Liebe/-r Experte/-in,
mir wurde letztes Jahr im März die Haltung meines Rottweilers- mündlich- erlaubt! Auch die Nachbarn hatten nichts dagegen! Nun war ich eine Woche im Krankenhaus und der Hund bei einem Bekannten. Jetzt bin ich wieder da und der Vermieter sagt, eine Nachbarin hätte Angst vor dem Hund und ich dürfe in nicht mehr zurück holen! Es ist nichts vorgefallen- kein beißen oder so! nun kann ich sehen wo ich den Hund lasse bis ich eine andere Wohnung habe- die findet sich aber auch nicht so schnell und die Unterbringung des Hundes ist ja auch nicht umsonst!
Ist das so rechtens??? Kann ich was machen oder nicht?? einfach den Hund wieder holen bis ich eine andere Wohnung hab??
Wer weiß Rat ??? Gruß Ingo
Hallo Ingo,
der Vermieter darf seine Erlaubnis widerrufen,wenn von dem Tier Störungen ausgehen,mitdenen bei Erlaubniserteilung nicht gerechnet werden mußte.
Das heißt,wenn Dein Hund auf einmal ausflippt und die Nachbarn beißt oder den ganzen Tag bellt,kann der VM seine damalige Entscheidung ändern.Wenn aber kein Grund vorliegt,außer das Deine Nachbarin plötzlich Angst hat,obwohl sie mit dem Tier nicht in einer Wohnung lebt und sie ihn entweder gar nicht oder nur selten sieht,reicht das nicht aus plötzlich ein Verbot auszusprechen.
Damit Du auf der sicheren Seite bist,laß die Sache von einem Anwalt klären,kostet zwar ein paar Euro,aber immer noch billiger als ein Umzug.
MfG
Michback
Vielen Dank- aber der Wurm ist nun mal drin- Umziehen tu ich sowieso- solche Nachbarn brauch ich nicht!! Gruß
Da werden Sie den Bekannten nochmals in Anspruch nehmen müssen, bis Sie eine passende Wohnung gefunden haben, was allerdings bei dieser Hundeklasse recht schwierig sein düfte. Zu Ihrer Frage: „Die Hundehaltung kann stets widerruflich erteilt werden; dies ist bei Ihnen der Fall!“
Da werden Sie den Bekannten nochmals in Anspruch nehmen
müssen, bis Sie eine passende Wohnung gefunden haben, was
allerdings bei dieser Hundeklasse recht schwierig sein düfte.
Zu Ihrer Frage: „Die Hundehaltung kann stets widerruflich
erteilt werden; dies ist bei Ihnen der Fall!“
Danke-gruß
Sie brauchen für die Hundehaltung in jedem Fall eine schriftliche Genehmigung des Vermieters. Haben sie die nicht, müssen Sie den Hund abschaffen oder ausziehen.
Hallo Ingo,
ja, die mündlichen Zusagen haben es in sich. Hinterher kann sich keiner mehr erinnern, was er gesagt hat…
Leider ist es rechtens, wenn du keine schriftliche Erlaubnis zur Haltung eines Hundes hast, muss der Hund draußen bleiben.
Es gibt einen Weg den du beschreiten könntest: Frage alle Hausbewohner und lass dir das Einverständnis per Unterschrift bestätigen. Falls alle einverstanden sind, legst du es dem Vermieter vor mit einer Erklärung deinerseits, dass du für Schäden, die der Hund am Eigentum des Vermieters verübt, haftest.
Schönen Gruß
Lendzy
Hallo Ingo,
die Tierhaltung ist grundsätzlich erlaubt. Nur wenn im Mietvertrag steht, dass die Haltung von Tieren der Zustimmung vom Vermieter bedarf, kann der Vermieter die Tierhaltung überhaupt verbieten. Dabei muss die Haltung von sogenannten Kleintieren (Hamster, Zierfische) von der Erlaubnispflicht ausgenommen sein, da anderenfalls die gesamte Vertragsklausel unwirksam und die Tierhaltung damit erlaubt wäre. Also schau als erstes in Deinem Mietvertrag nach.
Wenn die Tierhaltung laut Vertrag von der Erlaubnis des Vermieters abhängig ist und Du muss Dich mit dem Vermieter darüber streiten, dann müsstest Du die Erteilung der Erlaubnis beweisen. Das dürfte Dir schwer fallen, da sie mündlich erteilt wurde.
Aber selbst dann, wenn Du die Erlaubniserteilung beweisen könntest, kann der Vermieter die Erlaubnis jederzeit widerrufen, insbesondere, wenn von dem Tier eine Störung des Hausfriedens oder sogar eine Gefährdung ausgeht. Sobald ein Mitbewohner tatsächlich Angst vor Deinem Hund hat, läge eine solche Störung des Hausfriedens vor.
Du solltest mit Deinen Mitmietern sprechen und Dir von jedem einzelnen eine schriftliche Erklärung einholen, dass keine Bedenken gegen Deine Hundehaltung bestehen. Damit kannst Du dann zu Deinem Vermieter gehen und auf Bestand der Erlaubnis bestehen. Dabei kannst Du ihm gleich eine vorbereitete Erlaubnis zur Tierhaltung zur Unterschrift vorliegen, die Du z.B. bei BESTFORM24 findest: http://bestform24.de/Product.aspx?product=84.
Wenn Du den Hund ohne Erlaubnis des Vermieters hältst, kann der Vermieter nach einer entsprechenden Abmahnung das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Gruß
apfjur
http://www.kostenlose-rechtsauskunft.de
Hallo Ingo,
der Vermieter könnte eine bereits erlaubte Tierhaltung nachträglich widerrufen, wenn Gründe hierfür vorliegen. Sie sollten hier das Gespräch mit Vermieter und Nachbarn suchen.
Grundsätzlich müsste der Vermieter erst widerrufen, dann abmahnen und könnte dann erst kündigen.
Die Entscheidung müssen Sie treffen … prüfen Sie selbst, was für den Hund das beste ist. Hat der Hund eine ausreichend große Wohnung, Auslauf, Zeit die sie für ihn aufbringen?
Lieber Ingo,
wenn dir die Tierhaltung ohne ausdrücklichen Widerrufsvorbehalt erlaubt war, dann kann sie nicht so mir nichts dir nichts widerrufen werden, sondern nur dann, wenn es dazu einen konkreten Anlass gab. Allein die Befürchtung der Nachbarin reicht dazu nicht aus. Die Hundehaltung ist dir also weiterhin erlaubt. Du kannst das Tier wiederholen und mußt dir auch keine neue Wohnung suchen.
Mein Rat ist in dieser Frage besonders glaubwürdig, weil ich Hunde, die größer als Dackel sind, echt nicht leiden kann.
Mehr zum Thema findest du hier:
http://www.wohnungsanwalt.de/Wohnungsanwalt/Miete/Mi…
Liebe Grüße aus Berlin
Stefan Pfeiffer
Sie brauchen für die Hundehaltung in jedem Fall eine
schriftliche Genehmigung des Vermieters. Haben sie die nicht,
müssen Sie den Hund abschaffen oder ausziehen.
