Schönheitsreparaturen bei Auszug (Raucher)

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo liebe Gemeinschaft,

folgende Problematik steht zur Diskussion:

Der Mieter M bezog eine frisch gestrichene Mietwohnung des Vermieters V. Der Vormieter war Raucher und dementsprechend wurde die Wohnung mit einer speziellen Nikotinfarbe gestrichen. Türen, Fenster etc. wurden nicht gestrichen, waren dementsprechend bereits  leicht vergilbt.

Während der Mietdauer wurde M jedoch zum Raucher und rauchte auch in der Wohnung (ca. 4 Jahre). In der Mietdauer wurden keine Renovierungsarbeiten von M durchgeführt.

Nun hat M das Mietverhältnis gekündigt.

V besteht auf Renovierung durch M oder beauftragt einen Maler und verlangt die Kosten dafür von M.

Der Mietvertrag enthält zum Thema Schönheitsreparaturen folgenden Passus:

"Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten.

Die Schönheitsreparaturen sind in Küchen, Bädern oder Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Dielen und Toiletten nach 5 Jahren und in allen sonstigen Nebenräumen nach 7 Jahren durchzuführen.

Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten Durchführung zu laufen. Der Mieter hat die geschuldeten Schönheitsraparaturen spätestens bis Ende des Mietverhältnisses durchzuführen"

Es folgt noch ein Hinweis, dass wenn der Mieter die Arbeiten trotz Aufforderung nicht durchführt, der Vermieter diese auf Kosten des Mieters durchführen lassen kann.
Weiterhin folgt eine Quotenregelung zur Abgeltung bei Auszug vor Fristablauf.

Nun die Frage: Nach Ansicht von M ist die Klausel bezüglich der Schönheitsreparaturen ungültig aufgrund der starren Fristen ungültig und die Renovierung Sache des V gem §535 (1) BGB. Dies bestreitet V jedoch.

Des Weiteren stellt nach Ansicht des M das Rauchen einen vertragsgemäßen Gebrauch dar, Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache hat M gem § 538 BGB demnach nicht zu vertreten. Auch dies sieht V nicht so.

Wer ist rechtlich gesehen auf der sicheren Seite?

Vielen Dank für eure Meinungen zu diesem Fall im Voraus.

#2

Hallo,

rechtlich ist man nie sicher, ausser man hat ein Urteil des EuGH.

In diesem Fall jedoch wirst Du nicht recht bekommen, denn Du hast einen Vertrag unterschrieben. Übrigens ist es auch gängige Rechtsprechung, das so zu sehen.
Zumindest sehe ich das so…

Streichen und gehen…und gut ist es…

Gruß

#3

Der Fristenplan dieses Mietvertrages ist unwirksam. Das ändert jedoch m.E. nichts an der Tatsache, dass die Wohnung durch das Nikotin „beschädigt“ wurde. Schäden, die der Mieter hinterlässt, sind in jedem Fall zu beseitigen. Ich kenne einen Fall, bei dem in einem Einfamilienhaus zusätzlich zur umfangreichen Renovierung (Tapeten runter und neue drauf/streichen, weil Geruch und Verfärbung immer wieder durchkamen) alle Lichtschalter, Steckdosen, Toilettendeckel und was sich sonst noch verfärbt hatte, auf Kosten des Mieters ausgetauscht werden mussten.

#4

Starre Fristen wurden vom BGH als unwirksame Klausel aufgehoben. Die rechtsgültige Vertragsfreiheit wurde akzeptiert und es ist logisch Nachmitern die gesundheitsschädliche Raucherwohnung nicht zumutbar und nicht vermietbar. Deshalb steht dem vermieter Schadenersatz und Mietausfallersatz vom Verursacher zu.

Anmerkung:
ICH WÜRDE RAUCHEN PRINZIPIELL IN GESCHLOSSENEN RÄUMEN (WIE SCHON IN GASTSTÄTTEN DURCHGESETZT), VERBIETEN UND NOTFALLSW UNTER STRAFE STELLEN

#5

Es kommt auf den genauen Wortlaut an, ob die Klauseln unwirksam sind.
Im Fall der Unwirksamkeit heisst das aber nicht prinzipiell, dass der Mieter von Zahlungen befreit ist.

Hier ein kurzer Beitrag mit Referenznfall http://www.immo-magazin.de/mietrecht-unwirksame-klau…

#6

Tasächlich wäre die Schönheitsreparaturklausel durch starren Fristen insgesamt unwirksam und der Mieter muss demnach überhaupt nicht renovieren.

Allerdings schuldet er mängelfreie, ordnungsgemäße Rückgabe der Mietsache in dem angemieteten Zistand. Auch wenn Rauchen zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört und nicht untersagt werden kann, muss der Mieter den Schaden am Mietgegenstand vollumfänglich in der verlangten Form ersetzen.

Da kann er sich glücklich schätzen, wenn das allein durch Überstreichen der Decken, Wände, Zimmertüren und -fenster nebst Heizkörpern und -rohren sowie Sockelleisten mit einer einer Nikontinsperrfarbe und Nassreinigung des Bodenbelags überhaupt wirksam erreicht werden kann :smile:

G imager761

#7

also wenn ein vertrag ungültige klauseln enthält, werden die gültig, weil man sie unterschrieben hat?

#8

Formularmietvertrag oder mit dem VM ausgehandelter Vertrag?

