folgende Frage hat sich ergeben. Wir haben den Keller unseres Mietshauses auf eigene Kosten zu Wohnraum ausgebaut. Kosten ca. 13.000 EUR.
Nun hat der Vermieter ermittelt, wieviel qm ausgebaut wurden, hat dies mit der qm Kaltmiete multipliziert und hochgerechnet, dass sich monatlich also weitere Kosten von 5 EUR Mietpreisx30 qm Ausbaufläche von 150 EUR ergeben. Bei Aufwendungen von 13.000 EUR ergeben sich also ca. 86 Monate die ich nun vorgestreckt habe. Nach Ablauf dieser Zeit will er auch für die zusätzlichen qm Kaltmiete haben obwohl die Kosten des Umbaus von meiner Familie getragen wurden. Deshalb meine Frage: Ist das rechtmäßig?
Wie sieht es eigentlich mit den Nebenkostenkosten aus. Hier denke ich, dass ein neuer Umlageschlüssel gerechtfertigt ist, da unser Mietmieter im OG weiter seine 60 qm hat und wir nun 150 und nicht mehr 120 oder wie seht ihr das?
Im Internet habe ich nur ein Urteil zu Wohnwertverbesserungen gefunden nicht aber zu einer qm-Erhöhung
Vielen Dank für eure Hilfe!!
Ein paar wenig Ifo’s, um sich ein Bild machen zu können…
30 qm mehr in einem Zwei-FH ? Gab es vorher mit dem Vermieter Vereinbarungen bzw. Zustimmung überhaupt ? Da hätte bereits alles geregelt sein sollen.
Hallo,
folgende Frage hat sich ergeben. Wir haben den Keller unseres
Mietshauses auf eigene Kosten zu Wohnraum ausgebaut. Kosten
ca. 13.000 EUR…
leider bin ich kein Jurist und kann in dieser speziellen Frage nicht weiterhelfen. Ich meine aber, dass der Vermieter die Miete nicht erhöhen kann. Wenn doch, würde ich in die Gesamtrechnung aber nicht nur die Materialkosten, sondern auch den Wert Eurer Arbeitszeit mit einbeziehen ebenso wie Euren Verlust durch entgangene Zinseinkünfte (da Ihr ja Geld in den Ausbau gesteckt habt, das dann nicht mehr gewinnbringend auf der Bank lag).
Ob der Umlageschlüssel geändert werden kann, weiss ich nicht. Man kann das ja nach Personen (gleichbleibende Anzahl) oder Fläche (da würdet Ihr dann mehr zahlen müssen als vorher) machen.
Sehr geehrter Frager, herzlichen Dank für Ihr Vertrauen. Sicher haben Sie sich vor Beginn der Umbauten mit dem Vermieter verständigt und die Erlaubnis erhalten. Sonst könnte Er bei Auszug den Rückbau verlangen. Vor Beginn der Arbeiten sollte es auch geklärt sein, wie die Aufwendungen verrechnet werden. Der Vermieter handelt richtig mehr qm mehr Miete. Auch ein anderer Umlageschlüssel zu den Nebenkosten ist möglich. Um Ihnen Antworten zu können, bleiben zu viele Fragen. Bitte wenden Sie sich an eine Verbraucherzentrale in Ihrer Nähe. Dort ist man bei Mietfragen sehr kompetent und kann Sie zu Ihrem konkreten Fall beraten. Mit freundlichen Grüßen.
Guiten Morgen Tom , so leid es mir tut , aber die erhöhten Mietforderungen sind gerechtfertigt .Habt ihr den Umbau VOR dem Beginn der Arbeiten mit dem Vermieter ab gesprochen ?
Ich selbst habe etliche Umbaumassnahmen getätigt . Neue Fenster und Füßböden . Neue Türen und den Balkon machen lassen . Bis zur Abgeltung der mir entstandenen Kosten wohne ich Mietfrei . Da du jetzt mehr Wohnfläche hast , ändert sich selbstverständlich auch die Nebenkosten Pauschale . Wobei du ja am Jahreende eine detaillierte Schlussrechnung bekommen musst . Da sich der Wohnraum vergrößert hat , ist auch eine Mieterhöhung gerechtfertigt . Egal , wer die Kosten hatte . Tut mir leid , aber es ist so .
Ich hoffe ich konnte dir helfen und wünsche dir und deiner Familie einen schönen Herbst .
Viele Grüße aus Wolfstein , Rheinland - Pfalz
Hallo,
das ist mal eine spektakuläre Anfrage, die wir in dieser Form noch nicht hatten.