Vielen Dank- gruß
Vielen Dank- es reicht dem Vermieter das die eine Nachbarin ihre Angst bekundet hat! Ich habe einen Zeugen für die mündliche Genehmigung aber ich will mit solchen Nachbarn, die letztes Jahr im März nichts dagegen hatten und nun wo er 16 Monate alt ist dagegen sind, nicht weiter zusammen wohnen- gruß Ingo
Vielen Dank- es reicht dem Vermieter das die eine Nachbarin ihre Angst bekundet hat! Ich habe einen Zeugen für die mündliche Genehmigung aber ich will mit solchen Nachbarn, die letztes Jahr im März nichts dagegen hatten und nun wo er 16 Monate alt ist dagegen sind, nicht weiter zusammen wohnen- gruß Ingo.
Vielen Dank- es reicht dem Vermieter das die eine Nachbarin ihre Angst bekundet hat! Ich habe einen Zeugen für die mündliche Genehmigung aber ich will mit solchen Nachbarn, die letztes Jahr im März nichts dagegen hatten und nun wo er 16 Monate alt ist dagegen sind, nicht weiter zusammen wohnen- gruß Ingo…
JA
auch wenn es für Hundehalter oft nicht zufriedenstellend ist, es ist Rechtens. Vermieter orientieren sich am Gemeinwohl und wenn andere Miter sich beläßtigt oder sogar bedroht(Angst) fühlen, drüfen sie die Haltung verbieten. Das ist in den meisten Mietverträgen mit Urteil vom OLG Hamm auch so festgelegt.
LG vom Bernburger
Vielen Dank- gruß Ingo
Hallo Ingo,
die Tierhaltung (unter der in der Regel Hunde und Katzen verstanden werden) in der Mietsache ist gesetzlich nicht geregelt. Das führt dazu, dass die Mietparteien dies in den Mietverträgen individuell vertraglich regeln können und sollten… Diese Regelung hat in der Entwicklung dazu geführt, dass die Vermieter nur mit ihrer Zustimmung erlauben, Tiere zu halten… Dies hast du inzwischen wie ich deiner E-Mail entnehme selbst erfahren. Die Tierhaltung ist auch eine der wichtigsten Anwendungsfälle des § 541 BGB, im beschränkten Umfange auch des § 569 BGB Abs. 2…
Meines Erachtens gehört die Tierhaltung zum gebrauchsgemäßen Gebrauch, wenn im Mietvertrag keine Vereinbarung getroffen ist. Roquette (Mietrecht des BGB RZ 9 zu § 550 a, hat 1966 konstatiert „nach heutigen Verhältnissen sei Hundehaltung (auch Katzen) als Frage der persönlichen Lebensführung anzusehen“. Dem haben sich viele Gerichte und die Literatur angeschlossen. Interessant in diesem Zusammenhang ist, dass im WEG–Recht Tierhaltung als Begleiterscheinung des normalen Wohnens angesehen wird, das folgerichtig auch nicht durch die Eigentümerversammlung mehrheitlich verboten werden kann. Nur im Mietrecht hat dies sich noch nicht vollkommen durchgesetzt.
Die meisten Formularmietverträge enthalten Erlaubnisvorbehalte etwa so, wie sie auch in deinem Mietvertrag enthalten sind, die gänzlich unterschiedliche Bewertung der Erlaubnisvorbehalte – oder auch als Zustimmungsklauseln gekennzeichnet ist. Die Rechtsprechung und Lehre hat für die Praktiker die Bedeutung der Beweislast für den Ermessensmissbrauch entweder dem Mieter oder dem Vermieter zugeschoben. So wird das Ausmaß und weiterreichendes Ermessens verschieden beantwortet. Bei völlig freiem Ermessen hätte der Mieter die Beweislast der missbräuchlichen Ablehnung durch den Vermieter (Steinig, GE 1997, S. 525) Nach überwiegender Ansicht hat der Vermieter ein gebundenes Ermessen. Er muss die Tierhaltung mangels konkreter Einwände gegen das Tier, den Verhältnissen entsprechend erteilen. (LG Wuppertal, Urteil. v. 25.11.1977, WM 1978, S. 167) Ebenso LG Mannheim, Urteil vom 27.06.1987, Siamkater wurde nur in der Wohnung gehalten. Darüber hinaus haben das LG München, LG. Frankfurt und LG Frankenthal in gleich gelagerten Fällen entschieden. Auch eine Vielzahl von Kommentatoren schlossen sich dieser Ansicht der Gerichte an.
Die vorgenannten Auffassungen wird verstärkt durch den vom BVerfG ergangenen Beschluss vom 26.05.1993, ZMR 1993 S. 405 vorgenommenen eigentumsähnlichen Stellung des Besitzrechtes des Mieters festgestellt. Die Rechtslage kann nicht anders als beim Wohnungseigentum sein. In diesem Zusammenhang ist nochmals auf das OLG Stuttgart zu verweisen (Beschluss v. 04.03.1982 = ZMR 1982 S.322).
Gehen von einem Tier keinerlei Beeinträchtigungen aus (ruhiger oder kleiner Hund, Kätzin oder kastrierter Kater) und kann der Vermieter keine konkreten, sachlichen Einwände erheben, beharrt er aber auf seiner vertraglich ausbedungenen Rechtsposition, verdichtet sich die nötige Ermessensentscheidung auf eine Verpflichtung zur Zustimmung.(OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 19.12.1991, WM 1992, S 60) darüber hinaus haben eine Reihe weiteren LG und OLG gleiche oder ähnliche Urteile gesprochen. Erforderlichenfalls können sie benannt werden.
Die Interessen des Vermieters und Mieters sind daher abzuwägen, der Vermieter muss auch konkrete Sachgründe benennen. Stehen dem Vermieter außer der vertraglichen Absicherung im Mietvertrag keine solche Gründe zur Verfügung, kann er bei einem berechtigtem Anliegen des Mieters die Erlaubnis nicht verweigern. (LG Mannheim, LG München I, bereits an anderer Stelle benannt.).
So viel für heute. Ich bin der Ansicht, deine Fragen beantwortet zu haben. Sollten noch Fragen oder Überlegungen offen stehen, lasse es mich wissen. Als Anlage füge ich noch einen Aufsatz bei.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
ZMR 1997-12-621
Von Rechtsanwältin Claudia Dallemand und und Rechtsanwalt Friedhelm Balsam, Köln
Tierhaltung und Mietrecht im Licht der neuen BVerfG-Rechtsprechung zur Rechtsstellung des Mieters
Der Beitrag befaßt sich mit der Frage, welche Konsequenzen die neue Rechtsprechung des BVerfG zur Rechtsstellung des Mieters (BVerfG, ZMR 1993, 405 = NJW 1993, 2035) für den Themenkomplex „Tierhaltung und Mietrecht“ nach sich zieht. Wie sich zeigen wird, sind die überkommenen Grundsätze zur Tier- und insbesondere Hundehaltung in der Mietwohnung vor dem Hintergrund der genannten höchstrichterlichen Entscheidung größtenteils obsolet und revisionsbedürftig geworden.
