,
für mich ist der Fall eindeutig:

  1. Die nachträgliche Forderung für 2010 ist unzulässig, auch wenn die Zahlung in 2011 erfolgte. Gemäß §556 Abs. 3 BGB (im Internet nachlesbar) ist die mögliche Frist für eine Nachforderung von Betriebskosten für 2010 eindeutig verstrichen!!! Die Trickserei mit der rückwirkenden Gehaltserhöhung kann nicht zu Ihren Lasten gehen. Da muß der Vermieter als Miteigentümer selber in die Tasche greifen.
    Also: widersprechen Sie der Abrechnung schriftlich (!!) und verlangen Sie eine neue Abrechnung für 2011.

  2. Was die Angemessenheit der Bezahlung der Reinigungskraft angeht, kann ich auf die Entfernung nichts sagen. Das hängt auch von den örtlichen Gegebenheiten ab. Hier ist der Vermieter gehalten, eine wirtschaftlich angemessene Bezahlung zu vereinbaren und nicht, aus welchen Gründen auch immer, überzogene Stundenlöhne zu zahlen.
    Sie sollten prüfen, welche Bezahlung in Ihrer Wohnumgebung üblich ist und den Vermieter ggf. auf eine unwirtschaftlich hohe Bezahlung schriftlich hinweisen und eine Kürzung zu verlangen bzw. darauf hinweisen, dass Sie die Kosten nur im angemessener Höhe tragen werden. Das Vorgehen kann zum Streit führen, deshalb müssen Sie Ihre Schritte gut überlegen.
    Sie sollten auch überlegen, ob die Bezahlung und die Qualität der Arbeit zu einander passen.

Mit freundlichen Grüßen
Jens Schütt

#13

Ganz vielen Dank für diese Antwort, die meine beiden Fragen klärt. Ihrem Rat zu Punkt 2 werde ich auch folgen - da es hier keine „harten“, objektiven Kriterien gibt, werde ich der Gehaltserhöhung an sich wohl nicht widersprechen, wohl aber der Rechnung der Nebenkosten für 2011. Dankeschön nochmals und herzliche Grüße!

#14

Vielen Dank Maria, Ich werde wohl tatsächlich der nachträglichen Zahlung für 2010 widersprechen.

#15

sry - da war ich wohl zu schnell - trotzdem NEIN - auch Treppenreinigungskosten dürfen nur für das aktuelle Jahr anteilmäßig , für eine abgeschlossene Abrechnung nie nachträglich berechnet werden.

#16

Nebenkostenabrechnungen müssen spätestens 12 Monate nach Ablauf des jeweiligen Abrechnungszeitraums abgeschlossen sein. D.h., die Nachforderung für 2010 ist nicht rechtens.
Ob die Erhöhung an sich rechtens ist, kann ich nicht sagen.
Schönes Wochenende.
Gruß
Weschdl

#17

Hallo

zunächst mal: ich vermute es ist nicht der „Mietspiegel“ sondern der „Betriebskostenspiegel“ des Deutschen Mieterbundes gemeint > selbst der BGH (Urt. v. 6.7.11, VIII ZR 340/10) meint, dieser ist für derartige Vergleiche irrelevant … http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprec…
Das ist auch meine ganz persönliche Meinung - jedes Mietobjekt ist unterschiedlich - mal fallen z.B. Aufzugkosten an mal nicht, mal ist die Treppenhausreinigung mehr mal weniger zeitaufwändig etc.

Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn sie tatsächlich angefallen = bezahlt worden sind. Nachträglich entstandene/bezahlte Betriebskosten können daher grundsätzlich auch nach abgeschlossener Abrechnung nachgefordert werden.

Da anscheinend die Höhe der Treppenhausreinigungskosten grundsätzlich wurmt, wäre es sinnvoll mal nachzufragen, welchen Zeitaufwand beim Gehaltsansatz zugrundegelegt wurde und ob dieser Zeitaufwand gerechtfertig ist sowie tatsächlich erbracht wurde. Wobei mir der Fall völlig neu ist, dass eine Reinigungskraft auf Gehaltsbasis und nicht nach Stundenlohn=tatsächlichem Zeitaufwand bezahlt wird.

Aber auch beim Gehalt lässt sich der Stundenlohn rückbestimmen und hier wäre eben die Frage, ob der Stundenlohnansatz gerechtfertigt ist und ob die Erhöhung gerechtfertigt war.
Anderenfalls könnte die Vermietergemeinschaft gegen das Wirtschaftlichkeitsverbot verstossen/verstossen haben, was wiederum die Kostenumlage ansich und/oder die nachträgliche Erhöhung ausschliessen würde.

Wenn bei der Wohnungseigentümergemeinschaft auch „selbstbewohnende Eigentümer“ darunter sind, kann ich mir allerdings nur schwer vorstellen, dass diese zugestimmt hätten ein überhöhtes Gehalt zu zahlen und dieses auch noch nachträglich zu erhöhen.

#18

Werter Fragesteller!
Vorausgesagt; ich bin ein Mieter, bin kein Rechtsanwalt.
Insoweit sind meine Antworten in keinem Rechtsstreit als Beweisargument zu verwenden.
Was nun Ihren Fall angeht, bin ich der Meinung, dass der Vermieter lediglich 11 % der höheren Kosten umlegen kann. Es ist nachzuprüfen, ob die Reinigungskraft 48 % mehr an Einkommen hat.
Meiner Meinung nach will Ihr Vermieter einen Gewinn aus den Nebenkostenvorauszahlungen erzielen; was illegalen Charakter hat!
Wenn Sie gegen diese Erhöhung der Hausreinigungskosten vorgehen wollen, dann sind Sie gut beraten die Hilfe des Mieterbundes und eines Schiedsmannes oder eines Rechtsanwaltes in Anspruch zu nehmen.
Es tut mir leid Ihnen keine anderen Hinweise geben zu können.
Mit freundlichem Gruß, „Großer Sucher“

#19

Vielen Dank!

Es hat sich herausgestellt, dass die 48% Nebenkostenerhöhung ja die Gehaltserhöhung für zwei Jahre darstellt. Ich habe nun gegen die Nachzahlung für 2010 Einspruch eingelegt und bin mit meinem Vermieter in Verhandlung. Der Gehaltserhöhung (von also „nur“ ca. 24%) werde ich ab 2011 nicht widersprechen, auch wenn dieser Posten schon recht hoch ist - laut Vermieter ist es sehr schwer, eine gute Reinigungskraft zu finden, und unsere macht tatsächlich eine gute Arbeit.

Herzliche Grüße!
Calypso03

#20

Vielen Dank für diese guten Anmerkungen. Ich habe sie berücksichtigt und bin nun vorgegangen wie unten in meiner Antwort zum Beitrag des Users „großer Sucher“ beschrieben.