Wieso sollten das keine Einnahmen sein? Nimmt er sie nicht ein?
Hier wäre wohl eher ein wenig am Prozentsatz herumzurechnen. Der Mietspiegel hat ja nicht nur einen Mittelwert, sondern auch eine untere Grenze.
Hallo zusammen, hier eine Frage zur Anlage V und den Nebenkosten
Ein Hauseigentümer möchte ein Einfamilienhaus an Verwandte vermieten. Muss er neben der Kaltmiete bei „Einnahmen für an Angegörige vermietete Wohnungen“ zwingend auch die vom Mieter erhaltenen Nebenkosten bei „Umlagen verrechnet mit Erstattungen“ eintragen, oder kann er diese einfach weglassen, weil es für ihn ja keine Einnahmen sind?
Sonst werden diese nämlich zu den Mieteinkünften addiert. Zwar kann er diese bei den Werbungskosten wieder „reinholen“, aber angenommen er vermietet knapp unterhalb 66% des Mietspiegels, dann werden ihm die Werbungskosten ja nicht komplett zu 100% angerechnet und er versteuert quasi auch die Nebenkosten, obwohl diese vom Mieter getragen werden und keine Einkünfte sind. Liegt hier ein Denkfehler vor?
Wie kann er dem gegensteuern? Mit einer (geringen) Nebenkostenpauschale, die nicht angegeben werden muss? Heizung und Strom können ja wegen Einfamilienhaus direkt vom Mieter bezahlt werden.
Oder sollte er einfach die Miete um ca. 100€ erhöhen und dafür auf Nebenkosten komplett verzichten? Dann wäre die Miete eventuell über 66% des Mietspiegels und die selbstgetragenen Nebenkosten zu 100% absetzbar, sodass nur die wirklichen Einnahmen versteuert werden.
Wie ist die beste und richtige Vorgehensweise?
Besten Dank im Voraus für kompetente Antworten 
Hallo Enno,
schönen Dank für die Quelle - diese bezieht sich mit „ist … auszugehen“ wohl auf den Vergleich selbst, d.h. dass bei der Ermittlung der 66-Prozent-Grenze Warmmieten zu vergleichen sein sollen (falls man sie denn in Erfahrung bringen kann - in den Mietspiegeln stehen sie üblicherweise nicht). Dabei könnte Dr. Schäuble meinen, dass Mieten, die wegen hoher Betriebskosten besonders billig sind, keinen Einfluss auf den Vergleichsmaßstab haben sollen.
§ 21 II S. 1 EStG sagt aber zur Aufteilung konkret „… ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.“ (Hervorhebung von mir). Damit braucht man R 21.3 EStR nicht weiter zu interpretieren, weil im Gesetz bereits bestimmt ist, dass eben nur die Nutzungsüberlassung und nicht die Betriebskosten aufzuteilen sind.
Schöne Grüße
MM
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nicht, wenn sie wie im vorgelegten Beispiel vollständig umgelegt wird. Die Aufteilung des gemieteten Objekts in einen vermieteten und einen unentgeltlich überlassenen Teil ist ja eine Fiktion, von der der Mieter gar nichts mitbekommt: Er hat nur einen Mietvertrag, in dem eine niedrige Miete und im übrigen die Umlage der Nebenkosten wie üblich vereinbart ist. Wenn für das Haus Heizkosten von 2.500 € anfallen, und es keinen anderen Mieter gibt, zahlt er 2.500 € für Heizung.
Wenn man jetzt die 2.500 € als Einnahmen ansetzt (was sicherlich richtig ist, denn sie wurden ja eingenommen), aber nur einen anteilig gekürzten Betrag als Werbungskosten gegenrechnet, führt das zu systematisch positiven Einkünften, obwohl der Vermieter nur die Nebenkostenzahlungen einnimmt, die er als Betriebskosten ausgibt.
Dass bei der Fiktion der unentgeltlichen Überlassung eines Teils des Objekts die Werbungskosten, die unterm Strich an dem Vermieter hängen bleiben, nur teilweise abziehbar sind, leuchtet ein. Dass aber im Zusammenhang Betriebskosten rein rechnerisch positive Einkünfte entstehen, obwohl der Eigentümer sich nur seine Ausgaben ersetzen lässt, und wo in dem Moment, wo Heizöl, Winterdienst, Treppenreinigung usw. im Namen und auf Rechnung des Mieters bezogen würden, nur noch durchlaufende Posten stünden, egal wie hoch oder niedrig die Miete ist, leuchtet mir nicht ein.