I. Ausgangslage
Ausgangspunkt der folgenden Erörterungen ist die seit jeher streitige Frage, ob die Haltung der üblichen Haustiere zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache i. S. von § 535 BGB zählt1. Während dieser Streitpunkt in Urteilen älteren Datums2 „frei ausdiskutiert“ wurde, ist durch den umstrittenen, aber gleichwohl richtungsweisenden Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 13. 1. 19813 insoweit eine Grundsatzentscheidung zu Lasten des tier- bzw. hundehaltenden Mieters ergangen. Nicht in der Beschlußformel4, wohl aber in den Entscheidungsgründen führt das Gericht aus, „daß bei der wegen Hunden nie ganz auszuschließenden Gefahr der Gefährdung oder auch nur Belästigung von Mitbewohnern eines Mietshauses oder von Nachbarn eine Hundehaltung jedenfalls in Mehrfamilienhäusern nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch gehöre.“ Viele Gerichte5 haben in der Folgezeit diese Argumentation unbesehen übernommen, ohne die Frage nach der Vertragsgemäßheit der Tierhaltung aus eigener Anschauung zu hinterfragen.
Anders wird und wurde dagegen die Parallelfrage im Wohnungseigentumsrecht beantwortet. Grundlegende Ausführungen stammen hierzu vom OLG Stuttgart6 aus einer Entscheidung, die ein Jahr nach dem genannten Rechtsentscheid des OLG Hamm erging. Der maßgebliche Passus lautet:
„Das Halten von Haushunden ist nach den hiesigen sozio-kulturellen Vorstellungen als Inhalt eines ordnungsgemäßen Wohnens anzusehen. Dies gilt nicht nur für ländliche Bereiche, wo der Haushund vorwiegend als Wachhund noch seine ursprüngliche Funktion zu erfüllen vermag, sondern auch für städtische Ballungsgebiete, wo der Haushund zunehmend kommunikative Bedürfnisse erfüllt.“
Sternel7 (und ihm folgend das AG Dortmund8) weisen in diesem Zusammenhang darauf hin, daß insoweit eine Angleichung der Befugnisse des Mieters an diejenigen des Wohnungseigentümers zu erfolgen habe, denn es verbiete sich, zwischen einem Wohnen „erster Klasse“ (zu Eigentum) und „zweiter Klasse“ (zu Miete) zu unterscheiden. Die Grenzen für das Recht zur Tierhaltung würden sich nicht aus dem Mietrecht selbst, sondern allein aus dem Wohnbegriff ergeben. Demgegenüber hat das AG Hamburg-Bergedorf9 eingewendet, die eben zitierte Auffassung verkenne, daß der Mieter – im Gegensatz zum Wohnungseigentümer’– mit dem Vermieter einen Vertrag schließe, den es in den Grenzen des AGB-Gesetzes zu beachten gelte, weshalb insoweit eine unterschiedliche Betrachtungsweise geboten sei. Auch Köhler/Kossmann10 halten eine unterschiedliche Behandlung des Mieters einerseits und des Vermieters bzw. Wohnungseigentümers andererseits für sachgerecht, da die Befugnisse eines Wohnungseigentümers bzw. Vermieters allein Ausdruck seiner Sachherrschaft seien und eben auf keinen Rechtsbeziehungen zu irgendwelchen Dritten beruhten.
Zwischenzeitlich hat das BVerfG11 (anläßlich einer auf "Eigenbedarf gestützten Räumungsklage) zu dem Verhältnis von dem aus dem Mietrecht abgeleiteten Besitzrecht an der Wohnung einerseits und dem aus dem Eigentum fließenden Recht hieran andererseits Stellung genommen. Das Gericht ist hierbei zu dem Ergebnis gelangt, daß das Besitzrecht an der Wohnung Eigentum i. S. von Art. 14 Abs. 1 GG ist und hat dies wie folgt begründet:
„Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Der einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen. Der Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfs jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, sondern ist gezwungen, Wohnraum zu mieten. Das Besitzrecht des Mieters erfüllt unter diesen Umständen die Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen. Dieser Bedeutung der Wohnung hat der Gesetzgeber mit der Ausgestaltung des Besitzrechts Rechnung getragen. Es stellt eine privatrechtliche Rechtsposition dar, die dem Mieter wie Sacheigentum zugeordnet ist.“
Diese ausdrückliche Gleichstellung der Wohnbefugnisse des Mieters mit denjenigen des Wohnungseigentümers durch das höchste Gericht hat zum einen die Folge, daß die Gegenstimmen, die sich zur Begründung einer unterschiedlichen Behandlung auf das bestehende Vertragsverhältnis zwischen den Mietparteien berufen, hinfällig geworden sind; zum anderen ergeben sich aber bei konsequenter Weiterführung der vom BVerfG aufgestellten Grundsätze für die Rechtsstellung und Befugnisse des tierhaltenden Mieters auch weitreichende Folgen.
II. Die Konsequenzen der BVerfG-Rechtsprechung für die Tierhaltung im Mietrecht
- Hinfälligkeit des Rechtsentscheids des OLG Hamm vom 13. 1. 1981
Das OLG Hamm hatte in dem bereits zitierten Rechtsentscheid12 über die Vorlagefrage zu befinden, ob der Vermieter, sofern der Mietvertrag hinsichtlich der Tierhaltung eine Genehmigungsklausel enthält, in der Erteilung der Genehmigung frei ist oder er diese nur verweigern kann, wenn sachliche Gründe gegen die begehrte Tierhaltung sprechen. Das Gericht hat die Frage im ersteren Sinne beantwortet, nämlich dahingehend, daß dem Vermieter insoweit ein „Ermessen schlechthin“ und nicht lediglich ein gebundenes Ermessen zustehe. Zur Begründung hat das Gericht u. a. ausgeführt:
„Der Senat hat im Rahmen dessen auch erwogen: Die hier in Rede stehende Vertragsbestimmung könnte evtl. dann i. S. eines gebundenen Ermessens auszulegen sein, wenn das Halten von Hunden in einem Mietobjekt für den Fall, daß eine ausdrückliche vertragliche Regelung fehlt, heute kraft auch durch die Praxis bestätigten Mietrechts zum selbstverständlichen Bestand der Rechte des Mieters zählen würde, wenn ferner der Mieter aus diesem Grund in Fällen wie dem vorliegenden bei Vertragsschluß davon ausgehen konnte, der Vermieter werde, wenn er schon seine Zustimmung erteilen müsse, in seinem Ermessen doch gebunden sein.“
Diese Frage hat das Gericht jedoch, wie bereits eingangs erwähnt, verneint. Bei der nunmehr durch das BVerfG postulierten Angleichung der Rechtsstellung des Mieters an diejenige des Wohnungseigentümers kann die Rechtsprechung des OLG Hamm keinen Bestand mehr haben: Wenn – was insoweit offensichtlich unbestritten ist – im Wohnungseigentumsrecht die Haltung üblicher Haustiere zum ordnungsgemäßen Wohngebrauch gehört (und somit durch Mehrheitsbeschluß i. S. von § 15 Abs. 2 WEG nicht verboten werden kann13), muß dies auch für die mietrechtliche Parallelwertung gelten. Der „ordnungsgemäße Wohngebrauch“ im Wohnungseigentumsrecht korrespondiert insoweit mit dem „vertragsgemäßen Mietgebrauch“ im Mietrecht. Dann aber ergibt sich nachstehende Schlußfolgerung: Ebenso, wie im Wohnungseigentumsrecht die Tierhaltung gemäß § 13 Abs. 1 WEG grundsätzlich zulässig ist und ihre Grenzen lediglich in dem in § 14 Nr. 1 WEG enthaltenen Rücksichtnahmegebot findet, ist sie auf mietrechtlicher Ebene von § 535 Satz 1 BGB grundsätzlich mit umfaßt und nur dann i. S. von § 550 BGB vertragswidrig, wenn von dem Tier konkrete Störungen ausgehen14. Die Versagung der Zustimmung zur Tierhaltung ist somit nicht die nicht näher begründungsbedürftige Regel, sondern die begründungsbedürftige Ausnahme; die Genehmigungsklausel stellt lediglich ein Kontrollinstrument dar, um mögliche Störungen rechtzeitig zu erkennen und zu verhindern15. Von daher käme man – entgegen der Auffassung des OLG Hamm – gerade zu einem gebundenen Ermessen mit der Maßgabe, daß der Vermieter, der seitens des Mieters um die Genehmigung zur Tierhaltung ersucht wird, sachlich prüfen muß, ob hierbei Gründe entgegenstehen. Ist dies nicht der Fall, ist die Genehmigung zu erteilen.
