Was muss ich bei einem Mietvertrag in meinem Eigentum für eine WG noch beachten?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Guten Tag,
ich bräuchte einmal eure Hilfe. Ich bin mir recht unsicher wie das genau auszusehen hat.

Zur Situation:
Da ich von meiner Frau verlassen wurde, habe ich nun ein Haus welches ich mit den dazugehörigen Kredit und laufenden Kosten alleine halten muss.
Da mir die Kosten aktuell definitiv zu hoch sind, habe ich mich ein wenig umgeschaut und jemanden gefunden der bei mir einziehen würde. Dies gestaltete sich gar nicht so einfach, da ich ja auch noch einen 20 Monate alten Sohn habe der Hauptsächlich bei mir lebt.

Nun habe ich mit der Mieterin (2 Fache Mutter, Kinder ziehen ebenfalls ein) ausgehandelt das sie die Oberste Etage komplett bezieht und im Erdgeschoss Küche, GästeWC, Flur, Wohnzimmer, Terasse sowie die Kellerräume (Vorratsraum,Waschkeller && Abstell/Werkzeugraum) mitbenutzt.

Hierbei benötige ich die Hilfe:
Das Berechnen der exklusiv genutzten Fläche (2 Zimmer + Bad) im obersten Stock habe ich noch hinbekommen (Dachschräge).
Nun stellt sich mir allerdings die Frage wie die gemeinschaftlich genutzte Fläche aufgeführt wird.
Ich finde Aussagen von „gar nicht angeben“ bis „zu 100%“ alles Mögliche im Internet.
Meine Idee war nun, die exklusiv Fläche aufzuführen und zusätzlich anzugeben welche Räume gemeinschaftlich genutzt werden, welche Wohnfläche diese haben und dies durch anzahl Bewohner teilen (Kinder lasse ich dafür außen vor?).

Zweite Etage - exklusive Nutzung
2 Zimmer + Bad + Flur
= 40,38 m² (die Dachschrägen klauen ja echt einiges an Wohnfläche :stuck_out_tongue:)

Erdgeschoss - gemeinschaftliche Nutzung
Küche + Wohnzimmer + Toilette + Flur
= 60,17 / 2 = 30,08 m²

Keller - gemeinschaftliche Nutzung
Waschküche + Vorratsraum + Abstellraum
= keine Wohnfläche

Dann hätte ich 70m² und würde bei unserem aktuellen Mietspiegel von 6,2 (wobei ich mir bei dem nicht sicher bin) auf 434€ kommen?

Ähnliche Frage zu den Nebenkosten:
Zusammen mit meiner Frau hatte ich mit unserem Kind ca. 380€ Nebenkosten im Monat.

Dazu zählen:

  • Strom
  • Gebäudeversicherung
  • Abfall
  • Wasserentgelt
  • Schmutzwasser
  • Heizung
  • Warmwasser

Nun sind wir nicht mehr zu dritt sondern zu fünft. Sie mit zwei Kindern, ich mit einem. Wie teile ich dies nun am gerechtetsten auf?
Wir hatten uns zwar schon mündlich auf eine Kaltmiete von ca. 450€ und Nebenkosten von bis zu 250€ geeinigt aber ich bin mit nicht sicher ob das alles so passt? So würde ich gerne eure Meinung dazu hören.

(die 250€ waren tatsächlich ihr Erfahrungswert von ihren bisherigen Wohnungen. Ich muss zugeben ich habe nicht sonderlich viele Vergleichswerte und habe bis das Kind kam, deutlich deutlich weniger Kosten gehabt, da ich so gut wie nie zu Hause war außer zum schlafen.)

Die Fragen noch einmal Konkret:

  1. Wie gebe ich die gemeinschaftlich genutzte Fläche an?
  2. Wie berechnet man am geschicktesten die Nebenkosten, wenn keine Separaten Zähler möglich sind?
    Berechne ich durch die anzahl der Personen? (Kinder voll?)
  3. Wo bekomme ich eine anständige Vorlage für einen Mietvertrag? (konkrete Empfehlungen abgesehen von google?)
#2

Die Fragen noch einmal Konkret:

  1. Wie gebe ich die gemeinschaftlich genutzte Fläche an?

gar nicht. Man nennt lediglich die Räume, die man allein und die die man gemeinsam nutzen darf.