Wir geben mal einige Anhaltspunkte: Keller sind im Wohnwert normal nicht so hoch, so dass schonmal diskussonswürdig ist, welchen Ansatz man hier wählt. Im Normalfall ist er niedriger als bei Wohnräumlichkeiten in anderen Geschossen. Ferner darf bei der Kellermiete der m² nur voll angerechnet werden, wenn die Raumhöhe mindestens 2,20 Meter beträgt. Bei unter 2,00 Metern darf jeder m² des Kellers nur noch zur Hälfte angesetzt werden. Bei Schrägen, wo man unter 1 Meter Deckenhöhe kommt, ist eine Anrechnung gar nicht möglich.
Die individuellen Gegebenheiten vor Ort kennen wir nicht, aber 5 EUR Kaltmiete je m² für Keller ist im Normalfall zu viel. Auch in einer größeren Stadt.
Hallo,
zunächst mal ist es grundsätzlich korrekt, dass bei mehr qm Wohnfläche auch mehr Kaltmiete zu bezahlen ist. Ihr Vermieter hat wohl auch korrekt gerechnet mit den 86 Monaten, die er bis zur MIeterhöhung warten möchte, allerdings hat er wohl die Rechnung ohne Zinsen gemacht! Hier unbedingt nachhaken.
Andere Frage: warum haben Sie diese wichtigen Fakten nicht vor der Renovierung abgeklärt???
Im Hinblick auf die Nebenkosten ist es auch richtig, dass Sie nun für eine erhöte Wohnfläche z.B. die Grundsteuer, die Versicherungen bezahlen. Heizung und Wasser wird ja mit Sicherheit nach Verbrauch abgerechnet?
Sollten Sie noch Fragen haben, melden Sie sich bitte nochmal.
Gruß, Zita
Hallo,
dazu habe ich noch ein paar Fragen.
Wer hat den Umbau genehmigt? (Bauamt, Bauaufsichtsbehörde). Da ihr nicht Eigentümer seit, könnt ihr die Genehmigung nicht beantragt haben.
Hat der Vermieter überhaupt zugestimmt?
Was wurde umgebaut?
Grundsätzlich stellt sich dann immer noch die Frage, ob diese Nutzfläche trotz Umbau Wohnfläche geworden ist.
Es gibt eine Wohnflächenverordnung. Demnach muss die Deckenhöhe stimmen, Brandschutzverordnungen, z.B. Fluchtwege, eingehalten werden. Ist dies nicht der Fall, handelt es sich nicht um eine Wohnfläche.
Teppichboden oder Laminat und ein bisschen Tapete ergeben noch keinen Wohnraum.
Sende mir bitte die Antworten auf meine Fragen, dann kann ich dir genauere Auskünfte erteilen.
Viele Grüße
Llissy
Moin, ehrlich gesagt, verstehe ich das ganze nicht so recht. Wenn Du den Keller vor dem Ausbau gemietet hast und ihn nur verbessert hast besteht kein Grund zur Mieterhöhung. Hast du ihn nacher gemietet, wie konntest du ihn dann vorher ausbauen? Wie hast du Sanitäranlagen, Heizung, Wasser und Kanalisation dort reinbekommen mit oder ohne Genehmigung?
Also Deine Anfrage ist völlig wirr und ich möchte dazu nichts sagen.
der Ausbau war natürlich mit dem Vermieter abgestimmt. Es wurde aus einem großen Kellerraum, der auch als Keller angemietet war mit Regips 3 Räume gemacht. Die Räume wurden gefliest bzw. in einem Parkett gelegt, dann tapeziert und gestrichen. Ich denke nicht, dass dort etwas genehmigt wurde. Hat der Vermieter jedenfalls nichts von gesagt. Wir haben gefragt, ob das OK sei und er hat gesagt es sei Ok.
der Keller war bereits vorher gemietet als Keller. Wird jetzt als Hobbyraum (Schneiden u. Erstellen von Videos), als Gästezimmer und als Partykeller mit Billardtisch usw. genutzt. Sanitäre Anlagen etc. mussten nicht verlegt werden.
Hallo,
das hätte man vorher besser regeln sollen wie das laufen soll, bevor man den Umbau vornimmt. Nachträglich ist das immer schwierig…kann ich auch nichts zu sagen.
Die Umlage der Mietnebenkosten auf die neue Fläche ist auf jeden Fall gerechtfertigt.
mfg
Mt
Hallo,
leider weiß ich dazu nicht viel besseres als auf das Gerichtsurteil zu durch den Mieter erstellte Modernisierungsmaßnahmen zu verweisen (siehe http://anwalt-im-netz.de/archiv/2010/wohnwertverbess…) Ich gehe davon aus, dass Sie das mit der Wohnwertverbesserung aus dem Internet meinen.
Allerdings wäre es diskussionswürdig, ob die Baumaßnahmen nicht auch eine Wohnwertverbesserung sind. Das wäre eine mögliche Argumentation.
Interessant wird es erst, wenn Sie ausziehen würden. Vom Mieter erstellte Installationen müssen ja im Regelfall rückgebaut werden. Siehe dazu: http://www.bussmann-feckler.de/presse-miet-und-wohnu…
Es ist immer heikel, wenn vor solchen Baumaßnahmen keine schriftliche Vereinbarung getroffen wurde. ich würde das machen.