Allerdings existieren auch aus der jüngsten Zeit weiterhin Urteile16, die sich nach wie vor schematisch auf die vom OLG Hamm aufgestellten Grundsätze stützen und die Rechte des tierhaltenden Mieters zudem mit unsachgerechten Erwägungen beschneiden. Es ist jedoch zu erwarten, daß sich die Tendenz in der Rechtsprechung künftig ändern wird. - Unzulässigkeit eines Tierhaltungsverbots im Formularmietvertrag
Hinsichtlich der Möglichkeit, die Tierhaltung durch Mietvertrag auszuschließen, besteht weitgehend Einigkeit darüber, daß ein gänzlicher Ausschluß der Tierhaltung (also auch die Haltung von Klein- und Kleinsttieren wie Goldhamster oder Goldfisch) in einem Formularmietvertrag gegen § 9 AGBG verstößt17. Zulässig soll nach weit verbreiteter Ansicht dagegen ein völliger Ausschluß im Individualmietvertrag sein18 und ein formularvertraglicher Ausschluß insoweit, als er sich auf die Haltung von Hunden und Katzen bezieht19.
Die letztgenannte Auffassung ist jedoch vor dem Hintergrund der in Rede stehenden BVerfG-Rechtsprechung nicht mehr haltbar. Besonderer Hervorhebung bedarf hierbei ein neueres Urteil des AG Köln20. Der Entscheidung lag ein Fall zugrunde, in welchem in einem Formularmietvertrag ein Verbot der Hunde- und Katzenhaltung vereinbart worden war. Der Mieter legte sich gleichwohl vier Katzen zu. Das Gericht wies die vom Vermieter angestrengte Klage auf Abschaffung der Tiere jedoch ab, da die fragliche Mietvertragsklausel den Mieter – insbesondere mit Blick auf die neue BVerfG-Rechtsprechung – entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteilige und deshalb unwirksam sei, da sie dem Vertragszweck zuwiderlaufe.
Dieser Rechtsprechung kann nur zugestimmt werden, da sie die zutreffende Konsequenz aus dem Gebot der Angleichung des Miet- mit dem Eigentumswohnungsrecht zieht. Gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG liegt im Zweifel eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners vor, wenn die fragliche Klausel wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einschränkt, daß die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet wird. Diese Vorschrift erfaßt zunächst Verträge, für die eine gesetzliche Regelung im dispositiven Recht fehlt, darüber hinaus aber auch die formularmäßige Aushöhlung von Kardinalpflichten der im dispositiven Recht geregelten Vertragspflichten21. Natur des Mietvertrages und die daraus fließenden Rechte und Pflichten ist die Überlassung der Wohnung zu demjenigen Gebrauch, welcher einem ordnungs- bzw. vertragsgemäßen Wohnen entspricht. Zählt aber die Haltung von Haustieren wie Hunden und Katzen zum Bestandteil eines ordnungsgemäßen Wohngebrauchs, so muß im Falle eines hierauf gerichteten formularmäßigen Verbots ein Verstoß gegen § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG bejaht werden, da der Mieter in einem wesentlichen vertraglichen Recht beschnitten wird22.
Die Folgen der Unwirksamkeit einer Vertragsklausel ergeben sich aus § 6 Abs. 2 AGBG: An die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt das dispositive Gesetzesrecht, mithin die mietrechtlichen Bestimmungen und in concreto § 535 Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift, die selber zwar keine Bestimmungen über die Zulässigkeit der Tierhaltung enthält, hat durch die genannte BVerfG-Rechtsprechung jedoch nunmehr eine eindeutige Wertung erfahren. Angelehnt an die Grundsätze der §§ 13, 14 WEG umfaßt auch § 535 Satz 1 BGB die Haltung der üblichen Haustiere, und somit auch die Haltung von Hunden und Katzen, solange der Mieter hiermit nicht gegen seine Obhutspflicht und/oder die Wahrung des Hausfriedens verstößt23.
Diese Lösung erweist sich schließlich auch bei einem wertenden Gesamtvergleich zwischen den Regelungen und Rechtsgrundsätzen innerhalb des Miet- und Wohnungseigentumsrechts als konsequent und stimmig: Die Haltung von Klein(st)tieren kann weder im Wohnungseigentumsrecht24 noch im Mietrecht (nach der hier vertretenen Auffassung auch nicht durch Individualmietvertrag, vgl. Fn. 16) ausgeschlossen werden. Die Haltung von Hunden und Katzen kann dagegen untersagt werden, jedoch in beiden Rechtsgebieten nur unter erschwerten Bedingungen: So ist im Wohnungseigentumsrecht ein solches Verbot zwar durch Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG möglich, dagegen der Regelung durch bloßen Mehrheitsbeschluß nach § 15 Abs. 2 WEG nicht zugänglich. Dem entspricht es auf mietrechtlicher Ebene, wenn ein solcher Ausschluß zwar durch Individual-, nicht jedoch mittels Formularmietvertrag zulässig ist; denn ebenso wie eine Regelung, welche durch Mehrheitsbeschluß getroffen wurde, sich durch einen gewissen „Überrumpelungseffekt“ für den überstimmten Wohnungseigentümer auszeichnet, wohnt auch der durch Formularmietvertrag getroffenen Regelung ein Übervorteilungsmoment zu Lasten des Vertragspartners, d. h. des Mieters, inne.
III. Schlußbemerkung
Es ist erfreulich, daß diejenigen Stimmen, welche sich gegen eine Schlechterstellung des tierhaltenden Mieters gegenüber dem tierhaltenden Wohnungseigentümer aussprechen, durch den zitierten Beschluß des BVerfG nunmehr eine Bestätigung erfahren haben. Die Interessen und Belange des Vermieters und der übrigen Mitmieter sind hinreichend geschützt, da die Tierhaltung, auch sofern sie einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache darstellt, nur in den Grenzen des § 550 BGB zulässig ist und bei ernsthaft auftretenden Störungen jedenfalls in der konkret praktizierten Form zu unterlassen ist. Es bleibt zu hoffen, daß das – lesenswerte ! – Urteil des AG Köln Schule macht und die Rechtsprechung insgesamt die Grundsätze des Rechtsentscheids des OLG Hamm aus dem Jahre 1981 als überholt hinter sich läßt.
