Verkauf Garage auf separatem Flurstück

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Hallo Community,

vielleicht kann mir ja jemand Hinweise geben, was in der folgenden Situation beachtet werden muss:

Verkauft werden soll eine Einzelgarage in einem Garagenhof (1 von 9 Garagen). Diese Garage ist im Grundbuch auf einem separaten Flurstück ausgewiesen. Das Flurstück ist nicht mit dem des Wohngebäudes verbunden. Verkauft wird sie von einer Rentnerin, der Wert der Garage übersteigt 600 Euro.

Was ist zu beachten und speziell fällt in dieser Kombination Veräußerungssteuer an?

Danke schon einmal für jeden Tipp!

Viele Grüße,
Dirk

#2

Hallo!

Was soll hierbei anders sein als wenn die Rentnerin ihr Eigenheim verkaufen würde.
Es fällt keine Steuer an, da sie es selbst bewohnt/genutzt hatte .

Und auch sonst gibt es eine Jahresgrenze von > 10 J. und es heißt auch Spekulationssteuer. denn es wird nicht der Verkaufspreis besteuert sondern „nur“ der Mehrerlös gegenüber dem Anschaffungspreis.

MfG
duck313

#3

Vielen Dank für die Hinweise. Ich bin nur unsicher geworden, weil in § 23 EStG, Abs. 1 die Rede von „Wohnzwecken“ ist, was bei einer Garage nicht gegeben ist.

#4

Es gelten die 10 Jahre.
Also, wichtig ist wann wurde das Garagengrundstück erworben ? Und stand die Garage da bereits oder wurde die erst später gebaut ?

#5

Das Garagengrundstück wurde ca. 1960 zusammen mit dem Wohngrundstück erworben und die Garage steht seit Fertigstellung ca. 1962 darauf.

#6

Wenn das eine zur Eigentumswohnung gehörende Garage ist, muss man sich den Vertrag und die Teilungserklärung dazu sorgfältigst durchlesen!

  1. ob es überhaupt möglich ist und
  2. welcher Rattenschwanz an Koisten auf den Käufer dadurch zukommen könnten. Es wäre z.B. möglich, dass dieser mit Kosten belastet würde die die ganze Wohnanlage betreffen. ramses90
#7

Das Flurstück gehört zu einem Haus, nicht zu einer Wohnung. Damit auch die Garage, die sich zwar in einem Verbund von 9 Garagen befindet, aber es gibt keine Gemeinschaftsumlage oder ähnliches. Jeder ist für seine Garage selber verantwortlich.

#8

Üblicherweise wird Gemeinschaftseigentum in 10.000 Miteigentumsanteile zerlegt, von denen auf Garagen dann jeweils einer entfällt. Auf die eine Garage entfällt da also ein glatter hunderter, wenn die Eigentümergemeinschaft mal eine Million ausgibt. Das ist wohl zu verschmerzen und auch keine größeren Überlegungen wert.

Interessanter ist, wie es um den Zustand der Garage bzw. aller Garagen bestellt ist. Garagen haben ja häufig ein Flachdach und gerade Exemplare aus den 60ern und 70ern neigen zu Undichtigkeiten und das geht dann doch irgendwann mal ins Geld.

#9

Der Verkauf muss auf jeden Fall über einen Notar laufen. Ohne geht es nicht. Er sollte für den reinen Verkauf der erste Ansprechpartner sein. Da lassen sich dann die Unstimmigkeiten - wenn es sie denn gibt - klären…

#16

Da fällt mir die erste Frage ein, ist es nur ein Flurstück oder auch ein Grundstück mit eigenen Grundbuch?

Nur ein Grundstück kann veräußert werden.

Dann ist da noch die Sache, ob dein Grundstück ggf. ohne Garage / Stellplatz dann noch nach den vor Ort bestimmten Gegebenheiten dann nicht gegen den Bebauungsplan verstößt. Denn dann ist eine Veräußerung der Garage separat auch nicht möglich.

#17

Also im Grundbuchauszug hat es eine separate Nummer. Es steht aber mit den anderen „Stücken“ des „Hausgrundstücks“ auf einer Seite Papier (besser ausdrücken konnte ich es leider nicht).

Das mit dem Bebauungsplan verstehe ich jetzt nicht. Es ist wie gesagt eine Garage auf diesem Stück und diese Garage steht inmitten von 8 weiteren in einer Reihe.

#18

Die Eigene Nummer ist das Flurstück. Wenn es nur ein Grundbuch über die Flurstücke gibt, dann sind diese Flurstücke zu einen Grundstück zusammengefasst.

Vom Begriff des Grundstücks ist der des Flurstücks zu unterscheiden. Ein Grundstück besteht aus einem Flurstück ( einfaches Grundstück ) oder mehreren Flurstücken ( zusammengesetztes Grundstück ), die auch räumlich voneinander getrennt liegen können (§ 2 Abs. 2 GBO). Das Flurstück ist die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters.
Zittat von: https://de.wikipedia.org/wiki/Grundstück#Flurstück

Da ist zu Prüfen, ob du aus dem Flurstück der Garage ein eigenes Grundstück machen kannst. Dies musst du Anmelde, Amtlich vermessen lassen und dann das Stück aus deinem Grundstück löschen und für dein Grundstück Haus und Grundstück Garage je ein neues Grundbuch erstelle. Alles under der Berücksichtigung der Bauordnung. Der Auffwand dürfte vermutlich mehr Kosten als der Ertrag für ein Gagragengrundstück in Größe eines Stellplatzes.