  1. Wie berechnet man am geschicktesten die Nebenkosten, wenn keine Separaten Zähler möglich sind?
    Auch hier kann man vereinbaren was man will, z. B. nach Personenzahl oder auch halbe-halbe.
    Es muss nicht „gerecht“ sein, es muss nur klar sein, wie es berechnet oder verteilt wird.

Berechne ich durch die anzahl der Personen? (Kinder voll?)

Ja, kann man ohne weiteres machen

  1. Wo bekomme ich eine anständige Vorlage für einen Mietvertrag? (konkrete Empfehlungen abgesehen von google?)

In jedem Schreibwarenladen gibt es Vordrucke.
Sonst bei Mietervereinen, Haus-und Grundeigentümerverband usw.

Noch ein Wort zum Mietpreis. Man muss da nichts nach Wohnfläche bemessen. Als Anhaltspunkt, na gut, aber man darf natürlich als Neuvermietung, noch dazu als Untermiete nahezu jeden Preis verlangen (bis zum Mietwucher ist es ein weiter Weg, der wird nicht eintreten !)

Aber man sollte schon den allein nutzbaren Teil (Obergeschoss) und den gemeinsam genutzten Teil unterschiedlich bewerten um auf einen angemessenen Preis zu kommen.

MfG
duck313

#3

Hallo,

dir ist aber schon klar , das diese Regelung

Nun habe ich mit der Mieterin (2 Fache Mutter, Kinder ziehen ebenfalls
ein) ausgehandelt das sie die Oberste Etage komplett bezieht und im
Erdgeschoss Küche, GästeWC, Flur, Wohnzimmer, Terasse sowie die
Kellerräume (Vorratsraum,Waschkeller && Abstell/Werkzeugraum)
mitbenutzt.

jede Menge Fallstricke parat hält ?

Stichwort Eheähnliche Gemeinschaft

Beide Etagen mit einer Eingangstür versehen,sofern noch nicht vorhanden und Mietvertrag über die obere Etage abschließen.
Die untere ist und bleibt deine Wohnung und sie kann dich da ja gerne einmal besuchen, aber ein dauerhaftes Aufenthalstrecht würde ich niemandem da schriftlich gewähren.

Ebenso im Keller, Waschkeller wird als Gemeinschaftsraum im Mietvertrag ausgewiesen und Abstellraum ebenso.

#4

Ihr teilt Euch Küche, Wohnzimmer, WC und Terrasse. Ihr wohnt damit praktisch zusammen. Wenn Dein Exklusive-Anteil ähnlich hoch ist, so wäre die Hälfte einer Vergleichsmiete ein erster Ansatz, und ein Halbe/Halbe bei den Neben- und Verbrauchskosten. (oder statt 1:1 auch 3:2 oder 2:1.5).

#5

kompletter unsinn. dafür gibt es genau GAR KEINE HINWEISE.

aber schön, dass du irgendwem irgendwas über irgendwas erzählt hast.

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#6

Wäre dann nicht jede zwei man WG eine Eheähnliche Gemeinschaft?

Leider ist das Haus nicht „zu teilen“.

Das hätte mir die Suche nach einem geeignetem Mieter schon stark vereinfacht!

#7

gar nicht. Man nennt lediglich die Räume, die man allein und die die man gemeinsam nutzen darf.

Bedeutet, das ich die Wohnfläche der zweiten Etage angebe und den gemeinschaftlich genutzten Teil einfach nur benenne, sprich:

Zweite Etage - exklusive Nutzung
2 Zimmer + Bad + Flur
= 40,38 m²

Erdgeschoss - gemeinschaftliche Nutzung
Küche + Wohnzimmer + Toilette + Flur

Keller - gemeinschaftliche Nutzung
Waschküche + Vorratsraum + Abstellraum

  1. Wie berechnet man am geschicktesten die Nebenkosten, wenn keine Separaten Zähler möglich sind?
    Auch hier kann man vereinbaren was man will, z. B. nach Personenzahl oder auch halbe-halbe.
    Es muss nicht „gerecht“ sein, es muss nur klar sein, wie es berechnet oder verteilt wird.