ZMR 1991-8-285
Von Assessor Gerald Steinig, Stutensee-Spöck
Das ist ja ein dicker Hund . . . ! Die Hundehaltung im Wohnraum-Mietrecht
Wir Deutschen gelten ja allgemein als ein sehr tierfreundliches Volk, entsprechend zahlreich werden unterschiedlichste Tierarten als Hausgenossen gehegt und gepflegt. Die Palette der Haustiere reicht vom Goldfisch bis zum Großtier mit allen denkbaren Zwischenstufen. Daß es hierbei gelegentlich einmal zu Problemen kommt, ja geradezu kommen muß, wird sicherlich niemanden verwundern; ebenfalls nicht, daß Haustiere immer wieder einmal Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen werden. Auch wenn sich die Gerichte manchmal mit Exoten wie z. B. Gift- und Würgeschlangen beschäftigen müssen, so fällt doch auf, daß die weit überwiegende Mehrzahl der Urteile zur Tierhaltung im Wohnraum-Mietrecht die Hundehaltung betreffen. Andere Tierarten, auch geläufige wie Zierfische, Stubenvögel, selbst Katzen spielen nur eine untergeordnete Rolle für die Rechtsprechung und können im Rahmen dieses Beitrags vernachlässigt werden. Nur der Hund, „des Menschen bester Freund“, gibt immer wieder einmal Anlaß zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Grund hierfür ist, daß gerade ein Hund doch erhebliche Außenwirkungen haben kann, die anderen Tieren fehlen und die belästigen, stören und schädigen können: Er kann lang und anhaltend bellen, Wände und Türen zerkratzen, Mitbewohner und Besucher im Treppenhaus anspringen (gelegentlich auch beißen), nicht selten tritt man auch im Treppenhaus und vor der Haustür in seine Verdauungsprodukte. Kein Wunder also, daß Hunde in Mietwohnungen von Vermietern nicht immer gern gesehen werden und sich die Frage stellt, inwieweit und unter welchen Bedingungen mietrechtlich die Hundehaltung eingeschränkt oder sogar ganz unterbunden werden kann. Anhand der Rechtsprechung der letzten Jahre soll dies Gegenstand der nachfolgenden Abhandlung sein.
Die gesetzliche Rechtslage
Daß Regelungen der Tier- und insbesondere der Hundehaltung im Mietvertrag zulässig sind (Näheres hierzu siehe unten), ist unbestritten. Fehlen solche Regelungen jedoch (z. B. weil kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde), ist subsidiär die gesetzliche Rechtslage einschlägig, richtet sich die Beurteilung also nach den Regeln des Mietrechts im BGB. Dort wiederum ist die Hundehaltung jedoch nicht speziell geregelt, so daß man auf allgemeine Grundsätze zurückgreifen muß. Ansatzpunkt ist hier der Wohnbegriff, also die Frage, ob und inwieweit die Hundehaltung heutzutage zur allgemeinen Lebensführung und zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört.
Die Rechtsprechung zu dieser Frage ist uneinheitlich, allerdings auch sehr abhängig von dem jeweils zur Entscheidung stehenden Einzelfall.
Sehr weit zugunsten einer uneingeschränkten Tierhaltung geht das LG Hildesheim in seinem Urteil vom 11. 2. 1987 (– 7 S 472/86 –, WM 1989, 9), wenn es ausführt: „Die Haustierhaltung gehört grundsätzlich zur normalen Nutzung eines Mietobjekts.“ Ähnlich sieht dies das AG Offenbach/ Main, das mit Urteil vom 12. 6. 1985 (– 34 C 705/85 –, ZMR 1986, 57) entschieden hat, daß „die Haltung eines Hundes oder einer Katze heute zu der allgemeinen Lebensführung“ gehört, dann allerdings die Einschränkung macht, „solange durch die Tierhaltung keine Belästigungen ein treten“. Auch das AG Dortmund (Urteil 21.6.1989 –119 C 110/89–, WM 1989, 495) zählt „das Halten üblicher Haustiere (Hund, Katze) zum typischen Wohngebrauch“ auch bei Mietwohnungen. Unter Berufung auf eine schon etwas ältere Entscheidung des BayObLG leitet das AG diese Ansicht daraus ab, „daß Wohnen begrifflicherweise alles umfaßt, was zur Benutzung der (gemieteten) Räume als existentiellem Lebensmittelpunkt gehört, also die gesamte Lebensführung des Mieters mit allen ihren Ausgestaltungen und mit allen ihren Bedürfnissen“. Hierzu gehört nach Auffassung des AG Dortmund ohne Zweifel auch „die Haltung üblicher Hunde oder Katzen“ – unübliche Haustiere sind also ausgeschlossen. Die Einschränkung der Tierhaltungsfreiheit, die auch das AG Dortmund akzeptiert, liegt darin, daß „Gefahren und Schäden sowohl für das Tier selber als auch für die Mietsache (verstärkte Abnutzung der Wohnung) nicht hingenommen werden können“. Auch muß der Mieter sein Tier so halten, „daß keine Störungen und Belästigungen auftreten“.
Ablehnend steht einer Tierhaltung ohne mietvertragliche Vereinbarung das LG Konstanz gegenüber, das in seinem Urteil vom 13. 2. 1987 (– 1 S 273/86 –, DWW 1987, 196) feststellt: „Die überwiegende Rechtsmeinung geht nämlich wegen der bei Hunden nie ganz auszuschließenden Gefahr der Gefährdung oder Belästigung von Mitbewohnern oder Nachbarn davon aus, daß jedenfalls in städtischen Wohngegenden die Hundehaltung nicht mehr zum vertragsmäßigen Gebrauch gehört und deshalb auch ohne vertragliche Absprache stets nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters zulässig ist.“ Die gleiche Auffassung vertritt in seinem Urteil vom 26. 6. 1987 (– 6 U 257/ 86 –, DWW 1988, 141) das OLG Köln, allerdings bezogen auf „große Hunde“. Auch wenn diese Entscheidung zu einem gewerblichen Mietverhältnis ergangen ist, so paßt die Begründung doch uneingeschränkt auch auf das Wohnraum-Mietrecht.
Zusammenfassend ist festzustellen, daß die Rechtsprechung zur Hundehaltung ohne mietvertragliche Regelung wohl eher zu Einschränkungen tendiert, bis hin zur Verneinung der Zulässigkeit. Zuverlässige Prognosen für einen eventuellen Prozeß sind jedoch schon deshalb nicht möglich, weil die Entscheidung letztlich von der Auslegung des Begriffs „vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache“ abhängt, worunter nicht alle Mietrichter immer dasselbe verstehen. Dem Vermieter muß daher dringend empfohlen werden, auch das „ob“ und „wie“ der Hundehaltung mietvertraglich zu regeln!