Was ist denn der Grund für den Verkauf?

#19

Ich verstehe ja den Ansatz, den Fragesteller mit möglichst vielen Details aus dem vorhandenen oder gefühlten Wissen zu verwirren, aber ist es - so ganz objektiv - notwendig, hier eine Diskussion über Flur- und Grundstücke anzuzetteln? Selbst wenn es bei der objektiv extrem geringen Wahrscheinlichkeit so sein sollte, daß hier der Unterschied zwischen Grund- und Flurstück eine Rolle spielt, dann wird spätestens der Notar auf diesen Umstand hinweisen und entsprechende Lösungsvorschläge unterbreiten.

Vor dem Hintergrund, daß hier offensichtlich jemand Eigentümer der Garage ist, der diese Garage bzw. das Grundstück mit darauf stehender Garage veräußern will, kann man sich diese Subdiskussion eigentlich sparen. Zumal - wie angedeutet - es extrem unwahrscheinlich ist, daß wir es hier mit mehreren Flurstücken zu tun haben, die nicht gleichzeitig Grundstücke bzw. mit diesen identisch sind. Und jetzt kommt der Kracher: selbst wenn hier erarbeitet werden können sollte, daß es hier die Grundstücke mit den Flurstücken nicht identisch sind: was ist damit gewonnen? Das sind dann Dinge, die - wie gesagt - mit dem Notar, dem Katasteramt usw. geklärt werden müssen und nicht in einem online-Forum.

#20

ja ist es, denn wie in der Frage geschrieben wurde:

Dies sollte man vor den Notratermin klären um ggf. unnötige Kosten zu vermieden.

#21

[quote=„Naseweis, post:20, topic:9473830, full:true“]
ja ist es, denn wie in der Frage geschrieben wurde:

Und was ist Deiner Ansicht nach die Aussage dieser Aussage?

#22

Das ist doch eine sozialistische Gegebenheit, oder nicht?

#23

Das dieses Flurstück mit dem wohngebäude erwähnt wird, stellt sich die Frage ob diese in ein und dem Gelichen Grundbuch ist und Somit es sich um ein Grundstück handel könnte. Daher auch die Nachfrage von mir.

und die Antwort darauf:

#24

Das ist keine Antwort auf meine Frage.

Aber macht Ihr mal schön weiter. Vielleicht könnt Ihr noch darüber diskutieren, ob irgendetwas in das Baulastenverzeichnis eingetragen ist, ob ein Nießbrauchrecht existiert oder ob der Interessent überhaupt über ein Wegerecht zu seiner Garage verfügt - z.B. für den Fall, da das Garagengrundstück nur über ein Grund- oder Flurstück betreten werden kann, das zu der Wohnimmobilie führt.

@DvdH Laß’ Dich nicht verwirren. Die Grundidee von wer-weiss-was war mal, daß es für jedes Problem und jede Frage Leute gibt, die dieses Problem schon erfolgreich lösten bzw. die Frage beantworten können, auch wenn sie vielleicht nicht ausgewiesene Experten in dem fraglichen Gebiet sind. Leider hat das bei einigen über die Jahre dazu geführt, daß sie bei bestimmten Begriffen den Impuls verspüren, ihr Wissen (oder das, was sie für Wissen halten) unter das Volk bringen zu müssen und zwar ganz unabhängig davon, ob es für diese Frage überhaupt relevant oder den Fragesteller hilfreich ist.

Um Deine Frage zu beantworten: steuerliche Aspekte kannst Du vernachlässigen und bei der Interpretation des Grundbuches und allem, was daran hängt, wird Dir der Notar helfen, den Du ohnehin mit der Erstellung eines Vertragsentwurfes beauftragen mußt. Der Notar wird als erstes einen Grundbuchauszug anfordern und bei Unstimmigkeiten oder offenen Punkten auf diese hinweisen und dazu beitragen, diese aufzulösen bzw. auszuräumen.

Ob Du hier vorher auf alle Eventualitäten hingewiesen wirst und Dir Lösungsvorschläge unterbreitet werden, ist für das Ergebnis bzw. den Ablauf ohne Belang. Wichtig zu wissen ist, daß der Notar beiden Parteien zur Erreichung des beabsichtigten Ergebnisses in gleichem Maße dienen muß, d.h. ihm wird mitgeteilt, daß Du die Garage kaufen willst und er wird alle weiteren Schritte in die Wege leiten, damit dieses Ziel erreicht wird und er ist verpflichtet, das so zu tun, daß keiner der beiden Parteien ein Nachteil daraus entsteht.

Also: zuständigen Notar heraussuchen, anrufen und Anliegen schildern. Im Zweifel wird auf ein Formular verwiesen, in das die wesentlichen Daten einzutragen sind. Danach geht alles seinen geordneten Weg.

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#25

Vielleicht sagst Du einfach, was verkauft werden soll.
Nur die Garage?
oder
Die Garage mitsamt dem Grund und Boden, auf dem die Garage steht?

Wer betreibt den Garagenhof?
Ein Verein?

#26

Ich glaube, Ihr bisherigen Antworter seid alle auf dem Holzweg :wink:
und empfehle einstweilen bis zur Klärung diese Lektüre:

die einem zumindest einen Eindruck verschafft, was es alles gibt.
Die letzte Antwort ist (für Wessis!) am Aufschlußreichsten.
Also schön nach unten scrollen. :wink:

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