Hallo zusammen
Ich hätte eine Frage an Euch. Und zwar überlege ich aus persönlichen Gründen (Nachwuchs) meine 2004 erworbene Eigentumswohnung zu verkaufen um ein Haus zu kaufen.
Nach ersten Gesprächen mit der Bank überlege ich nun, ob ich die Wohnung VERMIETEN will (mit dem Risiko, dass das Ding leer steht oder ein Mieter was kaputt macht) oder ob ich die Wohnung VERKAUFEN soll. Verkaufen an sich sollte eigentlich kein Problem sein, weil ich durch Feldrandlage, TG Stellplatz, Parkett, … eigentlich ganz gute Argumente habe - stellt sich nur die Frage nach dem Wert.
Beim VERKAUF stelle ich mir nun die Frage, ob ich bei einem Verkauf der Wohnung damit rechnen kann die 2004 investierte Summe wieder zu bekommen. Oder verhält sich das wie beim Autokauf, dass man nach x Jahren aufgrund von Abnutzung, … nur y% des Neuwertes erwarten kann?
Natürlich bin ich mir bewusst, dass man aufgrund von Entwicklungen am Markt sowieso Änderungen im Preis erwarten muss. Ebenso weiß ich auch, welche Faktoren man bei einem Verkauf eigentlich kalkulieren muss. Allerdings wäre es aus meiner Sicht die transparenteste, einfachste (und richtigste?) Lösung den ursprünglich investierten Betrage als Basis zu nehmen und ggf. an die Preisentwicklung anzupassen. Oder ist das Objekt schon allein aufgrund seines Alters von 6 Jahren mittlerweile weniger Wert?
Kann mir dazu jemand was sagen?
Viele Grüße
Fabian
Anscheinend haben Sie einen Neubau gekauft. Wenn das so ist, dann wird der Gebrauchtimmobilienpreis noch nicht den Wert erreicht haben, den Sie vor 6 Jahren bezahlt haben. Vergleichen Sie doch einmal die Gebrauchtangebote bei Immoscout24, dann sehen Sie selbst zu welchen Preisen derzeit Wohnungen angeboten werden. Bitte orientieren Sie sich aber nicht an den Neubaupreisen. Auch wird die Bank schon gesagt haben, dass Sie den damals bezahlten Preis nicht mehr erzielen werden. Ansonsten können Sie sich auch an einen Makler wenden, der die Wohnung ebenfalls man einschätzt. Sie sollten aber vorher keine Preisvorstellung weitergeben.
Viel Glück!
Roland Ritt
Guten Tag.
Angebote und Nachfrageinteresse bestimmen den Preis.
Bei Immobilien bedeutet dies meist Lage, Lage, Lage.
Wenn der Standort begehrt ist und kein Überangebot existiert, ist in der Regel mit einem Wachstum des Preises zu rechnen.
Wenn ein Überangebot existiert und zu wenig Kaufinteressenten existieren, sinkt auf der Kaufpreis.
Natürlich spielen auch Wohnungsgröße, Ausstattung und Umfeld eine Kaufentscheidung.
Da keine Details über die Immobilie bekannt sind ist es schwer eine greifbare Aussage zu machen.
Viele Grüße
A. Frank
Hallo Fabian,
die einfache Frage nach Vermietung oder Verkauf einer ETW zieht naturgemäß noch ganz andere Fragen nach sich:
Bei VERMIETUNG haben Sie schon zwei Probleme angesprochen. Weiterhin muss man berücksichtigen, dass man als Vermieter auch einen erheblichen Verwaltungsaufwand durch z.B. Nebenkostenabrechnung hat. Außerdem läuft das Hausgeld weiter, was nicht umlagefähig ist. Rechtliche Einschränkungen als Vermieter sollten nicht kleingeredet werden, da kann man viel falsch machen, was am Ende einen Haufen Geld kosten kann. Ferner muss man kühl rechnen, ob die künftigen Mieteinnahmen die Zins- und Tilgungszahlungen decken, falls die ETW bankfinanziert wurde.
Bei einem VERKAUF ist natürlich entscheidend wie hoch die Restschuld des Darlehens valutiert, und ob die Bank beim Kauf eines EFH, und damit einer nochmals höheren Finanzierung, mitzieht, wenn man nicht gerade einen Batzen Geld geerbt hat und sich so den Drangsalierungsversuchen der Banken entziehen kann. Wenn Sie sich entscheiden die ETW zu verkaufen spielt die Wertermittlung natürlich eine große Rolle. Handelt es sich um einen Neubau aus dem Jahr 2004 dann erscheinen jetzt die ersten Baumängel, wie Risse im Mauerwerk oder Undichtigkeiten in der Wärmedämmung. Die eher negative Entwicklung der Immobilenmärkte in den vergangenen sechs Jahren könnte zu einem bösen Erwachen führen. Natürlich gibt es Abzüge, die ein unabhängiger Gutachter spezifiziert auf die ETW genau beziffern kann. Aber ein Gutachter arbeitet nicht kostenlos. Einen Immobilienmakler um eine Einwertung und die Vermarktung zu bitten, halte ich für eine eher schlechte Idee, da manch ein Makler eher seine Povision interessiert und daher zu hoch einwertet. Somit könnte die ETW am Markt „verbrannt“ werden. Das beste ist, Sie suchen sich bei den entsprechenden Immobilienportalen vergleichbare ETW´s in Ihrer Region aus. So bekommen Sie am ehesten ein Gefühl für Ihren Verkaufspreis.
In die Entscheidungsfindung muss natürlich auch noch mit einfließen, dass bei einem Verkauf der Erlös spekulationssteuerpflichtig wird, da Sie die ETW keine 10 Jahre selbst genutzt haben.
Alles in Allem also viel Stoff zum Nachdenken…
Hallo Fabian,
diese Frage kann pauschal nicht beantwortet werden. Schau dich im Internet auf den Portalen z.Bsp. Immowelt oder Immopool um, ob du eine vergleichbare Wohnung findest zur Preisermittlung. Ein ortsansässiger Makler kann dir auch gut weiter helfen, da er die preisa kennt. Wenn du einen Gewinn erzielen kannst, der abzüglich einer Spekulöationssteuer (bei Verkauf vor 2014) immer noch akzeptabel ist, und keine witere Wertsteigerung der Wohnung sicher ist, dann verkaufe und investiere in dein neues Haus. Wenn du bei Verkauf keinen Gewinn oder sogar Verlust machst dann vermiete und nimm dir viel Zeit, deinen künftigen Mieter gut zu prüfen. (Schufaauskunft und Vorvermieterbestätigung, aktuelle Lohnzettel o.ä.)
Gruß Ellen
Ihre Überlegung (letzter Absatz ) ist grundsätzlich ok. Besorgen Sie sich auch einen Immobilienspiegel (über einschlägige Zeitschriften oder Makler, um zu sehen was für Immbobilien Ihrer Art derzeit gezahlt wird.
Viel Erfolg
FFE