Mietvertragliches Verbot der Hundehaltung
Unbestritten ist, daß die Tierhaltung mietvertraglich verboten werden kann, und zwar unbeschränkt (LG Konstanz a. a. O., m. w. N.). Allerdings wird ein solcher vollständiger Ausschluß jeglicher Tierhaltung wohl nur zulässig sein, wenn er individualvertraglich vereinbart ist.
Formularvertraglich kann jedoch auch unter Beachtung der einschränkenden Bestimmungen des AGBG die Tierhaltung insoweit unterbunden werden, als von dem Verbot nicht Kleintiere betroffen sind, von denen artgemäß keine Schädigungen und Störungen ausgehen können (Zierfische, Kleinvögel, Schildkröten usw.). Werden derartige Kleintiere aus der Verbotsklausel ausgenommen, ist auch formularvertraglich ein Verbot der Tierhaltung, insbesondere der Hundehaltung, zulässig und für den Mieter bindend (LG Konstanz a. a. O.). Daß diese Ansicht des LG Konstanz keine alleinstehende Meinung aus „Deutsch – Südwest“ ist, bestätigt das LG Braunschweig in seinem Urteil vom 7. 1. 1988 (– 7 S 204/87 –, ZMR 1988, 140), in dem es zu einer entsprechenden Mietvertragsklausel feststellt: „Der Vermieter hat die Berechtigung, die Tierhaltung in der Wohnung, und zwar, soweit es sich nicht lediglich um Kleintiere handelt, allgemein im Vertrag zu verbieten. Hält ein Mieter ein Tier in der Wohnung, so kann der Vermieter die Unterlassung der Tierhaltung verlangen, ohne konkrete Störungen durch das Tier nachweisen zu müssen.“
Da der Hund nun einmal „des Menschen bester Freund“ ist, erstaunt es wohl niemanden, daß sich mit dem mietvertraglichen Verbot der Hundehaltung sogar das BVerfG beschäftigen mußte. Mit Beschluß vom 21. 2. 1980 (– 1 BvR 126/80 –, WM 1981, 77) wies das BVerfG die Verfassungsbeschwerde eines Mieters zurück, der sich durch das mietvertragliche Hundehaltungsverbot in seinem Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit nach Art. 2 Abs. 1 GG durch ein Landgerichtsurteil verletzt sah, das das vereinbarte Hundehaltungsverbot für rechtens erklärt hatte. Damit ist also auch von Verfassungs wegen klargestellt, daß mietvertraglich die Hundehaltung verboten werden kann.
Mietvertraglicher Genehmigungsvorbehalt
Blättert man in Mietvertragsformularen verschiedenster Verfasser und Herausgeber, so findet man meistens Klauseln, nach denen die Tierhaltung, insbesondere die Hunde- und Katzenhaltung, der (vorherigen) Zustimmung des Vermieters bedarf. Genehmigt der Vermieter die Tierhaltung, gibt es natürlich keine Probleme. Die Frage ist jedoch, wann und unter welchen Bedingungen ein Vermieter die Zustimmung verweigern darf.
Zentrale Gerichtsentscheidung zu diesem Themenkomplex sind die Rechtsentscheide des OLG Hamm vom 13. 1. 1981 (– 4 ReMiet 5/80 – und – 4 ReMiet 6/80 –, NJW 1981, 1626 = ZMR 1981, 153), deren Leitsatz folgendermaßen lautet:
„Ist in einem Mietvertrag über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vereinbart, daß eine Tierhaltung des Mieters der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf, und ergeben sich aus dem Gesamtverhalten der Parteien vor, bei und nach Vertragsschluß keine Anhaltspunkte für einen anderweitigen Vertragswillen, unterliegt die Entscheidung, ob der Vermieter die Zustimmung zur Haltung eines Hundes in der Mietwohnung erteilen oder versagen will, seinem Ermessen schlechthin. Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses kann in einem solchen Fall die Entfernung eines ohne seine Zustimmung gehaltenen Hundes aus dem Mietobjekt verlangen, sofern diesem Begehren nicht der Einwand des Rechtsmißbrauchs entgegensteht.“
Die Aussage scheint eindeutig: Im Regelfall unterliegt bei entsprechenden Vertragsklauseln die Entscheidung des Vermieters, ob er einer Hundehaltung durch den Mieter zustimmen wolle, „seinem Ermessen schlechthin“, also bis zur Grenze des Rechtsmißbrauchs seinem freien Willen. Entsprechend hat z. B. das AG Frankfurt – durch das LG Frankfurt bestätigt – in seinem Urteil vom 23. 4. 1987 (– 33 C 105/87–29 –, DWW 1988, 86) in aller Deutlichkeit festgestellt: „Ohne eine derartige Einwilligung des Vermieters darf der Mieter keinen Hund in die Wohnung einbringen. Einen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung hat der Mieter nicht. Dabei ist es völlig unbeachtlich, ob von dem Tier Belästigungen oder Störungen ausgehen.“ Eine ähnliche Vorbehaltsklausel hat auch das AG Bad Waldsee im Urteil vom 28. 2. 1986 (– 1 C 367/85 –, DWW 1987, 100) für rechtens erklärt und zur Begründung seiner Ansicht darauf hingewiesen, daß bei einer Hundehaltung nicht nur „mit einer erhöhten Abnutzung der Wohnung gerechnet werden“ müsse, sondern auch immer „die Gefahr einer Belästigung der Hausbewohner“ bestehe. Deshalb müsse, so das AG, „es dem Vermieter gestattet werden, im Mietvertrag einen entsprechenden Vorbehalt zu machen“, was „nicht unbillig“ sei. In die gleiche Richtung, nämlich freies Ermessen des Vermieters bei entsprechendem Genehmigungsvorbehalt im Mietvertrag, zielen in Anlehnung an den Rechtsentscheid des OLG Hamm das AG Offenbach/ Main (Urteil vom 12. 6. 1985 a. a. O.), das LG Bonn (Urteil vom 23. 2. 1989, – 6 S 481/88 –, ZMR 1989, 179) und das LG Braunschweig (Urteil vom 7. 1. 1988, a. a. O.). Alle diese Gerichte akzeptieren die freie Entscheidung des Vermieters, ohne zu verlangen, „daß der Vermieter konkrete, sachliche Gründe darlegen muß, wenn er eine Tierhaltung versagen will“ (LG Bonn a. a. O.).
Man sollte jetzt meinen, daß die Sache doch eigentlich klar sein müßte. Doch weit gefehlt: Eine beachtliche Anzahl anderer Gerichte benutzt den Hinweis auf mögliche Ausnahmen, der im OLG-Rechtsentscheid gemacht wird, um zu begründen, daß der Vermieter in seinem Ermessen doch nicht frei, sondern zur Verweigerung der Hundehaltung nur bei Vorliegen konkreter Gründe berechtigt sei. Ein nicht unbeachtlicher Teil der Rechtsprechung gesteht dem Vermieter nur ein gebundenes Ermessen zu.