#9

ich kenn ein bgh urteil (BGH, Az. VIII ZR 124/05) das das gegenteil sagt zum thema schaden durch rauchen…

#10

also wenn wir bgh und gesetz ignorieren hast du vielleicht recht, ansonsten sind deine ausführungen zum thema raucher falsch

#11

Allerdings schuldet er mängelfreie, ordnungsgemäße Rückgabe
der Mietsache in dem angemieteten Zistand. Auch wenn Rauchen
zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört und nicht
untersagt werden kann, muss der Mieter den Schaden am
Mietgegenstand vollumfänglich in der verlangten Form ersetzen.

quelle? ansonsten ist der bgh da anderer meinung BGH, Az. VIII ZR 124/05

#12

ansonsten ist der bgh da anderer meinung BGH, Az. VIII
ZR 124/05

Er war mal anderer Meinung, vgl. BGH -VIII ZR 37/07-

Das Rauchen in einer Mietwohnung kann den Mieter zum Schadensersatz verpflichten. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter durch das Rauchen den Zustand der Wohnung derart verschlechtert, dass die Nikotinablagerungen durch normale Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigt werden können. Nachdem sich die Mieter gerade an das Rauchverbot in Gaststätten gewöhnen durften, wird sich ein Mieter jetzt auch in der Wohnung sorgfältig überlegen müssen, wie oft er zum Glimmstengel greift.

G imager

#13

Ein vorgedruckter Mitvertrag von V bei dem keine individuellen Verhandlungen stattfanden.

#14

Entsschuldigung, bei dem vim Imager genannten Urteil geht es um Bautenstandsberichten? Vielleicht vertan?

#15

Oh, entschuldigung, ich hab mich vertan… ein I übersehen…
Im Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07 wurde aber der Schadenersatzanspruch des Vermieters abgelehnt:
Im entschiedenen Fall ließen sich die behaupteten Spuren des Tabakkonsums nach dem Vortrag der Beklagten durch das Tapezieren und Streichen
von Wänden und Decken sowie die Lackierung von Türen beseitigen. Dabei handelt es sich um Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3
der Zweiten Berechnungsverordnung. Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten bestand deshalb nicht.

#16

Hallo,

zu den Fristen will ich nichts sagen.

Beim Rauchen gibt es wohl unterschiedliche Urteile - je nach dem wie stark die Wohnung durch Rauch verschmutzt ist.  Sollten umfangreiche Instandsetzungsarbeiten erforderlich sein, kann der ehemalige Mieter doch schadensersatzpflichtig sein.

Ich zitiere aus einem Artikel der Süddeutschen Zeitung vom 4.2.2000:
"Einer Kettenraucherin kam ihr Laster beim Auszug aus einer Mietwohnung teuer zu stehen. Sie hatte ihre vier Wände zwar unrenoviert, aber in tadellosem Zustand übernommen. Bei der Rückgabe sah die Wohnung jedoch übel aus. Insbesondere die Raufaser-Tapeten waren durch das starke Rauchen verfärbt und derart beeinträchtigt, dass sie sich stellenweise schon ablösten. Und es roch wie in einer rauchgeschwängerten Spelunke. Die Kaution, die sie beim Einzug hinterlegt hatte, musste die Mieterin daher in den Kamin schreiben: Das Amtsgericht Tuttlingen sah die Verfärbungen und den Gestank als erheblichen Schaden an und wies die Klage der Frau auf Rückzahlung der Kaution ab. (Urteil des Amtsgerichts Tuttlingen vom 19. Mai 1999 -1 C 52/99). - Das Landgericht Köln entschied in einem ähnlichen Rechtsstreit übrigens anders: Intensives Rauchen in einer Mietwohnung stelle eine vertragsgemäße Nutzung der Mietsache dar, Ablagerungen von Schadstoffen auf Tapeten, Decken und Gardinen müsse der Vermieter daher hinnehmen (Urteil vom 19.8.1998 - 9 S 188/98). "

Gruß
Elfriede

#17

aha, und wieso steht das nicht in dem urteil? gerade der letzte absatz widerspricht deiner aussage doch mehr als eindeutig. der „schaden“ durch rauchen muss nach bgh so gross sein, das er durch die übliche renovierung nicht behoben werden kann. da ich keinen tabakschaden kenn, der nicht durch tapezieren, streichen und lackieren behoben werden kann, ist deine „auslegung“ wohl falsch.

#18

bleiben wir doch beim bgh, wenn das rauchen nicht gerade eine kernsanierung nötig macht, hat der vermieter verloren.

#19

Hallo!

"Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der
Mieter auf eigene Kosten.

Die Schönheitsreparaturen sind in Küchen, Bädern oder Duschen
alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Dielen und
Toiletten nach 5 Jahren und in allen sonstigen Nebenräumen
nach 7 Jahren durchzuführen.

Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des
Mietverhältnisses bzw. seit der letzten Durchführung zu
laufen. Der Mieter hat die geschuldeten Schönheitsraparaturen
spätestens bis Ende des Mietverhältnisses durchzuführen"

Ich frage mich gerade, ob ein Gericht nicht insbesondere den letzten Satz doch als Vereinbarung von nicht starren Fristen ansehen könnte? Rein logisch zumindest könnte man davon ausgehen, dass obige Fristen zwar anempfohlen oder gewünscht werden, aber eben nicht zwingend eingehalten werden müssen, sondern die Schönheitsreparaturen eben erst spätestens bei Übergabe durchgeführt werden müssen.
Ich bin juristisch interessiert, aber völlig ohne (Aus-)Bildung, daher ist das eher ein fragender Einwand als ein fundierter Hinweis.

Vg,
Inka

#20

Hallo
Die Renovierungsklauseln sind soweit richtig.
Aber der Vermieter kann nicht erwarten, dass man Nichtraucher bleibt.
Das greift in die Persönlichkeitsrechte ein und ist nicht rechtens…
Über diese Klauseln hinaus dürfen solche Forderungen NICHT gestellt werden!
Jedes Gericht wird dem zustimmen!