Schöne Grüße
MM
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Hallo Enno,
ja, gegen die Herren Verfassungsrichter kann ich nicht gut anstinken, und um den Schmidt vom Postament zu schubsen hab ich zu kurze Beine.
Der Ansatz, die „ortsübliche Miete“ passend anzusetzen, ist wohl das, was am ehesten zum gewünschten Erfolg führt - wenn die fragliche Miete nicht so dramatisch unter den 66% liegt, dass das ganz offensichtlich nicht passen kann. In der technischen Durchführung wohl auch hier im ersten Anlauf gleich eine Menge hübscher Einzelheiten, mundgerecht aufbereitet - wenn man das nicht gleich auf den ersten Anlauf in Ordnung kriegt, gibt es keine große Chance mehr.
Schöne Grüße
MM
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Servus,
der Mechanismus heißt „Prüfung der Steuererklärung“ und kann sich in diesem Fall darin äußern, dass der Steuerpflichtige gefragt wird, ab wann er vermietet hat.
Da man die Berechnung AfA sowieso auf einem separaten Blatt darstellen muss, ist es übrigens eine nicht sehr schwere Übung, da drauf zu schreiben „vermietet ab 01.07.2015“.
Auf diesem Beiblatt kann man dann auch gleich erläutern, was in der Zeit vor der Vermietung war. Wenn das Objekt leerstand und/oder einzelne Instandhaltungen vorgenommen wurden (nicht: Umbau oder Totalsanierung!) und während der gesamten Zeit die Absicht der Vermietung bestand, gibt es für die Zeit des Leerstands den vollen Werbungskostenabzug.
Wenn das Gebäude nicht zur Vermietung zur Verfügung stand (z.B. wegen Eigennutzung oder Totalsanierung), gibt es für diese Zeit keinen Werbungskostenabzug.
Schöne Grüße
MM
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Servus,
nach Tagen abgegrenzt ist das sicherlich zu wenig, was dann an Werbungskosten stehen bleibt.
Bevor die Vermietung losging, gab es ja - selbst wenn das Objekt z.B. in Schwabing steht - eine Zeit der Suche nach einem Mieter und dann noch eine Zeit zwischen Unterzeichnung des Vertrags und Einzug.
Also einen Monat vor Beginn der Vermietung würde ich da als Mindestes ansehen.
Schöne Grüße
MM
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Du willst deine Einkünfte glaubhaft machen. Das ist das Ziel.
Nicht irgendwelche Kästchen.
Vielleicht etwas anders.
Meiner Ansicht nach müssen auch die Betriebskosten mit aufgeteilt werden, so die Aussage des R 21.3. Das enspricht auch der Logik, denn eben die Betriebskosten sind ja beim Vermieter die Werbungskosten und damit eben der Gegenstand der Aufteilung.
Den Bogen dazu schlagen wir über § 3c (1) EStG.
Eine zum Beispiel hier:
„Es sind die Warmmieten (Bruttomieten) ins Verhältnis zu setzen (BMF 8.10.04, IV C 3 - S 2253 - 91/04,
BStBl I 04, 933, RdNr. 11); das heißt das Entgelt für die Überlassung
der Wohnung (= Kaltmiete zuzüglich gezahlter Umlagen) zur ortsüblichen
Miete (= Kaltmiete zuzüglich der nach der II. Berechnungsverordnung
umlegbaren Kosten; siehe dazu BGBl I 03, 2346 und BFH 25.7.00, IX R 6/97, BFH/NV 01, 305 m.w.N.).“
Kann man der angeregten Diskussion von heute morgen entnehmen, dass es sich bei den 66% nun doch um den Warmmietenvergleich handelt? Wenn ja, wird sich das FA erfahrungsgemäß umstimmen lassen, weil ja wie gesagt die höchsten Nebenkosten wie Strom und Öl unmittelbar vom Mieter bestellt und gezahlt werden?
An dieser Stelle bereits vielen Dank für die Antworten!
Servus,
dazu gibt es zwei verschiedene Ansichten. Ich versuche, eine Symmetrie zwischen eingenommenen Nebenkostenzahlungen und Abzug der Betriebskosten in voller Höhe zu begründen, weil mir diese sachlich angemessen scheint; Enno möchte beim Ansatz der vollen Betriebskosteneinnahmen die Betriebskosten nur anteilig als WK abziehen, und ich fürchte, er hat recht, auch wenn das als „nicht zusammenpassend“ empfunden wird.
Der von ihm herangezogene § 3c (1) EStG passt hier nicht, wie ich finde, weil es bei teilentgeltlicher Überlassung keine steuerfreien Einnahmen gibt.