Recht einfach macht es sich zunächst einmal das LG Frankfurt in seinem Urteil vom 11. 8. 1987 (– 2/11 S 66/87 –, ZMR 1989, 302), wenn es unter Berufung auf den genannten Rechtsentscheid des OLG Hamm ohne weitere Begründung für die Ablehnung der Hundehaltungsgenehmigung durch den Vermieter fordert: „Hierfür sind allerdings sachliche Gründe erforderlich.“ Immerhin den Ansatz einer Begründung für die Annahme gebundenen Ermessens bietet das AG Bonn im Urteil vom 5. 5. 1987 (– 6 C 101/87 –, WM 1987, 213), wenn es für den dort entschiedenen Einzelfall fordert, daß „es konkreter, von den jeweiligen Tieren ausgehender Beeinträchtigungen (bedarf), um diesen Mietern das weitere Halten ihrer Haustiere zu verbieten“. Am sorgfältigsten begründet das LG Mannheim im Urteil vom 11. 5. 1983 (– 4 S 202/82 –, WM 1984, 78) die Ansicht, daß ein Vermieter die Zustimmung zur Hundehaltung nur in begründeten Einzelfällen versagen dürfe. Aufgegriffen wird zunächst einmal der Hinweis im Rechtsentscheid des OLG Hamm auf „Anhaltspunkte für einen anderweitigen Vertragswillen“. Einen solchen Anhaltspunkt sieht das LG schon im bloßen Vorhandensein einer Vorbehaltsklausel, aus der es schließt, daß die Hundehaltung zumindest nicht generell untersagt sein soll, sondern nur in Einzelfällen. Diese Erkenntnis wird jetzt verknüpft mit weiteren Vereinbarungen des Mietvertrages, insbesondere der Hausordnung, die im Interesse eines geordneten Zusammenlebens die Unterlassung von Störungen verlangen. Aus dieser Kombination schließt das LG Mannheim, daß als Grund für die Versagung der Tierhaltungsgenehmigung der Vermieter „konkrete Störungen“ angeben muß. Eine sehr ähnliche Auffassung vertritt auch das LG Stuttgart in seinem Urteil vom 19. 11. 1987 (– 16 S 183/87 –, WM 1988, 121), übrigens unter ausdrücklicher Bezugnahme auf die Entscheidung des LG Mannheim.
Der Meinungsstreit über die Frage gebundenen oder freien Ermessens wird in der Praxis jedoch einigermaßen entschärft, da letztlich auch das freie Ermessen des Vermieters irgendwo seine Grenzen findet, nämlich dort, wo die Ermessensausübung rechtsmißbräuchlich und willkürlich wird. Die unter diesem Gesichtspunkt von der Rechtsprechung gezogenen Grenzen haben mit denen für das gebundene Ermessen des Vermieters einige Ähnlichkeit, so daß – wenn auch auf verschiedenen Wegen – die Vertreter beider Rechtsansichten sich doch wieder recht nahekommen. Ein ganz wichtiger Unterschied bleibt allerdings bestehen, nämlich die Beweislast: Bei freiem Ermessen muß der Mieter die Rechtsmißbräuchlichkeit der Ablehnung vortragen und unter Beweis stellen, bei gebundenem Ermessen ist der Vermieter für die als Grund für die Ablehnung angeführten Störungen beweispflichtig.
Als rechtsmißbräuchlich wird die Versagung der Zustimmung zur Hundehaltung (sogar bei mietvertraglich vereinbartem Hundehaltungsverbot) in erster Linie dann angesehen, wenn bereits andere Mieter im Hause mit Kenntnis des Vermieters Tiere gleicher Art halten (LG Berlin, Urteil 18.10.1985 –64 S 234/85–, WM 1987, 213). Auch kann die stillschweigende Duldung der Tierhaltung über eine längere Zeit den Vermieter für die Zukunft binden. So hat das LG Stuttgart in seinem Urteil vom 19. 11. 1987 (a. a. O.) z. B. festgestellt, daß der Vermieter die Genehmigung nicht mehr versagen dürfe, wenn der Hund bereits ca. 4 Jahre in der Wohnung gehalten werde, bisher niemanden gestört habe und daher zu erwarten sei, daß er auch in Zukunft nicht stören werde. Schließlich ist die Versagung der Zustimmung zur Tierhaltung auch dann rechtsmißbräuchlich, wenn die Art der Mietsache geradezu eine Tierhaltung voraussetzt: So entschieden vom LG Aachen (Urteil 3.6.1988 –3 S 50/88–, WM 1988, 348) für den Fall, daß zusammen mit einem Wohnhaus auch ein Stall vermietet wurde.
Nicht rechtsmißbräuchlich ist es dagegen, wenn dem Mieter die Hundehaltung deshalb nicht genehmigt wird, weil es bei einer früheren Hundehaltung durch den selben Mieter zu Störungen gekommen ist (LG Hamburg, Urteil 18.7.1986–11 S 264/85–, ZMR 1986, 440). Ebenfalls zulässig und keineswegs rechtsmißbräuchlich ist es nach Ansicht des AG Frankfurt (Urteil 8.3.1988 33 C 3913/87 –67–, DWW 1988, 354), die Hundehaltung größenmäßig zu beschränken: „Die formularvertragliche Bestimmung, der Mieter dürfe keine Hunde mit einer 40 cm überschreitenden Schulterhöhe halten, ist deshalb nicht zu beanstanden, weil es sich hierbei um ein sachliches Kriterium handelt.“ Schließlich kann auch Rücksichtnahme auf das Tier selbst und seine Ansprüche an eine artgemäße Haltung ohne Rechtsmißbrauch die Verweigerung der Zustimmung durch den Vermieter begründen, wie das AG Kassel mit Urteil vom 17. 10. 1986 (– 806 C 4228/86 –, WM 1987, 144) festgestellt hat: „Die Versagung der Genehmigung ist nicht mißbräuchlich, wenn eine artgerechte Tierhaltung in der Wohnung ausgeschlossen ist.“ In diesem Fall ging es um einen Schäferhund in einer 53,85 m2 großen Dachgeschoßwohnung (zusammen mit 2 Erwachsenen und einem Kind) – eine Entscheidung, die nicht nur für Vermieter, sondern auch für Tierfreunde und Tierschützer von hoher Bedeutung sein dürfte!
Ende der Tierhaltungsgenehmigung
Da die Genehmigung der Tierhaltung ihre Grundlage in dem konkreten Mietverhältnis zwischen zwei konkreten Vertragsparteien hat, endet sie natürlich spätestens mit dem Ende dieser Rechtsbeziehung.
Die Genehmigung erlischt allerdings auch, wenn ihr Objekt entfällt, der genehmigte Hund also stirbt, abgeschafft wird oder sonstwie aus der Wohnung verschwindet. Das AG Kassel drückt dies in seinem Urteil vom 17. 10. 1986 (a. a. O.) klar aus: „Die Genehmigung der Haltung eines Tieres in der Mietwohnung erstreckt sich nicht auf weitere angeschaffte Tiere.“ Um in diesem Punkt jede Unklarheit zu vermeiden, und auch um eine mögliche Ermessensbindung für die Zukunft nicht entstehen zu lassen, sollte ein vorsichtiger Vermieter die Genehmigung immer möglichst konkret erteilen (z. B. „für den Langhaardackel Felix“) und auch den ausdrücklichen Hinweis nicht vergessen, daß diese Genehmigung nur für dieses Tier gilt bzw. mit dessen Tod, Abgabe usw. endet.
