Hallo an alle.
Also ähnlichen Fragen und antworten habe ich schon gefunden aber eben nciht genau. Ich werde Ende des Jahres beruflich versetzt. Die neue Arbeitsstätte ist rund 900km entfernt und somit fällt pendeln wohl aus ;=) Aber als wir unsere Wohnung damals for 2 jahren angemietet haben, war diese Versetzung absolut nicht absehbar. Daher haben wir einen Mietvertrag mit einer Sonderklausel, die besagt: Früheste Kündigung zum 01.08.2013! Tja…was nu? Eine erste Anfrage bei dem Wohnungsunternehmen ergab, dass der Mietvertrag NICHT vorher gekündigt wird und ich mich nach einem Untermieter umschauen soll?! Jedoch ist mir das echt zu riskant, wenn ich dauerhaft 900km weg bin und kein Einfluss und Kontrolle über die Wohnung habe. Nachher bin ich noch haftbar weil der Untermieter keine Miete zahlt. Hat jemand ne Idee?? :=)
dem vermieter einen NAchmieter, keinen Untermieter anbieten. Lehnt der Vermieter ab, dann klagen, da sie aus nachweislich beruflichen Gründen unvorhersehbar usw…
Hallo verehrter User,
Vorbemerkung: Jegliche Kommunikation bei allen Rechtsgeschäften immer nur per Einschreiben + Rückschein ! Niemals in die „Telefonitis“ verfallen ! Niemals mündlich verbindliche Erklärungen abgeben ! –
*Nachmieter-Gestellung bzw. Suche*
Nicht auszurotten ist das Märchen, wonach es vollkommen ausreicht, drei Nachmieter zu stellen und der Mieter kommt aus dem Mietvertrag heraus. Es sei denn, die Nachmieterstellung ist bereits ausdrücklich im Vertrag festgelegt worden.
*Eine Ausnahme sind jedoch Härtefälle, welche die Gerichte als außerordentlichen Grund für eine Nachmietergestellung durch den Mieters akzeptieren. *
Beispiele:
beruflich bedingter Ortswechsel
Geburt eines Kindes
Heirat
schwere Kankheit
bei unberechtigter Verweigerung der Untervermietung.
Für Mieter ist daher auf jeden Fall die Vereinbarung einer Nachmieterklausel vorteilhaft.
Diese Klausel muss im Mietvertrag schriftlich vermerkt sein.
Für Mieter kann es evtl. günstiger sein, an einer anderen Stelle im Vertrag hierfür nachzugeben.
Bei außerordentlichen Kündigungen muss der Nachmieter bereit sein, das Mietverhältnis vorbehaltlos zu den vertraglich vereinbarten Bedingungen weiterzuführen.
Der Vermieter hat drei Monate Bedenkzeit für die Akzeptanz des Nachmieters.
******************************************************
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einem Urteil vom 22.1.2003 - Aktenzeichen VIII ZR 244/02 - zur Frage der Zumutbarkeit und Eignung eines Nachmieters geäußert, wenn sich der Vermieter unter der Bedingung, dass ein solcher Nachmieter gefunden wird, mit einer Entlassung des Mieters aus dem Mietvertrag einverstanden erklärt hat. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter das Mietverhältnis beendet, ihm war vom Vermieter zugesagt worden, dass er vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen werden könne, wenn er einen „geeigneten Nachmieter“ gefunden habe. Der Mieter nannte dem Vermieter daraufhin einen Miet- Interessenten, der mit einem Kind in die Wohnung einziehen wollte. Der Vermieter lehnte ab mit der Begründung, der vorgeschlagene Mieter sei für ihn kein zumutbarer Nachmieter, da sich eine Mieterin in der unter der zu vermietenden Wohnung belegenen Wohnung schon früher über Kinderlärm beschwert und mit dem Auszug gedroht habe. Mit diesem Einwand hatte der Vermieter keinen Erfolg:
Der Umstand, dass der Nachmieter mit einem Kind habe einziehen wollen, habe den Vermieter keineswegs berechtigt, den Abschluss eines Mietvertrages abzulehnen. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit müssten fernliegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien und eine
objektiv nicht begründete, negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben. Dies gelte auch für die Befürchtung des Vermieters, bei einem Einzug des neuen Mieters mit seinem Kind sei mit Beschwerden eines anderen Mieters im Hause zu rechnen. Die normalen Wohngeräusche anderer Mieter seien in einem Mietshaus hinzunehmen. Hierzu gehörten auch Geräusche, die von Kindern der Mieter ausgehen. Dass Kinder grundsätzlich eine Lärmbelästigung verursachten, die das in einem Mietshaus zulässige Maß an Geräusch-immissionen übersteigt, sei eine unzulässige Verallgemeinerung, die auch nicht zu belegen sei. Grundsätzlich müsste sich der Vermieter in solchen Fällen einer Einschränkung seiner Disposi-tionsfreiheit dahin gefallen lassen, dass er einen Nachmieter nur aus gewichtigen Gründen ablehnen darf. Zu berücksichtigen sei in diesem Zusammenhang auch, dass der Vermieter auch seinem bisherigen Mieter nicht hätte untersagen können, dauerhaft ein Kind in die Wohnung aufzunehmen.