Eine Umstimmung des Sachbearbeiters halte ich für ziemlich unwahrscheinlich - wenn da einer auf dieser formal richtigen Schiene ist, bleibt er darauf. Ich finde, man sollte aber versuchen, bereits bei der Steuererklärung den taktischen Vorteil des Angreifers zu nutzen und die eingenommenen NK-Zahlungen ruhig offen von der Kaltmiete abgesetzt als Einnahmen erklären (wenn keine im Formular stehen, oder wenn sie mit der Miete zu einem Kuchen zusammengefasst sind, kann das leicht Rückfragen provozieren), und im Abschnitt Werbungskosten nur AfA, Zinsen und nicht umlagefähige Kosten prozentual aufgeteilt erklären, aber die umgelegten Betriebskosten als „ermittelt durch direkte Zuordnung“ zu hundert Prozent ansetzen.
Damit ist alles offen erklärt, nichts willentlich verschwiegen, und wenn der Sachbearbeiter mag, kann er der Sache im Detail auf den Grund gehen. Wenn er dazu keine Lust hat, winkt er die Sache, die ihm so hübsch mundgerecht aufbereitet wurde, einfach durch - zumal eine oberflächliche Prüfung, ob die Werte „Nebenkosteneinnahmen“ und „umgelegte Betriebskosten“ in den Größenordnungen zusammenpassen, nichts Auffälliges ergibt.
Schöne Grüße
MM
Interessant. Aber ohne Nutzen, da es sich um ein NV-Urteil handelt. Im Übrigen ist direkt unter dem zitierten Text zu lesen,
a.A. Serafini, GStB 03, 54, 58: der BFH wolle nunmehr einen Kaltmietenvergleich
Mit der Auswertung von Drittquellen und NV-Urteilen kommen wir also nicht weiter. Wie Aprilfisch schon schrieb, ist § 21 (2) EStG eindeutig:
so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen
Betriebskosten sind nicht Nutzungsüberlassung.
Der von ihm herangezogene § 3c (1) EStG passt hier nicht, wie ich finde, weil es bei teilentgeltlicher Überlassung keine steuerfreien Einnahmen gibt.
Da stimme ich zu. Ich muss wohl geträumt haben. Der Nichtansatz folgt logischen Gründen, wie wir gleich sehen werden.
und im Abschnitt Werbungskosten nur AfA, Zinsen und nicht umlagefähige
Kosten prozentual aufgeteilt erklären, aber die umgelegten
Betriebskosten als „ermittelt durch direkte Zuordnung“ zu hundert
Prozent ansetzen.
Heir bleibe ich bei meiner Ansicht. Nehmen wir an, ich überlasse zu 100% unentgeltlich. Mangels Einkünft kann ich hier überhaupt keine Werbungskosten ansetzen - soweit dürfte dies einleuchten.
Etwas anderes kann für eine teilentgeltliche Überlassung nicht gelten. Betriebskosten, die zu 100% entstehen, können nicht zu 100% abgezogen werden, wenn nur 66% gegen Entgelt vermietet werden. Die übrigen 34% wedern ja unentgeltlich überlassen und begründen deshalb keinen WK-Abzug.
Beispiel:
Die Grundsteuer bezieht sich auf das gesamte Grundstück. Wie soll ein WK-Abzug gerechtfertigt werden für einen Teil, der gar nicht mit Einkünften im Zusammenhang steht?
Hallo Enno,
aber wenn sie 1:1 mit dem Mieter abgerechnet wird, steht sie auf diesem Weg mit den Einnahmen aus Nebenkostenzahlungen, mithin Einkünften im Zusammenhang. Es entstünde sonst systematisch ein Überschuss aus den umgelegten Betriebskosten, die zu 100 % (als Nebenkostenzahlungen) eingenommen, aber nur anteilig (im Maßstab der entgeltlichen Vermietung) abgezogen werden.
Schöne Grüße
MM
Nein. Der Mieter zahlt ja auch nur 66% der Grundsteuer, beispielsweise.
Machen wir ein Extrembeispiel: Wenn der Mieter eine Kaltmiete von 0 % zahlt, aber die Nebenkosten trägt - würdest du da den WK-Abzug zulassen?
(Bitte die Tatsache, dass die nicht umlegbaren Nebenkosten zu Liebhaberei führen, außer Betracht lassen.)
Das stimmt allerdings!