Am ehesten problematisch dürfte noch der Widerruf einer einmal erteilten Hundehaltungsgenehmigung sein bzw. dort, wo nach der Rechtsprechung keine Genehmigung erforderlich ist, das Verbot einer bereits ausgeübten Tierhaltung. An konkreter Rechtsprechung zu diesem Thema ist nur sehr wenig veröffentlicht worden. Allerdings lassen viele der vorstehend bereits genannten Entscheidungen durchblicken, daß sie von einer nicht störenden oder belästigenden Hundehaltung ausgehen. Diese Entscheidungen – das darf man im Umkehrschluß wohl unterstellen – würden also sämtlich anders ausfallen, wenn man von vornherein den Hund als Störungsquelle und Belastung ansehen würde. Die Konsequenz muß also sein, daß die Genehmigung widerrufen bzw. die Hundehaltung untersagt werden kann, wenn ihre Voraussetzungen sich als nicht gegeben erweisen, der Hund entgegen früherer Annahme sich doch störend oder belästigend verhält. Das AG Hamburg-Altona dürfte daher mit seinem Urteil vom 26. 9. 1989 (– 316 a C 97/89 –, WM 1989, 624) voll die herrschende Meinung getroffen haben, wenn es feststellt: „Die Gestattung der Tierhaltung kann vom Vermieter widerrufen werden, wenn der gehaltene Hund u. a. in fremde Wohnungen eindringt“, also erheblich stört und belästigt.
„Besuchshunde“
Sonderprobleme kann es gelegentlich geben, wenn es nicht um eine Hundehaltung durch den Mieter selbst geht, sondern um von Dritten mit- und eingebrachte Tiere. Solange es um ständig in der Wohnung befindliche Tiere geht, die nicht dem Mieter selbst gehören, sondern z. B. einem Familienangehörigen, der formell nicht selber Mieter ist, gilt in vollem Umfang das oben Gesagte. Der Mieter wird sich also in Verbindung mit der Hundehaltungsgenehmigung nicht damit herausreden können, das Tier gehöre nicht ihm selber, sondern z. B. dem Ehegatten. Bei „Besuchshunden“, Tieren also, die nur mehr oder weniger regelmäßig von Besuchern mitgebracht werden, kann es u. U. Abgrenzungsprobleme geben.
Entscheidend ist letztlich die Häufigkeit und Dauer des „Hundebesuchs“. Das AG Osnabrück stellt im Urteil vom 17. 7. 1987 (– 14 C 202/87 –, WM 1987, 380) fest, daß „das mietvertragliche Tierhaltungsverbot nicht den stundenweisen Aufenthalt eines Hundes in Begleitung des Tierhalters anläßlich von Besuchen“ umfassen soll. Andererseits ist es auch als Hundehaltung mit allen Konsequenzen anzusehen, „wenn der Besucher eines Mieters ständig einen Hund mit in die Wohnung bringt und der Hund dort über Nacht bleibt“ (AG Frankfurt, Urteil vom 23. 4. 1987, a. a. O.). Die Abgrenzung mag im Einzelfall schwierig sein; ständiger „Hundebesuch“ jedenfalls wird mit Hundehaltung durch den Mieter gleichgesetzt.
Zusammenfassung
Bei Fehlen entsprechender Mietvertragsvereinbarungen ist die Zulässigkeit der Hundehaltung in Mietwohnungen umstritten. Es empfiehlt sich daher für den Vermieter (natürlich nicht nur aus diesem Grund!), unbedingt einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen. Dort kann die Hundehaltung grundsätzlich vollständig untersagt oder auch unter einen Genehmigungsvorbehalt des Vermieters gestellt werden. Ist ein Genehmigungsvorbehalt vereinbart, sollte der Vermieter eine Verweigerung der Zustimmung begründen, zumindest schon deshalb, um sich nicht dem Vorwurf auszusetzen, er hätte die Zustimmung willkürlich und rechtsmißbräuchlich versagt. Die Genehmigung sollte immer nur für ein konkret bezeichnetes Tier erteilt werden und kann grundsätzlich widerrufen werden, wenn es zu nicht unerheblichen Störungen und Belästigungen durch den Hund kommt.
Erstmal vielen Dank- da mein Hund (Rottweiler) hier zu den „Anlage 2“ Hunden gehört- gehe ich mal davon aus, das der Vermieter im Recht ist und ich was anderes suchen oder das Tier abgeben muß!!? Gruß Ingo
Hallo verehrter User,
Vorbemerkung: Jegliche Kommunikation bei allen Rechtsgeschäften immer nur per Einschreiben + Rückschein ! Niemals in die „Telefonitis“ verfallen ! Niemals mündlich verbindliche Erklärungen abgeben ! –
Meine Stellungnahme:
- Behalten Sie Ihren Hund in Ihrer Wohnung !
- Widerspruch gegen das Verbot der Haustierhaltung *per Einschreiben + Rückschein* an den Vermieter = Begründung: Das Halten von Haustieren (gilt auch bei einem nachweislich friedlichen Rotttweiler) kann ein Vermieter *nur dann* verbieten, wenn von dem betr. Haustier eine unzumutbare Belästigung oder Gefahr für andere Mieter ausgeht ! *Im übrigen hätte die „ängstliche“ Nachbarin bereits im März letzen Jahres ihre angeblichen Bedenken dem Vermieter anzeigen müssen !*
*Zu diesem Zeitpunkt ist das Verhalten bzw. die Argumentation der betr. Nachbarin unglaubwürdig und pure Schikane.* - Vor allem brauchen Sie sich deshalb nicht eine andere Wohnung suchen ! *Ich persönlich würde es bezüglich der Reaktion des Vermieters ruhig auch auf einen Rechtsstreit ankommen lassen und auf keinen Fall nachgeben.*
Beachten Sie bitte, daß jegliche Stellungnahmen von mir bzw. meine Hinweise nur auf meinen persönlichen Erfahrungen und Kenntnissen beruhen und in keinem Falle eine sogenannte Rechtsbesorgung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes darstellen.
Salvo errore et omissione…
Eine Gewähr oder Haftung für die Richtigkeit meiner Ausführungen wird nicht übernommen.
Beste Grüße USKO
Hallo Ingo,
mündlich oder nicht, dass ist bei Genehmigung für Tierhaltung nicht relevant. Auch wenn sie schriftlich erfolgt wäre, kann die Genehmigung entzogen werden, wenn Beschwerden beim Vermieter eingehen. Man kann auch einen Gerichtsstreit anstreben, aber in der Regel ist dieser erfolglos, da hier nur eine mündl. Genehmigung erteilt wurde. Wenn dies damals schriftl. erfolgt wäre. Dann müsste der Vermieter die Dringlichkeit der Entziehung der Hundehaltung begründen. Als Empfehlung von mir: Hole Dir per Unterschriftensammlung die Zustimmung der anderen Nachbarn. Das kann sich u.U. vor Gericht positiv für Dich auswirken. Du musst natürlich damit rechnen, wenn Du den Rechtsstreit verlierst, bleibst Du dann auf den Kosten sitzen.