Das bedeutet ich könnte auch einfach daher gehen und sagen 3:2 der bisherigen Nebenkosten und diese vorher hochrechnen auf fünf statt drei Personen?
(Natürlich nur den teil der sich auch durch eine Änderung der Personenanzahl ebenfalls ändert, sprich: Wärme,Warmwasser & Strom)

Noch eine Begriffsfrage:

noch dazu als Untermiete nahezu jeden Preis verlangen

Ist es denn überhaupt eine Untermiete? Bin ja kein Mieter sondern Eigentümer? Hatte in einem Forum zu dem Thema eine längere Diskussion gesehen, leider sind sie dort zu keinem Ergebnis gekommen, oder das jemand anderes wieder etwas dagegen hatte.

#8

NIEMALS konkrete qm angeben. IMMER nur ca-angaben. ansonsten könnte irgendwer irgendwann mal nachmessen und seltsame forderungen stellen, wenn was nicht passt.

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#9

Also Runde ich hier einfach auf den nächsten glatten Wert (wahrscheinlich lieber ab als hoch?) ca. 40m²

#10

Natürlich nicht.
Es gibt halt Konstellationen, bei denen z.B. die Arge misstrauisch wird. Eine ALG2 beziehende Mutter, die bei einem normal verdienendem Mann einzieht, könnte ja auf die Idee kommen, das nicht als Bedarfsgemeinschaft anzugeben (und dann weniger oder kein Geld mehr zu bekommen), sondern statt dessen betrügerisch die Beziehung als „Untermiete“ zu deklarieren.
Sowas prüfen dann die Mitarbeiter der Arge mitunter schonmal.

#11

Denk’ einfach ein bißchen nach, bevor Du schreibst!

Es gibt in einem 1-Fam.-Haus in der Regel nur eine Küche.
.

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#12

Bedeutet also, das so eine Konstellation kritisch zu sehen ist wenn der Mieter in irgendeiner Form Unterstützung vom Staat erhält? Sobald aber noch eine dritte Partei ( 2 Weitere Zimmer die Vermietet werden könnten) dabei wäre, gäbe es keinen „Verdachtsmoment“ mehr?

Ich muss zugeben, ich finde es auch irgendwie schwierig wie man denn Beweisen sollte das dort eine WG und keine Eheähnliche Gemeinschaft vorzufinden ist.

#17

Eine Untervermietung stellt es dann dar, wenn Du selber Mieter bist, als Eigentümer des Hauses ist es eine ganz normale Vermietung an eine Hauptmieterin.

#18

Sowas kann man anhand anderer Kriterien überprüfen:

Wenn sie ihre Klamotten nicht in den gleichen Schrank hängen, wenn sie ihre eigenen Sachen im Kühlschrank haben, wenn sie ihre Freizeit nicht gemeinsam verbringen usw.

Ob er Eigentümer oder Mieter ist spielt keine Rolle. Würde man deiner Argumentation folgen, gäbe es gar keine Wohngemeinschaften in Deutschland, weil man bei mindestens einem Mann und einer Frau dann von einer eheähnlichen Gemeinschaft ausginge (übrigens konsequenterweise auch bei Mann und Mann oder Frau und Frau)…

Denk doch nochmal nach, ob du dein persönliches Weltbild nicht ein wenig erweitern kannst.

Gruß

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#25

Hallo!

Wenn es zutrifft, dass sich das 1-Fam–Haus nicht in 2 separate Wohnungen trennen lässt, kannst Du

  1. mit einer Partnerin zusammenleben, mit der Du Dir vom Kühlschrank bis zum Bett (Gewichtung der Reihenfolge liegt bei Dir) alles teilst
    oder
  2. die Sache funktioniert nicht.

Die Frau wird nicht als Nonne leben wollen und so wirst Du Badezimmer und Küche mit u. U. wechselnden Liebhabern teilen müssen. Dass solche Konstellation funktioniert, kann nur glauben, wer sich die Hosen mit der Kneifzange anzieht.

Mit anderen Worten: Es geht darum, ein Amt, vermutlich Jobcenter, für dumm zu verkaufen, auf dass sie keine eheähnliche Gemeinschaft annehmen und einen Teil der Dich überfordernden Kosten des Hauses übernehmen.