Gibt es keine Möglichkeit, sich mit einem Kompromiß zu einigen? also zum Beispiel eine längere Zeit ohne Erhöhung der Miete. Allerdings würde ich bei einer solch schwierigen frage doch zu einem Mietrechtsanwalt gehen.
Gruß
elfriede
Grundsätzlich kommt es auf die Vereinbarung im Mietvertrag an. Wurde „pauschal“ das Objekt nebst Keller angemietet oder wurde im Mietvertrag eine Wohnung mit xx qm zu xx Euro genannt?
Wenn letzteres der Fall sein sollte, dann kann der Vermieter die neu geschaffene Wohnfläche hinzurechnen.
Die Nebenkosten ändern sich entsprechend der neuen Quadratmeterzahl an Wohnfläche.
Bezüglich Ihrer Aufwendungen hängt es davon ab, was Sie mit Ihrem Vermieter vereinbart haben. Beteiligt er sich, gewährt er bei Auszug für den Mehrwert eine Entschädigung?
Insgesamt sollten Sie hier anwaltliche Hilfe oder die Hilfe eines Mietervereins in Anspruch nehmen, da die Fragen ohne Kenntnis des Mietvertrages und/oder der indiviudalvertraglichen Vereinbarungen und Abreden nicht seriös beantwortet werden können.
Hallo,
danke für die prompte Rückmeldung.
Aus diesen Maßnahmen entsteht noch kein Wohnraum.
Ich nehme an, das es nur eine Treppe gibt, die als Fluchtweg (wenn überhaupt), geeignet sein könnte.
Die Deckenhöhe im Keller ist oft niedriger als in Wohnräumen. Damit handelt es sich um eine Nutzfläche.
Im Nachhinein kann der Vermieter nicht einfach die Nutzfläche als Wohnfläche vermieten.
Da er mit den Umbaumaßnahmen einverstanden war, ohne Bedingungen, hat er keinerlei Chance. Er müsste den Mietvertrag ändern, also nichts unterschreiben!!!
Ich hoffe, Ihr habt Euch den Umbau von ihm schriftlich genehmigen lassen. Er könnte auf die Idee kommen, das er von nichts wüsste und Euch zum Rückbau zwingen.
Nun wollen wir aber auch nicht gleich schlafende Hunde wecken.
Die Sache aussitzen und nicht zahlen.
Falls Ihr weitere Fragen habt, meldet Euch bitte.
Viel Glück und starke Nerven
Llissy
wenn der Keller bereits vorher gemietet war,dann gibt es keinen Grund für eine Mieterhöhung. Eine Verschönerung deinerseits ist mit sicherheit kein Grund. Ähnlich verhält es sich mit den Nebenkosten, wenn kein zusätzlicher Verbrauch anfällt, dann auch keine zusätzlichen Nebenkosten. Den Keller kannst Du letztendlich nutzen wie Du möchtest, vorausgesetzt es liegt keine „Zweckentfremdung“ vor, da solltest du mal in den Mietvertrag schauen.
es tut mir leid, ein Urteil , das auf diese interessante Frage passt, habe ich auch nicht gefunden.Es kann aber sein, dass Dein Vermieter durch den Ausbau und durch die sich dadurch dauerhaft ergebende Möglichkeit, mehr Mieteinnahmen aus seiner Immobilie zu erhalten, „unangemessen bereichert“ wäre.
Es kommt dabei sehr darauf an, ob VOR dem Umbau irgendwelche Absprachen darüber getroffen worden sind, wie die Werterhöhung des Hauses ausgleichend zur Mieterhöhung bzw. Wohnraumerweiterung zu behandeln ist, die der Eigentümer ja dauerhaft behält und aus der er dauerhaft die Zusatzmiete beziehen würde.
Der Vermieter wird argumentieren, dass er ja schließlich anteilig Grundstück, Außenmauern, Treppenhaus usw. zur Verfügung stellt, damit diese Investition von 13000 Euro zu 50m² zusätzlichem Wohnraum werden konnte.
Ich würde deshalb mit ihm dahingehend verhandeln, dass er jetzt nicht 5 € pro m² als Rechenbasis nehmen sollte, sondern vielleicht nur 2 Euro - sozusagen als „Rohbaumiete“.Das dann aber dauerhaft für die gesamte Mietzeit.
Dies ist aber nur ein Rat - ich habe keinen Beleg dafür, dass das schon einmal so gemacht wurde.
ich wünsche Euch viel Glück!
Heihei
Hallo,
folgende Frage hat sich ergeben. Wir haben den Keller unseres
Mietshauses auf eigene Kosten zu Wohnraum ausgebaut. Kosten
ca. 13.000 EUR.