Will sich ein Mieter vorzeitig aus einem für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossenen Mietvertrag lösen, kann er seine Entlassung aus dem Mietverhältnis nur dann verlangen, wenn er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter/Nachmieter stellt. Voraussetzung dafür sei allerdings auch, dass der Mieter nachweislich ein *berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses* hat. Das „berechtigte Interesse“ wird an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gemessen: Der Mieter muss erhebliche Gründe dafür haben, dass ihm die ordnungsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann - z.B. beruflich bedingter Ortswechsel.
Dies muss ein derartiges Gewicht haben, dass es stärker als das Interesse des Vermieters am Fortbestand des Mietvertrages gerade mit diesem Mieter ist. –
Sie sollten mal „googeln“ unter folgenden Links - Urteils-Datenbanken -
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/katalog_n…
http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/immobilien…
http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps/mietvertrag/inde…
http://www.mieterbund.de/
http://www.mietrecht-information.de/Neues_Mietrecht…
http://bundesrecht.juris.de/index.html
Beachten Sie bitte, daß jegliche Stellungnahmen von mir bzw. meine Hinweise nur auf meinen persönlichen Erfahrungen und Kenntnissen beruhen und in keinem Falle eine sogenannte Rechtsbesorgung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes darstellen.
Salvo errore et omissione…
Eine Gewähr oder Haftung für die Richtigkeit meiner Ausführungen wird nicht übernommen.
Beste Grüße USKO
Hallo Henning,
vielleicht gibt es eine Lösung.
Zur Erklärung, es gibt zwei Vertragstypen, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und den Zeitmietvertrag. Es gibt zwarauch noch den Staffelmietvertrag, den lass ich mal außen vor.
Ich gehe mal davon aus, dass es ein unbefristeter Vertrag mit zeitlich begrenztem Kündigungsausschluss (Kündigungsverzicht) ist.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist es zulässig, in einem auf unbestimmte Zeit laufenden Mietvertrag für eine bestimmte Zeitspanne, also für einige Monate oder einjge Jahre das Kündigungsrecht auszuschließen. Hat der Mieter eine solche Klausel unterschrieben, kann er erst nach Ablauf der „festen“ Mietzeit kündigen.
Nun kommt’s. Ein im Formularvertrag enthaltener Kündigungsausschluss, der nicht länger als maximal 4 Jahre dauert, ist nur wirksam, wenn er für beide Vertragspartner gilt (BGH WuM, 2009, 47; WuM2004, 543;WuM 2004, 542). Ist die Zeitspanne länger, ist der Kündigungsausschluss von Anfang an unwirksam (BGH WuM2005,346). Auch wenn die Zeitspanne handschriftlich in das Formular eingefügt worden ist, handelt es sich um eine Formularklausel (BGH WuM 2006, 385).
Achtung: Die Frist von 4 Jahren wird ab Vertraqsschluss, nicht ab Vertragsbeginn gerechnet. Die Kündigung muss zum Ende des 4. Jahres möglich sein, Die Kündigungsfrist (3 Monate für euch) darf also nicht noch zu den 4 Jahren hinzukommen (BGH WuM2001,35)
Also ganz schnell in den Vertrag sehen, wann ist er unterschrieben? Frührste Kündigung am 01.08.2009! War das Unterschriftdatum vor dem 1. 11.2009, (4 Jahre abzüglich 3 Monate) dann ist die Klausel ungültig.