Versuche dieser Art gestalten sich vorhersehbar als unberechenbare Tretmine unerfreulich anstrengend, sind eine Dauerlast und können teuer, möglicherweise sogar strafrechtlich relevant enden. Natürlich ist eine Wohngemeinschaft nicht automatisch eheähnlich, aber der Teufel ist ein Eichhörnchen. Zuweilen kommt das Eichhörnchen in Gestalt „lieber“ Nachbarn oder eines Außendienstes zum unpassenden Zeitpunkt daher. Suche andere Möglichkeiten, am besten unabhängig von Ämtern.

Ja, schon klar, ich liege natürlich grob daneben…

Gruß
Wolfgang

#27

Habe ich was überlesen?

Wo ist denn jetzt Dein exklusiv-Bereich, also Dein (Schlaf-)Zimmer und Dein Bad?
Im Erdgeschoß dürfte da kein Platz mehr sein. Oder doch?

Gruß
.

#28

Der Exklusivbereich für den Vermieter liegt in der 1. Etage. dort sind ca. 60m² aufgeteilt in drei Zimmer + Bad.
Zusätzlich zu den gemeinschaftlich genutzten Flächen befindet sich im Keller noch ein ausgebautes Zimmer mit ca. 18m² welches ebenfalls exklusiv für den Vermieter vorbehalten ist.

#29

Mir fehlt dort der Punkt

  1. Es wird gewiss keine einfache Geschichte oder normale WG (schon allein wegen der Kinder), aber im Endeffekt hast du keine andere Wahl, weil sich keiner sonst bereit erklärt, außer ebenfalls Alleinerziehende, bei einer Alleinerziehenden Person in ein Haus einzuziehen welches eben nicht komplett getrennt werden kann. Und da das Elternhaus garantiert nicht verkauft werden wird ohne es zuvor zumindest versucht zu haben steht nun dieser Schritt an.

Was ich damit sagen möchte ist, das

  1. Ich im endeffekt keine andere Wahl habe als mir jemanden ins Haus zu holen.
  2. Das Haus nicht verkauft oder komplett Vermietet wird bevor es zumindest versucht wurde auf diese Weise zu halten.
  3. Ich immer wieder fasziniert bin, wie 90% der männlichen Kollegen von vornherein entweder andere Absichten unterstellen, oder aber selbst fest davon ausgehen das es in solch einer Richtung enden wird. (Noch nie in einer WG gelebt? es gibt auch so etwas wie „Misch-WG’s“, dort funktioniert es auch.)
  4. Von vornherein zu unterstellen, weil man selbst nicht in der Lage dazu wäre einen Mitbewohner anderen Geschlechts aufzunehmen, man würde wissentlich ein Amt „für dumm verkaufen“, finde ich auch nicht i.O…

Grob Falsch würde ich nicht sagen… Es ist halt deine Meinung. Und deine Meinung scheint sehr stark geprägt zu sein.

#30

Darf ich denn einmal zwischen Frage wie wir auf das Thema Amt gekommen sind?

Ich wollte eigentlich nur wissen wie ein Mietvertrag für eine „WG“ wenn man es denn nun einmal so nennen möchte, auszusehen hat.
Zusammenfassend bin ich nun zu der Erkenntnis gekommen das der Vertrag wie folgt gefüllt werden müsste:

Exklusiver Wohnbereich für den Mieter:
xx m² aufgetielt auf folgende Zimmer 2x Zimmer + 1x Bad + Flur im zweiten Obergeschoss.

Gemeinschaftlich genutzter Wohnbereich für den Mieter:
1x Zimmer (Wohnzimmer), 1x Küche, 1x WC, Flur sowie Mitbenutzung der Terasse und des Gartens im Erdgeschoss.

3x Zimmer im Keller (Waschküche,Vorratsraum,Abstellraum)

Als Kaltmiete für diese Konstellation wird xxx€ veranschlagt.
Nebenkosten werden Pauschal (inkl. Warm Wasser, Heizung, Strom) gezahlt: Betrag xxx€ im Monat.
Die Miete sowie die Nebenkosten sind immer am 1. eines jeden Monats für diesen Monat zu zahlen.

Wäre das so Korrekt?

#32

Wichtige Info zum Verständnis.
Aber ich hatte mir das gestern schon so gedacht.