Entschuldigt bitte noch eine Laienfrage: Was ist wenn man beispielsweise zum 1.7. eine Wohnung vermietet… Dann liegt die umgelegte Monatsmiete ja eh nur bei 50%, gibt es hier einen Mechanismus, dass das FA weiß, dass die Einnahmen nur für 6 Monate sind? Und wie ist das mit Werbungskosten wie Grundsteuer? Kann diese dann nur für die letzten 6 Monate geltend gemacht werden?
mit freundlichem Gruß
Deine Argumentation hat was.
Ich stimme zu, dass die Betriebskosten zu 100% umgelegt werden. Wenn das nicht der Fall ist, bei Pauschalmieten etwa, hat das aber auch nichts mit dem WK-Abzug zu tun, denn der Vertrag zwischen Vermieter und Mieter lautet ja nur auf Überlassung der Mietsache und nicht auf Lieferung von Wärme, Strom usw.
Deswegen ist aus vertraglicher Sicht alles, was der Mieter aufwendet, „Miete“, nämlich Entgelt für die Nutzungsüberlassung. Die Aufteilung in Kaltmiete und Nebenkosten ist ja nur mietrechtlicher Natur.
Soweit stimme ich zu. Diesem Ansatz folgend wäre tatsächlich auf die Warmmiete abzuzielen, so wie es EStR 21.3 meint.
Und dieser nun eingetretenen Unsicherheit folgend habe ich mir den Kommentar geholt. Den Schmidt zu § 21 Tz 123.
Was soll ich sagen: WK-Kürzung, und der neunte Senat hält es für verfassungsgemäß. Dies allerdings in beide Richtungen (also den vollen WK-Abzug bei 66%+ Miethöhe, die keine Liebhaberei ist).
Das ist so natürlich ungünstig und wir sind wieder beim Anfang: Ich muss halt für 66%+ vermieten. Notfalls muss man an der Basis (ortsübliche Miete) solange herumrechnen, bis es passt.
Okay, also am besten alles durch 365 teilen und mit der tatsächlichen Anzahl der vermieteten Tag multiplizieren.
Die AfA ist noch so ein Thema, aber das Fass mache ich besser in einem neuen Thread auf, sonst wird das hier zu unübersichtlich, auch für Fragesteller, die vielleicht eines Tages vor ähnlichen Problemen stehen.
An dieser Stelle danke ich euch beiden nochmals für die zahlreichen wie ausführlichen Antworten!
Gut, bevor wir uns hier in theoretischen Verwicklungen verwickeln: Wie kommen wir denn hier weiter?
Was würdest du dem Fragesteller denn empfehlen, wenn er mit der Ausgangsfrage im Besuchersessel säße?
Ich halte verfahrensrechtliche Vorgehensweisen hier für gefährlich, weil zuviel Raum für Spekulationen ist.
Hier muss man m.E. im materiell-rechtlichen Kontext für die volle Abzugsfähigkeit sorgen. Für sowas haben wir ja allerleihand Argumente im Ärmel, allerdings muss man die konkreten Basics kennen.
Kurzum: Der Fragesteller ist mit seinem Problem bei einem Steuerberater am besten aufgehoben. Der kann anhand der Konkreta auch sagen, was machbar ist und - vor allem - was geändert werden muss. Sofern der richtige Vertrag nicht aufgefunden wird…
Der Vermieter hat sich nun den örtlichen Mietspiegel besorgt (1 DIN-A4-Blatt, beidseitig bedruckt und laut Info-Dame im Rathaus auch für Steuersachen ausschlaggebend) und stellt fest, dass die Mietspanne für entsprechende Baujahr/Lage/Größenordnung sogar etwa seinen Mietvorstellungen entspricht, Einfamilienhäuser jedoch ausdrücklich ausgeschlossen sind. Ob Garage/Garten/Einzelhaus mehr als 50% Aufschlag pro qm bringen, sodass er von etwa 100% auf <66% im Vergleich sinkt? Mal schauen…
Generelle Frage: muss bei Einfamilienhaus nach Geschossen aufgeteilt werden, wie in Anlage V möglich oder gilt das tatsächlich nur für abgeschlossene Wohnungen in versch. Geschossen? Ist mit „Anzahl“ Whg. oder Zimmer gemeint?
Na da kannst du dir ein Ei drauf schlagen.
Die hab ich nicht verstanden. Es gibt doch ein Mietobjekt, oder?
Man kann auch nicht zwingend von einem Mietspiegel auf die ortsübliche Miete schließen - hier wird es immer entweder eindeutig über/unter 66% geben oder es wird gehandelt wie auf einem orientalischen Basar.