Da Euer Vermieter sich aber bereits weigerte, eine vorzeitige Kündigung anzuerkennen, rate ich, geht zum Anwalt, das wirkt oft Wunder.
Liebe Grüße
Ingrid= Zwillingsjungfrau
Hallo Henning!
Zuerst einmal möchte ich zu mir erläuternd sagen , dass ich kein Experte auf dem Gebiet bin und alle Antworten aus meinem reinen Rechtsempfinden entspringen , klar soweit?
Ich denke , du hast mehrere Möglichkeiten!!!
aber bei jeder Möglichkeit ist ein Risiko!
Plan A
Ich denke mal , daß es ev. möglich sein kann , daß du der Wohnungsbaugesellschaft (VM genannt) einen „Nachmieter“ suchen kannst. Letztlich könnte das sogar klappen , denn…
Da du die Wohnung auf jeden Fall im August 2013 ausziehen wirst , ist es für VM auf jeden Fall besser , denn dann hätte der VM einen Mieter , der über diesen Zeitraum hinweg einen Mietvertrag erfüllen kann!!! Ist doch LOGO gell?
Plan B
Einen „Untermieter“ anstatt deiner einzusetzen, ist ebenfalls sehr risikoreich! Denn wie du schon angemerkt hast , müsstest du für ev. Schäden aufkommen , die er vielleicht verschuldet hat. Es sei denn…ihr macht eine vorherige „Wohnungsbegehung“ und du dokumentierst alle Makken und Schäden, die jetzt schon da sind mit Foto. Überhaupt sollte man immer Fotos machen , um später seine Kautionen stressfrei zurückverlangen zu können. Wenn dann Schäden sind , kann man so bezeugen , daß die nicht von dir , sondern vom UM verschuldet wurden. Da bist du zwar dennocht haftbar , aber du kannst dir das Geld für die Beseitigung der Mängel zurückholen…wenn!!! tja , wenn der Betreffende überhaupt etwas zurückzahlen kann.
Plan C
Das wäre sehr Kostenintensiv. Denn die Wohnung weiter zu zahlen und leerstehen zu lassen ist zwar die stressfreiste , sicher aber auch die teuerste Variante!
Um deinen Job- wenn er denn dann sooo wichtig für deine Karriere ist. könntest du denn deine Versetzung nicht nach 2013 verschieben??..ohne Einkommenseinbußen?
Dann tu das doch!
Tja , un nu?
Nu fällt mir auch nix mehr ein.
Ich hoffe aber , das für dich der ein …oder gar der andere Vorschlag mach-und gangbar!!
Alla , viel Glück wünscht dir-…Frank
Sorry, da kann ich nicht helfen. Ich verstehe das Wohnungsunternehmen nicht, denn hier ist wirklich ein Notfall vorhanden.
Am besten du fragst beim Mieterverein nach, selbst wenn das erst einmal einen Beitritt erfordert. Du kannst anschließend wieder kündigen.
Gruß
Ulla
Hallo!
Vorweg: ich bin auch kein Anwalt.
Auf http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/ratgeber/mi… habe ich das gefunden:
Gesetzliches Sonderkündigungsrecht:
Versetzung von Beamten, Soldaten und Geistlichen
Die Kündigung ist mit einer Frist von drei Monaten möglich. Diese gilt aber nur für den ersten Termin nach Bekanntgabe der Versetzung.
Aus einer anderen Quelle:
Ein Grund ist die Versetzung in eine entfernte Stadt oder ins Ausland. Hier hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht und muss lediglich einen Nachmieter stellen, der die Wohnung zu gleichen Bedingungen anmieten würde. ob der Vermieter diesen Mieter dann auch wirklich annimmt, spielt dabei keine Rolle.
Verwechseln sie dabei aber nicht den eigenen Wunsch nach einer neuen Arbeitsstätte mit der vom Arbeitgeber vorgeschriebenen Versetzung. Sofern sie lediglich eine neue Aufgabe annehmen wollen unterliegt der geänderte Berufswunsch nicht dem Sonderkündigungsrecht.
Ich würde an deiner Stelle einfach formell korrekt (Brief am besten selbst abgeben und Empfang quittieren lassen) kündigen aus triftigem Grund. Und dieser ist eine 900 Kilometer Versetzung.
Dir bleibt ja eh nichts anderes übrig. Du würdest wahrscheinlich nicht die Stelle kündigen, um die Wohnung zu behalten, oder?
Also Wohnung kündigen, Nachmieter anbieten und abwarten, was passiert. Wenn der Vermieter ein Problem hat, muss er Klage einreichen mit entpsr. Kosten. Das wird er sich unter diesen Umständen sicherlich genau überlegen.
Beim Nachmieter wäre ich allerdings vorsichtig. Es könnte gefährlich sein, hier irgendeinen Hartzer zu schmieren, der vorgibt, die Wohnung haben zu wollen. Ich denke er muss diese auch wirklich wollen und auch bezahlen können, sonst könnte es schwierig werden.
Letzte Empfehlung: Bitte deinen Arbeitgeber um Hilfe. Z.B. Aushang in der Firma, finanzieller Zuschuss für einen Makler usw. Er hat dir das schließlich eingebrockt.
Wünsche viel Erfolg und wäre am Ausgang interessiert.
Hallo Henning 83,
da hast Du dir ja ein echtes Problem eingehandelt. So wirklich fällt mir dazu auch nichts ein. Alles was ich meine, was eine relativ sichere Sache sein könnte, wäre ein Notarvertrag mit einem Unter-/Nachmieter, der alle Rechte und Pflichten aus Deinem Mietvertrag übernimmt. Wichtig erscheint mir dabei der Hinweis, dass mit Unterzeichnung alles Weitere, was die Wohnung und das Mietverhältnis betrifft, unmittelbar zwischen ihm und dem Vermieter zu klären ist. Vorsorglich solltest Du Dir aber auch mindestens 2 Mieten als Kaution geben lassen.
Ob das allerdings ein wirklich guter Weg ist, solltest Du mal bei einem Notar anfragen.
Ich kann Dir jetzt nur noch viel Glück und Erfolg bei der Lösung Deines Problems wünschen. Mit vielen Grüßen, Hubert Steiger.
Eine Verschiebung ist nicht möglich, da meine Betriebsstelle Ende 2011 geschlossen wird. Aber trotzdem Danke
…das sollte ich gleich mal nachgucken! Danke :=)
Hallo Henning,
da bin ich jetzt aber sehr gespannt, wann habt ihr den Vertrag unterschrieben? Beträgt die Frist 3 Jahre 9 Monate oder ist sie länger?
Es interessiert mich wirklich, ob es für euch eine Möglichkeit gibt, aus dem Mietvertrag rauszukommen. Vieleicht hat das Wohnungsbauunternehmen tatsächlich einen Fehler gemacht?
Schreibst du mir das noch?
LG
Ingrid = Zwillingsjungfrfau
Also Vertragsunterschrift am 13.05.2009 und frühesete Kündigung am 30.04.2013…wenn ich richtig rechne sind das 3 Jahre und 11 Monate…
Hallo Henning,
Du schreibst in deinem ersten Brief. „früheste Kündigung 01.08,2013“ Wenn dieses Datum so in eurem Vertrag steht. dann beträgt die Kündigungssperre vom 13.05.2009 bis 01.08. 2013 4 Jahre, 78 Tage. Außerdem darf laut diesem Vertrag die 3monatige Kündigungsfrist erst nach dem 1.8, ausgesprochen werden. Das wäre also ein zweifacher Verstoß - langer als 4 Jahre ! Immer vorausgesetzt, es steht im Vertrag 1.8.2013, dann rechne selbst nach. vom 13.05.2009 bis 31,07.2009 78 Tage. Vom 1.08.2009 bis 1.08.2013 4 Jahre. In jeden Fall ist die Kündigungssperre länger als 4 Jahre.Das bedeutet UNGÜLTIG!
Bei deinem Wohnungsunternehmen wäre ich gern Mäuschen, wenn dein Brief eingeht, die fallen hoffentlich allesamt vom Stuhl.
Trotzdem würde ich dir raten, da ich den Vertrag nicht einsehen kann, lass es durch einen Anwalt prüfen. und überlege dir gut, zu welchem Termin du ausziehen willst. Den Vermieter solltest du nicht lange vorher informieren, sonst macht er dir das Leben schwer.
Wenn es so stimmt, freu ich mich sehr für Euch- jede andere Lösung wäre nicht zumutbar.
Liebe Grüße
Ingrid
Ich hab aber noch mal nachgeguckt…früheste Küdnigung ist (leider) tatschlich der 30.04.2013 und Vertragsunterschrift der 13.05.2009…3 Jahre, 11 Monate und 17 Tage…da haben die wohl aufgepasst…
sorry
hier kann ich nicht helfen
J_AIN
sollte die Versetzung dienstlich angeordnet sein (Militärpersonen, Beamte, Geistliche und Lehrer an öffentlichen Unterrichtsanstalten können im Falle der Versetzung nach einem anderen Orte das Mietverhältnis in Ansehung der Räume, welche sie für sich oder ihre Familie an dem bisherigen Garnison- oder Wohnort gemietet haben, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung kann nur für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist.) ist nach § 570 BGB a.F. (MietR) zu verfahren.
Natürlich sind die vertraglichen Vereinbarungen für beide Seiten bindend. Verträge werden in Deutschland geschlossen um sie einzuhalten und nicht durch Winkelzüge zu umgehen.
Hallo Henning!
Habe mich heute mal n bisschen schlauer gemacht.
Die Möglichkeit , deiner Wohnungsbau-Gesellschaft einen solventen Nachmieter zu präsentieren , ist reine „Kulanzsache“ von denen.
Gefällt denen die Nase deines "Nachmieters , dürfen die den auch ablehnen.
Wie ich aber schon sagte , wenn der VM einen Mieter präsentiert bekommt und darin die Chance wittert , das der über den August 13 hinaus die Wohnung behalten will - so denke ich mir mal - könnte sich der VM eigentlich alle Finger lecken , oder? Ansonsten stünde die Wohnung - nach deinem Auszug - erst mal LEER! Und das kann ja nicht im Sinne des VM liegen.
Auch wenn ich dir nicht allzuweit helfen konnte , würde es mich doch interessieren , wie deine „Sache“ ausgeht.
Ich drücke dir alle Daumen , die ich habe und wünsche dir alles Gute und Good Luck!
Frank
Eine Verschiebung ist nicht möglich, da meine Betriebsstelle
Ende 2011 geschlossen wird. Aber trotzdem Danke
Nein, da gibt es keine Idee. Schau dich nach einem Untermieter um, anders geht es nicht. Wenn der präsentabel ist, läßt sich der Vermieter vielleicht auf einen Mieterwechsel ein.
Ansonsten vergiss nicht die Kündigung 2013. Am besten sprichst du sie jetzt gleich aus.
Gruss aus Berlin
Hallo.
Sofern Sie Beamter sind, können Sie aufgrund der Versetzung ein Sonderkündigungsrecht unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist geltend machen.
Die Untervermietung ist sicher die risikoärmste Variante für Sie, falls Sie kein Sonderkündigungsrecht haben. Sie sollten den Untermieter genau prüfen und eine Kaution einfordern.
Ansonsten hat der Vermieter auch eine Schadensminderungspflicht, was bedeutet, dass bei einer vorzeitigen Kündigung Ihrerseits der Vermieter alles tun muss, um den Schaden so gering wie möglich zu halten, sich also auch aktiv um einen Nachmieter bemühen muss. Vielleicht könnten Sie sich mit dem Vermieter dahingehend einigen, dass Sie im solvente Nachmieter präsentieren?
Hallo Henning,
normal bei Wohnraummietverträgen sind Kündigungen eher möglich, in der Regel immer bei 3 Monaten.
Nach unserer Meinung stellt sich hier die Frage, was sich hinter der Mietzeit bis August 2013 verbirgt. Warum wurde das so gemacht ??? Man kann so etwas formularmäßig vereinbaren, beispielsweise wenn der Vermieter aufwendig saniert und nun für 4 Jahre die Mietsicherheit haben möchte. Oder wenn ein etwas niedrigerer Mietzins ausgehandelt wurde und dafür diese längere Mietzeit als Sicherheit.
Üblich ist so etwas nur im Gewerberaum-Mietrecht, bei normal gelagerten Fällen im privaten Wohnraummietrecht geht das nicht mehr, es sei denn, da steckt irgendeine Ausnahmeregelung dahinter, die wir nicht kennen.
Viel Erfolg.
JB